РАЗГОВОР С ФИНИНСПЕКТОРОМ О НЕДВИЖИМОСТИ

Принятие закона «О налоге на недвижимое имущество граждан» в первом чтении традиционно было сопровождено поручением Кабмину: до 15 июля внести в текст необходимые изменения и дополнения и представить его ко вторичному рассмотрению в парламенте. И хоть 15 июля на носу, потенциальные налогоплательщики могут не беспокоится. Дело в том, что разговор о недвижимости идет пока между самими фининспекторами: в законе отсутствует методика оценки недвижимости, а это, понятно, самое главное. В зависимости от того, какая - рыночная или «сметная» - стоимость объекта окажется в основе методики, вводимая законом ставка налогообложения в 0,05% этой самой стоимости будет либо весьма щадящей, либо достаточно ощутимой. К тому же, помимо вопроса о ценах, весьма активно дебатируется и извечная проблема льготников, а также еще одна немаловажная деталь: кому - государственным органам в лице БТИ или «альтернативной сети» - будет отдано право осуществления оценки.

Ясно, что поводов для пикировки вполне достаточно, а посему парламентарии, мудро пересмотревшие введение закона с 1 января будущего года, вряд ли успеют окончательно его принять и к этому сроку. Впрочем, не исключен и другой вариант: вынужденное в пожарном порядке искать источники пополнения бюджета, правительство форсирует разработку методики. И тогда уже в следующем году казна пополнится, по правительственным же расчетам, полутора триллионами карбованцев, любители размахивать кулаками после драки получат прекрасную возможность доказывать, что на нашей недвижимости можно было бы «наварить» несоизмеримо больше.

Что нам стоит дом построить?

Итак, цена недвижимости (официально об этом сегодня могут говорить лишь сотрудники бюро технической инвентаризации, рассчитывающие стоимость на основании «сметной» цены плюс всевозможные диковинные коэффициенты. Однако те, кто в течение многолетнего советского периода хоть раз сталкивался с необходимостью купли-продажи недвижимости, знают, что система расчетов БТИ, несмотря на кажущуюся сложность, стоит на двух китах: из пальца берем и на потолок отправляем. Свидетельство тому - приведенные председателем подкомиссии ВС по вопросам налоговой политики Евгением Жовтяком расчеты по налогообложению четырехэтажного особняка в черте Киева. Так, на основании сметной стоимости его цена будет равна приблизительно $20000, а ставка налогообложения - $9. Не в час, заметьте, а в год....

Рожденная же в эпоху рыночных реформ необходимость определять реальную цену объекта породила и альтернативную систему оценки, которую, в частности, отстаивает Украинское общество оценщиков недвижимости. Его вице-президент Людмила Симонова полагает, что при определении рыночной стоимости вообще труднопредставима какая бы то ни было методика. Товар на рынке, как известно, стоит столько, за сколько продавец согласен его продать, а покупатель - купить.

Разумеется, за пикировкой «рыночников» и «сметчиков» стоит и немаловажный вопрос, кто конкретно будет осуществлять оценку недвижимости. В законе об этом сказано достаточно аморфно: «органы государственной регистрации». Пока неясно, считать ли таковыми БТИ - в особенности в том случае, если предлагаемая ими методика не будет законодательно утверждена. При провале идей «сметчиков» естественным образом возникнет вопрос о необходимости создания альтернативной сети оценщиков, аудиторов и т.д. Понятно, что при рыночной оценке иного пути нет. Однако в наших условиях каждый понимает, какие выгоды сулит деятельность на этом поприще.

Кто-кто в теремочке живет?

Круг лиц, освобождаемых от уплаты налога на недвижимость, традиционно широк. Эта льгота в проекте закона предусмотрена для инвалидов и участников войны ( не сказано, правда, какой), инвалидов просто, «чернобыльцев», одиноких граждан пожилого возраста, неких «имеющих особые заслуги перед Родиной» и «имеющих особые трудовые заслуги перед Родиной» и так далее. Особая статья предусматривает право местных советов предоставлять «отдельным плательщикам» и дополнительные скидки. В такой редакции положения о льготах вызывают критику даже у государственных чиновников. Но - если оценка имущества будет вопреки здравому смыслу осуществляться все же по методике БТИ, то даже и большее количество льготников не испортит в целом жалкой картины. Из-за последних бюджет недосчитается лишь 266 млрд. крб., что на общем, отнюдь не впечатляющем фоне прогнозируемых поступлений (напомним, в 1,5 трлн. крб) выглядит уж совсем не впечатляюще - стоимость примерно ста двухкомнатных квартир. В случае же применения рыночной методики вопрос, разумеется, приобретает актуальность, ибо при таком условии мы рискуем столкнутся с тем, что в особняках будут прописаны исключительно инвалиды и престарелые. На сей случай каждый бизнесмен, естественно, имеет в запасе хотя бы одного ветерана.

Вполне возможно, что вместо освобождения от уплаты налога вообще льготникам будет предложен своего рода «необлагаемый минимум» площади, а излишки будут облагаться по общей ставке. По крайней мере, сейчас таким предложением всерьез заинтересовалась подкомиссия ВС по налоговой политике. Этот принцип, очевидно, позволит сочетать неизбежный в наше время популизм с принятой во всем цивилизованном мире нормой: налогом облагается имущество, а не его владелец.

Избушка-избушка! Повернись ко мне передом...

Впрочем, и льготы были бы в законе вполне уместны - но в том лишь случае, если бы государство вознамерилось с помощью этого акта регулировать свою политику в сфере недвижимости, то есть поощрять или не поощрять жилищное строительство в том или ином регионе. Образно говоря, экономически управлять месторасположением наших «избушек». По крайней мере, такого мнения придерживаются в Украинском обществе оценщиков недвижимости. Суждение вполне здравое, однако в настоящее время закон носит исключительно фискальный характер и никакого отношения ни к политике, ни к стратегии развития жилфонда, увы, не имеет.

Скорее всего, иметь не будет и после доработки. А жаль: ведь трудно даже представить себе, сколь существенные возможности предоставляла бы гибкая система льгот для освоения приоритетных для жилстроя регионов. Шанс этот, между тем, можно считать утерянным навсегда: если закон, как предполагается, будет введен в действие с начала будущего года, то в ближайшие несколько лет, которые наверняка ознаменуются возросшим интересом к жилищному строительству, налоговая система в этой сфере вряд ли кого-либо заинтересует всерьез. Таким образом, в погоне за полутора триллионами в бюджет-96 будут потеряны гораздо более крупные суммы.

* * *

Но самый важный шанс - торопится медленно - ни парламент, ни правительство еще не потеряло. Тем более, что именно это настоятельно рекомендуют эксперты Агентства международного развития США (USAID): принять закон во втором чтении не позднее лета-осени текущего года, но вводить его в действие не раньше января 1997 года, отработав до тех пор и методику оценки имущества, и технологию взимания налога. Так что, повторимся, потенциальные налогоплательщики в Украине могут не волноваться. Разговор с фининспектором у них впереди. Пока...