Ком земли в горле

Если бы власти был нужен цивилизованный рынок земли, его бы уже создали.

Этот вопрос обсуждают третий десяток лет, переливая из пустого в порожнее, постоянно. И с таким же постоянством всплывают одни и те же преграды для появления рынка - кадастр не готов, правового регулирования нет, законодательства нет. Желания все это изменить тоже. Согласно Меморандуму с МВФ парламент должен утвердить закон об обороте земель к концу мая. Время на исходе, проекта правительственной земельной реформы никто не видел, в ВРУ не нашлось голосов для проведения слушаний о рынке земли, а профильный министр заявил об отставке. Эксперты увлеченно обсуждают варианты ограничений для покупателей, а латифундисты - возможности использовать эти ограничения себе во благо.

Кутовой не "споткнулся на земле", и за этим решением нет принципиальной позиции. Кутовой не собрал команду, не привел в министерство "своих", а его первым замом стал человек премьера Максим Мартынюк. Программа Кутового "3+5" - это набор лозунгов и штампов. Никакой конкретики - задач, планов, сроков. Он изначально был в МинАПК не на своем месте и при первой возможности (речь, по информации ZN.UA, идет о губернаторском кресле) покинул его. А министерство останется при человеке Гройсмана. Как, к слову, и многие другие госслужбы и госпредприятия, в которых премьер имеет интерес. Очень удобно и всегда приносит плоды. И.о. - старательные исполнители, ведь каждая гусеница мечтает стать бабочкой. И.о. несут минимум ответственности за принятые решения. И.о. практически не интересуют журналистов. И премьер не будет спешить с поиском нового министра АПК. Не сейчас. Не во время реформы.

Якобы в Кабмине есть некая рабочая группа, создающая проект земельной реформы. Подробностей - кот наплакал, купить землю смогут лишь физлица-резиденты и только по 200 га в одни руки, минимальной ценой продажи будет нормативная оценка земли. Кроме того, сразу после запуска рынка в каждом административном районе на аукционах будут проданы небольшие (в 20 га) земельные участки, принадлежащие государству, чтобы показать людям, какая стоимость является актуальный и рыночной.

Декларативно этот, полный условий и оговорок, подход призван помочь малым фермерским хозяйствам, ограничив в возможностях крупных латифундистов, но по сути все эти требования призваны не запустить рынок, а заморозить. Желающих купить кусок пашни среди реальных физлиц будет немного. И эти немногие вынуждены будут доставать средства на эту покупку из-под матрасов, потому что банки, неохотно кредитующие вообще, уж точно не будут рисковать, выдавая кредиты на покупку земли "физикам" - слишком серьезно в свое время обожглись на ипотечном буме. Да и на основании каких документов это делать - паспортов и ИНН? Усов и хвоста?

Предположение, что на таких условиях сама же земля будет предметом залога, еще более абсурдное. Украинские банки сейчас отлично себя чувствуют и неплохо зарабатывают на покупке депозитных сертификатов НБУ и ОВГЗ. Это прибыльно, законно и без рисков - спасибо Кабмину и регулятору. И тут им предлагают раздавать кредиты физическим лицам под залог земельных паев, которые, в случае чего, продать тоже можно будет только физлицам и в ограниченном количестве. Ой, и еще одна деталь - если земля продается в течение трех лет с момента покупки, продавцу необходимо оплатить в бюджет 50% ее оценочной стоимости. Даже тот факт, что государству принадлежит половина банковского сектора, не заставит банки в этом участвовать и спасать эту абсурдную идею.

Ознакомиться со списком тех немногих граждан, которые владеют большими объемами денежных средств, оставаясь при этом физлицами, вы можете на сайте деклараций госслужащих. Остальные принять участие в "земельной реформе Гройсмана" смогут едва ли. Но мы не верим, что эта модель создавалась только ради того, чтобы соратники премьера могли пристроить свои чемоданы кеша. Это компромисс, попытка угодить всем и не обидеть никого. Стабильность теневого земельного рынка она не пошатнет, возможность крупных предприятий арендовать паи за символическую плату не ограничит, стоимость гектара земли если и повысит, то несущественно.

И где-то на фоне некое специальное государственное предприятие будет на аукционах продавать земли государственной и коммунальной собственности.

В парламенте уже зарегистрированы два альтернативных депутатских законопроекта "об обороте сельхозземель" (№5535 и 5535-1). Они также предполагают многочисленные ограничения.

Первый проект предлагает внедрить обязательную процедуру контроля сделок по продаже сельхозземель специальными уполномоченными. Если собственнику пая в результате продажи будет нанесен ущерб, контролеры понесут ответственность перед землевладельцем и возместят ему потери. Вроде как создается система юридической защиты пайщиков от произвола покупателей.

Правда, не совсем понятно, как собственники паев, которые допустили заключение невыгодной сделки о купле/продаже, будут доказывать причастность к этому уполномоченных и их возможный сговор с покупателем. В реальности институт уполномоченных - это мощный щит, оберегающий новых собственников от старых, а не наоборот. Ведь быть втянутым в судебный спор с юристами, попытаться доказать их недобросовестность и стребовать с них (а не с новых владельцев) денежную компенсацию захотят немногие.

Проект также предлагает ввести понятие минимальной цены на землю и введение пожизненной ренты для бывших собственников. Минимальная цена устанавливается в размере 20-летней арендной платы, а пожизненная рента - в размере средней арендной платы за последние 20 лет. Вообще привязка к арендной плате, которая существенно занижена, не кажется оправданной, особенно в случае с рентой. Ведь все понимают, что спустя непродолжительное время после открытия рынка стоимость земли начнет расти, как и стоимость аренды. Привязка к среднему арифметическому, да еще и за последние 20 лет - это не более чем желание пообещать пайщикам ренту, заплатив им в итоге сущие копейки. При этом, так как рента пожизненная, обязанность ее выплачивать переходит от покупателя к покупателю при дальнейших перепродажах. В числе покупателей земли - украинские сельхозпроизводители и фермеры, которых не отпугнет необходимость платить пожизненную ренту бывшим владельцам. При этом авторы не вводят никаких ограничений на внесение земель сельхозназначения в уставной капитал юрлиц.

Во втором законопроекте речь идет о поэтапном открытии рынка. На старте покупателями могут выступать только физлица-резиденты, государство и органы местного самоуправления. На последующих этапах к ним примкнут юрлица и физлица-предприниматели. Ограничений для продажи нет, но есть ограничения по концентрации земли в одних руках - до 500 га. Которое, конечно, просто невозможно обойти. Более того, физлица, владеющие свыше 200 га земли, будут обязаны подать электронную декларацию и указать источник средств для их покупки. Например, таким источником могут быть "власні заощадження" - универсальная формулировка, которая никогда не подводит.

Конечно, все торги по продаже земли - только электронные и исключительно на конкурсной основе. Правда, это лишь в отношении государственных и коммунальных земель. Пайщикам такой прозрачности не предлагают, потому что никто не создал подобных услуг для граждан. Сами справятся. Зачем им торги и площадки? На базаре продадут.

А еще авторы предлагают сразу ввести на рынке ценовое регулирование и установить минимальную цену продажи земель. В основе - экспертная оценка. Кто эти эксперты и как они будут землю оценивать, пока понять сложно. Знаем лишь, что для земель, находящихся в собственности физлиц, предлагается формула - не ниже 20 арендных плат. И это немного даже с учетом того, что за последний год аренда сельхозземель повысилась. А вот для продажи земель сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности даже привязки к аренде нет. Просто цена "на уровне экспертной денежной оценки".

Также вводится ограничение возможности менять целевое назначение земли в течение трех лет с момента покупки. И до 1 января 2020 г. юрлица не смогут вносить приобретенные участки земли сельхозназначения в свой уставной капитал.

Земельная реформа от МинАПК, входящая в ту самую программу "3+5", - это вообще не реформа. В центре - предложение продавать не землю, а право ее аренды. Что, собственно, уже происходит. Более того, юридического механизма, позволяющего эти самые права аренды использовать, например, как залог для получения банковского кредита, нет. Как нет и желания банков такие залоги принимать. Реформа без реформы очень устраивает крупные агропредприятия, которые в принципе не заинтересованы в открытии рынка, ведь тогда им придется платить больше, а заодно поучаствовать в беспрецедентном переделе с непредсказуемым результатом. Естественно, никто в ныне стабильно процветающем мире АПК не хочет таких потрясений. Не предлагает их и профильное министерство, откладывая на никогда подготовку рынка к его открытию.

Площадь земель, переданных в аренду по договорам на начало 2016 г., составляет 15,8 млн га, это свыше 57% распаеванных сельскохозяйственных земель. Общая сумма выплат за аренду земельных паев согласно заключенным договорам по состоянию на 1 января 2016 г. составляла 12,9 млрд грн, или 862 грн/га. Продажи прав аренды на земли сельхозназначения начались еще в 2015-м. Они позитивно сказались на цене, она с тех пор выросла на 70%, но все равно остается довольно скромной. На этом позитивы заканчиваются. Продажа прав аренды не имеет ничего общего с открытым прозрачным и управляемым рынком. Это консервация нынешнего состояния, когда официально ты можешь купить право аренды, а неофициально - все, что захочешь. Конечно, при и.о. Мартынюке политика может измениться, он все-таки человек премьера и смотрит на перспективы развития сектора иначе, но будут ли эти перемены кардинальными, учитывая, что "премьерский" вариант реформы тоже прорывом не назовешь.

При этом в секторе есть ряд реальных проблем, которые необходимо решить до открытия рынка. Большая их часть - зона ответственности профильного министерства, которое систематически откладывает, от квартала к кварталу, разработку и утверждение действительно нужных нормативных актов. В МинАПК умело рассказывают о неготовности рынка, о том, что, кроме как права аренды, мы больше ничего продавать не можем, но не объясняют, почему ведомство ничего не делает, чтобы эту ситуацию изменить. По крайней мере, на запрос ZN.UA о том, какие регуляторные акты, нужные реформе, уже приняты, а до каких руки чиновников так и не дошли, в МинАПК решили не отвечать. Но источник ZN.UA в ведомстве ситуацию прокомментировал так: "Технически министерство готово подготовить любые необходимые нормативные документы в кратчайшие сроки. Более того, многие из них уже практически готовы. Но мы ждем единой позиции власти, политического решения. Мы должны понимать, что готовим. А это зависит от многих вещей - выработки единой позиции в самом Кабмине, переговоров с депутатским корпусом, отдельно - с аграрным лобби. И времени уже нет. Вопрос должен быть согласован до начала июня".

Попробуем очертить круг вопросов без ответов, которые важны для открытия цивилизованного рынка земли. Например, на законодательном уровне все еще не урегулированы процедуры использования нераспределенных и невостребованных земельных участков и паев, а также земель коллективной собственности, консолидации земель и обмена земельными участками. Не завершен перенос информации из Государственного реестра земель в Государственный земельный кадастр об участках, право собственности на которые граждане получили до 2013 г. А заявления чиновников об отсутствии достоверной и актуальной информации в кадастре уже иначе как издевательство воспринимать не получается. Составление земельного кадастра - это, безусловно, масштабная задача, но за годы ее можно было выполнить. По последним данным, в 2017 г. начато создание протоколов исправления систематических ошибок в кадастре. Начато создание протоколов. Ощущаете бешеный темп реформ?

Необходимая рынку инфраструктура - аукционы, земельный банк, оценщики, страховые компании, землеустроительные организации, органы регистрации прав и проч. - даже не начала создаваться. А ведь их работа тоже должна быть регламентирована какими-то актами ведомства.

Госпрограммы по контролю над рациональным использованием земель, сохранению и восстановлению их плодородия нет. При этом госфинансирование на проведение экологических исследований почвы сокращается, как и объемы исследований. И это в стране, где только Чернобыльская зона не попадает в категорию "изнурительное земледелие" и где сохранность качества земель - это, пожалуй, единственное, что действительно должно всех волновать.

Мы даже не говорим о таких "тонких" настройках, как создание эффективных механизмов привлечения кредитов под залог прав собственности и/или внедрение механизма осуществления залоговых операций с землей для получения долгосрочных кредитов. И лишь вскользь упомянем, что до сих пор, спустя три года с начала децентрализации, не завершен процесс передачи полномочий сельским, поселковым и городским радам по распоряжению землями сельхозназначения, которые находятся за пределами населенных пунктов.

Все это и многое другое - первоочередные задачи правительства и профильного министерства. Шаги, необходимые для создания нормального цивилизованного рынка. Шаги, которые никто даже не пытается сделать. Где-то в работе порядок нормативной денежной оценки земель сельхозназначения, необходимые изменения в Закон "Об оценке земель" и документы, регламентирующие контроль над соблюдением земельного законодательства. Обо всем остальном даже речь не идет.

А теперь давайте вспомним, зачем, собственно, мы хотим запустить земельный рынок? Ради чего ломаем копья? Право людей свободно распоряжаться своей собственностью священно, но они и на черном рынке ею распоряжаются. Государство попирает конституционные права пайщиков, а те, отвечая взаимностью, продают и покупают, невзирая на мораторий. Цивилизованный, регулируемый и прозрачный рынок нам нужен не столько ради "конституционной справедливости", а ради инвестиций. И все вышеперечисленные варианты реформы инвесторов не заинтересуют, за исключением уж очень рисковых. Привлечет правительство деньги на рынок, полный ограничений, категорий, исключений из правил? Много продаст и кому, отдавая по 200 га только физлицам? Будут кредитовать банки этих покупателей, у которых из залогов и обеспечения - желание купить землю и надежда на урожай?

А может правительство эти ограничения снять на данном этапе? Когда для регулирования рынка не сделано ничего? Тоже не может. Потому что это создает колоссальные риски для нынешних собственников и для экономики страны. Все эти многочисленные запреты и особые правила - красноречивое свидетельство неготовности к земельной реформе.

Все представленные законопроекты и варианты реформы не создают никаких стимулов для того, чтобы купля-продажа сельскохозяйственных земель вышла в правовое поле. Они сырые, абсурдные, непрофессиональные. Что на руку многочисленным аграрным конфедерациям и парламентским популистам - они спокойно смогут потребовать продления моратория еще на пять-десять лет. И их никто не упрекнет в злом умысле и корысти. Ведь мы действительно не готовы, потому что не готовимся. В итоге общество снова разделится на тех, кто за отмену моратория, и тех, кто против. И никого не будет в рядах тех, кто за нормальный цивилизованный рынок.