Выстрел в совесть: что не так с продажей офиса «Аркады»

Утром 10 октября Киев переживал самый массовый обстрел с 24 февраля, одна из ракет попала в совесть.

Тем утром в 9.55 под вой сирены Фонд гарантирования вкладов физических лиц начал продажу офисного помещения обанкротившегося банка «Аркада» и, как ни странно, удивление справился. Когда, кому и за сколько продали это здание — это история о том, как наряду с украинцами, которые ценой собственной жизни завоевывают для своей страны право на существование, до сих пор есть жители Украины, которые ведут не менее упорную борьбу за собственное обогащение.

Так что не так с продажей офиса «Аркады»?

Здание на Ольгинской в самом сердце столицы известно и узнаваемо — настоящая жемчужина рынка коммерческой недвижимости: расположение вплотную к верхнему выходу метро «Крещатик», непосредственная близость к правительственному кварталу, 14 с лишним тысяч квадратных метров офисных помещений. Понятно, что на такую жемчужину и спрос, и цена должны быть высокими. Вот только не в Украине.

Банк «Аркада» признали неплатежеспособным летом 2020 года, а его имущество, согласно законодательству, оказалось в Фонде гарантирования вкладов, который уполномочен его продать, чтобы компенсировать нанесенный ущерб. Но здание на Ольгинской, главный актив банка (примерно 30% от всего его капитала), в фонд попало не сразу. Накануне ликвидации его из банка вывели (как залог по кредиту), переоформив права собственности на Олега Нелина, который, в свою очередь, передал здание в ипотеку Тарасу Будейному. Они оба связаны с бывшим министром экологии времен Януковича и владельцем газодобывающей компании Burisma Николаем Злочевским, который сейчас пережидает розыск в ОАЭ. Нелин в связке со Злочевским с 2000-х и как наемный работник, и как менеджер, и как совладелец в компании отца Злочевского. Короче говоря, все было. Будейный — один из топов Burisma и многолетний помощник беглого министра во времена его депутатства.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Руководство банка "Аркада" будут судить за растрату

Впрочем, первая попытка Злочевского забрать основной «аркадный» актив оказалась весьма топорной и на удивление неудачной. Можно было бы написать что-то о героической судебной борьбе фонда за возврат государству ценного актива, если бы не дальнейшие события. Так что ограничимся лишь констатацией факта —фонд вернул актив.

За два года здание на Ольгинской выставляли на продажу почти три десятка раз (!) — и ни одного желающего купить жемчужину.

Испугала цена? Да нет, она была вполне адекватной рынку на тот момент. Скорее, напрягала перспектива бороться за актив со Злочевским. Обычно, когда речь идет о таких неординарных объектах, темных лошадок среди потенциальных покупателей нет, более того, особо одиозные сознательно на каждом углу рассказывают о своей заинтересованности в активе и очень серьезных намерениях. Почти как дуэль взглядов перед боксерским поединком, только тот, кто отвел глаза первым, даже в ринг не выходит.

Да и сама судебная волокита, связанная с возвратом актива и длившаяся вплоть до октября этого года, отпугивала. Потому что суды — это дорого и обременительно для всех потенциальных покупателей, кроме тех, кто может эти суды прекратить одним телефонным звонком.

Конечно, это понимали в фонде, но упрямо выставляли здание на продажу, хотя в ринг никто не выходил. А согласно процедуре, если покупателей нет и объект никак не удается продать, путь один — на голландский аукцион. И если нормальный аукцион предполагает повышение цены, то на голландском аукционе цену, наоборот, снижают.

Это только в теории на голландских аукционах должны продавать один хлам, на практике там нередко и неслучайно оказываются наиболее привлекательные активы, которые кто-то хочет купить по самой низкой цене. Что, собственно, и произошло со зданием на Ольгинской, стоимость которого 10 октября стартовала с миллиарда гривен и в течение непродолжительных торгов опустилась до 350 млн.

Именно так, офисный центр площадью 14 тыс. кв. м в центре Киева купили по цене 700 долл. за квадратный метр, бонусом новым покупателям отошел еще и участок столичной земли под ним в 50 соток.

Скажете, но рынка же нет, в стране война, инвесторы затаились. Да, действительно, для инвестиций время худшее из возможных. Но почему же тогда не подождать лучшего момента? Ведь даже сейчас, в войну, квадратный метр в недостроенном «Аркадой» же панельном ЖК на обочине Харьковского массива до сих пор, при отсутствии спроса и собственно застройщика, стоит почти 2 тыс. долл. А коммерческая недвижимость в центре сейчас, хотя рынка и нет, не обходится дешевле 3,5 тыс. долл. за метр.

Скажете, что лучше так, чем взгромоздить на плечи налогоплательщиков еще и этот актив, потому что коммунальные и охрана такого большого здания влетят в копеечку. Справедливо, вот только актив вполне нормально обеспечивает себя сам. Здание не пустое и по крайней мере на две трети наполнено арендаторами. Понятно, что времена трудные для всех, даже для арендаторов с Ольгинской (возможно), но по нынешней средней цене аренды в этом районе даже при условии, что всего треть арендаторов ее оплачивает, здание генерирует 2,5 млн грн в месяц. Вполне могло бы хватить на содержание и ожидание лучших времен.

Скажете, что лучше положить в бюджет хоть копейку, чем ничего. И тут сложно не согласиться, вот только выбор с самого начала был между копейкой и гривней, а вариант «ничего» нам сознательно навязали. Такой неординарный объект вообще можно было не продавать, учитывая расположение и генерируемый им доход, и простоту получения этого дохода, с которым легко справится даже «неэффективный государственный собственник». Но этот вариант даже не рассматривали, рассматривали вариант продать, да еще и за бесценок.

В целом на последнем аукционе покупателей было три компании. Первая — фирма, о деятельности которой многое мог бы рассказать заместитель руководителя офиса президента Андрей Смирнов. Вторая — компания-ноунейм, которая должна была скрасить одиночество первой фирмы на торгах. Третья — загадочная «Системойлинженеринг», название которой прямо указывает на максимальную удаленность этой ОООшки от рынка недвижимости. Поскольку темных лошадок, как мы уже упоминали, в этом бизнесе нет, то большинство посторонних наблюдателей ставило на первую фирму. Хорошая новость — она проиграла и, несмотря на все старания, не смогла отменить результаты торгов. Плохая новость — проиграла не кому-то там с рынка, а самому Злочевскому.

Конечно, «Системойлинженеринг» не принадлежит Злочевскому непосредственно, его владелица — кипрская «Дилоретио Холдингз», которая, в свою очередь, принадлежит также кипрским конторам — «Серминара Лимитед» и «Гласимо Лимитед» (нормальные названия, вероятно, закончились, а под рукой был каталог Икеа). Так вот, конечным бенефициаром первой компании является Карина Злочевская, а второй — Анна Злочевская. И вряд ли они всего лишь полные тезки дочерей Злочевского.

Да, одиозный газовый магнат и хрестоматийный регионал, люди которого пытались дать самую большую в истории Украины взятку, продолжает здесь брать все, что ему нравится, и по той цене, которая его устраивает. То есть за смешные на самом деле деньги, потому что при нормальных условиях и рынке инвестиция в этот актив окупится менее чем за четыре года, а главное — регулярно будет приносить доход.

Трудно представить глубину пропасти идиотизма, в которую спустились дайверы Фонда гарантирования вкладов, продав что-то Злочевскому во время президентства Джо Байдена. Но мы не позволим себе предположить, что в фонде не умеют пользоваться Гуглом и не проверяют конечных бенефициаров покупателей. То, что согласно букве закона и процедурам в этой истории нет ни одного нарушения, не радует, скорее, наоборот.

Организаторы аукционов из Фонда гарантирования, которые так упорно боролись со Злочевским в судах, делали это, чтобы потом все равно отдать ему актив, только более законным способом и все же не каким-то там помощникам, а кровной родне. Причем их желание сделать ему этот ценный подарок не остановила даже самая масштабная бомбардировка столицы с начала войны. Пока киевляне сидели в бомбоубежищах, их обокрали. В третий раз. Потому что до этого их кинули «аркадовские» банк и застройщик.

Вспоминайте эту историю каждый раз, когда вам будут рассказывать о магии приватизации, о необходимости вот прямо сейчас избавиться от 80% всего имущества и найти копеечку в бюджет и прочие «умеровские» лозунги.

На самом деле нетрудно себе представить, сколько действительно ценных активов уйдет за бесценок, и вы даже не сможете доказать, что это мало, потому что нет ни рынка, ни спроса. На самом деле нетрудно представить, каким будет процент всем известных морд среди лиц счастливых покупателей. Что действительно трудно, так это постичь уровень цинизма людей, которые в войну не хуже, чем враг, мародерят у себя же в стране.

Больше материалов Юлии Самаевой читайте по ссылке.