В Україні стартує прийом заяв через «Дію» на компенсацію за знищене житло. Розгляд заяв розпочнеться із 15 серпня. Таким чином, потенційно гроші можуть отримати власники понад 72 тис. повністю зруйнованих житлових об'єктів. Станом на кінець лютого 2023 року понад 1 мільйон громадян залишилися без даху над головою.
Загалом, за даними Світового банку, тільки на відбудову житла в Україні потрібно приблизно 68 млрд дол. З них 31,5 млрд дол. необхідні негайно та на короткострокову перспективу. Тим часом в уряді заявили про виділення поки що 17 млрд грн на відбудову житла.
Уже очевидно, що запит на відбудову саме знищеного житла буде шалений. Тому існує потреба в запровадженні ефективного механізму компенсацій. Для уникнення корупційних ризиків цей процес має бути максимально прозорим і публічним.
Крім ухваленого закону №7198, уряд прийняв постанову №600, якою визначив порядок надання компенсації за знищені під час війни об'єкти нерухомого майна.
Кому — гроші, а кому — сертифікат?
Згідно із законом №7198, компенсації за знищене житло видаватимуть у двох варіантах:
- житловий сертифікат — за зруйновану квартиру;
- гроші на спецрахунок або сертифікат — за зруйнований приватний будинок (за вибором отримувача компенсації).
За рахунок сертифіката впродовж п’яти років із дня його видачі можна буде придбати квартиру або будинок, а також стати інвестором будівництва.
Гроші зі спецрахунку можна використати на придбання будівельної продукції для самостійного будівництва будинку або на замовлення виконання відповідних послуг і робіт.
Як розрахувати розмір компенсації за квартиру?
Розмір компенсації за зруйновані будинок і квартиру буде варіюватися. Кабмін затвердив для цього різні формули.
Зокрема, формула для розрахунку компенсації за квартиру виглядає так, як наведено на рис. 1.
Насправді все простіше. Потрібно помножити площу квартири на 36 422,33 грн (це середня вартість квадратного метра житла по країні на вторинному ринку), на регіональний коефіцієнт (дивіться тут), на коефіцієнт залежно від кількості кімнат (дивіться тут) і на коефіцієнт року забудови (дані тут) (див. рис. 2).
Приклад 1: якщо у вас 2-кімнатна квартира площею 54 кв. м у будинку 1990 року забудови на Салтівці в Харкові, то розмір житлового сертифіката становитиме:
54 х 36422,33 грн х 0,892 х 0,9307 х 0,69 = 1,12 млн грн, або приблизно 30 тис. дол.
Приклад 2: 1-кімнатна квартира площею 40 кв. м у Голосіївському районі Києва в будинку, зданому в експлуатацію за часів незалежності:
40 х 36422,33 грн х 2 х 1,03 х 1,0261= 3,07 млн грн, або понад 80 тис. дол.
За таку ж квартиру у Святошинському районі виплатять майже 2,2 млн грн (58 тис. дол.).
Крім того, розмір компенсації не може бути нижчим за затверджені показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, помножені на площу знищеного житла.
Уряд залишив за Мінінфраструктури можливість переглянути показники опосередкованої вартості спорудження житла, що може в майбутньому впливати на розмір компенсації.
Мінімальний розмір компенсації обраховується за простішою формулою: площа житла множиться на показник опосередкованої вартості спорудження залежно від регіону знищеного житла.
До прикладу, згідно з діючими показниками, компенсація за квартиру на Салтівці, описану в прикладі 1, не може бути нижчою за 1,18 млн грн (або 31 тис. дол.). Тобто сума компенсації зростає.
Таким чином, нині розрахункові суми компенсацій відповідають ринковим цінам на житло. Однак очікувано, що після масових виплат коштів упродовж наступних п’яти років, поки діятимуть сертифікати, та на тлі загального зменшення кількості будинків унаслідок руйнувань вартість житла може зростати.
Влада розраховує на будівельний бум, оскільки запит і можливості для будівництва у населення збільшаться. Однак практика показує, що ризик зростання вартості житла залишається високим.
Як компенсовуватимуть знищені приватні будинки?
Для розрахунку компенсації за зруйнований будинок уряд установив іншу формулу: площа будинку множиться на показник вартості одного квадратного метра індивідуальних житлових будинків (22 197,14 грн) і на регіональний коефіцієнт (дивіться тут) (див. рис. 3).
Наприклад: за зруйнований приватний будинок площею в 100 кв. м у Сумській області держава виплатить:
100 х 22197,14 грн х 0,5 = 1,1 млн грн (орієнтовно 29 тис. дол.).
Гроші нададуть або на спецрахунок, кошти з якого можна використати на будівництво будинку, або у формі житлового сертифіката.
Аналогічно, як і з варіантом квартир, компенсація за житловий будинок не може бути нижчою від вартості спорудження житла відповідної площі, розрахованої за показником опосередкованої вартості у регіонах, про що зазначено вище.
Від проєкту до постанови: що нам вдалося змінити?
Під час опрацювання проєкту порядку надання компенсацій (за сертифікатами) нам вдалося змінити три ключові моменти.
Перший: терміни перерахування коштів продавцю житла від виконавця програми.
Проєктом чіткі терміни не встановлювалися. На практиці це призвело б до того, що механізм повноцінно не запрацював би, — ніхто не захоче продавати квартиру, якщо невідомо коли будуть гроші.
Тепер термін перерахування коштів на рахунок продавця становить п’ять робочих днів з дня внесення нотаріусом даних про договір про придбання житла до Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Це захищає як продавця, так і покупця житла.
Другаий: без зайвої бюрократії.
Проєктом пропонувалося, що отримувач компенсації має звертатися до виконавця програми («Укрпошта») з інформаційним запитом про бажання скористатися сертифікатом і додатково із зверненням про фінансування житла.
Тепер — лише звернення про фінансування житла.
Це усуває можливі неоднозначності та спрощує процедуру придбання житла за сертифікатом.
Третій: усунення зловживань при зверненні щодо фінансування житла.
Для уникнення ризиків зловживань при розгляді звернень про фінансування встановлено чіткі відомості, які необхідно вказувати щодо житла, яке планується придбати (адреса, площа, кількість кімнат), житлового сертифіката (номер, дата, сума компенсації) та контактної інформації (номер телефону, поштова/електронна адреса).
На що варто звернути увагу
Попри велику кількість врахованих рекомендацій експертів, у постанові в підсумку з'явилися нові ризикові моменти.
Зокрема, відсутні чіткі підстави для відмови у фінансуванні житла, а також недостатній рівень прозорості. Замість публікації інформації про отримувачів, розмір виділених коштів, чергу заяв про надання компенсації передбачене оприлюднення лише інформації щодо наявності/відсутності грошових коштів для надання компенсації на рахунку Мінінфраструктури.
Однак ці недоліки можна виправити, оскільки програма надання компенсацій за знищене житло лише стартує.