ТО, ЧТО ОДНИ НЕ ДОСТРОИЛИ, — ДРУГИМ ДОСТРАИВАТЬ

Проблема незавершенного строительства известна еще с вавилонских времен. Не чужда она была и поре так называемого застоя, став избитым сюжетом сатирических публикаций. Правда, в те времена подобные объекты принято было называть долгостроями, что, в общем-то, соответствовало действительности - ввиду наличия пятилетних планов и партбюро различных рангов работа на стройплощадках хоть и шатко-валко, но велась. Рыночные отношения существенно ослабили влияние административных факторов, равно как и поубавили средств - «замороженный» в камне и бетоне капитал стал приметой суровых будней. Неизменными остались разве что надежды владельцев хоть когда-нибудь довести стройки до ума, да и те становились все более призрачными - «незавершенка» превратилась в непосильное бремя, которое и тащить нет сил, и выбросить жалко.

Единственной разумной альтернативой могла стать лишь продажа зданий и сооружений тем, у кого, кроме желания, есть еще и возможности ввести их в строй. Однако, как и в былые времена, предприятия предпочитали не афишировать в статотчетности сведения о незавершенке, пользуясь тем, что собственнику, коим в большинстве случаев является государство, и без нее забот невпроворот. А если в отдельных случаях доходило дело до торгов, то оказывалось, что даже при учете степени фактического износа объекта и сроков прекращения работ за него заламывали такую цену, от которой у любого здравомыслящего покупателя тотчас же пропадало желание торговаться. Примером может служить история с продажей недостроенного 16-этажного монолитного дома в Запорожье. По предварительным подсчетам, стоимость одного квадратного метра его площади превысила нынешнюю цену уже готового жилья на городском рынке. Поэтому не удивительно, что за три истекших года в области было продано всего 5 объектов незавершенного строительства.

Стимулом для разрешения данной проблемы стал прошлогодний майский указ Президента об изменении системы оценки объектов незавершенного строительства. Согласно этому документу, отпала необходимость в приглашении экспертов-оценщиков со стороны, выполнявших услугу за определенную плату. Упростилась и сама процедура - владельцу достаточно представить справку-расчет о фактически понесенных затратах на строительство. Такой подход стал реальной предпосылкой для создания в стране специальной структуры - Центра продажи объектов незавершенного строительства Фонда госимущества Украины.

- Практической деятельностью мы занялись в декабре прошлого года, - рассказывает директор Запорожского филиала центра Георгий Игонин, - и сейчас на нашем счету девять проданных объектов. В их числе, к примеру, шесть недостроенных зданий в Степногорске, где после закрытия Таврического горно-обогатительного комбината возникла весьма напряженная социальная ситуация. Отрадно, что новый собственник, которым стало АО «Рассвет», пошел на сделку не ради перепродажи или демонтажа объектов, а с целью их дальнейшего использования, создания дополнительных рабочих мест.

- Когда заходит речь о торгах, стартовые цены объектов, как минимум, вызывают недоумение. Многие считают их просто ошибочными, справедливо полагая, что даже самая захудалая стройка не может стоить 38-40 копеек или даже 6 гривен. Это что, своеобразный рекламный трюк или попытка сбыть незавершенку во что бы то ни стало?

- Ни то, ни другое. Просто согласно существующим нормативам стартовой ценой объекта незавершенного строительства является его балансовая стоимость без учета индексации. Все затраты, понесенные застройщиком, суммируются по годам, а затем рубли и карбованцы переводятся в гривни. Поэтому и получаются такие смехотворные цены. Но это не значит, что именно по ним объекты будут реализованы, поэтому и о разбазаривании собственности речь идти не может. Скажем, при копеечных стартовых ценах самые дешевые объекты были проданы за несколько тысяч, а дорогие - более чем за 100 тысяч гривен. Хотя, конечно, мы, как посредники, вынуждены улаживать объективные противоречия между покупателями и продавцами. Первые - что вполне естественно - заинтересованы в коммерческой выгоде и не желают переплачивать, а бывшие собственники, вложившие в объект немалые средства, задались целью хотя бы компенсировать понесенные затраты, хотя в нынешних условиях это уже нереально. Путем собеседования приходится искать компромисс - в виде разумной и приемлемой для обеих сторон цены.

Являясь акционерным обществом, центр имеет право на хоздоговорных началах осуществлять продажу не только объектов госсобственности. В качестве покупателя на аукционе или коммерческом конкурсе может выступать любое физическое или юридическое лицо, ограничения распространяются только на структуры, в уставных фондах которых более четверти средств принадлежит государству, а также на граждан, работающих в органах приватизации. Различными правами наделены отечественные и зарубежные покупатели. Первые приобретают объект вместе с земельным участком, а вторым он передается в аренду на срок до 50 лет с правом первоочередного выкупа.

Столь либеральные и достаточно прозрачные правила игры, казалось бы, должны благотворно сказаться на активизации рынка производственной недвижимости. Тем не менее, о значительном прогрессе говорить пока не приходится. Филиалы центра были созданы хоть и в большинстве областных центров страны, однако не во всех. Спустя неполный год с начала деятельности встал вопрос о ликвидации примерно четверти из них. Причиной тому - отсутствие практических результатов деятельности. И что характерно - в числе неудачников оказались филиалы в регионах, располагающих громадными потенциальными возможностями. Специалисты склонны считать, что вызвано это весьма прохладным отношением местных органов власти к затее перераспределения объектов промышленного назначения на основе рыночных принципов.

Говорить о том, что центр продажи объектов незавершенного строительства имеет слишком большое влияние на этот процесс, пожалуй, нет оснований, поскольку он ограничивается функциями подготовки и реализации сделки, а также контролем за поступлением платежей в бюджет. Выбор же объекта, формы и условий его продажи остаются прерогативой собственника, то есть государства в лице его центральных или местных органов.

В прошлом году в Запорожской области планировалось продать 16 объектов незавершенного строительства, но на 7 из них покупателей так и не нашлось. Что поделаешь, сегодня спрос значительно отстает от предложения.

- То, что объекты остались непроданными, совсем не означает, что на них впору ставить крест, - говорит Георгий Игонин. - Поиск потенциальных покупателей мы будем продолжать. Но в то же время будем стремиться расширить количество объектов незавершенного строительства, предлагаемых на продажу. В принципе, таких в области сотни. Однако сейчас большинство предприятий, которым они принадлежат, уже перестали быть в 100-процентной государственной собственности, поэтому рассчитывать на административные меры воздействия уже не приходится. Эффективными могут оказаться лишь экономические рычаги, в частности, введение налога на недвижимость, при котором содержание недостроенных объектов для предприятий станет невыгодным.