Недвижимость споткнулась. Сначала — о политику, потом — о налоги

Оценка рынка

Основных тенденций, определявших развитие рынка недвижимости в 2004 году, было несколько. Прежде всего, это повсеместный и всеохватывающий рост цен. В зависимости от вида имущества и его местонахождения стоимость жилья поднялась на 20—35%, нежилых помещений — на 15—30%. Подорожание больше всего коснулось городов-миллионников (в особенности Киева) и юга Украины (Одессы, Крыма). Именно там и еще на западе (в рекреационных зонах) динамичнее всего развивался рынок недвижимого имущества. Правда, этот процесс в определенной степени сдерживал недостаточные объемы строительства. Шесть-семь миллионов квадратных метров жилья в год на всю Украину — это капля в море. Даже Киев, где в прошлом году ввели в эксплуатацию 1,1 млн. кв. метров, далек от удовлетворения потребностей, которые достигают 1,5—2 млн.

Спрос действительно очень большой. Он продолжает расти уже четвертый год подряд. Специалисты тенденцию связывают со стабильным развитием экономики и политическими событиями.

— В прошлом году больше всего повлиял на рынок недвижимости политический кризис, вызванный предвыборной гонкой, — считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Александр Бондаренко. — Количество сделок резко уменьшилось по всей стране. В зависимости от региона этот процент колебался от 15 до 30 и больше. В частности, в Одессе вместо четырех тысяч за месяц зарегистрировали лишь 900 сделок. Затишье на рынке продолжалось и в декабре. Но как только политические страсти пошли на убыль, в конце месяца он снова ожил. Это в какой-то степени было связано и с ожидаемым введением тех статей закона о налогообложении физических лиц, которые в прошлом году не действовали.

Покупатели

Основным игроком на рынке вторичного жилья были те, кто покупал его в рамках так называемой семейной ротации (вырастают дети, нужна дополнительная жилплощадь). Как правило, в таких случаях продается трехкомнатная квартира, взамен приобретаются две однокомнатные. К этой же категории игроков относятся и те, кто улучшает свои бытовые условия не за счет продажи имеющегося жилья. То есть небольшой сегмент среднего класса, который оставляет нажитое родителям, а себе или же детям покупает квартиры получше.

Довольно большую часть покупателей составляют чиновники разного уровня. Учитывая их зарплату, наверное, можно судить о состоянии коррупции в нашем государстве. Активными покупателями, и к тому же большей частью на первичном рынке, являются наши богатые соотечественники. Несмотря на то что они составляют всего 5% общества, их участие в операциях с недвижимостью довольно заметное. Они диверсифицируют свой капитал, держа какую-то его часть в банке, в акциях предприятий, ценных металлах, антиквариате, недвижимости. На самом деле квадратные метры в этом перечне стоят не на последнем месте, ведь темпы роста цен в этой сфере (в прошлом году 35%) значительно выше тех «дивидендов», которые можно получить в банке.

Довольно значительную прослойку покупателей составляют люди, которые выехали на заработки за границу. В большей мере это касается западных областей. Скажем, лишь в одну Тернопольскую область за месяц по системам электронных переводов поступает свыше 20 млн. долл. Эти деньги большей частью вкладывают в недвижимость.

На востоке страны отмечались другие тенденции. Например, миграция донецких в Киев. Перемещение политической и экономической верхушки из региона в центр оживило столичный рынок, а повышенный спрос спровоцировал рост цен. Причем это касалось не только элитного жилья. За премьерской свитой потянулась прислуга, которой также нужно было жилье. Она покупала более дешевые квадратные метры или же давила на рынок аренды.

Товар

Как и раньше, в прошлом году большой спрос держался на однокомнатные квартиры. Они были востребованы, прежде всего, для уже упоминавшихся семейных ротаций. Кроме того, требовались тем, кто впервые покупал недвижимость и искал небольшую и недорогую квартиру. А таких на первичном рынке практически не было, ведь строители в последние годы не обращали особого внимания на этот сегмент. Ситуация немного улучшилась в 2004-м, когда начали строить небольшие одно- и двухкомнатные квартиры и тем самым снизили напряжение и стабилизировали цены на вторичном рынке.

Однако далеко не всегда рост цен был оправдан. Например, когда отменили льготы по НДС для строителей, те уверяли, что цены возрастут на 20%. Реально же они поднялись в пределах 7%.

— Наблюдается ценовой перекос в одном довольно важном сегменте, причем по всей Украине. Вспомним о хрущевках. Их стоимость выросла соответственно спросу, но отнюдь не качеству. Тысяча долларов за квадратный метр такого жилья на окраине — это нереально (однокомнатная квартира площадью 25 кв. м в периферийном районе столицы стоит 25 тыс. долл.). То есть цена и качество здесь несопоставимы. Однако спрос диктует свое. Если бы строители с этим считались, они не только решили бы социальную проблему, но и сами бы не остались без прибыли.

Перспективным направлением развития рынка жилья являются города-спутники (для Киева это Бровары, Боярка, Вышгород). Они одинаково привлекательны как для инвесторов и строителей, так и для покупателей жилья (по ценам доступны среднему классу). Для этой прослойки приемлемы и недорогие загородные коттеджи в 40-километровой зоне городов-миллионников. Это не дворцы, а комфортабельное жилье на 150—200 кв. метров. Можно строить и таун-хаузы, то есть цепочки сооружений, соединенных общими коммуникациями, с небольшими участками земли (перед домом и за ним). Такие проекты будут востребованы в недалеком будущем.

Деньги

Ситуация с кредитами под жилье к началу политического кризиса была довольно динамичной. Количественный рост кредитования за минувший год составил 22—25%. И все же, ресурсы эти не всем доступны: ставки держатся на уровне 13—14% годовых в валюте.

Недавно Верховная Рада отменила ограничения максимального размера ипотечного кредита 70 процентами оценочной стоимости предмета ипотеки. Однако, по мнению риэлтеров, это решение не будет полноценно функционировать пока не появится вторичный рынок ипотечных бумаг и не произойдет удешевление кредитов до уровня 9—9,5%.

Отечественные банки развивают ипотечные программы. Только вот кредитный ипотечный портфель в среднеевропейском банке достигает 70% от общего, в нашем — 4—5. Удешевление кредитов и либерализация процедуры их получения стимулируют оборот недвижимости, а это выгодно для экономики государства. Бюджет получит много налогов. Причем не так от самих продаж, как от сборов на сопредельных рынках. Ведь покупатель недвижимости стимулирует развитие ряда отраслей (стройматериалов, сантехники, электротоваров и т.п.). Государство должно быть заинтересовано в увеличении количества трансакций и вместе с тем заботиться о снижении затрат на их проведение. Например, в США эти затраты равняются 0,5%, в России — 0,8%. В Украине же даже до введения налога на продажу недвижимости они официально составляли свыше 2%, а по подсчетам независимых аналитиков — 4,8%. С января 2005 года к этому следует прибавить еще 1—13%. Вот и берет сомнение, заинтересовано ли наше государство в активизации рынка недвижимости, где сконцентрирована половина его богатства?

Налоги

С нового года вступила в силу статья 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», которая касается налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества. Если до этого момента трансакции облагались налогами, согласно действующему законодательству, в размере 1% от стоимости недвижимого имущества при оформлении договора купли—продажи у нотариуса плюс 1% целевого взноса в Пенсионный фонд, то ныне действует совершенно иная система.

— Фактически имеет место скрытое двойное налогообложение, — говорит президент Ассоциации риэлторов Александр Бондаренко. — Ведь лицо, которое приобрело в собственность объект недвижимости, на тот момент уже уплатило подоходный налог со средств, за которые покупается (строится) это имущество. Непонятно также, почему момент обретения права собственности на тот или другой объект недвижимости является главным фактором при выборе ставки налогообложения. В зависимости от этого устанавливаются абсолютно разные правовые последствия для собственников недвижимого имущества в случае его отчуждения. Интересно, а как будет работать этот закон, если в будущем рыночная стоимость недвижимости внезапно снизится, как это уже было в 1998 году. В результате налогоплательщики будут получать лишь одни убытки.

Ситуация, непростая. Она фактически затормозила оборот недвижимого имущества. Формулы для вычисления налога довольно сложны, при их вычислении необходимы специальные знания. И вдобавок, согласно новым нормам, «доход от продажи объекта недвижимого имущества определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже его оценочной стоимости, рассчитанной государственным органом, уполномоченным осуществлять такую оценку, соответственно законодательству». Однако в законе не дается определение, что такое «оценочная стоимость» и не назван государственный орган, который будет осуществлять такую оценку, что противоречит Закону Украины «Об оценочной деятельности». Но и это еще не все. Отныне налоговым агентом при перечислении доходов становится нотариус. Это тоже правовая коллизия (противоречит Закону Украины «О нотариате»), согласно которой нотариус может заниматься исключительно своей профессиональной деятельностью, и не допускается совмещение.

Если перечисленные выше недостатки налогового закона и правовые противоречия при его применении не будут упразднены, говорят риэлторы, то произойдет дальнейшая тенизация и криминализация рынка недвижимости, возрастет социальное напряжение, да и бюджет недополучит значительные суммы. Ведь только вторичный рынок жилья в прошлом году оценивался в семь миллиардов долларов, а значит, мог дать в казну 70 млн. зелененьких. И это без всяких хитроумных формул, которые, кстати, наши соотечественники хорошо научились обходить.

Выходов из ситуации специалисты видят несколько. Можно изъять статью 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» и сохранить действующие нормы законодательства. Есть и компромиссный вариант: ввести мораторий на внедрение статьи 11 до законодательного урегулирования этой проблемы. Еще лучше разработать Закон Украины «О налогообложении недвижимого имущества» с обязательным направлением полученных средств в местные бюджеты с целью использования их для улучшения состояния и обслуживания недвижимости. То есть перейти от налогообложения операций с недвижимым имуществом к налогообложению самого имущества, как это принято в цивилизованных странах.