Цена "земельного вопроса"

В стране продолжительное время на разных уровнях ведутся острые дискуссии о снятии моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Приверженцы немедленного введения рынка земли видят в нем важный рычаг развития сельского хозяйства за счет передачи земель более эффективному собственнику с предпринимательским талантом. Они убеждены, что функционирование рынка земли будет способствовать поступлению сельскохозяйственным товаропроизводителям чрезвычайно нужных оборотных средств путем залога земель, что продление моратория провоцирует к большей тенизации земельных отношений и т.п. Оппоненты немедленного снятия моратория на куплю-продажу сельхозземель утверждают, что его отмена угрожает массовой скупкой земли у крестьян за бесценок, что еще отсутствуют соответствующие законодательные акты, не завершена инвентаризация земель, не устранены коррупционные схемы, не реформирована судебная система и т.д. В некоторой мере разделяя как опасения одних, так и ожидания других, хочу отметить, что сейчас не уделяется должное внимание вопросу, какой именно уровень цены на земли сельскохозяйственного назначения будет после снятия моратория, что, по нашему убеждению, является одним из ключевых моментов для принятия этого решения.

Для этого в Украине прежде всего необходимо систематически, путем выборочного анкетирования, проводить исследования по анализу спроса и предложения земли, которая может быть предложена к продаже и покупке, с целью определить ожидаемые последствия от отмены моратория на продажу земли. Следует отметить, что такая работа проводилась в далеком 2004-м (к предполагаемому снятию моратория еще в 2005 г.) под моим руководством аппаратом отделения экономики и земельных отношений Украинской академии аграрных наук.

По результатам проведенного анкетирования установлено, что на то время из 12 тыс. опрошенных в семи областях Украины только 3% респондентов изъявили желание купить земельный пай, а продать его - 14%. То есть среди опрошенных (на то время) предложение в 4,7 раза превышало спрос на покупку земли. Это согласно закону спроса и предложения предполагало значительное снижение цены. Следует заметить, что в 2017 г. коллективом ННЦ "Институт аграрной экономики" было проведено довольно разностороннее (3 тыс. респондентов) анкетное обследование, касающееся комплексного исследования общественного мнения о моделях оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Но, как показывает опыт, анкетирование дает очень важную информацию о количестве земли, которая будет предложена к продаже и покупке, но определить уровень ее цены с помощью этого метода невозможно. Поскольку продавец всегда склонен завышать цену продажи, а покупатель - наоборот. Только на рынке, где непосредственно встречаются спрос и предложение, определяется объективный уровень цены. На этом основании отдельные исследователи утверждают, что цену земли до снятия моратория не следует прогнозировать вообще, ее определит рынок.

Не могу с этим согласиться. Замечу, что в мировой практике, как и у нас, даже при функционировании традиционных рынков сельскохозяйственной продукции и продовольствия (пшеница, сахар, молоко, мясо и т.п.) систематически проводятся аналитические работы по определению прогнозного уровня цен. Тогда почему мы в Украине, объявив, что идем в рынок, самоустраняемся от прогноза цен относительно такого сверхважного и уникального товара, как земля? Ведь, в отличие от сельхозземель, традиционные сельскохозяйственные товары (зерно, молоко, мясо и т.п.) в следующем сезоне возобновляются, и ценовая ситуация там корректируется.

За последние 25 лет в Украине приводилась несистемная информация об уровне цены на земли сельскохозяйственного назначения, а собственные наблюдения, существующие единичные материалы в публикациях и выступлениях значительно отличаются - от ящика водки за пай сельхозземель до 10 тыс. долл. США за 0,01 га в пригородной зоне.

В случае снятия моратория не прогнозировать цены на земли сельхозназначения, особенно на этапе введения рынка земли, на мой взгляд, очень опасно. В связи с этим предлагаю рассмотреть несколько методических подходов к определению цены земли до снятия моратория на ее куплю-продажу.

Первый базируется на теоретической предпосылке о непосредственной связи между арендной платой и ценой земли. Арендная оплата у нас существует уже долгое время. Капитализацию арендной платы целесообразно осуществлять на процентную ставку (коэффициент) за хранение денежной наличности на депозитном счету. Рациональный арендодатель соглашается на такую величину годовой арендной платы, нижняя граница которой эквивалентна процентному доходу от хранения наличности на депозитном счету в банке в сумме, равной цене 1 га земли, сданного в аренду.

Преимущество предлагаемого подхода заключается в доступности информации и простоте расчета. Рассчитаем цену земли сельскохозяйственного назначения, предположив, что в 2016 г. уже была бы разрешена покупка и продажа этого ресурса, когда арендная плата за 1 га пашни составляла 1640 грн. Следовательно, цена 1 га пашни через капитализацию арендной платы при депозитной ставке 15% годовых (1640:15х100) составит 10933 грн, или 428 долл. (по курсу 25,55 грн за доллар США).

Чтобы убедиться в достоверности предложенного подхода, была рассчитана цена земли в США через капитализацию их арендной платы и потом сопоставлена расчетная цена (11200 долл.) с реально существующей (фактической) ценой земли в США (10107 долл.) (см. табл. 1). Установлено, что отклонение между ними на примере данных за 2016 г. составило всего 10,8%, что, по моему мнению, убедительно свидетельствует в пользу такого методического подхода.

Кроме того, был использован еще один методический подход расчета прогноза цены земли, базирующийся на учете покупательной способности населения Украины и ведущих стран мира, где рынок земли существует. Он предусматривает определение количества месяцев, на протяжении которых необходимо работать гражданину соответствующей страны, чтобы приобрести 1 га земли в своей стране, а потом, перенеся это количество месяцев на условия Украины (при реальной зарплате), определить предполагаемую в нашей стране цену 1 га земли (см. табл. 2). Как свидетельствуют расчеты, чтобы купить 1 га земли, во Франции необходимо работать 2,1 месяца, в Чехии - 3,5 месяца. Если принять для Украины средний по указанным странам срок в три месяца, то цена украинской земли, учитывая нашу реальную оплату, составит 609 долл.

Также особого внимания заслуживает собственный опыт Украины в начале ХХ в. По функционированию рынка земли, роли в этом процессе соответствующих земельных банков и предоставлению ими займа на покупку земли, уровню цен на землю и т.п. Следует отметить, что покупка украинских земель проходила через Крестьянский поземельный и государственный банки. В 1901–1911 гг. покупная цена 1 га земли в губерниях колебалась, например, от 150 крб (Таврийская) до 243 крб (Полтавская). В частности, в Киевской губернии 1 га земли можно было приобрести за 210 крб, что отвечало стоимости около 3,5 т озимой пшеницы, или оплате труда конного работника на собственном продовольствии в течение шести месяцев (131 рабочего дня). При таком подходе и в условиях 2016 г. цена 1 га земли, исходя из нынешней средней цены тонны озимой пшеницы на уровне 3938 грн, в Украине составила бы 13780 грн, или 539 долл. (по курсу 25,55 грн/долл.).

Бесспорно, что эта прогнозируемая цена земли согласно изложенным подходам является средней по стране в целом, и ее размер объективно будет варьироваться в зависимости от местоположения земельного участка, качества земли и других факторов. Так, следует указать, что при снятии моратория на куплю-продажу уровень цен на землю в Украине будет зависеть еще и от выбора концепции дальнейшего развития сельских территорий.

В случае принятия стратегии развития фермерства (по моему мнению, наиболее оправданной) и покупки земель сельхозназначения только лицами с украинским гражданством, проживающим и осуществляющим свою деятельность в пределах территории, где расположена их земля, владелец земли будет в наибольшей степени заинтересован в повышении благосостояния территориальной громады, сельских территорий, обеспечении экологической безопасности, решении социальных проблем.

Но следует отметить, что в нынешних условиях низкой платежеспособности потенциальных покупателей в пределах территориальной сельской громады цена на землю, к сожалению, будет самой низкой. Мало того, покупатель, сделав покупку за последние деньги, уменьшает свои возможности для инвестиций в собственное производство, а продавец, получив средства за землю, изымает их из сельхозпроизводства громады. Следовательно, общая сумма активных средств в сельскохозяйственном обращении этой громады уменьшится.

В случае предоставления права на покупку земель сельскохозяйственного назначения всем лицам с украинским гражданством, которые не обязательно проживают и будут проживать в пределах территориальной громады, цена на землю будет выше по сравнению с первым вариантом, поскольку увеличится число платежеспособных покупателей. Но при этом ослабляется развитие фермерства, а потенциальный покупатель будет меньше заботиться об экологических и социальных проблемах территории, где находится его земля.

При условии предоставления права на покупку земель сельхозназначения лицам с иностранным гражданством цены на землю в Украине быстрыми темпами приблизятся к мировому уровню, можно ожидать значительного притока инвестиций в сельское хозяйство, внедрения инновационных технологий мирового уровня, высоких темпов прироста производства отдельных видов продукции и т.п. Но в этом случае существует высокая вероятность потери Украиной государственности и превращения ее в сырьевой придаток мирового рынка, обострения социальных и экологических проблем сельских территорий и т.п.

На сегодняшний день на рынке земли существует практика заключения договора пользования землей на 49 лет и выплаты арендной платы наперед. Расчеты свидетельствуют, что, например, при среднем размере арендной платы в 2016-м в 1640 грн эта сумма составила бы 80360 грн, или 3145 долл. за 1 га (по курсу 25,55 грн/долл.). Бесспорно, крестьянин, особенно в сегодняшних условиях, очень хотел бы получить такую сумму. Но предположим, что подобный договор был бы заключен еще в 2007 г., когда арендная плата составляла 129 грн, таким образом, крестьянину выплатили бы 6762 грн, или
1339 долл. (по курсу 5,05 грн/долл.). Как видим, эта сумма в долларах в 2,4 раза меньше по сравнению с той, которая могла бы быть выплачена в 2016 г.

Анализ же динамики цены земли в странах мира в ретроспективе свидетельствует, что происходит существенный ее рост. В частности, во Франции в течение 29-летнего периода (1985–2014 гг.) цена 1 га пашни выросла с 3263 до 5940 евро, или в 1,8 раза, в Польше на протяжении 24 лет (1990–2014 гг.) - с 224 до 7723 евро, или в 34 раза, в США в 2016 г. по сравнению с 1999-м - втрое. Таким образом, бесспорно, что для арендатора условия выплаты арендной платы наперед в размере, фиксируемом по состоянию на момент заключения договора, привлекательны, а владельца земли в этом случае ждут значительные потери. Особенно это касается Украины, где цена земли в недалеком будущем будет не ниже, чем в странах Западной Европы.

Что же касается ожидаемых поступлений оборотных средств при введении рынка земли и возможности предоставления земли в залог, то снова не будет лишним обратиться к украинскому опыту существования рынка земли в начале ХХ в. и опыту функционирования экономического механизма предоставления земли в залог в условиях рынка в 1907–1911 гг. Анализ на примере Херсонской губернии свидетельствует, что рыночная цена продажи 1 га составляла тогда 201 руб., при этом оценка 1 га заложенной в банк земли равнялась уже 123 руб., размер займа под залоговую землю составлял 70 руб., или 57% от ее оценочной стоимости и только 35% от рыночной цены. Аналогичная ситуация по Киевской губернии. При этом 48–82% земель, находившихся в частной личной собственности украинцев, было в то время заложено и перезаложено. На это следует обратить особое внимание. Подобные проблемы могут иметь место и сегодня.

Таким образом, согласно предложенным трем подходам цены на земли сельскохозяйственного назначения находятся на уровне 428, 539 и
609 долл. при среднем уровне 525 долл. Отклонение между крайними уровнями цен составляет 42%, а от среднего ±18%. Это позволяет утверждать, что определенный ценовой коридор является достоверным. Но приведенные расчеты уровня цен очень отличаются от ожидаемых в нашем обществе и от их уровня в передовых странах мира.

Так, средний уровень рассчитанной цены земли в десятки раз меньше по сравнению, например, с уровнем цен во Франции и США. Но, по моему убеждению, такая разница обусловлена не недостатками методического подхода при расчете цен по Украине, а большими различиями в экономической ситуации в нашей и указанных странах. Считаю, что в перспективе с ликвидацией этих отличий цена на землю в Украине будет не меньше, чем в ведущих странах мира, но не следует ее ожидать при современных экономических условиях сразу после отмены моратория.

Эти расчеты являются предостережением от эйфорического ожидания, присущего нам при внедрении многих реформ, что цены на украинскую землю с отменой моратория на куплю-продажу будут на уровне ведущих стран мира.

В существующих условиях при снятии моратория целесообразно устанавливать минимальный уровень цен на земли сельскохозяйственного назначения, который, по моему мнению, должен составлять около 1500–2000 долл. за 1 га при условии, что землю не будут продавать иностранцам. При установлении цены на рынке ниже этой границы предлагаемую к продаже землю должно выкупить государство и продавать ее эффективному собственнику по цене не ниже минимальной или передавать в аренду. Если средств для выкупа земли у государства нет, открытие рынка земли несвоевременно. Более того, в период, когда страна находится в состоянии войны, внедрение купли-продажи земли, по моему мнению, не оправдано.

Вместе с тем необходимо внедрить экспериментальный подход к проведению земельной реформы и воспользоваться принципами лидера КНР Дэн Сяопина, согласно которым с начала экспериментальной проверки элементов реформы до принятия законодательных актов проходит от четырех до семи лет, и только после того, как люди убеждаются в их эффективности, Государственный совет КНР принимает законы, касающиеся реформ, и их положения начинают внедрять по всей стране. Но даже после получения положительных результатов власть говорит местным органам: "Кто хочет внедрять апробированный опыт - внедряйте, кто еще сомневается - подождите".