ПОД ПРИЦЕЛОМ ОБЪЕКТИВОВ В «КИЕВГОРСТРОЕ» ОТЧЕТ ПЕРЕД НАБЛЮДАТЕЛЬНЫМ СОВЕТОМ ДЕРЖАТ В ПРИСУТСТВИИ ЖУРНАЛИСТОВ

Наблюдательный совет, созданный в соответствии с законом Украины «О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой», похоже, нашел еще один способ лишний раз продемонстрировать прозрачность пилотируемых им новых организационных форм и экономических механизмов. Открытость своего первого в этом году заседания члены совета намерены сделать традиционной. Если такая практика действительно продолжится, то по сути общественность получит возможность осуществлять наблюдение за наблюдающим. Ведь первоочередная задача представительного совета, в состав которого входят вице-премьер Юрий Ехануров, заместитель главы администрации Президента (он же председатель наблюдательного совета) Павел Гайдуцкий, а также ряд первых лиц министерств и государственных комитетов, состоит в том, чтобы проводить мониторинг экономического эксперимента по стимулированию жилищного строительства с привлечением средств физических и юридических лиц на пенсионные вклады.

Удержит ли совет взятый курс на открытость своих заседаний, пока вопрос, потому как его работа предполагает не столько раздачу «орденов» за достигнутые успехи, сколько хирургическое устранение существующих узких мест...

Вечером деньги — утром квартира

Жилищное строительство в Украине как было, так и остается в полной зависимости от притока средств частных инвесторов, признают члены наблюдательного совета. Заслуга столичных организаций заключается лишь в том, что они первыми сумели привлечь эти средства. Шесть лет тому назад, когда строительный комплекс Киева был на грани остановки, компания «Киевгорстрой» сдала первый дом, построенный без привлечения бюджетных средств. Таким образом началась реанимация жилищного строительства в Украине.

Нет ничего удивительного, что и доныне оно преимущественно сосредоточено в Киеве. Хотя первые пробы сил в регионах тоже уже состоялись, им еще очень далеко до тех 1,5 млн. квадратных метров жилья, которые смогла выдать на-гора за шестилетку холдинговая компания «Киевгорстрой» и ее финансовый спутник — инвестиционный банк «Аркада». За это время только за средства населения сдано в эксплуатацию около 20 тыс. квартир, на строительство которых было привлечено более 830 млн. грн. Тем не менее, до режима насыщения все еще далеко — темпы возведения жилья под заказ инвесторов быстро растут. Во всяком случае президент строительного холдинга Владимир Поляченко ожидает, что в текущем году привлеченных средств будет достаточно, чтобы построить еще почти 0,7 млн. жилищных квадратов (это практически 46% всего построенного до сих пор). Причем население проинвестирует 78% необходимых капиталовложений — 354 млн. грн.

Стулья впереди паровоза...

С прошлого года началось активное освоение регионов. ХК «Киевгорстрой» находит достойных подрядчиков в других городах, банк «Аркада» развивает под них сеть своих филиалов. Более того, наезженные пионерами схемы привлечения свободных средств научились использовать другие строительные компании, которые самостоятельно вышли с предложениями на первичный рынок жилья. Возникшая конкуренция заставляет применять технологические ноу-хау, позволяющие наряду с уменьшением себестоимости строительства повышать его качество. Однообразные серийно-панельные технологии начали уступать монолитно-каркасным с сугубо индивидуальными проектами застройки целых микрорайонов. Дома стали теплее, квартиры в них — выше и комфортнее.

Наряду с этим потребовались новые финансовые схемы привлечения частных инвесторов. Дорожку снова протаптывает финансово-промышленная группа — ХК «Киевгорстрой» — банк «Аркада». Они расширили число своих вкладчиков за счет использования механизма кредитования. Причем срок кредитования неуклонно рос — три, пять, десять лет... По подсчетам председателя правления банка «Аркада» Константина Паливоды, за последние три года почти 1900 семей получили кредиты на общую сумму около 62 млн. грн. «На сегодняшний день более 21 млн. выданных средств уже вернулось, и самое удивительное, случаев невозврата одолженных денег не наблюдалось — всего один проблемный должник и тот месяц назад рассчитался сполна. Уникальный случай кредитного благополучия как для банковской системы Украины», — уверял членов наблюдательного совета г-н Паливода.

Затем последовал еще один проект-эксперимент в сфере долгосрочного кредитования строительства жилья — с использованием пенсионных вкладов частных вкладчиков. Он позволил увеличить срок кредитования до 30 лет. Кредиты на таких условиях за период проведения эксперимента уже получили 165 семей. Финансовый ресурс для них обеспечили 1744 вкладчика, которые с декабря 1999-го по январь 2001 года внесли на свои пенсионные счета в банке «Аркада» 3,9 млн. грн. Последний анализ поступлений свидетельствует, что приблизительно половину взносов на пенсионные счета доверители сделали, как говорится, своими кровными; остальное — средства предприятий и организаций, которые в соответствии с законом «О проведении эксперимента...» перечислили деньги на счета своих работников. И снова 98,5% вкладчиков — жители Киева; 35% всех участников пенсионной программы — люди достаточно молодые, в возрасте от 18 до 40 лет. Средний размер вклада на один пенсионный счет составил 2240 грн.

«Наша практика доказала, что среди населения существует спрос на долгосрочные кредиты, которые предоставляются для строительства жилья. Однако дальнейшее увеличение темпов кредитования сдерживается ограниченными поступлениями на пенсионные счета», — считает Владимир Поляченко.

По тормозам

Однако не только медленное наполнение пенсионных вкладов сдерживает жилищное строительство. И об этом говорилось на заседании наблюдательного совета, хотя и не всем уважаемым членам совета было легко откровенничать под непривычный шумок диктофонов и кинокамер. Поэтому для разминки начали с тех проблем, которые уже решаются. В частности, похоже, отпала доселе довлевшая над всем строительным проектом неопределенность с наличием в Киеве площадок под перспективную застройку. Тут подсуетились городские власти: Генеральный план развития столицы до 2050 года, концепция которого была рассмотрена буквально в начале февраля, подтверждает — город намерен строиться, и стройплощадки в дефиците не будут.

А вот у налоговой администрации вопросы остаются. О некоторых из них напомнил заместитель главы ГНА Григорий Оперенко. Во-первых, не дают покоя льготы, предоставленные физическим и юридическим лицам — участникам эксперимента в жилищном строительстве. Налоговые инспекции на местах упорно не желают о них знать. Несмотря ни на какие инструкции из центра, там не могут постигнуть щедрости государства. Еще бы, ведь согласно закону средства, поступившие на пенсионные счета, не включаются в совокупный налогооблагаемый доход ни лиц, осуществивших взнос, ни лиц, на чьи счета поступили деньги. На них не начисляются сборы на обязательное пенсионное и социальное страхование, а безналичные гривни, перечисленные предприятиями, относятся на валовые затраты. Более того, даже проценты, начисленные на пенсионные вклады и выплаты по вкладам, не подлежат налогообложению. Лафа, да и только.

В любом случае такую щедрость налоговикам придется терпеть по крайней мере до конца 2005 года, когда законом предусмотрено завершить экспериментальную часть проекта. Такова плата, хотя, может быть, и довольно дорогая, за выманивание денег из «тени» в официальную экономику. Впрочем, по мнению Владимира Поляченко, пока государственный и местные бюджеты только выигрывают от таких «потерь». По его словам, сумма дополнительных поступлений в бюджеты всех уровней в 1,8 раза превышает сумму недоначисленных налогов.

Но как быть в случае, если клиент решил досрочно расторгнуть пенсионный договор и закрыть свой счет? По закону деньги, нужно возвращать. Но сколько? Какую часть из них удержать в пользу государства в качестве компенсации за недополученные в свое время налоговые поступления? Похоже, эта проблема еще не решена полюбовно между хранителями счетов в лице банка «Аркада» и ревностными блюстителями государственных интересов из налоговых инспекций. Хотя, на первый взгляд, задача не такая уж сложная даже для мало-мальски квалифицированного бухгалтера. Кроме того, ее решение предусмотрено пятым пунктом закона «О проведении эксперимента...», на что отводился месячный срок, но и по прошествии девяти месяцев, судя по всему, воз и ныне там.

С учетом перспектив принятия Налогового кодекса, который предусматривает появление налога на недвижимость, ГНА косо смотрит на дома, сдающиеся без отделки. В первую очередь это относится к элитному жилью, реальная стоимость которого после последующей отделки по европейским канонам возрастает чуть ли не вдвое, по сравнению с балансовой, зафиксированной в документах бюро технической инвентаризации. А ведь именно данные БТИ и будут приниматься в расчет при начислении налога на недвижимость. По крайней мере, так считают в налоговой.

Конфузов не избежать, если, конечно, законодатели не обеспечат более гибкую методику определения базы налогообложения для нового налога. С этим согласился и первый вице-премьер Юрий Ехануров, который заметил, что аналогичная проблема существует и на рынке подержанного жилья, где реальная стоимость квартир тоже очень далека от балансовой. «Если не будет произведена революция, которая обеспечит реальные цены на реальную недвижимость, то льготы, предусматриваемые налогом на недвижимость, придется давать и Еханурову, — пошутил по этому поводу вице-премьер. — Потому что согласно документам квартира, расположенная в центре столицы, в которой я ныне проживаю, стоит всего 14 грн. 10 коп...»

Жажда законов

Как это ни кажется странным, но и на шестой год практического привлечения средств частных инвесторов в жилищное строительство, пожалуй, самым серьезным тормозом в этом процессе остается отечественное законодательство. Точнее, его отсутствие. На этом акцентировал внимание во время своего выступления Юрий Ехануров, отмечая, что еще недостаточно развита финансовая инфраструктура и в первую очередь страховая система — человек должен быть уверен, что его вклады не пропадут. Уже никак не обойтись и без ипотечного законодательства.

О том, что законодательство существенно отстает от современных требований, свидетельствовал и доклад председателя правления банка «Аркада». По его словам, вся инвестиционная программа финансово-промышленной группы сегодня держится, по сути, на одном пункте из постановления Верховной Рады, разрешающим строительство с привлечением средств населения, и законе об эксперименте. Не хватает законов, регламентирующих доверительные операции и отношения между участниками строительства, которое ведется за счет средств частных инвесторов. «Назрело введение еще двух видов страхования для защиты заемщика от срывов подрядчиками сроков строительства и необеспечения ими надлежащего качества работ. Затягиваются сроки утверждения нормативной базы», — констатировал банкир.

В общем, чтобы у ХК «Киевгорстрой» и дальше было работы невпроворот, придется потрудиться в том числе и законодателям. В любом случае это легче, чем обеспечивать жильем всех нуждающихся за государственный счет.