НИ КУПИТЬ, НИ ПРОДАТЬ НОВОВВЕДЕНИЯ ДЕПУТАТОВ ПОРОЙ СТАВЯТ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ГРАНЬ ЗАКОННОСТИ

Наверное, не каждый человек, однажды принявший решение о покупке или продаже недвижимого имущества, запросто решится на данное мероприятие без привлечения к нему опытного специалиста-риэлтора. И вовсе не потому, что так уж сложно прицениться, составить договор, собрать все требующиеся справки и передать их на оформление нотариусу. На первый взгляд, простая последовательность действий в этом деле отличается большим количеством нюансов и подводных камней, без учета которых очень легко нарваться на неприятность. Цена последней может стоить всех накопленных денег или того хуже — крыши над головой. Тем более настораживает ситуация, когда сами риэлторы забили тревогу — законодательные новации, которые с 1 января посыпались как из рога изобилия, далеко не всегда стыкуются с реальной действительностью. Два месяца работы на ощупь миновали. Чуть опомнившись от новаций, участники рынка недвижимости поняли, что вопросы нужно решать не в кулуарах. Начались просветительские семинары с участием представителей Минюста, пресс-конференции для журналистов, последовали обращения в парламент…

Уже не покупатель, но еще не собственник

Уютно ли жить в квартире, если право собственности на нее не зарегистрировано надлежащим образом? Вряд ли. Однако с 2004 года выходит именно так. Ведь согласно новому Гражданскому кодексу покупатель вступает в права собственности на приобретенную недвижимость не с даты заключения и нотариального заверения договора купли-продажи (а ведь именно в этот момент производится расчет между продавцом и покупателем), а с момента государственной регистрации, т.е. спустя некоторое время. Да еще попробуйте свои права зарегистрировать. Ведь, по словам риэлторов, на сегодняшний день органа, который бы проводил эту самую государственную регистрацию, просто не существует. Не создали. Регистрация производится по старинке в Бюро технической инвентаризации. Нюансик заключается в том, что последнее производит не государственную, а коммунальную регистрацию...

А ведь человеку, заплатившему немалые деньги за крышу над головой, нужна законная собственность, а не заверения о том, что эта досадная неопределенность вызвана законодательными недоработками, которые вскоре обещают устранить. Скорее всего, как уверяют операторы рынка, такая покупка не будет стоить ему квартиры (хотя кто знает, как все может обернуться?), но зачем покупателю вообще этот шлейф неопределенности. К примеру, захочет ли завтра нотариус заверить продажу этой же квартиры, не прошедшую государственную регистрацию? Практика показывает, что тут не все так однозначно. Не секрет, например, что оформить у государственного нотариуса наследство на квартиру, в свое время приобретенную через биржу, не так-то просто. Хотя сделки с недвижимостью на товарных биржах в свое время были очень популярны и, главное, вполне законны.

Был собственником «незавершенки»,
теперь — стройплощадки

Еще одно узкое место — незавершенное строительство. До 2004 года объекты «незавершенки» продавались и покупались, как обычные объекты недвижимости. Теперь же статья 331 ГК гласит: «право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, строения, сооружения и т.д.) возникает с момента завершения строительства. Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, то право собственности возникает с момента государственной регистрации». А до окончания строительства застройщик является всего лишь собственником стройматериалов, завезенных на земельный участок.

По мнению операторов рынка, отсутствие гибкости в законе серьезно осложняет жизнь тем, кто не желает или не может закончить начатое строительство. Правда, в этом случае специалисты видят и обратную сторону медали. Таким образом законодатель предотвращает спекуляции, когда под видом реализации долгостроя осуществлялась скрытая продажа земельных участков.

Налог с дохода и убытка

О новациях в налогообложении недвижимости не слышал, наверное, только ленивый. Больше всего «убивает» даже не разница в налогообложении продажи объектов недвижимости отдельно для собственников, купивших имущество до вступления в силу Закона «О налоге с доходов физических лиц», и отдельно для тех, кто сделал приобретение уже после вступления в силу этого закона. Что само по себе будоражит рынок. Удивляет прямолинейное определение дохода от операций с недвижимостью как простая разница между ценой покупки и ценой последующей продажи. Несколько странным кажется, что не учли элементарное. Например, цена продажи может вырасти за счет благоустройства квартиры. А по закону выходит, что человек, который купил квартиру и сделал в ней евроремонт, а затем по той или иной причине продал ее, вынужден будет платить еще и налог на средства, вложенные в благоустройство жилья, за счет которого выросла его цена. Причем речь идет не о каком-то символическом проценте. На кону кругленькая сумма в 13% (начиная с 2005 года), а с 2007 года — все 15%. Есть над чем задуматься, не правда ли?..