В Украине стартует прием заявлений через «Дію» на компенсацию за уничтоженное жилье. Рассмотрение заявлений начнется с 15 августа. Таким образом, потенциально деньги могут получить владельцы более 72 тысяч полностью разрушенных жилых объектов. По состоянию на конец февраля 2023 года более одного миллиона граждан остались без крыши над головой.
В целом, по данным Всемирного банка, только на восстановление жилья в Украине потребуется примерно 68 млрд долл. Из них 31,5 млрд долл. необходимы немедленно и на краткосрочную перспективу. Между тем в правительстве заявили о выделении пока всего лишь 17 млрд грн на восстановление жилья.
Уже очевидно, что запрос на восстановление именно уничтоженного жилья будет огромный. Поэтому существует необходимость во внедрении эффективного механизма компенсаций. Чтобы избежать коррупционных рисков, этот процесс должен быть максимально прозрачным и публичным.
Кроме принятого закона №7198, правительство приняло постановление №600, которым определило порядок предоставления компенсации за уничтоженные во время войны объекты недвижимого имущества.
Кому — деньги, а кому — сертификат?
Согласно закону №7198, компенсации за уничтоженное жилье будут выдавать в двух вариантах:
- жилищный сертификат — за разрушенную квартиру;
- деньги на спецсчет или сертификат — за разрушенный частный дом (по выбору получателя компенсации).
За счет сертификата в течение пяти лет со дня его выдачи можно будет приобрести квартиру или дом, а также стать инвестором строительства.
Деньги со спецсчета можно использовать на приобретение строительной продукции для самостоятельного строительства дома или на заказ выполнения соответствующих услуг и работ.
Как рассчитать размер компенсации за квартиру?
Размер компенсации за разрушенные дом и квартиру будет варьироваться. Кабмин утвердил для этого разные формулы.
В частности, формула для расчета компенсации за квартиру выглядит так, как приведено на рис. 1.
На самом деле все проще. Нужно умножить площадь квартиры на 36 422,33 грн (это средняя стоимость квадратного метра жилья по стране на вторичном рынке), на региональный коэффициент (смотрите тут), на коэффициент в зависимости от количества комнат (смотрите тут) и на коэффициент года застройки (данные тут) (см. рис. 2).
Пример 1: если у вас 2-комнатная квартира площадью 54 кв. м в доме 1990 года застройки на Салтовке в Харькове, то размер жилищного сертификата составит:
54 х 36422,33 грн х 0,892 х 0,9307 х 0,69 = 1,12 млн грн, или примерно 30 тыс. долл.
Пример 2: 1-комнатная квартира площадью 40 кв. м в Голосеевском районе Киева в доме, сданном в эксплуатацию во времена независимости:
40 х 36422,33 грн х 2 х 1,03 х 1,0261= 3,07 млн грн, или более 80 тыс. долл.
За такую же квартиру в Святошинском районе выплатят почти 2,2 млн грн (58 тыс. долл.).
Кроме того, размер компенсации не может быть ниже утвержденных показателей опосредствованной стоимости сооружения жилья по регионам Украины, умноженных на площадь уничтоженного жилья.
Правительство оставило за Мининфраструктуры возможность пересмотреть показатели опосредствованной стоимости сооружения жилья, что может в будущем влиять на размер компенсации.
Минимальный размер компенсации рассчитывается по более простой формуле: площадь жилья множится на показатель опосредствованной стоимости сооружения в зависимости от региона уничтоженного жилья.
К примеру, согласно действующим показателям, компенсация за квартиру на Салтовке, описанную в примере 1, не может быть ниже 1,18 млн грн (или 31 тыс. долл.). То есть сумма компенсации возрастает.
Таким образом, сейчас расчетные суммы компенсаций отвечают рыночным ценам на жилье. Но можно ожидать, что после массовых выплат средств в течение следующих пяти лет, пока будут действовать сертификаты, и на фоне общего уменьшения количества домов вследствие разрушения стоимость жилья может возрастать.
Власть рассчитывает на строительный бум, поскольку запрос и возможности для строительства у населения увеличатся. Однако практика показывает, что риск роста стоимости жилья остается высоким.
Как будут компенсировать уничтоженные частные дома?
Для расчета компенсации за разрушенный дом правительство установило другую формулу: площадь дома умножается на показатель стоимости одного квадратного метра индивидуальных жилых домов (22 197,14 грн) и на региональный коэффициент (смотрите тут) (см. рис. 3).
Например: за разрушенный частный дом площадью в 100 кв. м в Сумской области государство выплатит:
100 х 22197,14 грн х 0,5 = 1,1 млн грн (ориентировочно 29 тыс. долл.).
Деньги предоставят либо на спецсчет, средства с которого можно использовать на строительство дома, либо в форме жилищного сертификата.
Аналогично, как и с квартирами, компенсация за жилой дом не может быть ниже стоимости сооружения жилья соответствующей площади, рассчитанной по показателю опосредствованной стоимости в регионах, о чем сказано выше.
От проекта до постановления: что нам удалось изменить?
Во время работы над проектом порядка предоставления компенсаций (по сертификатам) нам удалось изменить три ключевых момента.
Первый: сроки перечисления средств продавцу жилья от исполнителя программы.
Проект четкие сроки не устанавливал. На практике это бы привело к тому, что механизм полноценно не заработал бы, никто не захочет продавать квартиру, если неизвестно, когда будут деньги.
Теперь срок перечисления средств на счет продавца составляет пять рабочих дней со дня внесения нотариусом данных по договору о приобретении жилья в Реестр поврежденного и уничтоженного имущества. Это защищает как продавца, так и покупателя жилья.
Второй: без чрезмерной бюрократии.
Проектом предлагалось, что получатель компенсации должен обращаться к исполнителю программы («Укрпоште») с информационным запросом о желании воспользоваться сертификатом и дополнительно с обращением о финансировании жилья.
Теперь — только с обращением о финансировании жилья.
Это устраняет возможные неоднозначности и упрощает процедуру приобретения жилья по сертификату.
Третья: устранение злоупотреблений при обращении о финансировании жилья.
Чтобы избежать рисков злоупотребления при рассмотрении обращений о финансировании, установлены четкие сведения, которые необходимо указывать относительно жилья, которое планируется приобрести (адрес, площадь, количество комнат), жилищного сертификата (номер, дата, сумма компенсации) и контактной информации (номер телефона, почтовый/электронный адрес).
На что следует обратить внимание
Несмотря на множество учтенных рекомендаций экспертов, в постановлении в итоге возникли новые рискованные моменты.
В частности, отсутствуют четкие основания для отказа в финансировании жилья, а также недостаточный уровень прозрачности. Вместо публикации информации о получателях, размере выделенных средств, очереди заявлений о предоставлении компенсации предусмотрено обнародование только информации о наличии или отсутствии денежных средств для предоставления компенсации на счету Мининфраструктуры.
Однако эти недостатки можно исправить, поскольку программа предоставления компенсаций за уничтоженное жилье только стартует.