ЗАБОТИЛИСЬ О БЮДЖЕТЕ, А ПОМОГЛИ... МОШЕННИКАМ

Избавленная от необходимости приправлять свои сводки оценочными характеристиками статистика свидетельствует, что приватизация жилья в стране продолжается. Следующий за этим этап - владельцы ищут способ улучшить жилищные условия. А значит, сталкиваются с объективными и субъективными правилами и законами рынка недвижимости. И чем больше осведомлены потенциальные покупатели и продавцы, тем меньше неприятных неожиданностей и проблем подстерегают их на этом рынке. И с этой точки зрения информация о рынке недвижимости не бывает излишней.

На цену квартиры влияет...

Немало людей, намереваясь приобрести жилье или улучшить имеющееся, вместе с тем надеются из операций с недвижимостью извлечь еще и дополнительные средства к существованию. Вариантов для реализации таких идей придумано множество, и популярностью среди населения пользуются почти все. Это купля-продажа, аренда с ее многочисленными вариациями, обмен, по сложности подбора вариантов напоминающий шахматную партию. Не исключены дарения и завещания. Общее здесь одно: все знают, чего хотят. Но дороги к цели ухабисты и извилисты. А тут еще и цены на жилье подскочили. Например, в Киеве за полгода - на 10 - 15 процентов...

Речь идет о ценах на стандартные квартиры в панельных домах и в отдаленных от центра районах: однокомнатная стоит уже порядка 11 - 14 тысяч долларов, двухкомнатные - 16 - 20 тыс. долларов, трехкомнатные продаются за 22 - 30 тыс. долларов.

Цены на квартиры в центре Киева также подскочили. Хотя, казалось бы, в центре уже все что-либо стоящее выкуплено. Ан нет! За однокомнатную квартиру просят от 16 до 30 тыс. долларов, но есть и подороже. Двухкомнатные оцениваются 45 - 50 тыс. долларов. Это почти максимум. Минимальная цена очень колеблется.

Покупателей интересует в основном общая площадь, точнее, ее размеры. Поэтому бойко раскупаются «коммуналки». Раньше, то ли из-за сложности разъезда, то ли из-за нереальной цены, с «коммуналками» работали сдержанно. Теперь же они выкупаются гораздо охотнее (а это метраж порядка 100 - 150 кв. м, цена примерно $1.000 за кв. м). Полная перепланировка, как правило, евроремонт - и фешенебельная квартира в престижном районе Киева готова для продажи. Главное, чтобы дом был с надежным железобетонным перекрытием. «Новые украинцы», например, знают простой и надежный способ убедиться в этом. Обладая, как правило, солидным весом, причем в буквальном смысле, они подпрыгивают в центре комнаты, обрушивая всю свою массу на перекрытие. Если в соседней комнате не упал шифоньер, то дом имеет железобетонные перекрытия и квартира представляет для них интерес.

Даже тот, кто не был в роли покупателя квартиры, знает, что цель продавца - подороже продать, ваша цель - подешевле купить. Хозяин, прикрывая спиной ободранные углы и треснутый унитаз, расхваливает свою собственность так вдохновенно, что сам себе начинает верить.

Покупатель молчит и смотрит. И только в конце экскурсии, перечислив все недостатки, называет свою цену, явно отличающуюся от выставленной продавцом. И отличается она не в сторону увеличения. Но попытаться быть объективными, наверное, все же стоит - и продавцам, и покупателям. Цена на любую квартиру имеет разумный предел и складывается из реальных достоинств и недостатков, а не из чьих-то неуемных потребностей.

В агентствах и фирмах по недвижимости встречаются клиенты, которые заявляют прямо: «Я продаю квартиру так дорого потому, что взамен мне надо купить такую же, автомобиль и еще чтобы остались деньги на жизнь». Такой подход просто абсурден, и клиенты данного типа, обойдя несколько агентств по недвижимости, в конце концов успокаиваются.

Цена в любом случае может варьироваться. Не последнюю роль в этом играет способность покупателя реально платить деньги. Если это происходит быстро и без проблем, т. е. покупатель имеет деньги наличными или переводит их без задержек, то цену можно снизить. Многие, не продав свою квартиру, выбирают уже другую для покупки, и тогда срок оплаты последней откладывается на неопределенное время. В этой ситуации продавец вряд ли пойдет на снижение цены. Пожелание покупателя относительно сроков освобождения приобретаемой квартиры тоже позволяет обсуждать цену и влиять на нее.

Аренда

Причин, побуждающих людей сдавать в аренду свою квартиру или снимать чужую, великое множество. Поэтому требования к сдаваемым в аренду объектам тоже различны. Кто-то после свадьбы отделился от родителей в крошечную «гостинку» и счастлив снимать ее за 70 - 80 долларов в месяц. А кого-то устраивает только долгосрочная аренда офиса с суперевроремонтом, на Крещатике, площадью под 200 кв. м и стоимостью 1500 долларов в месяц.

Амплитуда цен на аренду также зависит от спроса и требований. В среднем в так называемых «спальных» массивах столицы однокомнатную квартиру можно снять за 70 - 100 долларов в месяц. Есть, конечно, и за 250. В центральных районах однокомнатная сдается за 100 - 200 долларов в месяц.

Двухкомнатную на массивах арендовать можно за плату от 100 до 200. А в центре двухкомнатная уже сдается за плату от 200 до 600 долларов ежемесячно. Все зависит от требований, которые предъявляет квартиросъемщик.

Цены на аренду больших квартир и офисов лучше рассматривать индивидуально - в каждом конкретном случае. Слагаемые арендной цены стандартны: метраж, престижность района, наличие телефона, качество и стоимость ремонта и строительных работ. Немаловажное значение имеет удаленность от метро. Учитывается этаж, шум от трамвая под окном и т. д. Все эти факторы могут влиять на цену как при покупке, так и при аренде жилья.

Налог на недвижимость: проще обойти, чем уплатить

На активность участников рынка недвижимости отреагировал и Кабинет министров. Быстро и «эффективно»: не так давно правительством изданы два «судьбоносных» постановления, призванных пополнить казну за счет налогообложения сделок с недвижимостью.

Первое - «Об урегулировании оплаты государственного налога при отчуждении объектов недвижимого имущества». На практике это означает, что при подписании договора купли-продажи обязательным условием является наличие справки-характеристики, предоставленной Бюро технической инвентаризации. Цена имущества, оговоренная и окончательно установленная продавцом и покупателем, не должна быть ниже балансовой стоимости, указанной в этой справке-характеристике. Кроме того, если прежде процент госналога при сделках с недвижимостью составлял от 0,1 до 0,5%, то теперь этот налог составляет 5%.

Добиться этим постановлением желаемого результата, т. е. пополнения государственного бюджета, будет, наверное, непросто. Будучи небольшим, процент налога позволял декларировать в договорах купли-продажи недвижимости реальную, т. е. фактическую стоимость объекта. Занижать цену не имело смысла. Сумма налога была по карману среднему покупателю. И легализация фактической цены объекта в договоре была гарантией того, что при расторжении этого договора по какой-то причине покупателю возвращалась именно указанная в договоре сумма.

Теперь же сумма сделок намеренно занижается (а вернее, не оглашается в договорах купли-продажи). Следовательно, госбюджет вряд ли существенно пополнится, как минимум до тех пор, пока балансовая стоимость в справке-характеристике объекта недвижимости не будет хотя бы приближена к его рыночной стоимости. Если это произойдет, то, вероятно, одним способом незаконно «заработать» на продаже жилья в ассортименте квартирных мошенников станет меньше. А пока что они «зарабатывают» на разнице между реальной и формальной (указанной в договоре) стоимостью жилья. Под предлогом избежать налога, в договоре указывают, например, 1000 долларов. А реально берут, например, 15 тысяч долларов. Затем расторгают договор и оставляют доверчивых граждан без жилья и без денег. Даже имея на руках расписку в том, что продавец получил реально не указанные в договоре 1000 долларов, а 15000 долларов, вряд ли одураченный покупатель «жилья» обратится в суд. Предъявив такую расписку, он рискует попасть за решетку - как соучастник аферы. А денег все равно не вернет. Разве что обратиться к «бандитам»? Но и такой способ для большинства неприемлем: и дорого, и небезопасно...

Второе постановление правительства - «О совершенствовании порядка сдачи в аренду жилых помещений» - обязывает квартиросъемщика и владельца квартиры, сдаваемой в аренду, подписав соответственный договор об аренде, обязательно регистрировать его в ЖЭКе. Последний в обязательном порядке передает эту информацию в налоговую инспекцию...

Что из этого следует, догадаться нетрудно: ну кому захочется платить еще один налог, а то и декларировать таким образом прежде не учитывавшиеся доходы?