«Довгоочікуваний» податок на нерухомість

Мабуть, «довгоочікуваний» - не те слово, яке можна вжити до власне податку. Хоча чому ні? Адже довго чекати доводиться речей не тільки приємних. І якщо підходити з цієї позиції, то податок на нерухомість, а коли бути точнішим - податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, справді довгоочікуваний. Сімнадцять років знадобилося українській державі, аби ввести у дію податок, заявлений як частина податкової системи України ще далекого 1994 року в Законі «Про систему оподаткування». І навіть при цьому позитивний результат новації залишається під сумнівом…

Пільга для комерсантів

Нині податок на нерухомість впроваджений практично в усіх розвинених країнах. Структура податку, певна річ - не без національних особливостей, загалом повторюється у країнах із різними політичними, соціальними та правовими системами, розділених між собою морями й континентами, мовами і культурними особливостями. Така єдність підходів зумовлюється передусім економічною природою податку та особливостями об’єкта оподаткування.

Саме тому на загальному тлі яскраво й своєрідно вирізняється український варіант податку на нерухомість, розробляючи який, автори Податкового кодексу пішли власним, унікальним шляхом, у руслі традиції української влади. Всупереч давній народній мудрості, вітчизняні законодавці на власному прикладі показали, що насмішити людей можна не тільки поспішивши, і 17-річна передісторія розробки податку в жодному разі не може бути передумовою затвердження його якісної моделі.

Аналіз ст. 265 ПК викликає запитання не тільки чому ми вирішили ігнорувати світову практику правового регулювання аналогічних податків в інших країнах, а й чому законодавець, конструюючи механізм податку, проігнорував елементарні закони економіки, а інколи - і просто логіки? Зізнатися чесно, здебільшого запитання залишаються без відповіді. Хоча ні, деякі відповіді все-таки підказують нинішні українські реалії. Ось, наприклад, об’єктом оподаткування нерухомості у переважній більшості країн Європи (можливо, за винятком Швеції), Америки, Азії є вся, а не тільки житлова нерухомість. Це логічно й правильно. Чому комерційна нерухомість, яка, крім усього іншого, ще й приносить дохід, не має бути об’єктом оподатковування? Адже її обсяг значно перевершує обсяг нерухомості житлової, перетворюючи малий місцевий податок на значне джерело поповнення місцевих бюджетів.

Наприклад, місцеві бюджети у Великобританії отримують від податку 24,6 млрд. фунтів на рік (2009 р.), що становить 4,5% всіх доходів консолідованого бюджету країни. Пря­мо скажемо, розробники українського варіанта податку на нерухомість навряд чи ставили перед собою таку амбіційну мету, справедливо міркуючи, що власники великої комерційної нерухомості в Україні, які, завдяки щасливій випадковості, становлять і більшість депутатського корпусу Верховної Ради, навряд чи підтримають ініціативу про оподаткування їхньої нерухомості.

У більшості країн Європи (Німеччині, Іспанії, Угорщині та ін.) цей податок, сплачений юридичною особою, відноситься на її витрати, зменшуючи базу оподаткування корпоративного податку на прибуток. При цьому забезпечується основний принцип справедливості оподаткування, повністю відсутній в українському варіанті податку, що дає невиправдану пільгу для нежитлової нерухомості.

Із малого в карликовий

Так чи інакше, згідно зі ст. 265 ПК, податком обкладається об’єкт житлової нерухомості. Платниками податку є юридичні та фізичні особи - власники об’єкту, незалежно від їхнього резидентного статусу. Тут розробники зіштовхнулися ще з однієї проблемою - політичною. Річ у тому, що нерухомість - власність переважної більшості українських родин, вилучення додаткового податку в яких викликало б незадоволення громадян - навіть не так тих, котрі не хочуть ділитися з державою, як тих, котрі не вірять у перспективність використання ще одного пожертвування державі на благо суспільства. Але, з іншого боку, звуження бази оподаткування викличе зменшення прогнозованих фіскальних надходжень, перетворивши податок із малого на карликовий.

Можливо, автори проекту По­даткового кодексу просто «не хотіли зв’язуватися», можливо, хотіли доопрацювати податок пізніше, - але проблему незадоволення суспільства вирішили просто, вилучивши з послідовністю, достойною кращого застосування, з оподат­ковуваної бази основну частину житлового фонду країни, чим надали податкові декоративного характеру.

Так, базою оподаткування стала не звичайна, ринкова, податкова, реєстраційна чи будь-яка інша, але все-таки економічна вартість нерухомості, яка є базою оподатковування чи основою для її обчислення (наприклад, в Італії) в усіх без винятку країнах, де впроваджено такий податок, а квадратний метр - одиниця, абсолютно неадекватна економічній суті податку. Адже квадратний метр у різних регіонах країни й навіть одного міста може становити собою різну економічну цінність і, отже, має породжувати різні податкові зобов’язання. Але сміливі новатори-податківці на цьому не зупинилися. Вони оподаткували не просто квадратний метр нерухомості, а «квадрат» житлової площі об’єкта нерухомості! Передусім хочеться подякувати їм за те, що не запропонували дуже поширену в середньовічній Європі базу оподаткування нерухомості, виходячи з кількості вікон у будинку, а потому поцікавитися, що це таке, власне, - «житлова площа»? Де на рівні закону або хоча б підзаконного акта дано визначення цього терміна? І ще: чи можемо ми вживати цей термін взагалі і впроваджувати в дію механізм оподаткування, якщо поняття житлової площі на рівні закону не визначене? Ризикну припустити, що жоден суд не відповість на це запитання ствердно.

В Європі - у відсотках від вартості майна

Звертаючись до практики правового регулювання оподаткування у розвинених країнах, зазначимо, що у Великобританії податок на нерухомість нараховується у фіксованій сумі відносно базової ставки оподаткування, яка становить 1354 фунти на рік. Нерухомість розподіляється на дев’ять категорій, залежно від податкової оцінки об’єктів, яка переглядається кожних п’ять років. У Данії нерухомість вартістю до 3,04 млн. датських крон обкладається за ставкою 1% від її вартості, а дорожча - 3%. У Німеччині податок встановлено в обсязі від 0,35 до 2,31% від вартості майна. У Китаї ставка становить 1,2% від вартості об’єкта або 12% від оцінної річної орендної плати, яка нараховується на об’єкт.

Угадуючи мотиви розробників податку, що не хотіли обтяжувати себе вирішенням спірних питань вартості об’єктів нерухомості, яку дуже складно визначити без повноцінного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зазначимо: проблема відсутності реальної вартості на нерухомість є не тільки в нашій державі. Це стосується, скажімо, Російської Федерації, де її вдалося вирішити, взявши за основу вартість об’єктів станом на 1991 рік з наступною їх індексацією. І взагалі, вдалося ж в Україні створити цілком стерпний механізм оподаткування землі, де також не все однозначно з вартістю і земельним кадастром. Чому в частині нерухомості знадобилося конструювати нежиттєздатний і економічно не обґрунтований механізм?

Звісно, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно як джерело інформації про об’єкти оподаткування є однією з основних проблем впровадження податку на нерухомість. Реєстр впроваджено зовсім недавно, й інформація, що міститься в ньому, м’яко кажучи, сира. Крім того, вона прямо може не відповідати тим визначенням об’єктів житлової нерухомості, які містяться в ПК. Наприклад, згідно з п. 14.1.129, дачний будинок - житловий будинок для використання впродовж року для заміського відпочинку. Цей об’єкт звільняється від оподаткування згідно з п-п. г) п. 265.2.2 ст. 265 ПК. А який статус цей будинок має в правовстановлюючих документах і, відповідно, у реєстрі? Якщо він іменується прос­то як житловий будинок, або житловий будинок садибного типу, то пільгу на нього можна буде отримати лише в судовому порядку. Це ж саме стосується приміщень дитячих будинків сімейного типу. Їх звільнено від оподаткування. Безперечно, пільга виправдана. Але як, на думку розробників податку, дитячий будинок сімейного типу доводитиме, що споруда (чи кілька споруд) - саме його, коли дані про об’єкти оподаткування беруться виключно з реєстру (п. 265.3.2)? Переробляти правовстановлюючі документи? Вносити зміни до реєстру? Але ж такої операції просто не передбачено, як, до речі, й такого різновиду житлового об’єкта.

Ще приклад. Ви зробили добудову й не можете її узаконити, або ще краще - знесли старий будинок, на його місці спорудили новий і не зареєстрували цього в БТІ? Для вас добра новина: платити податок із нового об’єкта нерухомості (з нового метражу) ви не будете саме тому, що основою для розрахунків є дані реєстру, в яких інформації про будинок поки що немає. Зазначимо, що проблеми з реєстром речових прав - проблеми об’єктивні, які не залежать від недосконалості податку, а лише доповнюють його. Як і у випадку з оподаткуванням землі, їх можна вирішити системною й послідовною роботою з упорядкування даних реєстру.

Державний інтерес

Імовірно, реалізуючи своє бажання умертвити й так нежиттє­здатний податок, у п. 265.4.1 ст. 265 розробники вирішили чомусь звільнити від оподаткування основну частину житлового фонду, давши право кожному платникові один раз на рік зменшити оподатковувану (тобто житлову) площу квартири на 120 кв. м, а житлового будинку на 250 кв. м. Інакше кажучи, щоб заплатити податок, я мушу мати у власності квартиру житловою площею понад 120 кв. м. або кілька квартир. Коли ж сім’я, що володіє, як відомо, нерухомістю на праві загальної спільної власності без виділення часток, має дві квартири, то подружжя може, розділивши між собою обов’язки зі сплати податку згідно з п-п. б) п. 265.1.2. ст. 265, уникнути оподаткування в принципі. Таку ж саму операцію можна проробити і з дітьми, і з іншими співвласниками.

Маючи у власності квартиру загальною площею 63 кв. м, я, як і будь-який інший платник податків, не можу не тішитися, що не платитиму податок, - але, з іншого боку, є ще й державний інтерес, який, тео­ретично, повинен становити собою сукупність інтересів українських громадян у тому, аби наша держава в умовах кризи мала таке ж джерело наповнення бюджету, як і її сусіди. Звісно, це бажання в українських реаліях виглядає смішно й лицемірно. Проте змогли ж бельгійці, на додачу до тих податків, які вони платять, із власної ініціативи прокредитувати свій уряд на 2,7 млрд. євро? Хто сказав, що для того, аби закликати до справедливості, чесності та прозорості дій владу, ми як громадяни не мусимо зробити перший крок? Утопія? Можливо. Але мовчати й тихо радіти подачкам, які навмисно чи з огляду на свою низьку кваліфікацію влада робить своїм громадянам у вигляді мертвонародженого податку в обмін на звільнення від його сплати можновладців, котрим належать нерухомі нежитлові активи, мені видається не менш аморальним, ніж прямо голосувати за такі рішення у Верховній Раді.

***

Саме тому впровадження податку на нерухомість не в такому, як маємо, а в цивілізованому вигляді, коли податок платять усі громадяни й організації справедливо і відповідно до нерухомості, якою володіють, - максимально відповідає інтересам побудови цивілізованого сучасного суспільства, а отже, й інтересам усіх громадян, незалежно від їхнього соціального статусу чи майнового стану. І, до речі, чи не в цій площині лежить оподаткування розкоші, за яке так ратують нинішні реформатори від влади, пропонуючи красиві, але не зовсім адекватні прожекти?

Свої ідеї для рубрики «На злобу дня» читачі можуть висилати на редакційний e-mail - sledz@mirror.kiev.ua