Облом тенденции

"В связи с карантином квартира опять свободна, предлагаю "антикарантинные цены".

Из интернет-объявления.

Паника на рынке аренды

Признаки кризиса на рынке аренды Киева стали проявляться еще с середины декабря 2019-го. Безусловно, небольшие застои, когда сдать столичную квартиру в аренду было сложно, наблюдались и ранее, но периоды временного затишья всегда длились максимум две недели. В этот раз все гораздо серьезнее. Рынок недвижимости - зеркало экономики, и когда еще осенью экономика начала притормаживать, первым отреагировал рынок аренды.

Дело в том, что Киев перестал быть надежным источником решения всех финансовых проблем. Да, заработки в столице по-прежнему достойные по сравнению с общеукраинским уровнем, но с учетом уровня цен на продукты, товары и коммунальные услуги столичный рынок труда уже не выглядит столь привлекательным. К тому же за последние несколько лет квартиры под долгосрочную сдачу подорожали в среднем на 30%.

И форс-мажор карантина, объявленного в марте, лишь добил рынок.

Незваные гости - "посуточники"

Тысячи "посуточных" квартир, и не только в центре Киева, предназначенных для проживания туристов, командировочных, участников многочисленных курсов, тренингов, совещаний и прочего, в одночасье стали не нужны.

Именно поэтому в попытке спасти хоть какую-то часть от прежних прибылей и покрыть расходы на коммуналку, охрану, клининг, налоги на рынок аренды Киева массово "выбросили" квартиры, ранее сдаваемые посуточно. Таким образом владельцы посуточного арендного бизнеса попытались выхватить "кусочки пирога" у владельцев бизнеса по долгосрочной аренде, отчаянно демпингуя. Во многом это у них получилось, поэтому сдать квартиру в аренду в столице стало почти так же трудно, как выиграть что-нибудь в лотерею.

Естественно, потенциальные арендаторы, которые не разъехались по регионам, по "родным" домам и квартирам, прекрасно понимают, что ситуация временная, да и в рекламе аренды честно прописано, что цена фиксируется на срок в два, от силы в шесть месяцев. Тем не менее многие арендаторы жилья в спальных районах Киева таки не отказали себе в удовольствии пусть временно, но все же пожить по-королевски, то есть в центре города, да еще и сэкономить при этом по сравнению с проживанием в "спальниках".

Конечно, никто и представить себе не мог, что шикарные апартаменты в добротных старинных домах в центре Киева, предназначенные для проживания требовательных иностранцев, окажутся дешевле скромных малометражек на окраине мегаполиса, причем зачастую еще и в "советском" состоянии.

Правительственный квартал по цене Троещины

9–10 тыс. грн еще в начале марта (сейчас это 7–8 тыс. грн максимум) - такова была цена входа на рынок аренды двухкомнатных квартир столицы, и именно за такой ежемесячный взнос можно было стать временным обладателем несовременной "двушки" с элементами интерьера "от бабушки" в каком-нибудь удаленном от метро районе города.

10–12 тыс. грн в месяц - именно за эту сумму буквально бьются многочисленные арендодатели одно- и двухкомнатных квартир в центре Киева и возле традиционно топовых для съемщиков станций метро в надежде получить во время карантина хоть какие-то деньги.

"Уютная, просторная, чистая, есть все. Идеальное месторасположение - м. Арсенальная, 4 минуты до парка "Славы", 8 минут до Мариинского парка, 10 тыс. грн".

"Большая двухкомнатная по ул. Шелковичной, 5, возле Мариинского парка, тихая сталинка с большой гардеробной и отсутствием соседей, на время карантина цена 10 тыс. грн, даже если он продлится 3–4 месяца. После снятия ограничений торг по цене до 13–14 тыс. грн, раньше квартира сдавалась за 16 тыс.".

"Квартиры посуточно - стандартная цена 2000–2500 грн в сутки. Цена в настоящее время 500 грн в сутки, широкий выбор квартир по ул. Крещатик, Саксаганского, Владимирская, Шота Руставели, бул. Леси Украинки, ул. Пушкинская, пл. Льва Толстого и др. Роскошные апартаменты, авторский дизайн, ВИП-уровень".

"Бульвар Тараса Шевченко, 2 (угол с Крещатиком). Окна ванной на золотые купола Софии Киевской и Михайловского собора, на этаже - две квартиры, есть лифт, вид на Бессарабскую площадь с балкона, парк Шевченко или Ботанический сад находятся в нескольких минутах ходьбы. Цена 13 тыс. грн фиксируется на 6 месяцев".

Перспектива диктует умерить аппетиты

Что касается традиционного долгосрочного жилья, то под натиском "посуточников" у владельцев квартир есть несколько вариантов в зависимости от того, кто и как договорится.

Некоторые арендаторы под угрозой быстрого съезда вынудили собственников переполовинить месячную оплату на время карантина. Некоторые просто живут за коммуналку, предупредив, что не могут оплачивать арендную плату в ближайшие месяц-два, или же просто забирают вещи и уезжают в регионы.

В основном собственники вынуждены соглашаться. Исключение составляют лишь те случаи, когда арендная плата устанавливалась 2–3 и более года назад и не менялась с тех пор, такие квартиранты, конечно же, ценят лояльное отношение собственника и не рискуют им.

Остальные квартиры в разных районах Киева, вероятнее всего, ждет карантинная усушка-утряска с пересмотром договоров в сторону снижения на 2–3 тыс. грн после стабилизации рынка.

А уже в ближайшее время, после снятия карантинной блокады, цены в центре скорректируются вверх, а цены на квартиры в нецентральной части города просядут. В любом случае возврата к февральским ценам ни в одном из районов мегаполиса не произойдет.

В условиях беспрецедентного "кризиса бедности", который практически не имеет шансов закончиться вместе со смягчением ограничительных мер, рынок аренды просядет в среднем до 20%. Исключение может составить лишь рынок аренды домов, которая неимоверно востребована сейчас, и, скорее всего, клиенты не потеряют к ней интерес и впоследствии.

Отделы аренды, впрочем, как и отделы продажи десятков столичных агентств недвижимости в настоящее время простаивают без работы. Запросов на аренду квартир практически нет.

Коммерческая недвижимость - шок без лечения

В сегменте коммерческой недвижимости ситуация проста, как дважды два. Большая часть торговых и иных объектов закрыты, оставшиеся работают на полуоборотах. Соответственно, прибыль либо не генерируется вовсе, либо сильно просела.

Вариантов всего несколько. Нулевая аренда с оплатой лишь коммуналки - самый худший из них, однако только так могут, к примеру, банально выжить владельцы коворкингов, маникюрных салонов, турфирм и др., закрывших свои двери для посетителей.

Иногда собственникам удается договориться об оплате в размере 50–70% от договора, это происходит в основном тогда, когда бизнес все-таки имеет возможность работать и как-то сводить концы с концами.

В иных случаях торговые точки безжалостно идут под нож и ликвидируются. После смягчения блокады очень многие компании просто не возобновят бизнес, и, соответственно, их наемные работники станут клиентами биржи труда.

Правда, не слышно об уменьшении арендной платы у представителей аптечного бизнеса. Остальные арендаторы, даже медицинского направления, на время карантина просто ставят собственников перед фактом - либо закрытие бизнеса и многомесячный простой помещения, либо существенное снижение ежемесячной оплаты на время работы без привычного трафика. Размер скидки прямо пропорционален количеству покупателей.

И если небольшой продуктовый ритейл и бутики "химии" требуют обычно только 20–30% скидки по аренде, то даже работающие салоны мобильной связи настаивают либо на освобождении от оплаты на период карантина, либо на 50-процентном снижении аренды.

Даже, казалось бы, благополучный сегмент арендаторов - иностранные IT-компании - зачастую требует 30–50% ежемесячных преференций до лета, мотивируя тем, что заказчики по всему миру в растерянности, "подмораживают" проекты, в результате прибыль компаний сильно снижается, да и работа на удаленке отнюдь не способствует производительности труда.

Закрыты и бюро труда для вербовки трудового ресурса на работу в другие страны, однако свои 50% обычной аренды они платят исправно, понимая, что после открытия границ количество клиентов у них должно удвоиться.

Надо сказать, что договоры на постоянной основе пока не пересматриваются, речь идет лишь о дополнительных соглашениях к договору на срок карантина.

Пока никто не понимает, насколько пострадает экономика от карантина и негативных тенденций в промышленности, которые обозначились еще с осени прошлого года. Неизвестно, насколько уменьшится послекарантинный трафик покупателей, и сможет ли ритейл, а также компании, арендующие офисную недвижимость, достойно выйти из кризиса.

Продажи квартир - в ожидании перезагрузки

Ни застройщики, ни владельцы апартаментов, выставившие свой товар на вторичный рынок, пока никак не отреагировали на новую реальность. Цены неизменны, если не считать небольшой уступки в виде фиксации долларовых цен по валютным курсам двухмесячной давности. Таким образом, владелец валютных накоплений просто сможет поменять свою валюту на рынке по реальному курсу и таким образом получить почти 10% профита при покупке первичной недвижимости.

Не более 7–10% скидки - такова позиция застройщиков в настоящее время, хотя запас прочности у них побольше, поскольку все цены еще с прошлых лет у них зафиксированы, исходя из курса 27–28 грн/долл. И в момент искусственной ревальвации гривни в прошлом году цену они не снижали, а иногда, наоборот, поднимали ценовую планку.

Хотя, конечно, они понимают, что "на складе" нет достаточного количества "топлива" для рынка недвижимости, как это было сравнительно недавно, во время прошлых двух кризисов в стране. Так, после оглушительного лопания пузыря рынка недвижимости осенью 2008-го на рынок было выброшено неимоверное количество привлекательных объектов как жилой, так и коммерческой недвижимости по реально бросовым ценам, поскольку владельцы застряли по уши в ипотечных договорах, заключенных в долларах, евро и даже швейцарских франках, погасить которые для них стало нереально. Именно обвал цен и очень привлекательные предложения стали в тот раз катализатором рынка, обладатели валюты "под подушкой" достаточно быстро размели особо привлекательные предложения и взбодрили рынок.

В 2014–2015 годах кризис на рынке недвижимости уже не имел ипотечной истории, однако мегадевальвация (такого быстрого и значительного обесценивания гривни страна еще никогда не наблюдала) и последовавший затем "завал" финансовой системы привели к неимоверному всплеску рынка недвижимости. Ведь владельцы вкладов, сумевшие "умыкнуть" собственные депозиты из-под обломков банковской системы, с удовольствием отоварились в супермаркете недвижимости.

Характер возможного кризиса

Кризис, который, не исключено, может ожидать современный украинский рынок недвижимости, по мере осознания экономических последствий эпидемии будет иметь свои особенности.

1. Рынок недвижимости всегда очень инертен, поэтому реальные цены на квадратные метры мы увидим не ранее, чем к концу года, или даже чуть позже.

2. В первую очередь покупатели потеряют интерес к недостроенным объектам с незначительной степенью готовности. Застройщики, владеющие такими объектами и не имеющие необходимой собственной финансовой подушки, вынуждены будут признать свою несостоятельность в завершении проектов и срочно искать партнеров.

3. Полноценного обвала рынка ожидать не стоит, скорее всего, обойдемся лишь существенной коррекцией.

К счастью, над игроками рынка не довлеет ипотека, ее доля крайне незначительна. Что касается долларовых цен, то на большинство объектов продавцы либо надолго зафиксируют их по старым курсам 24–25 грн/долл., либо же будут вынуждены существенно их снизить. Рынок первичной недвижимости окончательно отвяжется от валюты и станет в основном гривневым, а рынок "вторички" просто уступит обедневшим покупателям и снизит цену.

4. На ценовой индикатор рынка будут давить несколько факторов.

Если благодаря достаточным средствам в золотовалютных резервах и в случае возобновления сотрудничества с международными финансовыми организациями паника вкладчиков банков остановится, у рынка не будет дополнительного "топлива" в виде перетока средств из банковской системы в квадратные метры, как это случалось раньше.

"Кризис бедности", вал безработицы и уменьшение доходов в условиях системного кризиса экономических отношений в Украине как простых граждан, так и представителей малого и среднего бизнеса будут оказывать понижательное ценовое давление как на первичный, так и на вторичный сегмент рынка.

5. Наименее пострадавшими от кризиса на рынке будут те игроки, которые реализовывали свои проекты не по принципу "я тебя слепила из того, что было", а разрабатывали концептуальные качественные современные проекты в соответствии с общеевропейскими тенденциями. К сожалению, таких сравнительно немного. Ведь унылую штамповку, выжимающую из отведенного земельного участка максимум серых, ничем не примечательных квадратных метров, строить, конечно же, легче.

6. Фактор отложенного спроса почти не отыграет, все потенциальные клиенты понимают, что страна после карантина будет совсем другой, и рынок недвижимости при любых раскладах не останется прежним.

7. Запас для будущих скидок на квадратные метры заложен также в себестоимости строительных материалов и трудовых ресурсов. В стройматериалах значительная составляющая - цена энергоресурсов и транспортные расходы. И после падения цен на нефть и другие энергоресурсы и в условиях снижения спроса производители стройматериалов, скорее всего, вынуждены будут уменьшить цены.

Рынок увидит дно еще не скоро

Все, конечно, будет зависеть от продолжительности и глубины кризиса в экономике. Очень многое станет понятно уже к осени, исходя из финансово-экономических результатов за третий квартал.

Вот как комментируют ситуацию посредники на рынке недвижимости: "Люди ожидают обвала цен на вторичное жилье, некоторые отменяют подписание соглашений, рассчитывая на то, что через несколько месяцев купить квартиру можно будет дешевле, но, скорее всего, дно рынка мы увидим не раньше, чем через год.

До конца 2020-го цены и на первичное, и на вторичное жилье должны упасть примерно на 20%, хотя, если наметятся проблемы с возвратом на работу в Европу наших заробитчан и резко уменьшится привычный валютный финансовый поток от переводов, ценовая коррекция на рынке недвижимости может быть более существенной".

Тем не менее представители застройщиков продолжают бодриться, уверяя, что никакого проседания рынка не предвидится, и сезон будет отличным. Хорошая мина при плохой игре подкрепляется усиленными рекламными кампаниями для создания видимости благополучия, хотя на самом деле звонки в отделы продаж сейчас делают лишь с разведывательной целью.

Конечно, если страна не пойдет по преддефолтному сценарию, полноценного краха рынка недвижимости не случится хотя бы потому, что рынок так и не успел до конца восстановиться после кризисов 2008-го и 2014-го. Однако рынок уже точно не будет таким, как раньше. Так сложилось, что цены на квадратные метры уже не соответствуют уровню жизни в стране.

В любом случае пока что ситуация подвисла, и рынок недвижимости находится в ожидании полной ценовой перезагрузки.