Построить дом, или Как вывести из тупика главный локомотив возрождения экономики

Помните пословицу о том, что каждый мужчина должен сделать за свою жизнь три вещи: построить дом, посадить дерево и воспитать сына? По сути это рецепт стабильности человеческого общества, который предполагает основные условия для существования его отдельных ячеек, позволяющие создавать семью и рожать детей в надлежащих для проживания условиях. Дерево и его плоды, которые появятся со временем, символизируют создание запасов в активной фазе жизни человека для безбедного существования в старости. Но в Украине этот принцип не работает для подавляющей части граждан, хотя в общемировой практике один из главных механизмов для его реализации функционирует давно и продуктивно уже многие десятилетия.

Упоминаемые мудрецами первоочередные задачи в материальной области - жилье и накопления на старость закладывают финансовую стабильность любого государства. Имею в виду глобальный финансовый поток внутри общества, благодаря которому осуществляется взаимное финансирование между его членами, находящимися в разных фазах человеческой жизни.

С помощью приемлемой по стоимости ипотеки работоспособные члены общества получают возможность приобретать (строить) жилье для проживания, привлекая недорогой долгосрочный кредит. По европейским меркам, средний фактический срок до его полного погашения не превышает 5–7 лет. Со временем, по мере окончания выплат по ипотечной закладной, в расходной части семейного бюджета возрастает доля разного рода страховых платежей, в первую очередь накопительных пенсионных сбережений.

Ну и что, скажете вы? Что общего между платежами по ипотеке и накопительным пенсионным страхованием? А то, что общество условно можно разделить на заемщиков и кредиторов. При этом бывшие заемщики со временем сами становятся кредиторами, которые своими пенсионными сбережениями финансируют приобретение жилья активной молодежью. Так формируется финансовый цикл, значение которого очень трудно переоценить.

Цикл формируется на этапе выдачи жилищного ипотечного кредита. Но, как известно, ипотечный кредит должен отличаться не только длительным сроком до погашения, но и низкими ставками, иначе покупка жилья становится финансово невыгодной. Зачастую ставки по ипотеке не превышают рыночные депозитные ставки, что очень удивительно для нашего неискушенного в современных финансах обывателя.

Но на самом деле все не так сложно. Дело в том, что ипотечные закладные имеют рыночное обращение. Тем самым банк, выдавший ипотечный кредит, имеет возможность уступить его инвестору, который и будет получать будущие платежи от заемщика, включая проценты и основную сумму. Банк, выдавший кредит, продолжает выполнять функции по его обслуживанию, в том числе сбор и перечисление платежей инвестору, получая комиссионное вознаграждение. Заметьте, банк, уже вернув ранее вложенные в ипотечный портфель кредитные ресурсы, продолжает получать комиссионный доход за его обслуживание! Вновь и вновь направляя возвращенные ресурсы на ипотечное кредитование, банк наращивает свои комиссионные, соответственно, он не заинтересован в повышении ставок по кредитам, снижающем их привлекательность!

Но вот вопрос: кто же покупает эти ипотечные кредиты со ставками на уровне депозитных? Покупают их управляющие накопительными пенсионными фондами, для которых низкие риски предпочтительнее высокой доходности, ведь выданная с соблюдением всех необходимых процедур ипотека - это кредит платежеспособному заемщику с твердым и застрахованным залогом. Таким образом, для управляющих становится приемлемой диверсификация вложений между депозитами в платежеспособных банках и портфелями закладных с такой же доходностью.

В результате мы получаем описанную выше финансовую конструкцию, в которой пенсионные сбережения безопасно размещаются в доходные активы в виде ипотечных закладных. Разумеется, я ее немного упростил для восприятия общих закономерностей.

На практике эта конструкция реализуется с помощью особого трансмиссионного фондового инструментария, называемого "секьюритизация". В процессе секьюритизации активов генерируемые ими платежи распределяются среди держателей ценных бумаг. Инвесторы, покупающие такие бумаги, хорошо осведомлены о составе и качестве активов, которые вошли в секьюритизационный пул, и могут надлежащим образом оценить степень своего риска. Поэтому финансовые регуляторы во всем мире разрешают размещать деньги пенсионных фондов в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Конечно, еще свеж в памяти кризис так называемых американских саб-праймз, последствия развала финансовой пирамиды которых мировая экономика расхлебывает и по сей день. Но в данном случае "опыт - сын ошибок трудных" для нас как раз и является бесценным предохранителем от подобных ошибок. Главное - надлежащий контроль рисков со стороны регуляторов, которые уже внесли все необходимые изменения в своей практике в части надлежащей оценки рисков. Достаточно вспомнить, что объемы европейского рынка обеспеченных облигаций составляют около 3 трлн евро, и этот рынок демонстрирует высокую надежность указанного инструмента.

Но обращаясь к нашим реалиям, приходится с грустью констатировать тот факт, что в условиях украинского финансового рынка очень сложно представить себе реализацию амбициозных планов в области реформы негосударственного накопительного пенсионного обеспечения. Даже наоборот, высок риск ее дискредитации из-за потери сбережений в результате ненадлежащей диверсификации вследствие отсутствия необходимого фондового инструментария, в том числе ипотечных облигаций, которыми формируются более половины активов пенсионных фондов.

Что мы сегодня имеем в сухом остатке?

Объемы строительства жилья ничтожны (краткосрочный всплеск активности на рынке столичной недвижимости, обусловленный миграцией состоятельной прослойки населения оккупированных территорий, не в счет). Для сравнения, ежегодные объемы построенного в Украине жилья (включая частную застройку) в 20 раз меньше, чем в Польше с меньшим количеством ее населения.

Банки практически ушли с рынка жилищного и ипотечного финансирования, выставляя клиентам "запретительные" ставки по ипотеке на уровне 30% годовых. Отчасти их заменили застройщики, которые практикуют всякого рода рассрочки и займы, умело манипулируя ценами и получая немалые дополнительные выгоды в виде скрытых комиссионных, валютных индексаций и процентных доходов, при этом бесплатно пользуясь заемными средствами в виде авансов, не беря на себя финансовой ответственности за своевременную сдачу и надлежащее качество жилья.

В результате популизма политиков в ожиданиях на "законодательное" пятикратное снижение долга фактически прекратили платежи оставшиеся заемщики по валютной ипотеке. Уровень их просрочки приближается к абсолютному.

Защита прав ипотечного кредитора в Украине равна нулю. Взыскание долга за счет предмета ипотеки занимает 2–3 года, после чего банк, уплатив всякого рода пошлины, взносы и комиссионные исполнителям, в лучшем случае получит менее половины стоимости проданного имущества должника. При этом до сих пор сохраняются популистские формы "защиты" неплатежеспособных заемщиков, которые лишают шансов остальных граждан воспитывать детей в нормальных жилищных условиях после покупки квартиры за счет недорогой ипотеки.

В начале этого года на украинском рынке полностью исчезли из обращения ипотечные облигации как инструмент фондового рынка. Это по сути трагическое для его будущего событие осталось незамеченным. Да и зачем банкам принимать на себя "лобовые" ипотечные риски, когда можно без особых усилий заместить кредитование реального сектора покупкой депозитных сертификатов НБУ, гарантируя себе приличные доходы без всякой головной боли.

Согласно официальной информации, количество вынужденно перемещенных из-за российской агрессии против Украины достигло 1,5 млн человек. Это очень много для страны, не имеющей даже элементарных форм банковского жилищного финансирования и ипотечного кредитования, не говоря уже о каких-либо социальных проектах с финансовыми преференциями беженцам. Практически все с помпой разрекламированные бывшей властью популистские проекты социального (доступного) жилья полностью провалены.

В Украине необходимо срочно внедрять и поддерживать на всех уровнях рыночную систему финансирования строительства и покупки жилья. Подчеркиваю, именно рыночную (социальные проекты запускать отдельно и финансировать в полном соответствии с реальными источниками).

Система должна включать все необходимые составляющие, а именно:

- дешевый (бесплатный) землеотвод в комплекте с проектной документацией и разрешениями на строительство (исключающий из цены на жилье коррупционную маржу);

- организацию финансирования строительства (не за счет покупателей жилья!) капитальных инженерных сетей и коммуникаций;

- организацию банковского финансирования под залог незавершенного строительства вплоть до его сдачи в эксплуатацию;

- ипотечное кредитование покупателей готового жилья по приемлемым ставкам (не выше 10–12%);

- беспрепятственное рефинансирование банков - ипотечных кредиторов путем перезапуска обращения ипотечных облигаций, которые следует наделить набором преференций, давно принятых в практике всех финансовых регуляторов в современных экономиках, включая их покупку НБУ.

Кстати, Европейский центральный банк ежемесячно выкупает у банков обеспеченные активами облигации (в т.ч. ипотечные) на сумму 80 млрд евро с целью стимулирования европейской экономики, при этом ограниченная размером уже выданных кредитов реальному сектору экономики эмиссия не сказывается на уровне инфляции. Даже МВФ признал такие изменения в монетарной политике ведущих центробанков (долгосрочное рефинансирование банков с целью предоставления ими кредитов стратегически важным отраслям экономики) фактором существенного снижения системных рисков рецессии, который при этом повышает доверие на рынках.

Следует также принимать современное законодательство по секьюритизации, предполагающей обращение облигаций, обеспеченных обособленными финансовыми активами (в том числе розничными кредитами, кредитами малому бизнесу, поступлениями от инфраструктурных объектов и другими активами). Такое законодательство сведет к минимуму (за счет обеспечения) риски инвесторов, связанные с нечестными действиями украинских банков и предпринимателей.

Параллельно жизненно необходимо, наконец, начать активно внедрять систему пенсионного накопительного и медицинского страхования, что может логично завершить построение системы, сведя к минимуму участие в ней НБУ и других государственных органов. Своевременный запуск накопительных пенсионных сбережений при соблюдении безопасной диверсификации активов за счет ценных бумаг с надежным обеспечением - ключевая экономическая реформа, призванная стать локомотивом выхода из тяжелейшего кризиса.

Шансы на успех всегда остаются, и Украина далеко не единственная страна, столкнувшаяся с этой сложной, но интересной задачей - построить "дом" и посадить "сад"...