Заминированная земля

Общий вывод: законопроект №2178-10 по сравнению с первоначальным вариантом, принятым за основу в первом чтении, содержит несколько существенных поправок. Однако в нем так и не внедрен ни один предохранитель от массовой скупки земли, а кроме того, несмотря на то, что лимит совокупного землевладения снижен, он даже облегчает массовую скупку земель как иностранными юридическими лицами, так и отечественными вертикально ориентированными агрохолдингами.

Краткая характеристика законопроекта: содержит рамочные нормы, определяющие, кто именно может покупать землю и в каких объемах, какие ограничения налагаются на лиц, которые могут приобретать в свою собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения. Цель этого законопроекта - "прецедент первой продажи", который сделает возможным приобретение земельных участков по гражданским соглашениям купли-продажи (предлагаемые изменения в статью 131 Земельного кодекса). Но сам процесс приобретения, а также регулирование правовых отношений, связанных с коммерческим обращением земельных участков, он не регламентирует, - они вынесены в дополнительные законы, составляющие "земельный пакет", а именно:

- №2194 (который фактически отменяет контроль землепользования);

- №2195 (согласно которому земельные участки смогут продаваться лишь на электронных аукционах);

- №2548 (по которому разрешается свободное использование любых пестицидов, в том числе не разрешенных европейским законодательством).

Непосредственно в законопроекте №2178-10 можно выделить перечисленные ниже риски.

Риск 1: фактическое разрешение приобретения сельскохозяйственных земель иностранцами через владение корпоративными правами на получение выгоды.

Предлагаемые изменения в статью 130 Земельного кодекса предусматривают, что земельные участки могут покупать юридические лица Украины, созданные и зарегистрированные согласно законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и/или государство. Юридические лица, в которых среди бенефициаров - людей, имеющих корпоративные права управления и являющихся получателями прибыли, - есть иностранцы, приобретать земельные участки не могут.

Однако легального способа выяснить, есть ли иностранцы или иностранные государства среди бенефициаров того или иного юридического лица, нет. Есть лишь предписание открыть выгодополучателей от юридических лиц, закрепленное Законом "О бенефициарных собственниках" от 14 октября 2017 года, а санкция за неоткрытие очень незначительная. В итоге на сегодняшний день закон фактически бездействует, - по сообщениям Министерства юстиции, своих бенефициаров открыли всего 20% зарегистрированных юридических лиц. А это означает, что земельные участки смогут и будут покупать юридические лица, полностью контролируемые иностранным капиталом, и это нельзя будет как-то отследить.

Риск 2: фактическое разрешение приобретения сельскохозяйственных земель иностранцами через двойное гражданство.

Предлагаемые в статью 130 Земельного кодекса изменения предусматривают, что земельные участки могут приобретать граждане Украины, но не делается оговорка о наличии у них другого гражданства. Таким образом, земельные участки после введения в действие законопроекта №2170-10 сразу смогут покупать иностранцы, получившие украинское гражданство, например, в обмен на инвестиции.

Риск 3: отсутствие технических и юридических средств контроля над совокупным землевладением.

У указанного риска есть два аспекта. Первый заключается в том, что из-за невозможности установить бенефициаров юридического лица можно легко обойти любой лимит на совокупное землевладение (согласно данной редакции законопроекта №2178-10, это 10 тысяч гектаров - изменения в части 2 статьи 130) в результате создания фирм-прокладок.

Второй аспект заключается в том, что инструментом контроля над совокупным землевладением является Государственный кадастр, который в сочетании с другими государственными реестрами должен показывать существующее землевладение. Но согласно изменениям, предлагаемым законопроектом №2178-10 в Закон "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество", взаимодействие между разными государственными реестрами не налажено, - его только предлагают обеспечить.

Соответственно, после принятия законопроекта №2178-10 в целом возникнет ситуация, когда соглашения купли-продажи уже активно заключаются, а технические средства для проверки совокупного землевладения отсутствуют. Что позволит легко накопить любые объемы земли, а также будет способствовать "реестровому" рейдерству путем несанкционированного доступа к реестрам и использования их несогласованности.

Сроки обеспечения согласованности и взаимодействия между этими реестрами законопроект не устанавливает, поэтому период отсутствия эффективного контроля над совокупным владением может быть достаточно продолжительным для полномасштабной скупки земель.

Риск 4: содействие массовому выкупу земель вертикально ориентированными аграрными холдингами и банками с иностранным капиталом.

Вертикально ориентированным аграрным холдингом называется холдинг, в состав которого, кроме собственно земельного владения, входят вспомогательные структуры, а также банк. Практически у всех украинских агрохолдингов подобная структура.

Согласно предлагаемым к пункту 2 статьи 130 изменениям, ограничения по совокупному владению земельными участками не распространяются на банки, которые могут приобретать их в рамках залога по кредитам. Таким образом, аграрные холдинги, имеющие в своей структуре банки, получают возможность быстрого выкупа не только своих земель, но и дополнительных нелимитированных объемов через схему залогового кредитования.

Точно такую же возможность получают и банки с иностранным капиталом, имеющие представительство в Украине, поскольку благодаря указанному выше исключению на них не распространяются ограничения, введенные статьей 130 в отношении юридических лиц.

Таким образом, сразу после принятия законопроекта №2178-10 может начаться массовый выкуп земель иностранцами (land grabbing) на абсолютно законных основаниях.

Норма об отчуждении этих земель на протяжении двух лет после конфискации залога (изменения в статью 130) фактически недейственная из-за комбинации третьего и пятого рисков.

Риск 5: выкуп земель юридическими лицами через схему преобладающего выкупа.

На сегодняшний день практически все земли, которыми оперируют крупные агрохолдинги, являются арендованными. Согласно Земельному кодексу, эти земли можно будет выкупать на открытом аукционе по желанию собственника. Аналогично на земельных торгах должны продаваться залоговые участки, находящиеся во владении банка, которые тот вполне может сдать в аренду.

Агрохолдинги или юридические лица, представляющие интересы агрохолдингов или иностранных граждан через корпоративные бенефициарные права и являющиеся формальными арендаторами земли, благодаря изменениям в пункт 2 статьи 131 получают возможность быстрого выкупа этих земель благодаря преобладающему праву.

Преобладающее право - это право текущего арендатора уплатить максимальную цену, предложенную на земельных торгах, вместо того, кто их выиграл. Поскольку финансовый ресурс, которым оперируют агрохолдинги, значительно больше, чем ресурс любого другого участника торгов, они смогут заявить это право как текущие арендаторы практически в любом случае.

Таким образом, земельные торги превратятся в способ легализации уже накопленных земель банками или агрохолдингами.

Учитывая указанные риски, можно сделать вывод, что предложенный ко второму чтению законопроект №2178-10 не лучше предыдущей редакции, а в ключевых вопросах - даже хуже, поскольку способствует массовой скупке земель иностранными структурами.