Строительство жилья во время войны: лекарство или яд для экономики?

По последним оценкам, с начала полномасштабного вторжения России уже повреждено или разрушено около 45 млн кв. м жилищного фонда. И чтобы Украина как можно быстрее смогла вернуться к нормальной жизни, нужно не только победить агрессора, но и восстановить экономику и отстроить разрушенное.

Государственная власть пока не обнародовала каких-то четких планов восстановления разрушенного жилья. Известны лишь планы офиса президента по обеспечению временным жильем части переселенцев, для чего собираются до конца года выкупить у застройщиков 23 тыс. квартир и еще 30 тыс. построить.

Постепенно начало восстанавливаться и остановленное с 24 февраля строительство жилых комплексов. Частные застройщики не скрывают, что продажи идут не очень, и многие рассчитывают на возможность продать часть новых квартир государству.

На первый взгляд восстановление строительства жилья и даже наращивание его темпов, благодаря новым проектам для временного размещения переселенцев, кажется позитивным: экономика оживет, налоги начнут поступать в бюджет, появятся рабочие места, количество жилья увеличится. Вот только все ли так хорошо на самом деле?

Не каждый бизнес, даже если он был полезен для экономики в мирное время, будет целесообразным во время войны. Война и первый этап восстановления после ее окончания — это всегда дефицит рабочих рук, материалов, финансов, логистические проблемы. И любая ошибка в это время может очень дорого стоить.

Поэтому разберемся, как влияло на экономику страны жилищное строительство до войны, и что вследствие войны изменилось.

1. Волшебный мультипликатор инвестиций vs коварный импорт

В последние годы строительство подавалось государственной властью как некий «философский камень», легко превращающий каждую вложенную гривню в золотые проценты ВВП.

Объяснить применение этого нарратива легко, ведь еще в 2018 году Офис эффективного регулирования (BRDO) под руководством будущих премьер-министра Алексея Гончарука и главы партии «Слуга народа» Елены Шуляк рассказывал о «строительном эффекте допинга на экономику». По расчетам экспертов BRDO, каждая гривня инвестиций в строительство должна была повышать ВВП Украины на 6,7 грн.

В 2019 году эта позиция вместе с руководством BRDO перекочевала во власть и покорила офис президента своей гениальной простотой: стоит лишь доставать где-то дополнительные средства в 1% ВВП, тратить их на строительство — и ВВП вырастет почти на 7%. Ежегодно немного добавлять — и обещанное экономическое чудо с ростом ВВП на 40% до конца каденции президента гарантировано.

Ставки сначала росли. В разгар борьбы за благосклонность ОП между дорожным и жилищным строительством Конфедерация строителей Украины (КСУ) уже утверждала, что каждая гривня, вложенная именно в строительство жилья, дает 11,5 грн в экономику страны и значительно опережает эффект от строительства дорог.

Но сами расчеты экспертов ни BRDO, ни КСУ не обнародовали. Позже публично озвученные значения мультипликаторов инвестиций в строительство постепенно снизились до 1,5–2, а далее трансформировались в общее «США еще во времена Великой депрессии так из кризиса выходили».

Собственно, США и сейчас так из кризиса выходят, а расчет мультипликатора Кейнса у них вообще обязательный элемент для определения направления государственной поддержки. Но страны ЕС этот метод спасения экономики во время кризиса не используют, потому что у них он не работает.

Причины этого довольно очевидны. Дополнительные деньги будут крутиться внутри экономики страны и поднимать ее, если не слишком быстро вытекут за границу как оплата импортных товаров. США — страна с одной из наименьших долей импорта относительно ВВП (согласно данным Всемирного банка, в 2020 году было 13,2%). В странах ЕС в среднем — немногим более 40%, как и в Украине.

Средние 40% импорта у нас еще не означают, что мультипликатор инвестиций не будет работать совсем, но размер эффекта не даст возможности родить экономическое чудо, и нужно довольно придирчиво выбирать объект для инвестиций, чтобы не навредить экономике.

Простой пример — «Большое строительство». В себестоимости строительства дорог на импортный битум приходится около 40%. То есть из каждой гривни, израсходованной государством на материалы, максимум 60 копеек попадут в экономику Украины и в дальнейшем будут создавать мультипликативный эффект в обороте, а оставшиеся 40 копеек сразу отправляются работать на импортера.

Depositphotos / Stockr

НБУ посчитал мультипликатор БС по показателям 2020 года двумя методами и получил значение 0,96 — существующее и 1,03 — возможное через полгода после денежных затрат на дороги (Инфляционный отчет, январь 2021, прим. 9 с. 17). Сколько потратили дополнительно из бюджета — на столько ВВП и вырос, а сумасшедшие мультипликаторы инвестиций в строительство дорог оказались фикцией.

А что с импортной составляющей строительства жилья?

Как утверждает секретарь профильного комитета ВРУ и вице-президент КСУ Дмитрий Исаенко, даже для бюджетного жилья, где доля импортных материалов до войны достигала иногда всего 20%, сегодня может понадобиться завозить как минимум 70–80% компонентов.

Но что такое отечественные строительные материалы? Это во многих случаях использующее импортный газ энергоемкое производство — стекло, арматура, кирпич, клинкерная плитка, газобетон... И с подорожанием газа возрастает и без того большая импортная составляющая цены. А еще импортное оборудование для производства современных стройматериалов, импортное топливо для транспортировки, импортная строительная техника…

То есть даже до войны импортная составляющая жилищного строительства была не намного меньше, чем строительства дорог, поэтому никакого большого мультипликатора инвестиций у него теоретически существовать не могло. А сейчас ситуация катастрофически ухудшилась.

Когда львиная доля себестоимости станет импортной, строительство превратится в черную дыру, которая будет высасывать финансовые ресурсы из Украины, а произведенная добавленная стоимость и созданные рабочие места будут значительно меньше вложенных в строительство денег.

Пока не будет восстановлено отечественное производство строительных материалов — само по себе строительство будет иметь сильный негативный эффект для экономики, ослабляя страну. Поэтому крайне важно выбирать, что именно строить в этот период. Если возводить промышленные объекты, то они начинают вырабатывать добавленную стоимость, быстро покрывают негативное влияние от своего строительства из импортных материалов и запускают восстановление экономики. Если же сооружать жилье в довоенных объемах — очень небольшой процент населения улучшит свои жилищные условия или заработает на инвестициях, а Украина станет беднее и безвозвратно потеряет часть резервов, которые очень требовались для восстановления после войны.

Но негативные финансовые последствия восстановления строительства жилья будут проявляться постепенно, в то же время очень быстро мы получим две другие проблемы.

Перегрузка трансграничных логистических путей. Когда большинство производств не работает, все, что есть, — это товарные остатки на складах. Именно эти запасы — более дешевые и доступные в плане логистики, что дает возможность относительно быстро выполнить первоочередные работы по восстановлению поврежденного. Что будет, когда эти запасы стройматериалов внутри страны исчерпаются?

Сейчас морское сообщение заблокировано, поставки через Россию и Беларусь невозможны, а поставки через западную границу для первоочередных нужд и так уже задерживаются, потому что пропускная способность не позволяет. Кто-то просчитывал, какое количество стройматериалов смогут потянуть остатки трансграничной логистики и какими из-за этого будут дополнительные задержки во время поставок более важных вещей?

Дефицит строительных материалов. Если существующие запасы или доступные объемы импорта стройматериалов использовать для нового строительства жилых комплексов — не будет материалов для неотложных восстановительных работ.

Depositphotos / zurijeta

На ремонты поврежденного жилья и критической инфраструктуры строительных материалов (в перерасчете на квадратный метр площадей) нужно в разы меньше, чем на новое строительство. Тратя сейчас стройматериалы на 3–4 млн кв. м нового жилья, мы теряем возможность отремонтировать к осени 15–20 млн кв. м поврежденного жилья на освобожденных от россиян территориях. А кроме ремонта поврежденного жилья, есть еще более важные строительные работы оборонного значения.

Для кого-то указанные недостатки активного восстановления нового жилищного строительства могут быть незначительными, потому что слишком часто звучит, что главное сейчас — чтобы люди работали, налоги платились, и именно это перекроет любой другой негатив. Но у строителей и без нового строительства куча работы, а занятости в производстве строительных материалов от нового строительства все равно не прибавится, пока производство не восстановится. Остался вопрос налогов, поэтому перейдем к нему.

2. Показательная доля строительства в ВВП и уместно ли рассчитывать на налоги от строительства жилья

Влияние строительства на экономику страны формально оценивают и другими методами. Например, глава СН Елена Шуляк также продвигает стратегию анализа «здоровья экономики» по доле строительства в ВВП государства. По ее данным, вклад строительства в ВВП европейских стран составляет 5–7, иногда 9%. В Украине этот показатель в 2019 году составлял немногим более 2%, а в 2021 году, благодаря «Большому строительству», вырос до 2,9%. Соответственно, и рецепт лечения украинской экономики предлагают простой: увеличивать долю строительства в ВВП путем увеличения затрат на строительство.

Вот только ВВП — это добавленная стоимость, а не объемы производства, поэтому доля строительства в ВВП не обязательно отображает объемы строительства в стране. Проверим это на примере Германии и Украины по данным за 2020 год (за 2021-й нужных данных еще нет).

Строительная промышленность Германии произвела продукции на 380 млрд евро (12,4% ВВП), а вклад в ВВП составлял 178 млрд (5,8%).

Строительная промышленность Украины, со своей стороны, произвела продукции на 642 млрд грн (15,1% ВВП), а вклад в ВВП составлял 119 млрд (2,8%).

То есть мы тратим на строительство почти на четверть больше Германии, а по вкладу в ВВП — отстаем больше чем вдвое. Поэтому нельзя строить заключения о здоровье экономики Украины и стратегии ее лечения исключительно на основании доли строительства в ВВП.

Согласно данным Госстата, строительство в Украине является абсолютным аутсайдером среди всех видов экономической деятельности по доле произведенной им добавленной стоимости в цене своей продукции. Эта доля в 2,2 раза меньше средней в экономике. Строительство отстает даже от перерабатывающей промышленности с ее энергетической неэффективностью и высокими ценами на энергоресурсы.

Указанное может свидетельствовать лишь об одном: строительство является абсолютным лидером по махинациям ради занижения произведенной добавленной стоимости. Занижать добавленную стоимость в строительстве экономически целесообразно в двух случаях: в случае строительства за публичные средства, где есть ограничение прибыли подрядчика, и для оптимизации налогов.

Закупка материалов по завышенным ценам или фиктивные закупки материалов дают возможность получать дополнительную прибыль в случае выполнения работ по государственным и коммунальным тендерам, — скрытая таким способом добавленная стоимость попадет в показатели для перерабатывающей промышленности.

Налогообложение в строительной отрасли не имеет льгот, но есть обходные маневры.

Согласно Налоговому кодексу, НДС начисляется только во время первой продажи жилья. Застройщик по себестоимости строительства продает квартиры девелоперу, а тот продает их уже по рыночной стоимости — элементарная схема, дающая возможность значительно, иногда в разы (для центральной части крупных городов), уменьшить уплату НДС. А доля добавленной стоимости, для которой оптимизировали налоги, оказывается в разделе операций с недвижимостью.

Еще более эффективной, но более сложной, является схема с институтами совместного инвестирования (ИСИ), освобожденными от налогообложения. Добавленная стоимость, ушедшая на оптимизацию по этой схеме, попадет в раздел финансовых услуг.

И схем таких — легион.

Depositphotos/ joyfull

В прошлом году в интервью ZN.UA по законопроекту №5600 глава комитета по вопросам налоговой политики ВРУ Данил Гетманцев утверждал, что уровень налогового давления на застройщиков жилья — 0,3% от оборота (меньше, чем сверхльготное сельское хозяйство).

Эти данные фактически подтверждает и ГНС, которая в отчете о выполнении Плана работы на 2021 год для плательщиков, осуществляющих строительство жилых и нежилых помещений, сообщила о задекларированных доходах в сумме 184 млрд грн и начисленных 793 млн грн налога на прибыль. Налоговая эффективность — 0,43%.

В результате анализа ГНС установлено, что крупные застройщики недвижимости используют ИСИ (институты совместного инвестирования) для привлечения инвестиций от физических лиц и как инструмент оптимизации налога на прибыль предприятий. Льгота с налога на прибыль составила 4,9 млрд грн.

Следовательно, только из-за использования ИСИ льгота от уплаты налога на прибыль в шесть (!) раз превысила поступление в бюджет соответствующего налога непосредственно от строительных компаний. Но, как уже отмечалось, не ИСИ едиными живут застройщики, поэтому реальные суммы оптимизации налогов значительно выше.

Уместно будет напомнить, что под давлением девелоперов ВРУ убрала из законопроекта №5600 нормы, направленные на борьбу со схемами по оптимизации налогов в жилищном строительстве.

Конечно, из потраченных на строительство денег идут и другие налоги, в частности неоптимизированные, вот только львиную их долю платили отечественные производители строительных материалов, и этих поступлений не будет, пока мы не восстановим разрушенное войной производство.

Поэтому напрасны ожидания о наполнении бюджета налогами благодаря строительству жилья, — это одна из наименее эффективных для этого отраслей промышленности. И такой она останется, пока долю строительства в ВВП не доведут до среднеевропейского уровня, но не путем увеличения объема строительства, а перекрытием существующих сейчас лазеек для минимизации налогов.

Не удивляйтесь, но государство не только больших налогов не получит, а еще и дополнительные обязательства наберет. И вот почему.

3. Скрытые льготы для жилищного строительства

Представьте себе ситуацию. Вы покупаете одноразовый билет на метро за 8 грн, а перед турникетом некто предлагает вам заработать, — вы даете ему в аренду за гривню этот билет, он его использует и сразу возвращает. Замечательный бизнес, не так ли? На ровном месте вы заработали гривню, а билет у вас как был, так и остался!

Все читатели сразу понимают абсурдность такого «бизнеса», потому что 8 грн стоит не сама бумажка с QR-кодом, а право на проезд по ней, которое было использовано. Вот только на примере одноразового билета описан механизм аренды коммунальной или государственной земли под многоквартирную жилую застройку с оборотом в миллиарды гривен в год.

Строительство жилья в этом принципиально отличается от промышленного, офисного или торгового строительства. Сооружение жилья — это бизнес на процессе строительства, а не на дальнейшем использовании построенной недвижимости. И если речь идет о земельном участке, то цену имеет именно право его застройки. Построили многоквартирный дом — и рыночная цена участка стала, как у использованного билета.

Отдавая коммунальный или государственный участок в аренду под жилую застройку, местная власть де-факто его дарит: застройщик за несколько лет выплачивает не больше 10–15% рыночной стоимости земли, а после просто возвращает уже использованный участок с нулевой стоимостью. Стоимость этого участка для экономики страны — такая же составляющая полной себестоимости строительства дома, как и строительные материалы. Но платит ее не застройщик — это подарок ему от территориальной громады или государства.

Ни один другой бизнес в стране не имеет таких сумасшедших по стоимости льгот от государства при получении земли. Даже когда у государства нагло воруют землю в частную собственность, оно получит больше, потому что новый собственник украденного участка потом всегда должен платить налог на землю.

Депо

Даже больше, участок под жилой дом отдают еще и с приданным: позволив на нем жилое строительство, местная власть берет на себя обязательства построить за счет собственного бюджета всю необходимую инфраструктуру. Только строительство нормативных школ и детсадов обойдется территориальной громаде в зависимости от размера населенного пункта от 2 до 4 тыс. грн на квадратный метр новых квартир.

Если застройщик порядочный и не нарушит нормативы плотности застройки, то на каждый гектар новой многоэтажной жилой застройки из местного бюджета необходимо израсходовать от 50 до 100 млн грн на минимум социальной инфраструктуры. Если застройщик нарушит плотность вдвое (это обыденное нарушение для крупных городов), то умножайте необходимые затраты на инфраструктуру как минимум на три, ведь ее надо будет не только построить, но и найти дополнительные земельные участки.

Так было не всегда.

Еще лет 15 назад землю, как и сейчас, отдавали в аренду, но в обмен на это застройщик передавал территориальной громаде часть построенных квартир (в Киеве эта доля доходила до 7% на окраине города и 20% в центральной части). К тому же застройщик должен был оплатить паевые взносы на развитие инфраструктуры, которые рассчитывались с учетом нужд города на строительство и ремонт инфраструктуры в текущем году, а их размер мог достигать 25% себестоимости сооружения дома.

Города и застройщики были равноправными партнерами: город вкладывал в общее дело свою землю и получал за это ее рыночную стоимость квартирами для обеспечения очередников. А застройщик не только зарабатывал на строительстве квартир, но и оплачивал строительство или сам строил всю необходимую для них инфраструктуру.

С 2008 года все изменилось.

Государственная власть решила помочь частным застройщикам во время глобального финансового кризиса 2008 года, — местной власти брать плату за землю квартирами запретили, а паевые взносы уменьшили. Кризис прошел, а скрытые льготы не только остались, но со временем и увеличились. В 2011 году застройщиков, получавших коммунальную землю в аренду по старым правилам, освободили от обязанности передавать установленную договорами часть квартир в коммунальную собственность, а с 2021 года окончательно отменили паевые взносы.

Этот путь поддержки отрасли определенным образом уникален для Украины: чтобы сохранить рентабельность работы частных компаний и удержать цены на жилье для тех, кто сам способен его купить, государство лишило социально незащищенные слои населения возможности получить жилье из коммунального фонда.

Обязанность местной власти по строительству всей необходимой инфраструктуры никуда не делась, но где возьмутся на это деньги, если застройщики жилья землю не покупают, а получают в аренду за копейки, паевые взносы не платят, а налоги минимизируют?

Так начали рождаться современные украинские трущобы из опрятных новеньких многоэтажек, где вместо предусмотренных трех первых классов по 30 учеников в школы вынуждены набирать 8–13 классов по 45 детей.

Сколько сейчас нужно, чтобы залатать дыры хотя бы в социальной инфраструктуре, точно неизвестно, потому что статистика по отдельным городам недоступна. За прошлые годы накопилось потребностей на 100–200 млрд (!) грн, и каждый год эта сумма увеличивается на очередные 10–20 млрд.

Эта специфическая «льгота» настолько незаметна, что дополнительные затраты забывают учитывать даже во время строительства жилья за бюджетный счет. Возьмем обещанные офисом президента 1,5 млн кв. м построенных квартир для переселенцев. Если построят жилые дома, как представлено, с бюджетом на реализацию, — это будет лишь очень дорогая декорация для съемки видео с вручением ключей счастливым новоселам. А чтобы получить не просто квартиры, а именно жилье, придется дополнительно израсходовать как минимум 4–5 млрд грн из бюджета на социальную и транспортную инфраструктуру, а затраты на магистральные инженерные коммуникации на этой стадии планирования вообще невозможно рассчитать.

Виктория Муха

К сожалению, если бизнес может получить от власти бесплатный бонус, то у нас всегда появляется и коррупционный рынок по продаже этого «бесплатного». Только застройщики во власти или приближенные к ней смогут получить участки для себя фактически бесплатно, как позволяет законодательство. Для остальных «бесплатное» от государства или города будет продаваться по рыночной стоимости. Например, в Киеве до вторжения было большое количество объявлений о продаже арендованных коммунальных участков, — цена составляла от 12% будущих квартир на окраине до 25% — в центре. Но эти прибыли, конечно, идут не в городской бюджет, а в карманы посредников и чиновников.

Следовательно, льготы для жилищного строительства — это не только потеря средств для государства, а мощный удар по здоровью экономики в целом, потому что они дополнительно рождают мощные антиконкурентные условия с огромной коррупционной составляющей.

Поэтому лучше забыть миф о пользе строительства жилья для экономики страны. Это безумно дорогая вещь для бюджета, просто льготы и дотации для застройщиков — косвенные, и поверхностный взгляд их не замечает. Даже при относительно стабильной ситуации до вторжения в местных бюджетах не хватало денег на нивелирование негативных последствий строительства избыточного жилья.

Вместо выводов

Отстроить разрушенное, чтобы каждый вынужденный переселенец мог снова получить собственный дом, — приоритетная задача на ближайшие годы. И чем скорее будет проходить восстановление экономики, тем быстрее эту задачу удастся выполнить.

Во время войны и в первый послевоенный период до восстановления отечественного производства стройматериалов новое жилищное строительство не поможет ни росту экономики, ни наполнению бюджета налогами, ни созданию адекватного для инвестиций количества рабочих мест, — оно будет лишь тормозить возрождение экономики и восстановление разрушенного. Даже до войны жилищное строительство из-за огромных скрытых льгот и возможности оптимизации налогов не поднимало экономику, а создавало дополнительные проблемы для бюджета и превращало города в трущобы.

Лоббируя интересы девелоперов жилья, власть постоянно пытается поменять местами причины и следствия. Но все просто: в богатых странах строят много жилья, потому что могут себе это позволить, а не страны стали богатыми благодаря тому, что строили много жилья. Жилье — это не развитие, а потребление. И, кроме затрат резервов экономики на строительство, нужно помнить еще и о затратах на содержание построенного.

Так, может, сейчас нужно не создавать очередные льготы для застройщиков и финансово поддерживать отрасль, которая и до войны прекрасно разводила государство на преференции и налоги, а поменять правила игры, чтобы жилищное строительство начало работать в интересах Украины, а не только на карман девелоперов?

Разрушенные 45 млн кв. м жилого фонда, на восстановление которого нужно по меньшей мере 40 млрд долл. — это огромные цифры в абсолютном значении. Но в относительном значении — это всего 4,5% существующего жилого фонда. Для сравнения, во Вторую мировую войну Украина потеряла 45% жилого фонда, а Германия — 25%.

Из-за войны по обеспечению жильем мы вернулись в 2017–2018 год. Никакой катастрофы с нехваткой жилья, чтобы невозможно было временно обеспечить всех, кто в этом нуждается, сейчас нет. Поэтому, пока идет война, нет никакой необходимости выбрасывать деньги и другие ресурсы на новое жилищное строительство, тем более с учетом сопутствующих негативных последствий такого строительства.

В Украине для размещения всех ВПЛ хватит существующего жилья, ведь перед вторжением у нас были огромные резервы.

Но это уже другая история, заслуживающая отдельной статьи.

Другие статьи Георгия Могильного читайте по ссылке.