Утеплять потенциально аварийные дома нет смысла

По разным правительственным оценкам, стоимость осуществления программ термомодернизации всех зданий, включая бюджетные учреждения, - 50 млрд евро, или более 1,7 трлн грн, а жилищного фонда Украины - 30 млрд евро, или свыше 1 трлн грн. Если условно растянуть время выполнения программы на 10 лет, то получится по 100 млрд грн в год. Однако в 2017 г. в бюджете было предусмотрено на это только 0,4 млрд грн, в 2018-м - 1,8 млрд грн.

Реально и посильно ли для бюджета выполнение этой программы в ближне- и среднесрочной перспективе?

Официальная статистика свидетельствует, что, например, в 2016 г. все капитальные инвестиции из государственного и местных бюджетов составляли 36 млрд грн, а инвестиции в жилищное строительство, но из всех источников, прежде всего от населения, - почти 45 млрд грн. Выходит, что мероприятия по термомодернизации должны в следующем десятилетии втрое увеличить объемы годовых государственных капитальных инвестиций и более чем вдвое - объемы строительно-монтажных работ.

А готовы ли жители софинансировать энергосберегающие мероприятия в объемах, предусмотренных государственными программами?

Если учесть, что в 2016 г. площадь эксплуатируемого жилья составляла 977,9 млн кв м, и предположить, что на городские многоэтажки, построенные до 1980 г., приходится почти половина общей площади жилищного фонда, то получим, что термомодернизация 1 кв м будет стоить около 2 тыс. грн. При условии софинансирования из бюджета в пропорции, например, 50:50, от среднестатистического лица и занимаемой им площади около 25 кв м потребуется 50 тыс. грн или 120 тыс. грн с семьи.

Мы понимаем, что государство видит выгоды в энергетической независимости, оживлении рынка строительно-монтажных работ, а жители могут рассчитывать на будущую экономию энергоресурсов и собственных средств, но ценой каких инвестиций!

Не будем анализировать реальность инвестирования всего призрачного триллиона в термомодернизацию, а посмотрим на первоочередные нужды в проведении хотя бы обычных капитальных ремонтов, которые необходимы, чтобы продлить "жизнь" домам и жителям этих домов.

Под термомодернизацией в Законе "О Фонде энергоэффективности" понимается комплекс работ, направленных на повышение теплотехнических показателей зданий, которые выполняются в ходе их реконструкции или капитального, текущего ремонта или модернизации.

Действительно, в Украине, в отличие от соседних государств, из-за непроведения государством своевременно ремонтных мероприятий сократился срок эксплуатации имеющихся зданий, снизилась их энергоэффективность, чрезмерно подорожали накопленные нужды в ремонтных работах, и возникла угроза потерять жилье для большинства граждан, которым такие дома недавно переданы в общую собственность. Более того, только у нас в тарифе на содержание жилья составляющая на капитальные ремонты до сих пор отсутствует, словно наши дома - вечные.

Мы считаем, что капитальные ремонты должны рассматриваться как предпосылка, необходимая техническая составляющая термомодернизации, поскольку утеплять потенциально аварийные дома нет смысла. К сожалению, о связи между сугубо ремонтной и энергосберегающей составляющими программы ничего не известно. Речь идет только о необходимости разработать типичные проекты для серийных домов, а не схемы их финансирования.

По нашему мнению, сегодня острой жилищной проблемой является не так термомодернизация, как простое сохранение "крыши над головой".

Давайте поразмыслим: реально ли хотя бы просто восстановить утраченные эксплуатационные характеристики домов?

По нашим расчетам, базирующимся на анализе структуры имеющегося жилищного фонда по годам постройки, на сегодняшний день капитального ремонта требуют до 80% многоквартирных домов общей площадью до 400 млн кв м. При стоимости работ 500 грн из расчета за 1 кв м (такую цифру приводит, например, заместитель председателя КГГА П.Пантелеев) соответствующая 10-летняя программа в национальном масштабе будет требовать около 200 млрд грн или 20 млрд грн в год. При этом стоимость ремонта, в перерасчете на одного человека, составляла бы 12,5 тыс. грн или до 30 тыс. грн на семью. При половинном бюджетном софинансировании - вдвое меньше. Это продлило бы срок эксплуатации домов еще на 30–40 лет и улучшило бы качество жилья.

К сожалению, постановлением КМУ "Об эффективном использовании государственных средств" (№710 от 11.10.2016 г.) прекращена подготовка проектов новых государственных целевых программ или внесение изменений в утвержденные целевые программы, требующие дополнительного финансирования из государственного бюджета.

Если же рассматривать такую программу на местном уровне, ситуация еще более сложная. Так, в городах массовой застройки 1960-х, которые выросли за несколько лет вместе с градообразующими предприятиями, почти весь жилой фонд изношен, а стоимость капитального ремонта может достигать 1,5 тыс. грн из расчета на 1 кв м. Соответственно потребуются значительно большие инвестиции, непосильные для местных бюджетов, а это опять-таки будет требовать государственной поддержки.

В целом видим, что стоимость простого капитального ремонта составит восьмую часть суммы, необходимой для полной термомодернизации жилищного фонда Украины. Соответственно, возникают вопросы: учитывая ограниченность средств, что лучше - термомодернизировать 8% домов или провести капитальный ремонт всех домов? Или же распределить средства на эти цели в определенной пропорции?

Очевидно, ответ должен учитывать не только экономическую составляющую, но и социальную.

Обратим внимание на то, что сегодня именно в наихудших домах, требующих более дорогих ремонтов, живут (и владеют квартирами) наименее обеспеченные граждане. Они в основном получают субсидии на оплату коммунальных услуг - 70 млрд грн в 2017 г. Поэтому рассчитывать на какое-либо их участие в финансировании капитальных ремонтов домов или мероприятий по энергоэффективности не приходится.

Так что же, предоставлять дополнительно ремонтные субсидии? Ведь нельзя допустить все более ускоренного разрушения домов, потому что тогда возникнет огромная потребность в социальном жилье, которое сейчас не строится, а если бы и строилось, то было бы в разы дороже, чем капитальные ремонты: новые квартиры без начального облагораживания стоят не менее 10 тыс. грн за 1 кв м.

Выскажем крамольную мысль: субсидировать владельцев приватизированного и вообще частного жилья (как с целью проведения ими ремонтов, так и уплаты за коммунальные услуги) нецелесообразно и несправедливо с социальной точки зрения: ведь у них есть в активах недвижимость немалой стоимости, а также наследники, которым рано или поздно перейдет недвижимое имущество.

Потому возникает вопрос: как включить эти активы в жилищные программы?

Анализ структуры собственности на жилье, а также доходов граждан и стоимости домовладения за рубежом показывает, что далеко не все, даже в богатых государствах, способны содержать собственное жилье, поскольку это содержание имеет объективную стоимость. В Европе таких финансово несостоятельных - около 10%, в Украине, учитывая стоимость жилья и доходы граждан, должно быть не менее 50%. Поэтому иллюзия переложения на жителей-владельцев (а таких у нас 95,4%) стоимости полной эксплуатации жилья с ремонтами и модернизацией, а со временем и приобретением нового помещения может привести только к обострению жилищной проблемы.

Потому, чтобы не потерять имеющийся жилищный фонд и не создать армию бомжей, именно государство должно "запустить" масштабную программу капитального ремонта значительной части многоквартирных домов и создать юридический механизм частичного или полного переведения отремонтированных домов и квартир в коммунальную собственность как социальный жилой фонд. (Такие механизмы известны как обратная ипотека (Reverse Mortgage) или распределенный кредит (Shared Secured Loan).

Тогда жители пожизненно будут оставаться в своих квартирах и отремонтированных домах на правах съемщиков, а семьи из домов, подлежащих сносу, смогут получить высвобождающееся социальное жилье. Десятки миллиардов ежегодных субсидий, как и гипотетические бюджетные расходы на капитальные ремонты, должны были бы означать соответствующий рост государственной доли собственности на соответствующие квартиры и дома.

Если же говорить о термомодернизации и ее целесообразности, то надо исходить как из наличия соответствующих дополнительных средств, так и из их инвестиционной эффективности.

Большое значение для определения финансовой и экономической эффективности предложенного правительством проекта будет иметь стоимость средств, т.е. процент за кредиты на повышение энергоэффективности домов. При рыночных ставках 20% и больше (например, "теплые кредиты" Укргазбанка - 25%, Приватбанка - 18%) проекты термомодернизации априори лишены экономического смысла, а искусственное снижение ставки государством или компенсация до 35% за счет бюджета, как сейчас, экономически проблематично. А с начала действия программы "теплых кредитов" населению и ОСМД из госбюджета возмещено почти 1,8 млрд грн.

Остается надеяться на целевое финансирование за счет внешних дешевых ресурсов. Под эти, пока неизвестные, условия и надо будет рассчитывать реальные проекты.

С чего начать?

Местные органы власти должны разработать соответствующие городские программы, обследовав за бюджетные средства техническое состояние домов и заказав проектную документацию на капитальный ремонт.

Такие программы дадут ответ на важные вопросы: какую часть жилищного фонда целесообразно обновить, сколько времени и средств на это потребуется, какую часть средств готовы уплатить жильцы-владельцы, а какую и с каких бюджетных и других источников надо мобилизовать дополнительно, в частности на термомодернизацию. Имеющиеся программы таких ответов не дают, а содержат только прогноз расходов местных бюджетов, чаще всего в пределах нескольких миллионов гривен в год.

Местные программы должны разрабатываться по типичным рациональным проектным решениям для серийных домов, как и проекты их термомодернизации. Такие конструктивные, организационные, а особенно финансовые, решения для приблизительно двух десятков серий домов должны быть разработаны при участии Минрегионстроя.

Очень важно, чтобы Минрегионстрой, начиная программу термомодернизации, принял во внимание, что невозможно управлять энергозатратами в домах, не анализируя общую стоимость их жизненного цикла, где эти энергозатраты составляют 15–20%, но связаны с намного большими другими трудовыми и финансовыми затратами.