Ипотечные грабли

Ипотечные ставки постепенно снижаются, количество новостроек растет, а проблема валютных кредитов, выданных до кризиса 2008 г., до сих пор не решена, права кредиторов не защищены надлежащим образом, права социально уязвимых заемщиков тоже. Поэтому на сегодняшний день в платежеспособных банках свыше 90% валютных ипотечных кредитов - неработающие, более 30% гривневых - тоже, несмотря на оживление нового кредитования, в основном гривневого. Как следствие - круг банков, заинтересованных в ипотеке, не расширяется. Если ситуация не начнет меняться коренным образом, учитывая темпы оживления спроса, то строительство - одна из отраслей, содействующих сегодня росту национального ВВП, через год-два превратится в сотни проблемных долгостроев.

Так, в инфляционном отчете за январь 2018 г. НБУ отмечает, что самые высокие темпы роста валовой добавленной стоимости в структуре ВВП, увеличившейся в прошлом году на 2%, продолжало демонстрировать строительство (25,2% год к году), хотя эти темпы несколько замедлились.

В отчете о финансовой стабильности за декабрь 2017 г. при этом отмечается, что за девять месяцев прошлого года в Украине в многоквартирных домах введено в эксплуатацию 4 млн кв. м жилья, что на 35% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Количество разрешений на строительство многоквартирных домов, выданных в Украине за полгода, выросло на 34% год к году. Высокое предложение жилья определяет нисходящую динамику цен. В сентябре средняя цена квадратного метра киевского жилья на вторичном рынке снизилась на 11% в долларовом эквиваленте, во Львове первичный рынок потерял в цене 4%, в Одессе - 5%. Вместе со снижением цен на жилье растет себестоимость строительства. По оценкам Минрегионстроя, на 1 апреля 2017 г. средняя прогнозная себестоимость квадратного метра жилья в Киеве составляла 12128 грн, а в 2018-м она увеличится до 14340 грн. По данным Государственной службы статистики Украины, в сентябре цены на строительно-монтажные работы в жилых зданиях выросли на 15% год к году. Снижение рыночной стоимости жилья и повышение затрат на его строительство привели к тому, что на сегодняшний день цена практически достигла уровня себестоимости.

В соответствии с обнародованными показателями банковской системы Украины за 2017 г., находящиеся на рынке банки по состоянию на конец года выдали кредитов в иностранной валюте должникам-физическим лицам, классифицированным по четвертому и пятому классам (финансовое состояние которых, соответственно, неудовлетворительное и критическое), на сумму около 65,75 млрд грн. Какова из них доля ипотечных кредитов, к сожалению, сказать сложно, но можно предположить, что преобладающая, ведь четвертый и пятый классы должников - это фактически те, кто долги не обслуживает.

Еще весной 2017 г. председатель правления Укргазбанка Кирилл Шевченко, комментируя ситуацию на рынке кредитования, подчеркивал: "В ипотеке остается клубок нерешенных проблем 2008 г., когда 90% кредитов выдавались в валюте. Без этого банкам сложно расширять ипотечное кредитование. Для государства ипотека должна стать одним из приоритетов, ведь гривня ипотечного кредита возвращает в экономику четыре гривни, поскольку у этого сектора один из самых высоких уровней локализации: металл, цемент, кирпич, щебень - все это производится в Украине, и это не нужно импортировать".

В сентябре прошлого года руководитель отдела разработки макропруденциальной политики НБУ Наталия Задерей в своей статье "Строительный бум или мыльные пузыри" отметила, что для стимулирования рынка ипотеки, среди прочего, необходимо "принять законопроект №4004-д, призванный отменить мораторий на взыскание залогового имущества валютных заемщиков, создать кредитный реестр".

Таким образом, вероятно, назрела необходимость принятия документа, который урегулирует проблемные отношения в сфере валютного ипотечного кредитования, которым уже более десяти лет. Ведь среди прочего сложившаяся ситуация влияет уже не только на тех должников, которые имели неосторожность заключать такие соглашения, но и на сопредельные отрасли экономики, такие, как строительство и банковская деятельность.

Рабочей группой в профильном комитете парламента совместно с НБУ, Минфином и ассоциациями участников банковского рынка был доработан законопроект, призванный поставить точку в вопросе реструктуризации обязательств по кредитам в иностранной валюте, полученным на приобретение единственного жилья.

Указанный документ №4004-д от 17 июня 2016 г. должны были рассмотреть 23 февраля 2017 г. во время финансового дня, но вновь не сложилось, и рассмотрение было перенесено на неопределенный срок.

Законопроект призван определить алгоритм взаимоотношений между заемщиком и кредитором, возникших по договору о предоставлении ипотечного кредита в иностранной валюте.

При этом заемщиков разделяют условно на две категории - общую и специальную.

Общая - гражданин Украины, имеющий невыполненные обязательства по договору о предоставлении ипотечного кредита в иностранной валюте, заключенному с банком, а также по договору, право требования по которому уступлено банком Украины другому учреждению (по договору уступки права требования и/или договору факторинга другому учреждению, или право требования по которым принадлежит Фонду гарантирования вкладов физических лиц).

В этом случае вопрос интересен с точки зрения сужения круга лиц, пострадавших вследствие девальвации. Ведь непонятно, почему заемщиком может быть только гражданин Украины. Неужели иностранец не мог понести финансовые потери, или он не мог заключать договоры на приобретение единственного жилья (предположим, проживая семьей с украинкой/украинцем)?

Специальная категория - заемщик, относящийся к отдельной категории граждан Украины, которым государство обеспечивает предоставление дополнительной поддержки. Речь идет о гражданах, которые по состоянию на дату реструктуризации относятся к следующим категориям: инвалиды первой группы; ветераны войны; отец, мать многодетной семьи или семьи, воспитывающей ребенка-инвалида; лица, защищающие (защищавшие) независимость, суверенитет и территориальную целостность Украины и принимающие (принимавшие) непосредственное участие в антитеррористической операции, обеспечении ее проведения, находясь непосредственно в районах АТО в период ее проведения (заемщик - участник боевых действий), или супруг участника боевых действий (хотя прямо об этом в законе речь не идет, но для того чтобы быть отнесенным к указанной категории лиц, нужно быть внесенным в Единый реестр участников АТО, порядок ведения которого зарегистрирован в Министерстве юстиции Украины 24 февраля 2015 г. под №211/26656).

Обязательствами, которые будут подлежать реструктуризации, определяются кредиты в иностранной валюте, предоставленные заемщику с целью приобретения единственного жилья или имущественных прав на единственное жилье, которое передано в обеспечение выполнения обязательств заемщика по договору о предоставлении ипотечного кредита в иностранной валюте, или приобретения земельного участка с целевым назначением для строительства жилого дома, который является или станет в будущем единственным жильем заемщика.

Важным критерием отнесения обязательств к таким, которые могут быть реструктуризированы, является следующий: по состоянию на 1 октября 2013 г. отсутствовала задолженность по договору о предоставлении ипотечного кредита в иностранной валюте или такая просроченная задолженность погашена до момента реструктуризации.

Следует обратить внимание на то, что под единственным жильем законодатели понимают жилое помещение, в котором заемщик и/или члены его семьи по состоянию на 1 октября 2013 г. зарегистрировали свое постоянное местожительство.

При этом заемщик и/или члены его семьи, зарегистрированные в этом жилье, по состоянию на 1 января
2015 г. не имеют в собственности другого жилья, за исключением доли (доль) в квартире (доме), жилом помещении в общежитии, право собственности на которую (которые) было получено вследствие бесплатной приватизации государственного жилищного фонда в пределах норм.

Останавливаясь на этом, следует отметить, что согласно "Порядку регистрации местожительства и места пребывания физических лиц в Украине и образцам необходимых для этого документов" от 18 декабря 2012 г. №2109/22421 для регистрации лица должны предоставить среди прочего документы, подтверждающие право на проживание в жилье, - ордер, свидетельство о праве собственности, договор найма (поднайма, аренды) или другие документы.

Вместе с тем договоры ипотеки в соответствии с Законом "Об ипотеке" и обязательства по ним возникают не только относительно завершенных объектов строительства, но и относительно незавершенных.

Таким образом, если речь идет о категории заемщиков, заключавших договор ипотеки на объект незавершенного строительства, вполне вероятно, что и зарегистрировать место своего проживания по адресу они не имели возможности, поскольку дом мог быть не введен в эксплуатацию. А следовательно, такие лица не подпадают под критерии, согласно которым их обязательства в иностранной валюте будут подлежать реструктуризации согласно этому закону. Вновь имеет место сужение круга лиц, на которых распространяется действие закона.

Другая деталь - это определение круга членов семьи, к ним относятся: жена, муж, находящиеся в браке между собой, партнеры, проживающие одной семьей, но не находящиеся в браке между собой или в любом другом браке, отец, мать, отчим, мачеха, сын, дочь, пасынок, падчерица, родной брат, родная сестра, дед, бабушка, прадед, прабабушка, внук, внучка, правнук, правнучка, усыновитель или усыновленный.

Предположим, что супруги в 2014 г. развелись, и один (или одна) из них в новом составе семьи приобрел право на другое жилье до 2015 г. Это будет считаться формальным нарушением требований, необходимых для реструктуризации? Будем надеяться на гибкость кредитора и его договороспособность.

Критерии отнесения жилья к единственному социальному проектом определены следующие. Относительно квартир - общая площадь не превышает 60 кв. м или жилая площадь не превышает 13,65 кв. м на каждого члена семьи заемщика, местожительство которого по состоянию на 1 октября 2013 г. зарегистрировано в этой квартире, и детей, родившихся в семье заемщика с 1 октября 2013-го до даты реструктуризации; относительно жилых домов - общая площадь не должна превышать 120 кв. м.

Кто, кому и сколько?

Для того чтобы обязательства отвечали критериям, согласно которым они подлежат реструктуризации, общая сумма задолженности по договору о предоставлении ипотечного кредита в иностранной валюте (включая основную сумму кредита, проценты, фиксированные выплаты, комиссии или любые другие платежи) по состоянию на 1 января 2015 г. не должна превышать 2,5 млн грн согласно официальному курсу НБУ, а срок ее возврата по состоянию на 1 октября 2013 г. еще не наступил.

То есть законодатель устанавливает предельную сумму долга, которая по состоянию на 1 января 2015 г. не должна превышать 2,5 млн грн. Учитывая то, что мы говорим об обязательстве в валюте, то этой сумме эквивалентна задолженность в
158 630 долл. (официальный курс 15,76 грн/долл. на указанную дату).

Задолженность по договору о предоставлении ипотечного кредита в иностранной валюте (задолженность по основной сумме кредита и начисленным, но не уплаченным процентам) пересчитывается по официальному курсу гривни, установленному Национальным банком Украины на день проведения реструктуризации.

То есть, если в 2013 г. ваш долг в 158 тыс. долл. в гривневом эквиваленте составлял 1 267 450 грн, а на начало 2015-го - уже 2,5 млн грн, то его конвертируют по курсу валюты на день заключения договора реструктуризации. Для наглядности конвертируем эту сумму на прогнозный средний курс доллара на 2017 г. в 29,3 грн. Получим - 4 647 859 грн. То есть проконвертированная в гривню задолженность по сравнению с базовой возрастает на 267%.

Ситуация лишена логики, ведь если бы должник имел валютные сбережения, а также доход в иностранной валюте, которые защищали бы его от влияния девальвации, то тогда речь о реструктуризации вообще бы не шла. Конечно, можно говорить о низкой экономической культуре украинцев, бравших взаймы в валюте, имея доходы в гривне, в надежде на то, что курс будет фиксированным. Но, простите, такой была официальная политика НБУ, а о ее изменении людям сообщили явно не заранее для того, чтобы они имели возможность изменить или пересмотреть свои стратегические планы. Поэтому ответственность не только на должниках, но и на регуляторе, и риторика самоустранения или ссылка на договорный характер отношений некорректны. Хотят этого руководители НБУ или нет, но они являются правопреемниками своих предшественников, а не теми, кто пришел и начал все с чистого листа.

Дальше для понимания того, какими все же будут обязательства по реструктуризированному договору, надо выяснить сумму прощения - собственно, ту часть долга, которую вам планируют списать.

На разницу между суммой задолженности (пересчитанной по официальному курсу гривни к иностранной валюте на день реструктуризации) и суммой прощения по кредиту устанавливается фиксированная процентная ставка в размере, не превышающем того, который был указан в первичном договоре о предоставлении ипотечного кредита, и который не повышается на протяжении трех лет с даты проведения реструктуризации. То есть на 75% суммы долга для ипотеки единственного жилья и 50% долга за ипотеку единственного социального жилья (для общей категории заемщиков) по конвертируемому в гривню реструктуризированному обязательству процентная ставка будет на уровне ставки по валютному аналогу.

Такая "льготная благодать" будет продолжаться не более трех лет, после чего кредитор устанавливает процентную ставку на уровне украинского индекса ставок по депозитам физических лиц в гривне (для депозитов на 12 месяцев) + 3%, с правом пересмотра размера этой ставки раз в год.

На сумму прощения по кредиту также будут начисляться проценты (они зафиксированы в размере 0,01% годовых), подлежащие уплате в конце срока действия нового кредитного договора разовым платежом.

При доброй воле кредитора последний имеет право также применить дополнительно один или более финансовых инструментов, например, изменить валюту выполнения обязательств или изменить форму погашения кредита, включая увеличение срока кредитования.

Расчет суммы, которая будет списана должнику, проводится в момент реструктуризации, она в течение всего дальнейшего периода выполнения реструктуризированного договора не обслуживается, фактически замораживается.

Но окончательное ее списание происходит только в случае своевременного выполнения заемщиком обязательств по новому кредитному договору и отсутствия просроченных платежей более чем на 60 дней подряд. В таком случае кредитор обязан не позднее окончания срока действия договора осуществить аннулирование (прощение) долга.

Законодатель прогнозирует, что перезаключенные отношения могут продолжаться более трех лет. Авторы проекта не определяют момент во времени, с наступлением которого состоится списание "доли, подлежащей прощению", ограничиваясь понятиями "в случае своевременного выполнения не позднее окончания срока действия договора", то есть по усмотрению кредитора как за три, так и за пять лет.

Вместе с тем просрочка на два месяца на протяжении всего периода реструктуризации позволит кредитору не прощать долю, о которой шла речь выше, так же, как и пересчитать льготные проценты, а также отменить дополнительные меры, призванные снизить материальное давление на должника.

В случае невыполнения заемщиком своих долговых обязательств и в случае, когда продолжительность непогашенной просроченной задолженности составляет более чем 60 дней подряд, кредитор в одностороннем порядке имеет право отказать в осуществлении прощения (аннулировании) части долга и со следующего дня после окончания 60 дней просрочки выполнения установить на всю сумму реструктуризированного долга процентную ставку на уровне украинского индекса ставок по депозитам физических лиц в гривне (для депозитов на 12 месяцев) + 3%.

А уже через шесть месяцев после принятия указанного законопроекта планируется прекратить действие моратория на взыскание имущества, выступающего обеспечением по кредитам физических лиц, установленного Законом Украины "О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте" №1304-VII от 3 июня 2014 г.

Если вспомнить статистику, средняя зарплата в Украине в докризисном 2013 г. была эквивалентна 400 долл., а в 2017 г. - 260 долл. То есть для целей погашения валютных обязательств, конвертируемых по текущему курсу в гривню, она уменьшилась за этот период на 35%. Вместе с тем прощению для единственного жилья подлежат 25% задолженности.

Рынок строительства жилья, вероятно, этот проект действительно поддержит, но скорее нормой об отмене моратория на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте, чем условиями реструктуризации.