Податок на нерухомість: відкриваємо ящик Пандори?

Поява влітку цього року на сайті Міністерства фінансів законопроекту «Про податок на нерухомість» викликала змішані почуття. З одного боку, приємне здивування – традиційно закрите відомство чи не вперше вирішило порадитися з громадськістю перед тим, як приймати доленосні рішення. З іншої — вперте «дежа-вю». Схожі проекти із заздрісною періодичністю з’являються кожні п’ять років, якраз перед виборами президента. Мабуть, укотре хочуть порадувати електорат перспективою змусити демонічних олігархів поділитися їхнім багатством. Є ще одна здогадка: покоління новобранців у Мінфіні хоче продемонструвати свою геніальність – зрушити таку глобальну проблему законопроектом із восьми сторінок, керуючись наполеонівським принципом «головне — встрягнути в бійку».

А може, немає грошей, аби перекласти українською численні фоліанти, присвячені справлянню податка, досвід якого тільки в Європі налічує добрих півтисячоліття? Розрахунок простий: налякані товстосуми виділять кошти на дорогих юристів, які допоможуть бідному Мінфінові склепати більш-менш пристойний проект.

Серйозних інтересів певних груп лобістів у законопроекті не видно. Можна було б просто не звертати уваги на черговий мертвий документ (усі попередні спроби змусити скоробагатьків розкошелитися закінчувалися фіаско), однак завзятість нинішнього уряду не залишає сумнівів, що задля тимчасового політичного успіху він готовий на будь-які яскраві популістські кроки. Та якщо у випадку з невдало виписаною ідеєю рахунків ПДВ опір бізнесу був достатньо вмотивованим, то податок на нерухомість у тому вигляді, в якому він запропонований, у разі впровадження надовго скомпрометує реформу місцевих фінансів взагалі.

Спочатку про формальні огріхи. Законопроектом не визначено, хто здійснює оцінку нерухомості. Як, до речі, досить нечітко зафіксовано, що береться за базу оподаткування. Посилання на майбутню постанову Кабінету міністрів є практично визнанням недолугості проекту. Оскільки чіткий порядок оцінки бази оподаткування є наріжним каменем будь-якого податкового закону.

Наразі схема оподаткування не є очевидною. Якщо в країнах Північної Америки до розрахунку береться єдина ринкова вартість ділянки з нерухомістю, то у Франції, наприклад, розділяють вартість землі та вартість будівлі. Причому сума земельного податку залежить від місцерозташування, тоді як податок на нерухомість обраховується за балансовою вартістю будівлі. Французький метод легший у застосуванні й не вимагає звернення до послуг ріелторів. Однак для України це поки що не годиться – немає досвіду адміністрування плати за землю в місцях багатоповерхової забудови.

Якщо ж оцінювати нерухомість з допомогою оціночних фірм, то постає питання довіри до їхніх результатів. Наївно було б покладатися на сумлінність ріелторів, як, зрештою, і державних органів, озброєних навіть досконалими формулами, що їх затверджує уряд. Саме тому закон про податок на нерухомість працює в пакеті з законом про порядок відчуження власності для публічних (суспільних) потреб. Конституцією таку можливість передбачено, і перші, досить скромні спроби викупу нерухомості здійснюються, зокрема в столиці. Ціна викупу якраз і пов’язана з оцінкою нерухомості, здійсненою для потреб оподаткування. Причому, якщо в нас замість квартир у хрущовках півстолітньої давності київська влада сором’язливо пропонує нові квартири та ще й площею на 40% більшою, то в країнах Європи максимум того, що запропонують, – ринкову вартість з невеликим (до 10%) бонусом, своєрідною платою за незручності. А в США чи Канаді ціна викупу рідко перевищує ринкову. Звичайно, змова з ріелтором на пониження ціни тут зіграє поганий жарт – влада буде викуповувати за ціною, вказаною в довідці про оціночну вартість.

Законодавством розвинутих країн також передбачено баланси, які застерігають — на цей раз органи самоврядування — від зловживань. Так, рішення про перспективний розвиток території в рамках генерального плану забудови міста приймається щонайменше за 10 років до початку виконання робіт, конкретне планування відбувається за п’ять років. З цього моменту міська рада має пріоритетне право на викуп ділянок. А вже за рік до початку реалізації проекту здійснюється примусовий викуп. Розроблено досить чітку схему уникнення спекулятивної скупки земель, аби потім міська влада не платила дорожче реальної ціни.

Інше питання, яке знайшло досить оригінальне вирішення в проекті, – до яких бюджетів справляється податок. Законопроектом передбачено, що надходження від податку на нерухомість, сплаченого фізичними особами, зараховуються до бюджетів міст, сіл, селищ. А юридичними – до державного бюджету. Тобто реальні надходження Міністерство фінансів планує отримати до державної казни, а місцевим бюджетам залишаться тільки пільги та головний біль. Не кажучи вже про те, що поділ на юридичних та фізичних осіб є досить умовним, автори демонструють повне нерозуміння сутності цього податку.

Податок на нерухомість є завжди і всюди місцевим. У крайньому випадку, як-от у деяких федеративних державах – США, ФРН, надходження від нього можуть бути розділені між місцевим та субнаціональним рівнем, але справляється він з нерухомості, а не з підприємницької діяльності. Можливий варіант (Франція), коли різні рівні місцевої влади впроваджують свої ставки податку. Але щоб ділити базу оподаткування між державним та місцевим бюджетом – це суто українське ноу-хау. Навіть технологічно це неможливо. Виходячи з яких ставок обраховувати надходження від податку на нерухомість при підготовці проекту державного бюджету, якщо розміри цих ставок встановлюються місцевими радами незалежно і вже після прийняття державного бюджету?

А далі зовсім цікаво: податок з об’єктів нерухомого майна, яке знаходиться за межами України, зараховується до місцевих бюджетів за місцем реєстрації платника податку в Україні. Таке враження, що автори навмисне хочуть внести хаос у процес справляння податку. Ну не дають їм спокою хороми за кордоном! Цікаво, як податкова збирається шукати їх — домовляючись з органами стягнення, наприклад, міст Монреаля чи Атланти? Однак за тамтешнім законодавством оподаткуванню підлягає будь-яка нерухомість, незалежно від громадянства власника чи відсутності такого. І ставки встановлюють самостійно, не домовляючись з містом Києвом чи Жмеринкою. Природно, що й ділитися податком ніхто не збирається.

Взагалі, питання реєстрації платника у проекті поставлене некоректно. Пропонується та ж сама схема, що діє при реєстрації підприємницької діяльності. Однак із нерухомістю все набагато простіше і прагматичніше: реєструється нерухомість, а потім уже платник. І він не обов’язково повинен бути власником. Саме за такого підходу уникнути сплати податку неможливо, як це трапляється при здійсненні підприємницької діяльності. Безгоспного майна не буває. Просто автори, побоюючись налякати електорат, не прописали статті про відповідальність за несплату податку. А в Канаді, наприклад, якщо термін сплати прострочений, нараховується пеня. Після трьох місяців – попередження, через півроку – аукціон. Нерухомість іде з молотка на забезпечення податкових зобов’язань. Суворо, але справедливо.

Скрупульозність законодавчої техніки передбачає також подання проекту змін до Бюджетного кодексу, якими визначається, чи беруться надходження від цього податку до розрахунку трансфертів з державного бюджету, чи ні. Це принциповий момент. У першому випадку держава просто зменшить дотації на суму справленого податку. Дивно, як у Мінфіні пропустили такі важливі речі? А може, це питання навмисно не порушували?

Ну а з часом введення – з першого січня 2005 року – зовсім незрозуміло. Вимоги того ж Кодексу досить жорсткі: всі закони, що впливають на дохідну чи видаткову частину бюджету, повинні бути введені в дію до 15 серпня року, що передує бюджетному. Невже в Мінфіні знову збираються брати нахрапом?

І, нарешті, найболючіше питання, заради якого варто було братися за перо, – пільги по сплаті податку на нерухомість. Ми вкотре ступаємо на одні й ті ж граблі. Ввели фіксований сільськогосподарський податок – і тут же звільнили від його сплати сільгоспвиробників. Ввели єдиний податок – і лише тепер уряд починає чухати потилицю, визнаючи, що не може один податок, навіть єдиний, заміняти всі інші, та ще й збори до соціальних фондів. Прекрасна ідея єдиної для всіх ставки податку на доходи фізичних осіб істотно зіпсована соціальною пільгою і, що найгірше, — податковим кредитом, який ніяк не в’яжеться ні з українською специфікою, ні з надзвичайно низькою ставкою.

Мінфінівським законопроектом про податок на нерухомість пропонується зменшувати базу оподаткування на 21 квадратний метр на чоловіка та на 20 — на сім’ю. Самотні пенсіонери не платять взагалі, маючи квартиру менше 80 квадратних метрів. Причому як у центрі міста, так і на околиці. Хіба не торжество популізму?

Як відомо, добрими намірами встелена дорога в пекло. Навіщо запроваджувати податок, коли від сплати виводиться 98% бази оподаткування? Якими тоді були реальні цілі? Явно не фіскальними. Зате для хабарництва умови створюються ідеальні. Прописку відмінено, хто підтвердить чи заперечить, що в квартирі проживає та чи інша кількість людей? При цьому різко зросте кількість зареєстрованих жителів у великих містах – там, де істотна база оподаткування. І навпаки, всюди, де тільки можна, у великих квартирах залишаться одні пенсіонери. Список зловживань можна додумати…

Фіскальна політика, якщо вона претендує на ефективність, базується на певних принципах. Згідно з одним із них, пільги по податках – найгірший спосіб стимулювання товаровиробника. Ефективніший спосіб — дотації, а ще кращий – пільгове кредитування, коли держава бере на себе покриття частини банківських відсотків. Другий принцип: рішення про надання пільг по податках ухвалюють органи влади того рівня, до якого відносять ці податки. Тому традиційне надання пільг по сплаті податків, що зараховуються до місцевих бюджетів, насамперед, по платі за землю, — неприкритий грабіж, адже держава не компенсує місцевим бюджетам втрат по цих пільгах, якими благородними цілями це не прикривалося б. Але найвищий рівень безграмотності – це коли пільги надають не щодо об’єкта оподаткування, а платникові.

Так, можна ще зрозуміти, коли надаються пільги з оподаткування будівель, які мають певні специфічні особливості – історичні, архітектурні. В Парижі, наприклад, навіть у центрі міста, де ціна нерухомості дуже висока, міська рада (і тільки вона) надає пільги по оподаткуванню приміщень, де розташовані пекарні. Це виробництво не дуже рентабельне, а везти хліб з околиць у французів не заведено: споживач вимагає лише свіжого, просто з печі, та й ціна повинна бути соціально стабільною. Але щоб надавати пільги, виходячи з того, хто живе в будинку, – такого в світі немає, ми тут першопроходці. У світі існує чітке правило: захист малозабезпечених здійснюється виключно через систему соціальної допомоги за рахунок не дохідної, а видаткової частини бюджету. З метою уникнення подвійного опільгування.

Вже чую обурене невдоволення захисників знедолених та принижених. Як можна вимагати податок з бідної бабусі! Так, наразі не можна. Принаймні доти, доки середня зарплата не підніметься до 200 дол. і рівень податку не стане психологічно прийнятним. Адже податок на нерухомість є жорстким, хоч і найбільш справедливим. Це така собі важка артилерія. В містах Північної Америки надходження від нього становлять до 98% доходів бюджету.

Податок складний в адмініструванні. У деяких німецьких містах воно «з’їдає» до третини надходжень. Аби збір коштів був рентабельним, ставку потрібно встановлювати не нижче 0,3% від ринкової вартості нерухомості. Досить сказати, що в Болгарії, де ставка до 0,1%, податок був практично дискредитований.

Оскільки фіскальні можливості навіть сусідніх територіальних громад можуть дуже відрізнятись, в Європі практично всюди встановлюється складна система вирівнювання доходності. Особливо це актуально для великих міст, навколо яких розташовуються гіпермаркети, що платять до бюджету приміських сіл податок по ставках, нижчих, ніж у місті. Що ж до системи соціального захисту, то існує мережа соціального житла, власником якого є місто.

Є ще один серйозний аргумент щодо передчасності запровадження. Як до жодного іншого, до податку на нерухомість прикута особливо пильна увага громадськості. Практично він ефективний лише в країнах з усталеними демократичними традиціями. Чи готова місцева влада відзвітувати перед кожним мешканцем, куди поділися надходження від цього податку? Вже зараз жителі кварталів індивідуальної забудови за власні кошти будують дороги, прокладають комунікації. Практично це і є самооподаткування, просто рішення про запровадження таких зборів мешканці кварталів ухвалюють в обхід традиційної і громіздкої процедури, без участі фіскальних органів. Чи готові місцеві архітектурні управління запропонувати проекти забудови кварталів на рівні західних зразків? Чи готові місцеві депутати взяти на себе тягар відповідальності за встановлення ставок оподаткування?

Є ряд підстав вважати, що відповідь на всі ці питання поки що буде негативною. Передумови для введення податку на нерухомість виникнуть лише тоді, коли з Європи почнуть масово повертатися заробітчани, збагачені не тільки в матеріальному плані, але й новим баченням — у якому середовищі гідно жити та як будувати відносини громадянина та влади.

І нарешті, податок на нерухомість вимагає дуже чіткої взаємодії самоврядування та держави, зокрема органів влади. Чи готова держава будувати свої відносини із самоврядуванням на основі рівності та партнерства? Поки що ні. Доказ цьому – значно легший в адмініструванні земельний податок. Досі держава не визнала, що він місцевий. Відтак місцева влада не має права встановлювати ставки по платі на землю, ДПА не працює з цим податком, а створювати власні податкові органи самоврядуванню не дозволяють. Економічну оцінку території завершено далеко не всюди. Знову ж таки — наявність пільг, за надання яких держава не поспішає платити компенсацію. Та й кадастрова документація – основа для визначення бази оподаткування — перебуває в жалюгідному стані.

У кращому випадку оподатковують землі, що їх займають підприємства. Приватний же сектор оподатковувати лячно, та й марудна це справа – сваритися з виборцями. Щодо кварталів багатоповерхової забудови, то тут навіть чітко не визначено суб’єкта сплати податку. Та й територію, яка є власністю мешканців, здебільшого не визначено…

Тож насамперед треба впорядкувати адміністрування плати за землю.

А потім уже думати, чи відкривати ящик Пандори.

Р.S. Поки матеріал готувався до друку, законопроект про податок на нерухомість дивним чином зник із мінфінівського сайта. Либонь, до виборів 2006 року?