Столичные квартиры уже с ценниками 2005 года

Дешевое дешевеет - дорогое дорожает

Рынок недвижимости Украины небезосновательно можно назвать восьмым чудом света. Промышленность в депрессии, торговля в "предынфарктном" состоянии, финансовая система уже после реанимации, но в сомнительной форме, а рынок недвижимости худо-бедно, но работает.

Причина, очевидно, в том, что в условиях жесточайших финансово-экономических переделок, в которые страна не попадала с 90-х гг. прошлого столетия, единственным надежным средством сохранения личного капитала являются инвестиции в недвижимость.

Дешевеет не по дням, а по часам в основном "массовка", то есть советские "хрущевки" и "чешки", непримечательные многоэтажки, понастроенные за последние 10-15 лет. В то же время квартиры в комплексах, построенных по инновационным европейским стандартам, если и подешевели, то весьма незначительно.

Некоторые же штучные объекты малоэтажной жилой недвижимости, расположенные в особо удобных для проживания местах в привлекательных городах - Киеве, Львове, Одессе, значительно подорожали даже в долларовом эквиваленте.

Коммерческий сегмент

Что касается торговой недвижимости, то в отличие от предыдущего кризиса, начавшегося в конце 2008 г., так называемые "стопроцентно беспроигрышные" объекты на центральных торговых улицах основных инвестиционных магнитов страны либо отсутствуют, либо единичные экземпляры предлагаются по "отсекающим" ценам.

Вообще, простому представителю среднего класса купить действительно "бомбовый" магазин - какой-нибудь бывший советский продмаг на пересечении пешеходных трафиков - реально можно было лишь трижды.

В начале 90-х едва ли не любой мог "зацепить" (совсем бесплатно или за ящик хорошего коньяка) аренду с правом последующего выкупа какого-нибудь старенького советского магазина-банкрота. Тогда никто не предполагал, что невзрачные стены какого-нибудь небольшого продмага могут через годы превратиться в постоянно дорожающий актив, цена которого с нулевой отметки вырастет в эквивалент многих сотен тысяч долларов.

На рубеже 2000-х наступил второй момент инвестирования в коммерческую недвижимость, когда остатки объектов советской торговли были пущены с молотка посредством "малой приватизации". Цены зачастую были просто смешными, "квадрат" иногда оценивался в 100-300 долл., а поучаствовать в аукционе реально имел возможность любой прохожий.

И третий шанс стать владельцем прибыльного магазина или офиса возник в конце
2008-го - начале 2009 г., когда на рынке оказалось множество магазинов, в том числе из категории лакомых, пребывающих в кредитном залоге у финансовых учреждений.

К примеру, во Львове в этот период на пешеходной ул. Галицкой, по которой ежеминутно снуют толпы иностранцев и туристов из разных регионов нашей страны, было выставлено "на витрину" рынка недвижимости сразу несколько 50-метровых магазинчиков по цене в 150-200 тыс. у.е.

Сейчас такие особо привлекательные объекты на рынках мегаполисов страны попросту отсутствуют, а если бы и продавались, то цены были бы запредельными, намного превысив полмиллиона долларов.

Причина, по которой медленно сползает долларовый эквивалент "массовки" на рынке недвижимости, предельно проста - сейчас заработать ни на квартиру, ни на достойную машину невозможно, а старые заначки у населения закончились еще год назад.

Понятно также, почему квартиры в удачных домах и магазины на оживленных торговых улицах либо отсутствуют в продаже, либо выставляются по долларовым ценникам, намного превышающим даже докризисные. Ведь среди их собственников владельцы, на которых уже не давит кредитный пресс, да и альтернативы для вложения отсутствуют.

Продать для развития собственного бизнеса сейчас слишком рисково, сложные времена надо переждать, и сделать это спокойнее в классной недвижимости.

Что касается редких новостроек в прицентральных районах крупных городов, вклиненных в старую застройку, то в них первые этажи, включающие офисные и торговые площади, как правило, не продаются, а остаются за застройщиком для последующей сдачи в аренду.

Еще сложнее ситуация на рынке офисов. Деловая активность в стране сворачивается. Компании максимально оптимизируют расходы. Поэтому инвестиция в не очень привлекательный офис может превратиться в головную боль. Никакого "анальгина" для этого рынка пока не предвидится. Исключение могут составлять лишь аккуратные современные офисы небольших размеров в центре и некоторые объекты для состоятельных клиентов, например для иностранных представительств или IT-компаний.

Время приобретений?

Что касается массового сегмента рынка недвижимости, то его структура неоднородна. Тут тоже попадаются квартиры в домах советского периода, где метро под боком и возле подъезда можно спокойно припарковать автомашину, а окна смотрят на детский садик, школу или зеленую зону.

Рассмотрим, как изменялась цена и доступность средней двухкомнатной 50-метровки в обычной панельке, построенной ЖСК в 70-х гг. прошлого столетия у метро "Левобережная" в Киеве. Тогда за двушку в кооперативе счастливым новоселам необходимо было внести сумму ориентировочно в 8-10 тыс. советских рублей, что составляло эквивалент трех-четырехлетнего труда квалифицированного работника того периода.

В середине 90-х годов, уже в Украине, за эту двушку просили 10-15 тыс. долл. По тем временам на такую квартиру требовалось бы откладывать всю заработную плату одного работающего уже на протяжении 7-8 лет.

В середине 2003 г. продавцы пытались избавиться от данного актива уже за 25 тыс. долл., при этом покупателей особо не наблюдалось. Учитывая валютный курс более 5 грн/долл., на такую квартиру одному работающему пришлось бы трудиться более 12 лет.

В конце минувшего столетия наступило "золотое" украинское десятилетие. В 1998 г. вышел указ об упрощенном налогообложении, положивший начало зарождению среднего класса. В 2005-м "Криворожсталь" была деприватизирована, а потом удачно продана на аукционе за 4,8 млрд долл. Кроме того, наблюдались удачная мировая конъюнктура на традиционных рынках украинского экспорта и валютный кредитный ливень от дочек европейских финансовых учреждений. В результате страна из стареньких ВАЗов пересела в дорогие импортные автомобили. А ничем не примечательные тесные квартиры в Киеве начали соперничать со стоимостью просторных апартаментов в столицах европейских государств. Так, в 2007-м цена пресловутой киевской двушки у метро поднялась до 120 тыс. долл., а на пике "пузыря" на рынке недвижимости в начале лета 2008 г. предлагалась уже по 150-170 тыс. долл., что (чисто условно, конечно) составляло эквивалент 25-30 летнего труда среднего киевлянина.

После ипотечного отрезвления курс гривни "просел" на 60% до 8 грн/долл., двушка у метро стала стоить около 85 тыс. долл. Работать на нее среднему киевлянину надо было уже "всего лишь" 10-15 лет.

Наконец, сейчас 53-метровая двушка возле метро Левобережная в стареньком, но все еще добротном доме, с хорошими коммуникациями и отремонтированным подъездом на магнитной "открывалке" оценивается максимум в 50-60 тыс. долл., что по курсу 25 грн/долл. составляет фантастические 1,5 млн грн. При заработной плате киевлянина в 5-6 тыс. грн (такую работу еще поискать), трудиться на такую квартиру надо опять 25 лет, только кредитов под 12% в долларах, в отличие от прошлых лет, уже никто не даст. Ипотека если и существует, то лишь по "отсекающим" заоблачным ставкам.

Тысяча долларов за "квадрат"

Цена в тысячу долларов за квадратный метр киевской недвижимости под конец 2015 г. на вторичном рынке стала своеобразным психологическим ориентиром для продавцов и покупателей.

Практически идентичные ценники мы наблюдали в далеком уже 2005-м. Рынок недвижимости вернулся к ценам десятилетней давности. Но радости покупателям это не принесло. Ведь в 2013 г. "квадрат" вторички стоил в среднем 1700 долл., теперь жилье подешевело на 70%, но гривна-то обвалилась в 3 раза.

Квартиры стали еще более недоступными. Кроме того, что валюту стало чрезвычайно трудно заработать, ее стало еще труднее сберегать. Однако при любых финансово-экономических раскладах цена столичной недвижимости не вернется в 2003-й - последний год, когда еще не было ажиотажа на рынке жилья, и квадратный метр оценивался в
600 долл. Даже при негативном экономическом сценарии (в который не хочется верить) - если МВФ не окажет "благотворительной помощи" в виде очередного транша и экономика рухнет, а страна окажется в дефолте, - подавляющее большинство продавцов просто снимет свой товар с продажи. Рынок недвижимости при таких раскладах еще просядет, но бесплатно квартиры никто раздавать не будет.

С одной стороны, даже на самую простенькую квартиру сейчас заработать неимоверно трудно, ведь заработные платы и доходы в депрессирующей экономике просто не могут существенно повышаться. Но, с другой стороны, и доллар - совершенно не тот, что десять лет назад.

Именно поэтому 1 тыс. долл. (плюс-минус сотня) за "квадрат" недорогого жилья в столичном "супермаркете" недвижимости - это если и не дно, то уровень, близкий к минимальным ценовым отметкам нынешнего кризиса.

Конечно, если покупатель решается на приобретение, то он обязательно должен рассматривать объект с отличным месторасположением, например, в зеленых зонах у метро. Ведь как говорят хорошие риэлторы, не только магазин, но и квартира - это, прежде всего, "место, место и еще раз место".

Впрочем, время приглядеться еще есть. Стагнация на рынке недвижимости продолжается, количество сделок сравнительно мизерно, поэтому будем топтаться у отметки в 1 тыс. долл. с возможными чисто символическими качелями "шаг вперед, два шага назад", пока экономика не оживится, доходы не начнут расти, а банки не начнут выдавать валюту по первому требованию.

К слову, инвестиционная привлекательность киевской недвижимости в плане аренды точечно растет даже сейчас, в разгар неизвестности и кризиса. Денег на покупку собственной квартиры у большинства населения нет, а жить где-то надо.

Поэтому если в начале текущего года аренда 50-метровки возле метро на левом берегу с простеньким, но современным ремонтом (в несоветском состоянии) ненамного превышала 5 тыс. грн ежемесячно, то сейчас такое жилье достаточно востребовано и по 7-8 тыс. Если не учитывать время простоя квартиры и затраты на периодический косметический ремонт, окупаемость удобной киевской квартиры в местах с хорошей транспортной развязкой составляет менее 15 лет.

По инсайду от риэлтеров, спрос на съемные квартиры есть, и достаточно большой. В экономически непростые времена традиционно "магнитные" Киев, Львов и Одесса остаются востребованными и на рынке аренды, и на рынке купли-продажи недвижимости.