ИПОТЕЧНАЯ ПАНАЦЕЯ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Результаты социальных исследований, проведенных холдинговой компанией «Киевгорстрой» совместно с Институтом социальной психологии АН Украины свидетельствуют, что около 31% опрошенных согласны инвестировать в собственную жилплощадь ежемесячно от 100 до 600 гривен, 57% — выделять из своего ежемесячного бюджета до 1500 грн. В условиях стабилизации финансово-экономической ситуации в стране большинство населения настроено на получение квартир с использованием кредитных схем. Как показывает опыт ХК «Киевгорстрой» и банка «Аркада», ипотечное кредитование вполне может стать панацеей в решении проблем финансирования жилищного строительства.

Несмотря на правовую неурегулированность ипотечного кредитования, за пять лет существования кредитных схем банком «Аркада» выдано кредитов на сумму 185 млн. грн., а на привлеченные средства построено уже около 4 тыс. квартир. Только за девять месяцев текущего года банком «Аркада» выдано почти 59 млн. грн. кредитов.

Долгосрочное кредитование строительства жилья под залог самого жилья — наименее рискованный вид инвестирования. Просроченная задолженность не превышает 0,1%. Основной проблемой остается недостаток денежных ресурсов. Коммерческие банки не имеют долгосрочных и относительно дешевых средств для предоставления кредитов в необходимых масштабах. По словам президента ХК «Киевгорстрой» Владимира Поляченко, в кредитовании населения под строительство жилья холдинга предлагали участвовать такие солидные банки, как Укрсоцбанк, ВА-Банк. Однако они не согласились предоставлять кредиты на тех же условиях, что и банк «Аркада», — на срок до 30 лет под 10,5%. Кроме того, в настоящее время банк внедрил несколько новых схем, которые позволяют накапливать средства с целью получения кредитов под еще более низкие проценты — от 4 до 5%.

Чтобы решить проблему поиска средств под долгосрочные ипотечные кредиты, банк «Аркада» впервые в Украине внедрил оригинальный механизм рефинансирования — выпуск облигаций дочернего общества «Аркада-Фонд». Особенность новых ценных бумаг состоит в том, что источником возврата денег по облигациям является пакет кредитов, выданных банком «Аркада» на приобретение жилья, а кредиты, в свою очередь, обеспечены залогом недвижимого имущества. При этом стоимость заложенного имущества по каждому кредитному договору превышает сумму кредита более чем в два раза. За счет средств, полученных от продажи облигаций, «Аркада-Фонд» приобретает у банка «Аркада» право требования по кредитам, предоставленным на строительство жилья. Выплату процентов и погашение облигаций «Аркада-Фонд» осуществляет за счет средств, поступающих от заемщиков по ипотечным кредитам.

Опыт размещения облигаций показал, что механизм работает более чем надежно. Гарантией служит наличие залога недвижимого имущества. Всего ООО «Аркада-Фонд», начиная с августа прошлого года, выпустило облигаций на сумму 79 млн. грн. 6% эмиссии выкупил сам банк на средства своих пенсионных фондов. Остальную часть приобретают, в основном, банки и инвестиционные фонды. Все ценные бумаги первого и второго выпусков (на сумму 9 и 17 млн. грн.) были успешно размещены банком, а первый выпуск своевременно погашен. Срок обращения облигаций от выпуска к выпуску повышался, а доходность снижалась, что связано и с успехом предыдущих эмиссий, и с изменением ситуации на депозитно-кредитном рынке страны. Однако привлекательность предлагаемого инструмента со временем даже выросла, особенно с учетом последних тенденций снижения депозитно-кредитных ставок и доходности ОВГЗ. Из третьего выпуска на сумму 52 млн. грн. с доходностью 10% и сроком обращения 2 года на сегодняшний день размещено облигаций на сумму свыше 4 млн. грн.

По словам начальника управления фондовых операций банка «Аркада» Любови Воробьевой, данный инструмент хорошо зарекомендовал себя на фондовом рынке. Основными покупателями являются крупные банки, предпочитающие облигации «Аркада-Фонд» государственным ценным бумагам. Так, основную часть облигаций примерно в равных долях приобрели банки «Аваль», ВА-Банк и «Металлург». При этом облигации «Аркада-Фонд» активно обращаются на вторичном рынке, занимая ведущие позиции в рейтинге ценных бумаг.

Выпуск ипотечных ценных бумаг законодательством Украины пока не предусмотрен. Поэтому киевские строители выступили с инициативой и разработали проект закона «О жилищных ипотечных сертификатах и доверительном управлении имуществом при финансировании строительства жилья». От того, насколько быстро увидит свет такой закон, зависит будущее ипотеки в жилищном строительстве.