Ідеальна корупція

На початку червня мої друзі, колеги і постійні замовники раптом заходилися телефонувати мені, засипаючи запитаннями. Що сталося на ринку оцінювання? Чому вартість оцінювання об’єктів нерухомості зросла у 8-10 разів? Оцінювання однокімнатної квартири в Києві зросло з 500 до 4000 грн., а дачного котеджу - з однієї до десяти тис. грн. Чому досвідчені висококваліфіковані оцінювачі більше не можуть виконувати свою роботу? Як і де пройти сертифікацію за новими вимогами? Як сталося, що всю країну поділили між собою 12 операторів-оцінювачів, знищивши конкуренцію і монополізувавши ринок? І це на тлі боротьби з корупцією, яку проголосив президент України.

Словом, з’явилася серйозна проблема, котра не лише утискає оцінювальну громадськість, не тільки позбавляє роботи близько 9 тис. професіоналів на користь новоспечених п’яти десятків, а й загрожує зруйнувати ринок нерухомості, на якому й без того стагнація.

Здорова конкуренція

Професія оцінювача почала формуватися у нас із народженням держави Україна та у зв’язку з необхідністю оцінювати майно в процесі його приватизації. Першим держорганом-споживачем оцінювання став Фонд держмайна. Тож йому й дісталися керівні та вказівні повноваження у регулюванні ринку оціночних послуг, ведення реєстру оцінювачів.

Спершу свої функції ФДМ виконував без спеціального закону, а у вересні 2001-го його діяльність була затверджена в законі про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність. Попри значні недоліки, ухвалення закону вважалося прогресом. Адже в ньому передбачений був колегіальний орган, який ухвалюватиме рішення у сфері оцінювання - Наглядова рада з питань оціночної діяльності.

Рада на 50% складалася з представників оцінювальних громадських організацій. Стільки ж голосів у раді віддавалося держчиновникам. Наглядова рада погоджувала національні стандарти оцінювання, навчальні програми, а також вирішувала спірні питання. Саме внесення до закону про оцінку змін, що стосувалися повноважень Наглядової ради та перетворювали її на «дорадчий орган», і дозволило «захопити» ринок оцінювання, витіснивши з нього професіоналів. Але не будемо забігати наперед. Простежимо хронологію подій і методи, гідні Макіавеллі...

За 11 років існування Закону про оцінку в Україні пройшли навчання, склали іспити і зареєструвалися в Реєстрі оцінювачів понад 9 тис. фізичних осіб. У реєстрі суб’єктів оціночної діяльності (СОД) нині зареєстровано 3296 компаній, що створювало здорову конкуренцію на ринку оцінювання і сприяло суттєвому падінню цін на оцінювальні послуги. Але, мабуть, хтось вирішив, що конкуренція заважає «знімати бабки».

Примара монополії

Першу спробу монополізувати ринок оцінювання зробили у 2008 р. Тоді вносили зміни до непрофільного Закону «Про біржову діяльність». Його прикінцевими положеннями пропонувалося внести поправки до 17 (!) законодавчих актів і суттєві зміни до ідеології закону про оцінку.

Саме по собі внесення істотних змін у непрофільні закони через прикінцеві положення суперечить принципам законодавчої нормотворчості в Україні. Окрім того, внесення змін до непрофільного закону зазвичай складно відстежити тим, кого вони стосуються, зате легше «протягти» тим, хто замислив монополізацію ринку. Фішкою пропонованих змін стала вимога нотаріально завіряти звіт із оцінювання. Але оскільки ця вимога призвела б до суттєвого подорожчання завірення (адже звіти з оцінювання бувають і на п’яти, і на п’яти тисячах сторінок), то від новацій вдалося відбитися. Тоді повстала оціночна громадськість. Листи-протести було надіслано президенту і в Кабмін. При цьому основою нав’язуваних суспільству змін була спроба перекваліфікувати всіх оцінювачів. Примару монополізації можна було угледіти в діях авторів законопроекту вже тоді.

Потім розпочалася справжня атака на закон про оцінку - хто тільки не пропонував внести туди зміни, вважаючи себе уповноваженим «страчувати й милувати» сформований ринок, без огляду на міжнародну практику, без жодної спроби пошуку рішень в інтересах споживачів шляхом підвищення вимог до якості оцінювальних робіт. Загалом все крутилося довкола процедур видання дозволів на діяльність, з наміром усунути оцінювачів від участі в цьому процесі.

Хитромудрим задумам не судилося здійснитися, бо чергова зміна влади пригальмувала процес законотворчості. Та все ж оцінювальна громадськість змогла довідатися імена своїх героїв, які так перейнялися питаннями оцінювання. Ними виявилися Антон Яценко та Сергій Осика - автори сумнозвісного законодавства про Тендерну палату в його найбільш одіозному варіанті. Звісно, тендерний закон зрештою зазнав фіаско, але тендерні умільці мали досить часу, щоб «зняти піну», заробивши цілі статки на недосконалому законодавстві. Гадаю, аналогічний сценарій чекає й на оцінювання. Адже в будь-якій західній країні автор законодавства про тендерну палату в такій ситуації втратив би найменший шанс бодай наблизитися до розробки ще якихось законів. А в нас ці люди тепер намагаються атакувати сферу бізнесу, так що оцінювання не стало винятком.

Отже, закон про оцінку вдалося захистити. Однак під приціл лобістів монополії потрапили Податковий кодекс і закон про ФДМ. До ПК спробували внести цілу новелу, завдяки якій оцінювання мало розвиватися під егідою податкової служби. Передбачалися: окрема сертифікація, своя Наглядова рада з оціночної діяльності і реєстр СОД. Однак пан Чечетов прислухався до думки оцінювачів і перед першим читанням зажадав виключити все, що стосується «нового» оцінювання, залишивши цілком доречну норму «Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається, виходячи з ціни, визначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону» (стаття 172.3 ПК).

Кабінету міністрів доручили розробити порядок такого оцінювання і заодно визначити уповноважений орган. Відповідну постанову «Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)» було прийнято 26.10.2011 р. У ній Фонду держмайна давалося доручення у шестимісячний строк внести на розгляд Кабміну пропозицію щодо органу, який здійснюватиме оцінювання об’єктів для оподаткування. Досі діяв тимчасовий порядок визначення оціночної вартості, затверджений постановою. Згідно з документом, вартість нерухомості визначали оцінювачі, які вже мали відповідні сертифікати. А оскільки оцінювачів на ринку було достатньо, то й проблем із оцінюванням для оподаткування не виникало.

Для цілей оподаткування

Однак тендерні герої ніяк не могли змиритися з конкурентним середовищем. Їхньою останньою надією став закон про ФДМ, ухвалений у грудні 2011 р. Документ визначив повноваження Фонду держмайна. ФДМ здійснює «оціночну діяльність в процесі приватизації та оренди державного майна, в тому числі практичну діяльність з оцінки об’єктів нерухомості для цілей оподаткування в процесі приватизації та оренди держмайна». Зверніть увагу, що про рухоме майно для оподаткування в повноваженнях чомусь забули. Крім того, сфера дії ФДМ обмежена тільки приватизацією та орендою держмайна. А де інші випадки: купівля/продаж, застава, примусове відчуження, які відбуваються без приватизації? Теж забули?

Однак про них не забули в підзаконних актах, із допомогою яких і забезпечили монополізацію ринку. Окрім того, цей закон змінив роль Наглядової ради з питань оціночної діяльності. З погоджувального вона стала консультативно-дорадчим органом. Тепер радника можна слухати, а можна і не слухати.

Підкреслюю: зміни, внесені через закон про ФДМ - ключові для спеціалізованого закону про оцінку і повинні були вноситися через нього. Така практика нормотворчості. На жаль, це проігнорували, коли мова зайшла про монополізацію ринку.

Але найголовніша фішка закону про ФДМ - виділення оцінювання для оподаткування в окремий напрям (спеціалізацію). До затвердження закону про ФДМ існували дві спеціалізації в оцінюванні. Перша - це оцінювання об’єктів у матеріальній формі. Сюди належить нерухоме та рухоме майно. Друга - оцінювання цілісних майнових комплексів та об’єктів інтелектуальної власності.

Тобто дотепер спеціалізація визначалася за принципом «які активи оцінюємо». І такий принцип суголосний світовій практиці. Поява ж спеціалізації «оцінювання для оподаткування», м’яко кажучи, викликає здивування. Адже вартість не залежить від того, буде обкладатися податком майно чи ні, вона залежить від мети оцінювання. Так, вартість для купівлі/продажу буде відрізнятися від вартості для страхування або відображення у фінансовій звітності. Тобто вартість залежить від виду операції з нерухомістю і не залежить від того, для якого замовника вона визначається. Тому виділення оцінювання для оподаткування в окремий вид не тільки суперечить принципу, на якому побудовано чинне вітчизняне законодавство, а й просто логіці.

Питається: навіщо це потрібно? Невже оцінка нерухомості не дає знання для оцінювання квартир, які обкладаються податком на доходи фізичних осіб? А якщо наявні спеціалізації вже мають необхідні знання для виконання оцінювання (байдуже - для оподаткування чи передачі в заставу банку), то навіщо знадобилася окрема спеціалізація? Відповідь тільки одна: для виконання частини плану зі створення ідеальної корупційної схеми. Навіщо ж іще?

Виключний вид діяльності

І ще одне нововведення, запроваджене законом про ФДМ. Органи, уповноважені виконувати оцінювання для оподаткування (тобто оцінювачі з кваліфікацією за третьою спеціалізацією), «мають право здійснювати оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які здійснюються відповідно до законодавства (у тому числі правочинів, що підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації)». Ось цей допис уже вивів зазначених оцінювачів далеко за рамки Податкового кодексу. Адже виходило, що під оцінювання «спеціальними» оцінювачами підпадають не лише операції з нерухомістю для оподаткування фізичних осіб (тобто досить нечисленні випадки, коли: а) об’єкт продається/купується частіше одного разу на рік або він перебував у власності менш як три роки; б) площа квартири понад 200 кв. м; в) площа будинку перевищує 500 кв. м), а й усі випадки купівлі/продажу, застави та примусового відчуження нерухомості.

Для закріплення свого успіху і «відсікання» дотеперішніх оцінювачів тендерні герої вирішили, що оцінювання для оподаткування має стати виключним видом діяльності. Вони прописали цю вимогу в заключних положеннях Закону «Про внесення змін до деяких законів України з питань приватизації, що стосуються реалізації положень Державної програми приватизації на 2012-2014 роки». Тепер оцінювання для оподаткування має виконуватися «суб’єктами оціночної діяльності - суб’єктами господарювання приватної форми власності, виключним видом діяльності яких є оцінка майна, майнових прав для цілей оподаткування».

Таким чином, формально було усунуто оціночні підприємства, які вже працюють на ринку. Вони, заявили, не відповідають вимогам щодо виключного виду діяльності. Хоча жодної потреби в таких безглуздих по своїй суті вимогах нема, їх не існує у жодній країні світу. Оцінювання - це типова консультаційна діяльність, і ніхто не пояснить, чому не можна займатися іншими видами консультаційної діяльності чи іншими видами оцінювань.

Усе, коло замкнулося, підстава для ідеальної корупції створена шляхом махінацій із законодавством. Потім узялися до змін у підзаконних актах і якраз вклалися у відведені ФДМ півроку.

Внесли зміни у величезну кількість наказів ФДМ. «Спеціалісти», яким проторували шлях як оцінювачам для оподаткування, тепер оцінюють не тільки для оподаткування, а й для інших платежів. Їхня діяльність нині охоплює вже практично весь ринок оціночних послуг. Порушуючи закон про оцінку, для них скасували навіть річне стажування. Інакше не виходило швиденько ввести у сферу оцінювання новачків, які щойно вчора отримали сертифікат.

Оцінювання без огляду

Серйозною проблемою, створеною наказами ФДМ, є дозвіл виконувати оцінювання без огляду об’єкта оцінювання. Адже вимога огляду та фотографування об’єкта оцінювання є обов’язковою у багатьох західних країнах. Дозвіл не оглядати об’єкт може призвести і, як правило, призводить до неправильних результатів оцінювання. Більше того, вимогою стандартів є огляд, опис і наведення у звіті про оцінку фотографій не тільки самого об’єкта, а й його оточення, адже вартість нерухомості залежить від її місця розташування. Також у звіті мають наводитися фотографії об’єкта порівняння, опис його оточення тощо. Всі ці вимоги «випали» під час виконання нового оцінювання.

Вершиною оціночної нормотворчості став наказ «Про затвердження вимог до якості послуг, що надаються суб’єктами оціночної діяльності, та правил організації системи зовнішнього контролю якості». Не можна сказати, що у сфері оцінювання все настільки «біле і пухнасте», проблем тут, як і в будь-якій іншій галузі, вистачає, особливо стосовно дотримання методології оцінювання та етичних стандартів. Але усунути ці проблеми, користуючись запропонованою системою зовнішнього контролю якості, неможливо. І не тому, що контроль якості взагалі не потрібен, він потрібен скрізь і завжди. Просто це положення узаконило перерозподіл грошових потоків від оцінювачів до зовнішніх контролерів. На підставі ефемерного поняття «контроль якості» воно дозволяє скасувати сертифікат СОД у будь-який момент, коли компанія стане комусь на заваді.

Цікаво, що система контролю якості запроваджується тільки оцінювачам для оподаткування. Ніби решта оцінювачів не потребують контролю якості. Втім, решту до уваги можна й не брати, оскільки оцінювачів, які працюють із угодами не для нотаріального завірення, майже немає. І вони не вельми цікавлять наших тендерних героїв - із них взяти нічого.

Приблизно до кінця квітня - початку травня 2012-го основні зміни до наказів ФДМ були внесені і події почали розгортатися за детективним сценарієм. Зауважу тільки, що, порушуючи вимоги законодавства, ФДМ не обговорював із громадськістю запропоновані зміни, а діяв нишком. Не обговорювалися також зміни, внесені до закону про ФДМ, тож до власне публікації документа мало хто знав про оціночні новації.

Україна: по дві області на брата

А 15.05.2012 р. з’явився наказ ФДМ «Тимчасові загальні вимоги до змісту навчальних програм із професійної підготовки оцінювачів», яким умикалося зелене світло щодо навчання новому напрямку оцінювання для оподаткування. І вже 19.05.2012 р. почалося навчання в НДІ Мінекономіки розвитку й торгівлі. Тобто за три дні цей навчальний центр, вивчивши вимоги, написав навчальну програму, виграв тендер серед усіх навчальних закладів, розіслав оголошення про заняття тощо. Звісно, всі розуміють, що жодного тендера не було, а було обрано навчальний заклад, підконтрольний тендерним героям. Цей навчальний заклад досі не проводив навчальних курсів, не організовував стажування оцінювачів і не встановлював процедуру складання іспитів. Решту досвідчених навчальних центрів просто усунули від цього процесу.

До складу екзаменаційної комісії включили представників лише двох саморегульованих оцінювальних організацій, визнаних такими буквально «вчора», а саме 15 травня 2012 року. Не хотілось би наводити тут назви цих організацій, обмежимося запитанням до ФДМ: «Чому решта дев’ять громадських організацій не були включені до складу екзаменаційної комісії?»

Та й слухачів добирають ретельно - до навчання допускають тільки своїх. Формально, звісно, і чужі можуть записатися на курси. Ось тільки ніхто їм не скаже, коли ж почнеться навчання.

Протягом трьох днів, з 27 по 30 травня, було зареєстровано 12 нових компаній, співробітниками яких стали новачки, що пройшли курс «навчання». Після цього новоспечені компанії отримали сертифікати СОД. Усі вони зареєстровані в м. Києві, мають філії в регіонах, їхні сайти схожі, мов близнюки. Україна поділена між ними - приблизно по дві області на брата. Чи ж це не ідеальна корупція, варта уваги правоохоронних органів? А вже розслідування Антимонопольного комітету має неодмінно виявити всі ознаки монополізму з відповідними висновками.

Причому, найімовірніше, попри астрономічну вартість оцінювання, виставлену новоспеченими СОД, практикуючі оцінювачі отримуватимуть за роботу ту ж винагороду, що й дотепер (приблизно 500 грн. за оцінку квартири), а от різниця піде в чиїсь «потрібні руки».

Що ж робити?

Найбільш правильним вирішенням усіх описаних проблем є скасування як такого виключного виду діяльності - оцінювання для оподаткування. Таке оцінювання має виконувати державний оцінювач у процесі розрахунку податку на нерухомість. Воно дозволить стягувати більше з багатих, а не з бідних, і надасть кошти для будівництва об’єктів інфраструктури.

Доведеться ухвалити закон, який скасовує всі положення щодо оцінювання, наведені в законі про ФДМ і в Програмі приватизації, посилаючись у цих законах на закон про оцінку, де ці питання викладено системно. Потрібно створити систему оцінювання для оподаткування всієї нерухомості. Оцінювання для оподаткування під час купівлі/продажу буде лише частиною цієї системи.

І останнє. Україні давно час відмовитися від візантійської системи розробки та проходження законопроектів і заборонити виконавцям писати закони «під себе». Треба, щоб у кожного рядка закону був автор, а не просто депутат, який запропонував поправку. У західних країнах будь-який законопроект проходить масу слухань і обговорень фахівцями, журналістами та громадськістю. У зал парламенту виноситься готовий до голосування законопроект, в якому після його остаточного затвердження вже нічого не можна змінити. У нас така система відсутня, а вона необхідна, щоб можна було запобігти такого штибу корупційним схемам.

«Оцінку для оподаткування буде скасовано», - Олександр Рябченко, голова Фонду держмайна України

Крики й стогони оцінювачів, які втратили роботу, було почуто на Банковій. У результаті питання порушили в середу на Кабміні. Понад те, першому віце-прем’єру Валерію Хорошковському доручено оперативно «розрулювати» ситуацію. DT.UA звернулося до Фонду держмайна по роз’яснення. Відповідь голови ФДМУ Олександра Рябченка виявилася досить несподіваною…

- У нас у трьох законах (Податковий кодекс, Закон «Про Фонд держмайна», Програма приватизації) є норми, які передбачають, що оцінка для цілей оподаткування є спеціальним видом оцінки. Це означає, що запроваджується нова ліцензія. І той, хто спеціалізується на такій оцінці, уже не може займатися іншою. Тому всі оцінювачі, які раніше займалися іншою оцінкою і мають свою ліцензію (приблизно 1900 осіб, які раніше отримали право на ведення оцінювальної діяльності) уже не можуть займатися новим видом оцінки.

- Але ж це виливається в серйозну проблему, яка торкається не тільки оцінювачів, а й їхніх клієнтів - громадян України.

- Щойно (14 червня, 14:30. - Ред.) я підписав накази, і всі ті люди, які до 1 січня цього року отримали дозвіл і проводили оцінку об’єктів нерухомості, а тепер пишуть листи про те, що в них забрали таку можливість, працюватимуть. Ми їм повернемо це право. Автоматично. Те, що вони робили в травні або у квітні, зможуть робити й тепер.

Наказ підписано і буде оприлюднено на сайті Фонду держмайна.

- Чому ФДМ так різко змінив свій намір?

- Ситуація така, що інституціонально сфера оцінки не готова до запровадження цих норм, і ми вирішили ініціювати скасування законів і норм, які забезпечують спеціальну оцінку для оподаткування. Сьогодні не час - держава до такої оцінки однозначно не готова.

- Це означає, що такої оцінки не буде взагалі?

- Я підписав накази, і фонд ініціює її скасування. Рішення за урядом. Але я думаю, її буде скасовано. Інакше виходить дуже складний перехід. По-перше, немає закладів, які готували б таких фахівців. По-друге, неможливо дуже швидко підготувати достатню кількість фахівців, щоб забезпечити всі потреби ринку. По-третє, сама система не готова до того, аби цей вид оцінки був таким, що тільки виключно ним можна було б займатися. Тобто для людей створюється проблема. Вони скаржаться, пишуть листи. Це ненормально. Потрібно все це скасувати й спочатку створити умови, за яких такий вид оцінки може існувати. І лише потім до цього повертатися. Адже на ринку чимало проблем, без вирішення яких він не є прозорим. І оцінювачам це добре відомо.

- Тобто через якийсь час усе одно доведеться зайнятися цим питанням?

- Повертатися доведеться, але не поточного і не наступного року. Система не готова до внесення таких істотних змін. У сьогоднішніх умовах зміни втрачають свій сенс. Ми скасовуємо наші накази, які регулюють цю систему й видані на виконання законів, й ініціюємо скасування самих законів. Сьогодні не час для таких змін - держава однозначно не готова. Можливо, на підготовку буде потрібно ще років п’ять. Не знаю. Але швидко зробити це неможливо.