ОСББ - плюси та мінуси, тарифи ЖКГ - думка юриста

Що робити, якщо ОСББ встановлює завищені тарифи ЖКГ, чи має воно право відключати мешканців за несплату "комуналки", що означає "колективна відповідальність", - про плюси та мінуси об'єднань співвласників багатоквартирних будинків розповіла юрист Віра Тарасенко у своєму блозі на "Ліга.Блоги".

Що робити, якщо ОСББ встановлює завищені тарифи ЖКГ

"Українці часто скаржаться, що тарифи на комунальні послуги у них в ОСББ завищені, що ОСББ саме встановлює незрозуміло які тарифи, що з ними комунальні організації укладають договори з тарифами як для юридичних осіб, а не для населення, що формування тарифів непрозоре", - пише юрист.

При цьому, за її словами, у ст. 10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" чітко зазначено, що найвищим органом управління ОСББ є загальні збори учасників. Що воно збирається не рідше 1 разу на рік. І є винятковий перелік питань, які можуть вирішувати лише загальні збори.

Серед цього переліку є питання щодо обрання членів правління та щодо визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків та платежів співвласників.

Це означає, що розмір тарифів ЖКГ та інших платежів з обслуговування будинку визначає не управитель ОСББ, а всі члени багатоквартирного будинку на загальних зборах більшістю голосів.

Тому якщо у Вас у будинку ОСББ і у Вас виникає підозра, що тарифи на обслуговування завищені, то перше, що вам потрібно зробити - це звернутися з письмовим запитом до правління ОСББ з проханням надати копії протоколів загальних зборів про затвердження розмірів тарифів. Також можете вимагати копії їхніх договорів, укладених із комунальними організаціями.

Звертайтеся письмово, під штамп і під розпис, або поштою, і вимагайте письмової відповіді.

Якщо відповіді немає або судячи з відповіді ви бачите, що жодних загальних зборів не проводилося, тарифи затверджували члени правління ОСББ за своїм бажанням і на свій розсуд, незрозуміло за якими формулами, то це привід звертатися до суду і оскаржувати тарифи ЖКГ, затверджені ОСББ незаконним шляхом.

Бувають також випадки, коли комунальні організації укладають з ОСББ договори про електропостачання, водопостачання, газопостачання за тарифами як для юридичних осіб, які в рази вищі, ніж для населення, і в результаті страждають усі мешканці будинку.

У цьому випадку йдеться про порушення законних прав мешканців будинку насамперед із боку комунальних служб. ОСББ комунальних послуг не надають, вони лише керують обслуговуванням будинку. А надають Вам комунальні послуги ті самі організації, що й були. І саме ці комунальні організації встановлюють Вам завищені тарифи, порівняно з тарифами для населення, затвердженими державою.

У цьому випадку насамперед саме ОСББ має звертатися до суду з позовом та заперечувати такі неправомірні нарахування, тарифи. Тому що це очевидні порушення прав мешканців будинку. А ОСББ має захищати їхні інтереси. Не важливо, з ким комунальні організації укладають договори – з ОСББ чи з кожним власником квартири. У цьому випадку мають застосовуватись тарифи для населення.

Якщо ж ОСББ не хоче звертатися до суду, або ж мешканці будинку не готові фінансувати додатково пов'язані з цим витрати, то Ви самі можете оскаржувати дані незаконні нарахування в судовому порядку. І в такому разі раджу залучати відповідачами у справі і саме ОСББ, і комунальні організації. А далі вже розбиратися, хто має рацію, а хто винен.

При цьому під час формування тарифів важливо враховувати, що розмір тарифів має відповідати розміру витрат ОСББ на утримання будинку. Щодо комунальних платежів за світло, газ, воду, опалення, тут зрозуміло, що вони мають бути такими ж, як і були.

А ось щодо послуг з вивезення сміття, обслуговування комунікацій – це все підлягає обговоренню. І, наприклад, якщо загальні збори мешканців будинку вирішить, що це коштує 5 копійок на місяць, то врахуйте, що сміття у Вашому будинку вивозитимуть у кращому випадку раз на рік, а комунікації взагалі не ремонтуватимуть, поки все не розвалиться. ОСББ формує свій бюджет та витрати з Ваших внесків, і жодних додаткових державних фінансувань чи джерел доходу він не має. Тож за що заплатите – те й отримаєте.

"За моїми суб'єктивними підрахунками, коли я цікавилася темою створення ОСББ, вийшло, що утримання багатоквартирного будинку з боку ОСББ, навіть за умови, що керівний склад чесний і все прозоро, обходиться набагато дорожче, ніж звичайні тарифи та квартплати, які ми сплачуємо в ЖЕК. Так, дійсно, можна зробити зі свого будинку справжню картинку. І це зробити простіше, якщо у Вас ОСББ і хороша організація діяльності в ньому. Але це, як правило, дорожче. Тож обирайте, що Вам важливіше", - стверджує юрист.

Відключення електроенергії за несплату з боку ОСББ

Часто ОСББ до злісних неплатників застосовують санкції у вигляді їхнього відключення від комунальних послуг. І найчастіше відключають світло або перекривають воду, якщо це можливо у Вашому багатоквартирному будинку.

Дані дії з боку ОСББ незаконні і Ви маєте повне право на них скаржитися та оскаржуватись у судовому порядку.

"ОСББ комунальні послуги не надають, вони керують будинком. Тому й відключати від даних комунальних послуг вони не мають права, це можуть робити лише самі комунальні організації. Більше того, на період дії військового стану в Україні відключення від комунальних послуг населення за несплату заборонено", – каже юрист.

Але в той же час перед походом до суду вона рекомендує зважити всі за і проти: суму боргу, законність або незаконність нарахувань, і наскільки вони пропорційні витратам на судовий процес.

Іноді, якщо нарахування незаконні, логічно їх сплатити, щоб не сидіти без світла, а далі заперечувати через суд. Але знову ж таки, кожну ситуацію потрібно оцінювати індивідуально.

Чи можуть члени ОСББ отримувати пільги, субсидії за оплату комунальних послуг

Створення ОСББ на пільги та субсидії ніяк не впливає. Воно їх не прибирає та не додає. Тому якщо Ви мали якісь пільги на оплату комунальних послуг, вони за Вами залишаться.

Чи можна вийти зі складу ОСББ та перестати бути його членом

Ні, на жаль, це зробити неможливо. Якщо ОСББ було створено, то в його склад входять власники всіх квартир даного будинку. Одна квартира не може вийти зі складу ОСББ. Це неможливо. Процедури прийняття членство теж немає. Усі власники автоматично є учасниками ОСББ.

Але щось зробити можна, якщо Ви незадоволені правлінням ОСББ та його члени викликають у Вас недовіру. Ви можете зібрати загальні збори всіх мешканців будинку, обговорити на ньому питання припинення повноважень управителя, обрання нового управителя або передачу повноважень з управління будинком іншої організації, що управляє.

Як уникнути колективної відповідальності та колективних оплат за обслуговування будинку

Це дуже складне питання. Так, обов'язок сплачувати за послуги з обслуговування будинку, його комунікацій повинні нести всі члени ОСББ спільно. Але часто буває так, що одні квартири не платять, інші за рахунок підвищення тарифів повинні платити за всіх.

Тут можна порадити лише одне. Правлінню ОСББ щодо боржників вчасно проводити судові процедури стягнення заборгованості. І контролювати процес виконання рішень суду.

"На жаль, інакше це питання ніяк не вирішити", – каже юрист.

Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" заперечує, що Україна – правова держава, і ставить під сумнів верховенство права в Україні, розповідав у статті "Дискримінація за майновою ознакою?" для ZN.UA Тарас Кінько, експерт з економічних злочинів та запобігання незаконному заволодінню власністю.