Как покупать квартиру

19 июля, 16:16 Распечатать Выпуск №28, 20 июля-26 июля

В начале 2018 г. цены не недвижимость в Киеве достигли дна и начали расти — к великой радости посредников и огорчению покупателей.

nashreporter.com

Несмотря на то, что нас пугали мифическим "пузырем" и обвалом, никакого обвала не произошло, да и не должно было произойти. Тут следует признать действие несколько немаловажных факторов, повлиявших на цены.

Влияющие факторы

На рынок недвижимости не могло не повлиять резкое увеличение объемов строящегося жилья на фоне сильного уменьшения спроса на нежилую недвижимость, спрос на которую безусловно уменьшился в связи со сворачиванием многих бизнесов в момент кризиса и падения курса гривны почти в 3 раза. Тем не менее, жилье продолжали строить, поскольку спрос на него оказался более устойчивым, а средства, не инвестированные в нежилую недвижимость, перенаправили в жилую, чем повысили спрос. И хотя влияние этого фактора было кратковременным (в этом году возобновился спрос и на нежилую недвижимость), но такое перераспределение средств в пользу жилой недвижимости сыграло свою роль как в замедлении падения цен, так и в начале роста цен на недвижимость в прошлом году.

При этом применение различных полулегальных схем минимизации налогов при строительстве позволяло снижать затраты, несмотря на рост цен на стройматериалы. Поэтому падение цен на недвижимость в 2016–2017 гг. (в долларовом эквиваленте) не остановило процесс строительства новых жилых комплексов: прибыль как девелоперов, так и строителей в эти годы была все еще достаточно велика, чтобы продолжать строить новые ЖК. Способствовала этому и так называемая "чистка банковской системы": население совсем потеряло веру в банки и пришло к выводу, что вложения в недвижимость не только более надежны, но и более доходны. Ведь при разумном вложении недвижимость может приносить 10–12% годовых в валюте.

Такой не очень радостный факт, как наши переселенцы, тоже внес свою лепту в развитие рынка, ибо те, кто успел вывезти свои сбережения из Крыма, и особенно из Донбасса, решали свои жилищные проблемы, увеличивая спрос как на аренду, так и на покупку квартир. Сложно оценить объем этого спроса, но полтора миллиона переселенцев — достаточно большая цифра новых жителей, нуждающихся в жилье. Причем аренда сразу подорожала: ведь не все могли себе позволить купить новое жилье, а цены продажи продолжали падать вплоть до середины 2018 г., когда разнонаправленные факторы сошлись так, что цены начали расти.

Не последнюю роль в этом также сыграли цены на металл, которые нынче благоприятны для Украины на мировых рынках: все-таки львиную долю экспорта Украины все еще составляют прокат и арматура. Помогло и сельское хозяйство, которое в последние годы также увеличивает экспортные доходы страны, что создает дополнительное давление денежной массы на рынок недвижимости.

Правда, не на все виды квартир цены растут одновременно —квартиры в новостройках пользуются большим спросом, и цены растут именно на них. Цены на квартиры в "старом" жилом фонде — в "хрущевках" и "брежневках" —остаются примерно на том же уровне.

Меняем жилье

Как же выбрать квартиру, если подошло время сменить жилищные условия? Ведь вариантов вокруг миллион, от них глаза разбегаются, а риелторы/посредники, которым лишь бы продать, хвалят все, что есть на рынке. К сожалению, проблемы обнаруживаются слишком поздно, когда вы уже живете в квартире, не приносящей вам радости.

Як купувати  квартиру
stroy-energo.com

Прежде всего — новый дом или "старый" жилой фонд?

К сожалению, качество строительства сегодня зачастую оставляет желать лучшего, особенно в новостройках. Это качество видно только на стадии ввода в эксплуатацию, когда дом уже построен, а при инвестировании вы видите красивые картинки, и трудно поверить, насколько они будут отличаться от реальности. Хотя в центре, в дорогих квадратных метрах, качество, как правило, несколько выше, чем в спальных районах. (В статье приводятся общие тенденции, свойства разных домов могут существенно отличаться, и это нужно понимать и принимать во внимание, когда покупаете квартиру.)

Обращать внимание нужно и на конструктивную схему здания. Самые лучшие здания — имеющие железобетонный каркас (металлических у нас практически нет, а зря) и кирпичные наружные стены с открытым пространством внутри, позволяющим создать свою собственную планировку. В таких зданиях двери не перекашиваются и трещины бывают только в штукатурке — если ее неудачно сделать. Панельные дома сегодня строят реже, чем раньше, но вы должны понимать, что это "карточные домики", которые запрещено строить, например, в сейсмически опасных районах, а жители Донбасса знают, как они "складываются" от попадания снаряда. Многие панельные дома исчерпали срок своей полезной жизни и нуждаются в серьезной реконструкции, а иногда и в сносе. 

Влияет на цены наблюдающийся в последнее время существенный рост тарифов на коммунальные услуги, поскольку покупатели более осмотрительно покупают "большие" квадратные метры, понимая, что коммунальные затраты на эти метры не всегда могут быть адекватными. В результате бОльшим спросом стали пользоваться квартиры в домах, где газ может обеспечить индивидуальную подачу тепла от собственного газового котла, чему активно сопротивляются поставщики теплоносителей. Хотя именно переход на индивидуальное потребление коммунальных услуг мог бы сэкономить Украине огромную часть валютной выручки. Но что тогда делать со всеми этими никому не нужными теплокоммунэнерго? Как избавиться от них?

Именно поэтому спрос на квартиры в новых ЖК существенно превышает спрос на "старый" жилой фонд, в котором при вертикальной разводке труб отопления практически невозможно перейти на индивидуальные счетчики тепла. Сегодня дома с вертикальной разводкой не строятся, и это хорошо.

Кстати, наличие неплательщиков, в результате чего дом полностью отключают от теплоснабжения (а тому есть масса примеров), резко снижает спрос на квартиры в таком доме. Поэтому при покупке можно зайти на сайт КГГА и проверить наличие задолженностей за коммунальные услуги того или иного дома. Можно также расспросить жильцов о долгах в каждом конкретном доме, чтобы не "вляпаться" в холодную квартиру зимой и отсутствие горячей воды круглый год. В этом смысле частный дом, безусловно, самый лучший вариант, но с частным домом много проблем в другом плане: его обслуживание постоянно требует средств. Зато, как говорит моя американская подруга, мы платим за удовольствие жить в своем собственном доме, где не стучат соседи за стеной днем и ночью, не выкидывают мусор из окон, не включают громкую музыку и т.д.

К сожалению, у нас все еще почти нет нужной инфраструктуры в gated communities — ни школы, ни поликлиники, ни других необходимых инфраструктурных объектов. У нас в частных домах живут, как правило, родители, у которых дети выросли и живут отдельно. Даже старики не могут себе это позволить из-за отсутствия инфраструктуры. А кроме того, дороги, по которым надо ехать до места работы, мягко говоря, оставляют желать лучшего.

При выборе квартиры не следует забывать и о дорогах. Нужно обязательно обратить внимание на загруженность дорог в месте расположения дома. Сегодня в Киеве построены целые кварталы недалеко от окружной дороги, выезжать из которых — мука адская. Т.е. все хорошо, пока ты находишься внутри квартала, но если есть необходимость поехать в центр города или в другой район, пробок не избежать, даже не в час пик. Если посмотреть на загрузку дорог, то видно, что подъезды к мостам катастрофически перегружены, поэтому Киеву, например, просто необходим тоннель под Днепром для переезда с одного берега на другой, нужно много новых мостов для разгрузки этих пробок. В связи с чем, цены на квартиры на Левом берегу ниже, чем на Правом. А вот ездить наоборот — утром на Левый берег, а вечером на Правый — очень удобно и комфортно. Выезд на западном направлении тоже очень загружен, по Брест-Литовскому проспекту ехать одно мучение в течение всего рабочего дня. Загрузка всех направлений видна сегодня на карте в Интернете, ее несложно изучить и обязательно следует принять во внимание. 

По поводу "стука соседей" тоже есть смысл подумать и понимать, что в новом доме, как правило, нет отделки, и первые два года стук соседей и работа перфораторов как минимум днем вам обеспечен. Правда, в дорогих домах, как правило, в центре Киева, сегодня делают специальную шумоизоляцию, а также контролируют ремонтных рабочих и выдвигают требования по аккуратности их работы, чтобы они не беспокоили других жильцов. Но это в центре, там, где стоимость квадратного метра сегодня — от 50 тыс. грн. Никакой шумоизоляции даже при 30 тыс. грн за 1 кв. м нигде не наблюдается.

Одним из немаловажных факторов при выборе строящегося жилья является договор. Причем вид самого договора не так важен, важно, указан или нет срок ввода в эксплуатацию и есть ли штрафные санкции за нарушение этого срока. Есть ли требование по оплате дополнительных квадратных метров и если есть, то по какой цене? Есть ли хоть какая ответственность застройщика? К сожалению, почти у всех застройщиков вся ответственность возлагается на покупателя, но есть и приятные исключения, и их можно найти.

И вот если принять во внимание все эти факторы, то разумный покупатель может обратить внимание на дома "старого" жилого фонда, которые зачастую построены более добротно. Да, там нужно добавлять второй туалет и сложно делать перепланировку, но ведь и цена намного ниже! И свои дворики такие уютные, и соседи понятные, и т.д. А если еще дом строился для советской номенклатуры по специальному проекту, то такие дома могут быть намного более привлекательны, чем новостройки. Во как!

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Заметили ошибку?
Пожалуйста, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter
Добавить комментарий
Осталось символов: 2000
Авторизуйтесь, чтобы иметь возможность комментировать материалы
Всего комментариев: 0
Выпуск №30, 17 августа-23 августа Архив номеров | Содержание номера < >
Вам также будет интересно