Право строить город

Реформа градостроительного законодательства была ознаменована целым рядом нововведений. В целом их можно охарактеризовать как прогрессивные, но для полноценного развития строительной отрасли необходимы дальнейшие изменения.

Среди основных нововведений можно выделить следующие. Во-первых, разрешительная процедура на строительство была унифицирована на всей территории Украины. Согласно предыдущему порядку оформления разрешительной документации на строительство, закон предусматривал только ее основные этапы, а все детали были отданы «на откуп» местным правилам застройки. Таким образом, практика оформления разрешительной документации на строительство могла отличаться в разных населенных пунктах, что не способствовало предсказуемости и стабильности правил игры на рынке. Поэтому унификация разрешительной процедуры - безусловный шаг вперед.

Во-вторых, детали разрешительной процедуры на строительство были поставлены в зависимость от категории сложности объекта строительства (всего было введено пять категорий сложности). Разрешительная процедура для первых трех категорий сложности была существенно упрощена (упразднена обязательная экспертиза проектной документации, введен декларативный принцип получения разрешения на строительные работы и т.д.). Это также можно рассматривать как положительный и прогрессивный шаг.

В-третьих, деятельность по экспертизе проектной документации была демонополизирована. Если раньше экспертизу проектной документанции могла осуществлять только ДП «Укринвестэкспертиза», сейчас эта деятельность может осуществляться также другими экспертными организациями, которые соответствуют критериям, предусмотренным Минрегионбудом. Но при этом на сегодняшний день перечень организаций, имеющих право на осуществление деятельности по экспертизе проектной документации, все еще ограничен. Это, в свою очередь, не способствует появлению полноценной конкурентной среды.

Также, согласно новому порядку, было упразднено понятие градостроительного обоснования. В рамках предыдущей процедуры в случае отсутствия местных правил застройки градостроительные условия и ограничения застройки устанавливались местными органами власти или местного самоуправления на основе градостроительного обоснования. Фактически последнее было не только начальным шагом для получения исходных данных на проектирования в случае отсутствия местных правил застройки, но также и инструментом внесения изменений в градостроительную документацию. Новый порядок же исключил это понятие. На практике это причиняет неудобства и вызывает сложности там, где отсутствуют все три элемента градостроительной документации (генплан, схема зонирования и детальный план территорий).

Говоря о развитии строительной отрасли, необходимо помнить, что, несмотря на наличие некоторых прогрессивных изменений в градостроительной сфере, на сегодняшний день Украина по простоте оформления разрешительной документации на строительство, согласно международному рейтингу Всемирного банка Doing Business, занимает 183-е место из 185 стран в мире. Согласно этому рейтингу, оформление разрешительной документации на строительство в Украине состоит из 20 процедур и занимает 375 дней. Для сравнения: в Грузии, которая в этом рейтинге находится на третьем месте в мире, оформление разрешительной документации на строительство состоит из девяти процедур и занимает 74 дня.

Поэтому любая серьезная дискуссия по поводу изменений, необходимых для поднятия строительной отрасли, должна, прежде всего, отталкиваться от этой объективной реальности.

Деньги, иностранные инвестиции всегда идут туда, где им максимально комфортно, а именно - где присутствуют простота, прозрачность, предсказуемость, безопасность и гарантии приумножения. Поэтому следует помнить, что в строительную отрасль страны, которая по простоте оформления разрешительной документации на строительство занимает 183 место, а по простоте уплаты налогов - 165 место из 185 стран в мире, никогда не придут значительные объемы денег и иностранных инвестиций.

Думаю, большинство тех, кто имеет отношение к строительной деятельности, согласятся, что зарегулированность, непрозрачность, бюрократия, обременительные, запутанные правила игры, коррупция - это те реалии, в которых на сегодняшний день продолжает функционировать строительная отрасль. В подобной среде объективные предпосылки для развития отсутствуют.

Поэтому, если рассматривать необходимые меры для поднятия украинской строительной отрасли, в стратегическом плане необходимо говорить о создании новых прозрачных правил игры, ограничении государственного вмешательства в экономические процессы, построении полноценной конкурентной среды. Украине необходима новая философия взаимоотношений между строительным бизнесом и государством. Необходимо перейти от существующей «советской» модели управления и контроля к концепции предоставления разумной и удобной «управленческой услуги» со стороны государства.

Если рассматривать тактические шаги в этом направлении, можно говорить о следующих первоочередных мерах.

Сокращение количества необходимых согласований, сокращение сроков оформления разрешительной документации. Разрешительная процедура должна стать максимально простой и сжатой по срокам. Для этого возможно, в том числе, имплементировать положительный опыт других стран.

Принцип «единого окна». Все этапы оформления разрешительной документации на строительство должны происходить в одном месте по принципу «единого окна». Для бизнеса неудобно и обременительно бегать по многочисленным инстанциям для получения всевозможных согласований, как это происходит сейчас (например, получать технические условия, согласовывать проектную документацию и т.д.).

Введение принципа «молчаливого согласия». Помимо упрощения оформления разрешительной документации, сжатия сроков и введения принципа «единого окна», необходимо ввести правило, согласно которому отсутствие любой реакции со стороны госоргана в определенные сроки будет означать его автоматическое согласие или автоматическое предоставление соответствующего согласования.

Ликвидация личного контакта между бизнесом и чиновниками. Любой личный контакт между бизнесом и чиновником - это потенциальный риск злоупотреблений и коррупции. Поэтому личный контакт между бизнесом и чиновником необходимо исключить (или максимально ограничить), а все общение перевести в формат почтовой или электронной переписки.

Прозрачность и общедоступность градостроительной документации. Градостроительная документация (генплан, схема зонирования и детальный план территории), градостроительный кадастр каждого населенного пункта должны стать информацией с общим доступом и должны быть выложены в Интернет.

Все вышеупомянутые меры необходимо применить не только к оформлению разрешительной документации на строительство, но также и к процедурам выделения и оформления прав на земельные участки.

Достаточно четким индикатором состояния строительной отрасли, помимо вышеупомянутого 183-го места Украины в рейтинге Всемирного банка Doing Business, является формат деятельности на строительном рынке Украины прозрачных западных компаний. Фактически на сегодняшний день прозрачные западные компании могут осуществлять строительную деятельность в Украине только совместно с местными партнерами, на которых и возлагается вся неофициальная, или, как говорят, «решательная» часть проектов.

В рамках действующей системы координат для западных компаний существует два возможных варианта деятельности в Украине. Первый - это как-то приспосабливаться под объективную действительность и «аутсорсить» деятельность по всем неофициальным платежам на своих местных партнеров (что на практике и делается). Другой возможный вариант поведения - не инвестировать в Украину ничего и не строить в Украине вообще.