Київ — уже не флагман ринку
Вторинний ринок нерухомості України за час війни зазнав незворотних змін.
По-перше, супертрійка українських міст, найбільш привабливих для проживання, бізнесу й відпочинку, перетворилася на четвірку. До Києва (фінанси), Одеси (море), Львова (туризм) долучився Ужгород (безпека). Це означає, що магнітом для ринку нерухомості на багато років стане саме ступінь безпеки.
Отже, чим ближче до території безпекового блоку, тим дорожчими стають квадратні метри. Лише з часом різниця в ціні й дохідність вирівняються.
По-друге, тренди на ринку нерухомості формує вже не Київ, — їх формують інші мегаполіси, що розташовані ближче до кордонів цивілізованого світу.
Так, за спостереженнями lun.ua, найбільше за минулий рік подорожчало житло в західних областях України.
Ціна квадратного метра зросла:
у Львові — на 18 700 грн (+42%);
в Ужгороді — на 22 700 грн (+51%);
у Чернівцях — на 13 000 грн (+40%).
Київ та Одеса показали зростання на 13 600 грн (+28%) та 13 700 грн (+35%) відповідно. Натомість у Харкові середня ціна квадрата з початку року знизилася на 3 тис. грн.
По-третє, метри більше не мають визначального значення. Вкладати кошти в нерухомість логічно за формулою: загальна ціна за об’єкт, характеристики будівлі, кількість кімнат, локація.
Нарешті, по-четверте, вітчизняному ринку доводиться конкурувати з ринками нерухомості на безпечних «натовських» територіях.
Вторинка веде за собою
Ще одна важлива новина для наших читачів.
Після невдалих експериментів забудовників із цінами, неринкових іпотечних програм, спонсором у яких зазвичай виступав держбюджет, первинний ринок був загнаний у депресію. І сьогодні провідним став саме вторинний ринок нерухомості.
Більшість девелоперів закладають у вартість нерухомості, крім власних надприбутків, ще й хабарі для всього ланцюжка дозвільних інстанцій та органів влади, ризики девальвації національної грошової одиниці, обслуговування позичок. Тоді як на майданчику перепродажу вживаного житла домовляються лише продавець, покупець і нотар, і там усе відносно чесно. Адже ціну диктує ринок.
Дешево? Загорніть кілька
Тимчасом житла нагально потребують чи не сотні тисяч українських домогосподарств (війна дуже загострила наявну проблему), а коштів у них — катма. Тож у «супермаркеті» нерухомості зараз змітаються з поличок здебільшого недорогі варіанти.
У межах міста Києва найпоширеніший запит — на квартири в будь-якому стані, вартістю від 32 до 65 тис. дол. І таких об’єктів не вистачає для задоволення попиту.
Наступна категорія затребуваних квартир — з ціною продажу від 65 до 100 тис. дол. Їх покупці — відносно високооплачувані зараз або колись громадяни, які шукають більш-менш пристойне житло переважно для власного проживання. Хоча й здача в оренду не виключається.
Чому покупці віддають перевагу вторинці?
1. Тут відносно прозора та обґрунтована ціна квартир.
2. На ринку перепродажів можна підібрати об’єкти вже із задовільним ремонтом. Така інвестиція (для проживання чи здачі в оренду) починає працювати на власника відразу — з моменту, коли поставлені всі необхідні підписи на угоді купівлі-продажу. Занурюватися в ремонт ніхто не хоче — наразі це дуже затратно.
3. Це перспективно, адже окупність української нерухомості залишається незрівнянно швидшою, ніж закордонної. Та й, на відміну від Європи, оподаткування в Україні цієї сфери не надто обтяжливе.
Пів мільйона доларів за квартиру
Ні, не у Відні, а у Львові.
В Києві й сьогодні чи не миттєво придбають «з рук» відносно невелику двокімнатну квартиру за 270 тис. дол. у стані «голий бетон», але в новому будинку в затишній місцині історичного центру міста.
А, приміром у Львові за останню трикімнатну квартиру свіжої будови з дуже невдалим плануванням (із загальної площі у 127 квадратів лише 46 кв. м — кімнати), але у 30-квартирному будинку в «тихому» центрі міста, просять 12 млн грн, або 315 тис. дол. Зауважте, в ремонт такої квартири вкладають ще мінімум «сотню», максимум — залежно від фантазії.
Нічого так ціни для воюючої країни.
І це не «хотілка» продавця. Це реальні ціни в будинку, за якими він уже, фактично, розпроданий.
Цікавий приклад із життя. На самому старті 2022 року покупець зі сходу країни придбав 112-метрову квартиру в ЖК на декілька сотень квартир у затишному прицентраллі Львова, вже з ремонтом. Заплатив — «усього-на-всього» 310 тис. дол. Левову частку вартості об’єкта становив саме ремонт. Попередній власник вклав у нього близько170 тис. дол. (з технікою та меблями, які покупець отримав презентом).
Динаміка цього об’єкта — така:
1. Перший покупець — на котловані — 1 тис. дол. за квадрат (2017 рік).
2. Перепродаж за ціною квадрата — близько 2700 дол. (початок 2022-го).
3. Нині новий власник зможе практично без проблем отримати за таке житло (ремонт, техніка, меблі) 3500 тис. дол. за квадрат (травень 2023-го).
112 кв. м. * 3500 дол./кв. м. = 392 тис. дол.
Паркінги в центрі Львова завжди відірвуть з руками. За цією квартирою є аж два паркомісця, які будуть оцінюватися окремо, кожне — +35 тис. дол.
Тобто на виході маємо майже півмільйона «зелених».
За рік війни ціни у Львові злетіли в космос — практично у всіх сегментах.
Швидкі гроші
Постає логічне запитання: чому в часи, коли ринок квартир від забудовників перебуває у пригніченому стані, вторинка залишається активною?
Справді, ринок «житла з других рук» більш гнучкий і компромісний. Тут не потрібно «сидіти в засідці» на акцію від девелопера чи випрошувати у відділі продажу преференції. Але є й інші вагомі причини.
1. Вторинний ринок більше наближений до реальності й не несе ризиків, притаманних первинному: левова частка будинків не просто здана в експлуатацію, а вже обжита мешканцями.
2. У вживані квартири з ремонтом зазвичай закладено вартість будівельних матеріалів і майстрів ще за старими цінами. Робити ж ремонт із нуля — це пристати на розбій з великої дороги.
3. На вторинному ринку часто трапляються адекватні європейським метражі. В Європі доречний і затребуваний стильний мінімалізм, а не «пентхауси».
4. Навіть новобудови на вторинці купують охочіше хоча б тому, що левова частка ремонтів у сусідів уже зроблена й «чарівний» звук перфоратора чи дрелі не супроводжуватиме мешканців роками.
5. На ринку вживаного житла тепер охочіше йдуть на торг, людям дуже часто потрібні швидкі гроші, а надлишку покупців не спостерігається. Крім того, ціна більшості квартир у попередні роки була не така роздута, як зараз, отже власникам морально легше надати істотну знижку.
Цінність чи валіза без ручки?
Надворі — війна. І, звісно, квартиру в кишеню не покладеш. Проте згадаймо про ті матеріальні цінності громадян, які залишилися після розвалу Союзу. Звісно, це не вклади в ощадкасах, не килими й не кришталь. А саме — квартири, окремі з яких ще й досі користуються значним попитом.
І хороші новини для власників цих квартир полягають у тому, що інвестиційна привабливість вкладення коштів у ринок нерухомості України має незрівнянно більший коефіцієнт корисної дії, ніж, приміром, придбання закордонної нерухомості. Це і потенційна окупність квартири у випадку її здачі в оренду, і її ліквідність (якщо, звісно, вона придбана за «правильною» ціною), і можливість легко управляти активом, і податкові «канікули», що, очевидно, колись-таки закінчаться, хоча ще не скоро.
Якщо ж ви маєте намір інвестувати в нерухоме майно, то майте на увазі, що не варто купувати те, котре в досяжному майбутньому може перетворитися на неліквід на кшталт валізи без ручки, яку важко нести, але не хочеться викинути.
На жаль, такого «добра» на ринку сьогодні більш ніж достатньо.