Перестроили

Эксперты по недвижимости поднимают тревогу. В стране создается большой разрыв между сооружением жилья и его реализацией. Этот дисбаланс продолжает стремительно расти. Ситуацию можно сравнить с событиями времен кризиса 2008–2009 гг., когда обвал рынка сооруженного жилья привел к тому, что разным образом пострадали все его участники. Застройщики понесли убытки или обанкротились, немало инвесторов надолго остались и без денег, и без квартир. А бюджеты разных уровней из-за продолжительного замораживания строек недополучили ожидаемых поступлений.

Поскольку нынешняя ситуация несколько похожа на предыдущую, важно определиться с масштабами опасности, предотвратить негативное развитие событий. Мнения аналитиков относительно того, как смягчить ситуацию на нынешнем рынке жилья, чтобы не повторить "кульбит" предыдущего кризиса, расходятся. Так, по мнению Александра Панфилова, начальника отдела продаж мини-города SVITLO PARK, паникерствовать рано, у рынка еще есть потенциал. Хотя сейчас предложение преобладает над спросом, вопрос заключается в доступности квартир. По прогнозам Ольги Ганенко, маркетингового директора компании NOVBUD, застройщики в большей степени будут эксплуатировать повышенный спрос на квартиры небольшой площади, поскольку экономия на квадратных метрах становится все актуальнее. Ряд экспертов считает, что спрос можно повысить за счет более четкого размежевания жилья по комфортности. Введение элитных квартир, в т.ч. в комплексно застроенных городках с закрытыми территориями и развитой для жителей современной инфраструктурой, объединять с сооружением жилья эконом-класса. Но большинство аналитиков сходятся на том, что таких мер будет недостаточно, поскольку ситуация действительно непростая.

Статистика подтверждает серьезность диспропорций, сложившихся на жилищном рынке. Стремясь наверстать упущенное во время кризиса, застройщики не захотели учитывать падение уровня доходов населения, они явным образом перегнули палку в наращивании строительства и предложений жилья. Удивительно, но темпам сооружения жилья в стране не помешала даже агрессия РФ и потеря Украиной территорий. Пиком строительного бума в стране стал 2015 г., когда было сооружено 120 тыс. квартир. В 2016-м темпы строительства на 5,8% снизились, а в 2017 г. вновь продемонстрировали рост. Поскольку применение финансовых инструментов, которые содействовали бы повышению платежеспособности населения, не то что не растет, а даже снижается (из-за высоких ипотечных ставок и жестких требований количество пользующихся банковскими кредитами уменьшилось до 5%), рынок жилья демонстрирует все большие диспропорции.

Особенно наглядно это проявляется в столице. В 2016 г. здесь было продано 4515 квартир на первичном рынке и 4960 - на вторичном, а в 2017 г. эти показатели снизились, соответственно, до 2350 и 3210. В наличии не только существенное уменьшение общего рынка продаж жилья, но и опережающее падение спроса на квартиры в новостройках. Эксперт М.Артюхов обратил внимание на тенденцию, подтверждающую падение спроса на квартиры, отметив, что если "три года назад непроданных после введения в эксплуатацию квартир было около 10%", то сейчас "речь идет о приблизительно 30%". При этом разрыв между количеством сооруженного и выкупленного жилья увеличивается. В конце прошлого года были проведены расчеты, выявившие, что в столице предлагалось на продажу свыше
60 тыс. квартир. Нетрудно определить, что, учитывая нынешние темпы продажи жилья, реализация предлагаемых квартир растянется на более чем четверть века.

Похожие диспропорции проявляются и в других крупных городах, особенно в мильонниках. Руководитель агентства "Евро Рейтинг" Г.Перерва отметил, что, по результатам прошлого года, жилья в Украине настроили на свыше 100 млрд грн. Предложения жилья выросли на 21% и продолжают расти, увеличивая разрыв по его реализации, которая демонстрирует спад. Первыми почувствовали "неудобства" те строительные компании, которые привыкли продавать жилье с низкой стадией его готовности, компенсируя нехватку средств удлинениям сроков строительства. Но желающих покупать квартиры на стадии "котлована" или первых этажей стало меньше. Когда возникают проблемы с продажей готовых квартир, пополнить оборотные средства за счет реализации неготового жилья становится все проблематичнее.

Проблема настолько острая и масштабная, что решить ее с помощью отдельных мер по улучшению ситуации, таких как уменьшение площадей предлагаемых квартир, рассрочка при их покупке, проведение различных акций и т.п. уже не удается. Поэтому одновременно с общими усилиями по урегулированию ситуации на традиционных началах, необходимо применить более действенные средства, которые, собственно, выходят за рамки традиционных подходов.

Речь идет о запуске арендного рынка жилья. Следует напомнить, что в Украине, в отличие от других стран, не нашлось ни одного застройщика, который, хотя бы ради эксперимента, испытал схему, когда жилье строится не на продажу, а для сдачи в аренду. И для этого есть весомые причины. Эксперт Г.Шемовнев считает, что подходы, побуждающие застройщиков не только строить, но и передавать жилье в аренду и эксплуатировать его, неприемлемы. Поскольку "это постоянные дополнительные затраты, и к тому же непрофильные для застройщиков".

Подсчитано, что вложение в строительство арендного жилья окупается 30–40 лет, и строительные фирмы, в которых оборот средств на порядок быстрее, не приспособлены к выполнения таких задач. Дело смогут сдвинуть с места не застройщики, у которых свой круг интересов, а представители другого вида бизнеса, для становления которого уже есть база. Ведь рынок, на котором жилье строится именно для сдачи в аренду, уже есть, правда - в зачаточном состоянии. Чтобы он стал более масштабным и прозрачным, его надо развивать.

Пока рынок такого жилья в Украине чаще всего держится на гражданах, которые по тем или иным причинам имеют лишнее жилье и сдают его, на собственный страх и риск, в аренду, а также на посредниках. Неразвитость этого рынка приводит к неопределенности его показателей, большим разрывам в ценах на аренду. Время от времени в обществе и политикуме возникает интерес к проблеме, но до ее решения - не доходит. Первый законопроект об арендованном жилье разработан еще в 2015 г., и далее его обсуждения и замечаний в ВР дело не пошло.

В начале нынешнего года в правительстве заговорили о подготовке нового законопроекта, который, по словам его разработчиков, существенным образом будет отличаться от предыдущего. Но положения, которые будут регулировать решение главной проблемы: на каких началах будут осуществляться строительство и реализация арендного жилья, - вызывают больше всего критических замечаний. Дело в том, что разработчики законопроекта предлагают застройщикам не только сооружать жилые объекты, продавать квартиры, но и брать на баланс многоэтажки с невыкупленными квартирами и сдавать их в аренду. Но в реалистичности такого замысла есть много обоснованных сомнений. Минрегионстрой настойчиво предлагает внедрение такой схемы уже несколько лет, но за это время не нашлось застройщиков, которые хотя бы ради эксперимента объединили сооружение жилья, передачу его в аренду, обслуживание.

Специалисты по недвижимости высказывают пожелание, чтобы предложенные в новом законопроекте об арендном жилье меры подключили к процессу крупных застройщиков. И для развития этого непростого, с продолжительным сроком окупаемости вложенных средств вида бизнеса понадобится немало времени и средств. И это несмотря на то, что опыт развитых стран, в которых немало жителей живет в арендованных квартирах, свидетельствует: именно развитый, доступный рынок арендного жилья обеспечивает устойчивое развитие общества, мобильность населения в реализации своих экономических и культурных потребностей.