Оценка

- Сколько может стоить?

- А Вам купить или продать?

Из прослушки

Уже год ZN.UA освещает схему выуживания денег при регистрации сделок купли-продажи недвижимости через оценку этой недвижимости. Знают о ней все чиновники в руководстве страны, а неравнодушные граждане много раз обращались в письмах, информируя и требуя прекратить схему, но воз и ныне там.

И вот сразу три ведомства занялись расследованием коррупционной схемы в оценке имущества - ГПУ, СБУ и НАБУ. Удастся ли на этот раз "нашому теляті та вовка з'їсти"? Ведь все предыдущие действия разбились о круговую поруку чиновников, расписавшихся в своей беспомощности…

Что такое оценка

Оценивание объектов (то есть определение их стоимости) в современной Украине появилось с переходом к рыночной экономике. Активное развитие получила оценка с началом приватизации госимущества. Поэтому так уж случилось, что именно ФГИ стал отвечать за внедрение оценки в экономику Украины.

Дальнейшее развитие оценки и выход на более высокий уровень связаны с развитием вторичного рынка, существенным ростом числа участников экономических отношений. В 2001 г. вышел Закон об оценке имущества и имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности. Документ не только определил функции оценщика, но и установил регулирование их деятельности.

Закон ввел смешанную, государственно-общественную модель регулирования. И хотя основную часть функций регулирования выполняло государство через уполномоченный орган, Фонд госимущества, а существенно меньшую роль играли саморегулируемые организации оценщиков, тем не менее, такая модель регулирования безусловно была прогрессивной на момент принятия Закона, то есть 18 лет назад. При этом государство в лице уполномоченного органа успешно справлялось с выдачей соответствующих документов, ведением реестров оценщиков и субъектов оценочной деятельности, организационным обеспечением работы экзаменационной комиссии, признанием статуса саморегулируемых организаций и другими чисто техническими функциями. Но с ростом спроса на оценку в различных областях, не связанных с госимуществом, государственный орган уже вряд ли в состоянии обеспечить контроль над выполнением условий осуществления оценочной деятельности и соблюдением законодательства всеми участниками. Да и должно ли государство осуществлять такой контроль?

Казалось бы самое время обеспечить широкое привлечение к регулированию оценочной деятельности саморегулируемые организации оценщиков и существенно повысить требования к уровню подготовки будущих оценщиков. Но не тут то было! Как раз наоборот. Общественно-государственный совет по оценке (в законе он назывался Наблюдательный совет по оценочной деятельности), выполнявший важную роль в нормативном обеспечении оценки и защите интересов оценщиков-практиков, в 2012 г. просто упразднили. После этого роль авторитетных организаций сознательно "размыли" созданием фейковых организаций из наскоро подготовленных "оценщиков", получивших по закону равные права на представительство в государственной экзаменационной комиссии. И под лозунгом административной реформы и расширения участия общественных организаций была создана система ручного управления и зависимого положения оценщиков, когда любой неугодный оценщик может стать легкой мишенью для репрессий. А заодно и внедрены нормы, связанные с печально известной "налоговой оценкой" образца 2012 г., а теперь в особо изощренной форме и 2018-го. Именно этой схемой наконец-то занялись контролирующие органы.

Следует признать, что немалую роль в собственном "принижении" сыграли и сами оценщики, особенно те, кто был привлечен и сертифицирован не ради оценки, а с целью примитивного "заробитчанства". Так как эти "оценщики", часто некачественно выполняя работы или идя на сговор с заказчиком, фактически соглашались на подлог, нарушая профессиональную этику.

Давление

Проблема давления заказчика на оценщика не уникальная для Украины. Эксперты называют заказными 60–90% отчетов, выполняемых в России, и 40–50% - в США. В результате добровольного сговора оценщика и заказчика в большинстве случаев убытки от недостоверной оценки несет государство. Очень часто по-настоящему независимый оценщик теряет заказчиков и уступает конкурентам менее квалифицированным и не обремененным профессиональной этикой.

В Украине существует еще один вид давления на оценщика - со стороны госорганов. Это и регулятор в лице органов приватизации (ФГИ и его региональные отделения), и органы прокуратуры, и работники СБУ и даже потребители услуг оценщиков - Нацбанк, Комиссия по ценным бумагам и другие. Со стороны органов приватизации это давление оказывается через предусмотренную Законом об оценке процедуру рецензирования, причем истиной в конечной инстанции признается именно Фонд госимущества. А со стороны силовых структур - угрозой предъявления обвинения в нанесении ущерба. У этих "третьих лиц" существует свое представление о "правильной" стоимости объекта оценки, часто не совпадающей с обоснованием грамотного оценщика, признанного специалиста. При этом видение стоимости этих контролеров может отличаться от вывода оценщика как в большую, так и в меньшую сторону, а ущерб порой считается до примивности просто: из отчета, сделанного много лет назад, извлекаются данные и пересчитываются по сегодняшним меркам. И "вуаля": ущерб готов! Причем, реальный вред, наносимый фейковыми оценщиками, никто не видит или не хочет видеть.

Рецензирование

Сама процедура предусмотрена Законом об оценке и состоит в беспристрастном критическом рассмотрении оценки имущества лицом, которое не имеет личной материальной или иной заинтересованности в результате такой оценки. Сразу вопрос: можно ли считать, что чиновник-рецензент органа приватизации не имеет заинтересованности? Это явный конфликт интересов, так как представитель стороны договора купли-продажи или аренды органа приватизации непосредственно участвует в процедуре определения стоимости. К тому же он еще и представитель регулятора, у которого могут быть "непрофессиональные" претензии к отдельным оценщикам. А ведь рецензирование оценки госимущества является обязательным.

Возникают вопросы и к профессиональному уровню рецензентов. Ведь право рецензирования получает любой оценщик по истечению всего двух лет практической деятельности. А какой практической деятельностью по оценке (а это практическое выполнение оценки имущества и всех связанных с этим процедур) в течение двух лет после получения сертификата занимаются лица, всегда работавшие только в органе власти/приватизации? Проблему могли бы решить экспертные советы саморегулируемых организаций оценщиков. Ведь в состав этих советов входят наиболее авторитетные оценщики, уровень квалификации которых не вызывает сомнений, да и решение принимается коллегиально. Но на практике рецензент органа приватизации всегда "правее". Неоднократные попытки поставить под сомнение выводы рецензентов органов приватизации, как правило, наталкиваются на позицию "этого не было раньше, поэтому не будет и сейчас", что означает "своих в обиду не дадим". Процедура внутреннего оспаривания, которую выполнял ранее Наблюдательный совет по вопросам оценки, канула в лету вместе с ликвидацией совета в 2012 г.

Стоит отметить, что в спорах между оценщиками и рецензентами органов приватизации часто на самом деле обсуждается не предусмотренные нормативными документами обоснованность вида стоимости, полнота и достаточность исходных данных, соответствие и правильность применения методических подходов, методов и процедур, обоснованность допущений и др., а только определенная оценщиком стоимость. Хотя нормативными документами установлено, что требование по предоставлению вывода о стоимости в процессе рецензирования удовлетворяется только путем проведения другой оценки (т.е. нужно сделать альтернативный отчет). А так получается, как мнение всегда недовольной свекрови: "сама не знаю как, но вижу что не так".

Позиция официальных рецензентов в госорганах напоминает знаменитую фразу Генри Форда: "цвет автомобиля может быть любым, при условии, что он черный", но в варианте оценки: "стоимость объекта может быть любой, при условии, что она такая, которую установили мы". Один из недавних руководителей ФГИ, Александр Рябченко, даже как-то проговорился: "Цену объектов приватизации определяю я, а не какие-то оценщики". Звучит это зачастую так: "к отчету замечаний нет, но цифра нам не нравится, мы такую не подпишем". И если оценщик спрашивает: "Как получить другую - вот же все данные?" То получает зачастую ответ: "Мы не знаем, это вы должны знать, как это получить".

Сговор с заказчиком

Он иногда принимает совсем одиозную форму в завышении (да-да не в занижении, а в завышении) стоимости, что делает совершенно невозможной продажу объекта приватизации. И если на растущем рынке, как это было до
2009 г., имело смысл предъявлять претензии в занижении стоимости, то на падающем завышение стоимости просто абсурдно и производится с целью не допустить продажу или не попасть "под раздачу" всевозможных контролеров.

Так бывает, что директор предприятия учился вместе с мамой чиновника, который может влиять на выбор оценщика, который в "интересах бюджета" так высоко оценивает это предприятие, что ни один разумный инвестор даже не глянет в сторону объекта. И кто предъявит претензии оценщику, который старался увеличить доходы государства? Зато правоохранители по старинке готовы преследовать за занижение при продаже и совсем не обращают внимание на искусственную остановку продаж в интересах директоров или контролеров финансовых потоков предприятий. А ведь отсутствие продажи запланированных к приватизации объектов означает прямой ущерб бюджету, "дырку" в котором Минфин закрывает дорогим заимствованием. И за хроническое невыполнение планов приватизации никто не несет никакой ответственности. Может медаль ввести "За защиту госактивов от инвесторов"?

Инструмент манипуляций?

С грустью можно констатировать: Определение реальной рыночной стоимости никому не надо в Украине, так как многие потенциальные потребители рассматривают оценку как инструмент манипуляций в различных целях. И никакими законами и контролерами поменять это нельзя. В результате при внесении изменений в приватизационное законодательство оценку просто… отменили.

Эта ситуация стала одной из причин введения в новом законе о приватизации аукционов с начальной стоимостью по номиналу акций или балансовой стоимости активов. На то, что реальная стоимость активов предприятий может быть в десятки и сотни раз выше номинальной или балансовой, законодатели решили внимание не обращать. Случайно ли?

А ведь в развитых странах оценка - важный элемент рыночной экономики. Но там оценщик - только консультант для госорганов, а за результат применения оценки отвечает чиновник ведомства, для которого оценка выполняется. Поэтому там госструктуры заказывают, как правило, две оценки, а результат компилирует чиновник. У нас же невозможно даже в страшном сне представить, чтобы чиновники взяли на себя какую-то ответственность.

Еще один вид давления на оценщика в украинских реалиях связан с надуманным искусственным разделением в оценке объекта недвижимости на земельный участок и расположенные на нем улучшения (т.е. здания или сооружения). Такое разделение появилось с принятием Закона об оценке земли (2003 г.). В упомянутом законе появилось понятие "экспертная денежная оценка", под которой скромно спрятали фактически рыночную оценку земельных участков. Ведь нельзя было к священному слову "земля" прибавить страшное "рыночная стоимость". Вот и приходится теперь оценщикам изощряться, а покупателям недвижимости недоумевать, получая на руки два документа: отдельно оценку дома и оценку земельного участка. А в отношение объектов госсобственности, из-за того что наше государство в лице органов приватизации довольно ленивое и не удосужилось оформить свои права на земельные участки, на которых расположены здания и сооружения объектов приватизации, инвестор в одних случаях может присвоить эти участки без оплаты, а в других оплачивать дважды - сначала в виде прав, которые входят в стоимость улучшений, а затем выкупая уже оплаченные права у органов местной власти или заключая договор аренды на уже частично оплаченный земельный участок. Абсурд!

Государство однажды (2006 г.) попробовало решить этот вопрос, обязав ФГИ продавать объекты приватизации вместе с земельными участками, на которых они расположены. Но инициаторы из Минфина не учли, что основными объектами приватизации являлись пакеты акций корпоратизированных госпредприятий и не всегда в размере 100%. И вопрос, на каком участке земли эти пакеты акций расположены, завис в воздухе.

Совсем новой формой давления на оценщиков недвижимости стала, как мы уже выше упоминали, "изощренная" налоговая оценка образца 2018 г. Оценщиков на уровне Налогового кодекса обязали "общаться" с ФГИ через авторизованные электронные площадки (платно!) и соизмерять свои выводы о стоимости объектов недвижимости с "волшебным" модулем, который "знает" рыночную стоимость. Это нововведение обосновывалось благородными целями: а) увеличение поступлений в бюджет посредством справедливого налогообложения доходов от продажи недвижимости; б) контролем за качеством работы оценщиков. А заодно получилось "немножко" заработать. С каждой сделки по 2300 грн. Но не в госбюджет.

То, что ни в одной другой стране мира такой системы нет, наших законодателей не смутило. Как и то, что налогоплательщики нигде в мире не оплачивают услугу по определению размера взимаемого налога. Это задача самого государства, как бенефициара налогов.

Доверие

Напоследок хочется сказать о самом важном аспекте профессиональной оценочной, и не только, деятельности в Украине: об этике и об этических стандартах, которыми руководствуется пока что только очень маленькая группа оценщиков. Речь, безусловно, не о том, что нельзя выбрасывать мусор из окна. А о том, что действия любого консультанта профессионала должны регламентироваться неким кодексом, который бы говорил, "что такое хорошо, и что такое плохо". И хотя многие понимают эти правила интуитивно, их не всегда возможно прописать на законодательном уровне: как правило, это этические стандарты профессиональных сообществ.

Примеры для оценщиков? Вот они. Не этично:

1) заключать договор, оплата по которому зависит от результатов оценки, в частности, как процент от стоимости;

2) действовать мошенническим образом, фальсифицировать оценку;

3) не предупредить возможность использования отчета, который приведет к заблуждению, если знаешь, что такое может случиться;

4) не помешать передаче сфальсифицированного отчета;

5) выполнить отчет, содержащий анализ, мнение и выводы, которые другие оценщики сочтут необоснованными.

Существуют много других правил. Но важно, что ответственность за соблюдение этических стандартов берут на себя профессиональные общественные организации оценщиков (в США, например). Они за свои средства анализируют этичность/неэтичность поведения своих членов. Как? Любой член общественной организации оценщиков (ООО) может направить отчет другого оценщика, в котором, как он считает, нарушены нормы этичности и ООО за свой счет будет в этом разбираться и принимать решение, вплоть до исключение из членов ООО. Ведь квалификационный сертификат выдает само ООО, без участия госоргана.

К сожалению, в Украине этические правила на сегодня существуют только на бумаге, что привело к полному отсутствию доверия к оценщикам со стороны рынка, причем ко всем без разбора. Обидно, что этого доверия нет и к профессионалам.

Без следования этическим стандартам доверие к оценке не восстановить. И государство сможет этому помочь, если передаст обучение и контроль настоящим, а не фейковым саморегулируемым организациям. Этические стандарты профессиональной деятельности должны стать одним из главных элементов подготовки оценщиков, а следование этим стандартам поможет сделать правильный выбор между репутацией и гонораром, а также выстоять против описанных выше видов давления.

Если оценщик будет говорить заказчику "извини, этические стандарты не позволяют сделать то, что ты хочешь", то оценка из униженной проститутки превратится в уважаемую профессию.