Не забудь продать квартиру: перспективы столичного рынка жилья

В силу большой инертности рынка в течение 2008 года особо значительных событий на рынке столичной недвижимости не предвидится. Рынок будет медленно стагнировать, незначащие колебания цен общую картину существенно не изменят, предложение на рынке будет нарастать, а спрос еще более уменьшится. Именно поэтому 2008-й может стать последним годом, когда желающие продать столичную квартиру по среднеевропейской цене смогут провести сделку в более-менее спокойной обстановке.

Если ситуация на мировых рынках недвижимости будет форсироваться, проблемы на рынке недвижимости Украины могут возникнуть уже к концу текущего года. Впрочем, кому проблемы, а кому наоборот. Так, по мнению одного из крупнейших игроков на столичном рынке новостроек, «цена на жилье может упасть на 500 долл. за м²».

Убытки вместо доходов

«Не забудь продать квартиру» — возможно, именно этим вопросом зададутся столичные перекупщики в 2008 году, ведь в году ушедшем большинство спекулянтов на киевском и некоторых региональных рынках жилья зафиксировали чистые убытки.

Впервые за много лет небольшой рост цен на жилье в течение 2007 г. не перекрыл даже госкомстатовский уровень инфляции с учетом необходимых операционных расходов, связанных с куплей-продажей недвижимости.

Так же, как впервые за много лет, не только участники сделок на рынках земли, не только игроки фондового рынка (кстати, показавшего беспрецедентный рост после того как политическая ситуация в стране прояснилась), но даже и простые вкладчики отечественных финансовых учреждений получили намного больший доход от своих инвестиций, нежели те, кто по старинке посчитал бесконечной «дойной коровой» рынок киевского жилья и решился прикупить столичных метров по пиковым ценам. К слову сказать, вкладчики, разместившие в 2007 г. депозит в евро, кроме положенных по вкладу процентов, получили дополнительные 12% бонуса от курсового роста денежной единицы Евросоюза.

Оправдаются ли надежды стройных рядов столичных перекупщиков, представителей стройкомпаний и риелторов на то, что худшее для них осталось в ушедшем году? Покажет ли рынок столичного жилья отличную от большинства мировых рынков недвижимости тенденцию к охлаждению? Перекроют ли цены на довольно-таки унылое киевское жилье периода расцвета СССР стоимость современных меблированных апартаментов с качественной отделкой в большинстве европейских столиц?

Точного ответа не знает никто. Мы можем лишь сопоставлять и анализировать события, происходящие на отечественном и мировых рынках недвижимости.

Пике американского рынка жилья

Когда в октябре 2005 г. председатель Федеральной резервной системы (ФРС) Алан Гринспен заявил, что американские потребители стали чрезвычайно зависимыми от кредитов, которые они берут под залог своей недвижимости для финансирования текущих трат, и что высокие цены на недвижимость влияют на уровень потребительской активности, создавая иллюзию богатства, — ему никто не поверил.

Но ровно через год осенью 2006 г. продажи жилья в США упали до рекордно низкого уровня за последних 2,5 года. Тогда тамошние специалисты по недвижимости в один голос стали утверждать, что это не более чем временный спад на рынке жилья.

Уже к августу 2007 г. навес непроданных американских домов достиг очередного беспрецедентного уровня в 9,3 месяца запаса. А к декабрю 2007 г. эксперты установили, что при текущем уровне продаж этот объем запасов будет реализован уже через 9,6 месяца. Таким образом, «под елку» был положен очередной рекорд. Заметим, что показатель запасов домов во время бума на рынке жилья составлял величину, чуть более превышающую уровень четырех месяцев.

За последние месяцы рекордное количество несостоятельных должников вернули купленную недвижимость банкам, что соответст­венно увеличило предложение на рынке. Причем ситуация стала критичной, когда во многих районах США домовладельцы стали выкладывать за купленное в кредит жилье более 30% своих доходов. В результате, как сообщило агентство Bloomberg, объем невыплат по ипотеке удвоился по сравнению с 2006 г.

Продажи новостроек упали до самих низких уровней за последние годы. В цифровом формате с максимальных уровней середины 2005 г. в 1389 тыс. домов американские строители «докатились» до 728 тыс. домов в октябре 2007 г., т. е. продажи упали на 47,6%, или до уровня 1995—1996 гг.

Новейшие данные в комментариях в принципе не нуждаются: в ноябре 2007 г. застройщики Америки смогли продать лишь 647 тыс. новостроек.

Несмотря на резкое снижение продаж, цены на рынке недвижимости Америки до поры до времени оставались стабильными. И только в апреле 2007 г. процесс пошел. Началось обвальное (по-американским, конечно, меркам) снижение цен на жилье. Впрочем, сектор коммерческой недвижимости при этом пока не пострадал.

Новые квартиры и дома Соединенных Штатов с марта по октябрь 2007 г. упали в цене в среднем на 17%, что в последний раз наблюдалось на первичном рынке в конце 1970 г.

Ненамного веселее положение и на рынке вторичного жилья. В третьем квартале 2007 г. в США (согласно отчету компании S&P/Case-Shiller) были зафиксированы самые быстрые темпы падения цен на жилье за последние 20 лет. В конце года были опубликованы итоговые цифры, сви­детельствующие о том, что падение продаж составило 12,8%. Та­ким образом, объем продаж достиг критических уровней 2002 г., а похожие темпы снижения наблюдались только в 1982 году. На падение количества сделок наконец-то падением среагировали и цены: средняя цена продажи на вторичном рынке упала на 6%.

Эксперты утверждают, что такое масштабное падение — первое за все 40 лет наблюдений Национальной ассоциации риелторов, а по более широким (ориентировочным, конечно) оценкам, и вовсе первое со времен Великой депрессии 1929 года.

Эксперты прогнозируют: стоимость американской недвижимости снизится в общей сложности на сумму от 2 трлн. долл. до 4 трлн. долл. Экономика 361 города США, как ожидается, потеряет вследствие этого в общей сложности 166 млрд. долл. Еще существеннее, как полагают эксперты, будут потери домохозяйств и инвесторов от падения цен на рынке недвижимости. По некоторым оценкам, в 2008 г. они могут достичь 0,5—1,5 трлн. долл., что окажет существенное влияние на платежеспособность американских потребителей и что является серьезной угрозой финансовому сектору США. Убытки же финансовых организаций составят сумму не менее чем 500 млрд. долл.

Наверное, никто уже не сомневается, что падение цен продолжится и в наступившем году, несмотря на активно предпринимаемые меры в виде снижения ставок ФРС и значительные инъекции ликвидности, направленные на поддержку ненадежных заемщиков. Похоже, что в «план спасения», придуманный Бушем (состоящий в налоговых льготах на сумму приблизительно в 130 млрд. долл. и предусматривающий некоторые другие меры по стимуляции экономики), не верят не только аналитики, но и сам Буш. Преслову­тых миллиардов может быть достаточно лишь на временное поддержание структурных диспропорций американской экономики.

Аналогичные события происходят и во многих других странах мира. Но если в Америке кризис в самом разгаре, то в Великобритании, например, он только начинается. Лишь сравнительно недавно — в ноябре 2007 г. — цены на британскую недвижимость начали падать, правда, как отмечает издание The Telegraph, на самую большую величину за последние 12 лет. Одно­временно резко сократилось количество одобренных ипотечных кредитов: еще в феврале 2005 г. ежемесячное число одобренных ипотечных сделок было на уровне 109 тысяч, а в ноябре 2007 г. упало до 88 тысяч. О событиях в Велико­британии предупреждали и бывший глава ФРС США Алан Гринспен, и МВФ. По мнению специалистов, стоимость британских домов завышена на 40%, в связи с чем и предрекался обвал на рынке жилья. Рынки недвижимости целого ряда других стран начали падать именно в 2007 г., однако события в США и Великобритании наиболее показательны и привлекают внимание экспертов в первую очередь.

Сверхвысокие цены на нефть пока что подпирают цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге, хотя в том же Питере, по утверждению представителей риелторских агентств, количество сделок на рынке жилья в прошедшем году уменьшилось в 2,5 раза.

В Украине все только начинается

Наивно полагать, что нашу страну обойдут стороной жилищно-ипотечные штормы, бушующие на мировых рынках. Да, цены пока что не падают. Но ведь сценарий развития событий на рынках недвижимости других стран предполагает, что вначале происходит резкое сокращение количества сделок как на первичном, так и на вторичном рынках, и лишь затем с определенным временным лагом (как правило, через год) начинают валиться цены.

Так что жизнерадостные утверждения представителей столичных компаний о том, что ипотечный кризис в США обошел Украину стороной, как минимум преждевременны.

Как ни пытались отечественные риелторские агентства и строи­тельные фирмы скрывать негатив, как известно, все тайное рано или поздно становится явным. Сейчас уже ни для кого не секрет, и об этом вынуждены открыто, хотя и нехотя заявлять те же риелторы и застройщики, — никакими реанимационными мерами многим регио­нальным рынкам жилья, и в первую очередь столичному, уже не помочь. Игроки рынка недвижимости вынуждены констатировать фак­ты: количество сделок как на первичном, так и на вторичном рынках Киева упало буквально в разы. Надежды на традиционное осеннее оживление не оправдались, рынок находился в режиме стоп-паузы практически весь 2007 год.

Строительные компании попытались соблазнить уснувших покупателей 10-процентными скидками перед Новым годом. Однако, похоже, потенциальных покупателей этот маневр не сильно впечатлил. Некоторые фирмы пошли еще дальше, предприняв в общем-то неожиданные шаги. Режим разнообразных скидок, в первую очередь на жилье в городах-спутниках Киева (где складывается еще более критичная ситуация), объявлен практически на весь 2008 год!

Возможно, именно поэтому довольно неожиданно для всех генеральный директор одной из крупнейших строительных компаний столицы в преддверии новогодних праздников сообщил, что «цена на новое жилье эконом-класса в столице будет уменьшаться». По мнению одного из крупнейших игроков на столичном рынке, «цена на жилье может упасть на 500 долл.(!) за м², т.е. с 2500 до 2000 долл.».

Наконец-то озаботились ситуацией на рынке жилья и чиновники Нацбанка. Некоторые из них считают: «при неблагоприятной ситуации на рынке дефолты заемщиков будут приносить банкам серьезные убытки, и падение цен на недвижимость может привести к тому, что залоги будут переоценены на 30—40%».

Таким образом, профессионалы рынка морально готовы к обвалу цен на отечественном рынке недвижимости, и в первую очередь к краху наиболее перегретого столичного рынка. Все показатели указывают на значительную «затоваренность» рынка недвижимости, рынок перенасыщен предложением, что неминуемо приведет и к снижению цен, как это происходит в других странах.

Давление на рынок оказывает целый ряд факторов. Все больше жилья предлагается к продаже, а желающих купить становится все меньше по причине:

— неуверенности в будущем самого рынка недвижимости;

— более жестких условий выдачи ипотечных кредитов и «платы» за риск, которую взимают отечественные банкиры в виде среднеевропейских и среднеамериканских кредитных ставок, умноженных на число три, вследствие чего потребитель по истечении 20 лет оплачивает именно три квартиры, а «получает на руки» одну;

— особенностей экономики, в которой зарплаты повышаются существенно лишь чиновникам, а цены на все движимое и недвижимое растут не по дням, а по часам. При этом инфляционные ожидания общества настолько высоки, что индекс инфляции за 2007 г. в 16,6% может оказаться лишь стартовой площадкой для настоящего срыва страны в инфляционную спираль.

Условия, когда все большая часть семейного бюджета будет уходить на еду, одежду, коммунальные услуги и бензин, как-то не располагают к покупкам квадратных метров и тем более к заключению кабальных ипотечных договоров.

К слову, специалисты, изучающие прецеденты возникновения и сдувания пузырей на мировых рынках недвижимости, подметили интересную деталь. Покупают на пике, а продают на спадах в основном «любители». Причем, когда рынок начинает рушиться, никакие предостережения экспертов воздержаться от продажи, как правило, не оказывают на них влияния и имеют, скорее, обратное действие. Большинство горе-инвесторов, особенно тех, кто «попал» на заемные деньги, еще быстрее кинутся продавать, что может только ухудшить ситуацию.

Тем не менее в силу значительной инертности рынка в течение 2008 года особо значительных событий на рынке столичной недвижимости не предвидится. Рынок будет медленно стагнировать. Незначительные колебания цен картину существенно не изменят, предложение на рынке будет нарастать, а спрос еще более уменьшится. Именно поэтому 2008-й может стать последним годом, когда еще удастся без особых потерь продать квартиру. В дальнейшем обвал рынка недвижимости, спровоцированный нарастанием общеэкономических проблем в целом и кредитных в частности, станет в принципе неминуемым.

Между прочим, в канун Нового года с прогнозом о возможности жесточайшего экономического кризиса в Украине выступил директор европейского департамента МВФ Майкл Депплер. По мнению эксперта, слишком много факторов позволяют провести параллель между нынешним состоянием экономики нашей страны и рядом азиатских стран перед региональным кризисом, случившимся десять лет назад. Компаньонами Ук­раины, по мнению МВФ, могут стать страны Балтии и некоторые другие государства Восточ­ной Евро­пы, которые также находятся в зоне риска.

В то же время надо принять во внимание и такой момент. Несмотря на то что значительное проседание рынка недвижимости в нашей стране, по мнению экспертов, практически неизбежно, девальвация доллара стала свершившимся фактом. А вслед за долларом — главными пока что деньгами в современном мире — обесценились и бумажные деньги вообще. Надо в полной мере понимать, что цены «на все» вышли на новый глобальный уровень и вспять, похоже, уже не вернутся никогда. Поэтому ожидать, что ценники на киевское жилье вернутся на уровень 2004—2005 гг., наверное, не стоит. Тем более что в этом весьма не заинтересован целый ряд игроков рынка. Ведь экономически необоснованные цены на жилье — это суперприбыли строительных компаний, посредников и перекупщиков квадратных метров и земельных участков.

Именно эти игроки указывают на целый ряд факторов, которые, по их мнению, будут толкать паровоз столичных цен на квадратные метры вверх бесконечно. Это и намерения киевских властей в среднем в три раза ужесточить нормы долевого участия инвесторов в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города и нормы по выделению социального жилья в пользу города, и запланированное 20-процентное повышение зарплат в строительной отрасли, и рост цен на строительные материалы вместе со строительно-монтажными работами (связанный прежде всего и повышением цен на российские энергоносители), и проблемы с выделением столичной земли.

Все это так, но большинство из этих проблем рукотворны, и в случае кризиса на рынке могут отыграть назад. Зато­варивание рынка может ограничить рост цен на кирпич, цемент и металл. Оторванное от роста производительности труда лавинообразное повышение социальных расходов и заработных плат может привести к девальвационным процессам в финансовом секторе вопреки личным обещаниям высокопоставленных чиновников о ревальвации гривни.

А, по словам бывшего мэра Киева, «земли под строительство в Киеве предостаточно». Проблема, очевидно, только в отсутствии заинтересованных лиц для того, чтобы работать на земельном рынке хотя бы «в рамках приличия».

Так что безграничны, похоже, не цены на жилье, а аппетиты некоторых игроков рынка. Однако в 2007 году их желания впервые не совпали с возможностями. Рынок недвижимости уткнулся в потолок.

Спекулятивные игры на рынках недвижимости и земли, а также гиперагрессивная кредитная политика банков, разогревающая и без того заклинившие уже рынки, в конечном результате могут привести к краху на рынке жилья и личным дефолтам простых заемщиков, как это уже случилось по ту сторону океана.