Достроят ли в Украине недострои? Пресс-релиз

Более эффективная борьба с коррупцией в судебной системе и реальное усиление прав кредиторов – ключевые предпосылки увеличения объемов ипотечного кредитования и снижения кредитных ставок.

Таким було резюме учасників круглого столу «Чи добудують в Україні недобудови?», який 13 квітня 2011 року провела ГО «Ліга фінансового розвитку» за підтримки проекту USAID «Розвиток фінансового сектору» та тижневика «Дзеркало тижня. Україна». Інформаційним приводом для проведення цієї дискусії стало рішення Вищого господарського суду, який визнав незаконним договір іпотеки майнових прав на незавершене будівництво.

У заході взяли участь (за алфавітом):

Володимир ВИСОЧИН,

заступник директора Департаменту житлового будівництва, будіндустрії та промисловості будівельних матеріалів Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України;

Василь ГОРБАЛЬ,

народний депутат України;

Олександр ДУБИХВІСТ,

директор департаменту з управління валютними резервами НБУ;

Анатолій МАКСЮТА,

заступник міністра економічного розвитку і торгівлі України;

Леонід РИСУХІН,

голова правління державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву»;

Борис ТИМОНЬКИН,

голова правління «Укрсоцбанку»;

Роман ШПЕК,

віце-президент «Альфа-Банку (Україна)».

Між не надто втішними реаліями та туманними перспективами

Як зазначив Олександр ДУБИХВІСТ, на сьогодні коштів у банківській системі цілком достатньо для активізації кредитування. Однак вони переважно спрямовуються на видачу не іпотечних, а короткострокових споживчих позик населенню, а також в безризикові інструменти НБУ й уряду.

На думку чиновника, чи не ключова причина такого стану речей – відсутність платоспроможного попиту на житло, що зумовлено високими цінами на нього.

Як розповів представник НБУ, регулятор бачить наразі три способи пожвавлення ринку іпотеки.

Перший – активна робота банків з плаваючими ставками. За словами О. Дубихвоста, наразі Нацбанк спільно з агентством «Рейтерс» розробляє індекс депозитних ставок, який буде базою для визначення параметрів коливання плаваючих кредитних ставок.

Другий – компенсація позичальникам за рахунок держбюджету частини відсоткової ставки за кредитом. У Нацбанку вважають, що таким чином можливо було б «розігріти» споживчий попит.

Третій спосіб – посилення прав кредиторів на законодавчому рівні, що сприяло б зниженню кредитних ризиків банків, а значить і зменшенню ставок за кредитами.

У своєму виступі Анатолій МАКСЮТА наголосив, що активізація будівельної галузі в державі напряму залежить від динаміки економіки в цілому.

За даними чиновника, приріст обсягу виконаних будівельних робіт за січень-лютий поточного року становив 6,1% (за аналогічний період минулого року – мінус 21%, позаминулого – мінус 57%). Вихід на певну позитивну динаміку в галузі представник Мінекономрозвитку пояснив поліпшенням загального стану економіки, покращенням фінансового стану компаній та збільшенням видатків держави на будівництво. Водночас А. Максюта звернув увагу й на можливі негативні наслідки зростання собівартості будівництва через збільшення, зокрема, вартості будівельно-монтажних робіт на 19,2%, на готові металеві вироби – на 24% тощо.

На думку чиновника, відшкодування відсоткової ставки за кредитами – можливий варіант пожвавлення ринку іпотеки, однак без загального здешевлення позик він не буде дієвим.

Корупція в судах – цвях в труну будівництва?

За словами Романа ШПЕКА, визнання ВГСУ недійсним договору іпотеки майнових прав на незавершене будівництво робить дуже сумними перспективи будівельної галузі.

«Одна й та сама колегія ВГСУ приймає два різні рішення в одному питанні. Є рішення Верховного Суду, що це все правильно і можна брати в заставу [майнові права на незавершене будівництво – прим. ред.]. Однак ВГСУ не визнає рішення Верховного Суду», - констатував чільний представник «Альфа-Банку».

За його словами, така суддівська практика не дає змоги банкам збільшити обсяги кредитування та знизити кредитні ставки. Фактично це призведе до того, що «добрі» позичальники обслуговуватимуть більш дорогі позики, щоб перекрити банкам збитки, які створюють «погані» позичальники.

«Поки не поборимо корупції в судах, поки не витіснимо звідти «засівачів», будівництво розвиватися не буде, зростаючого попиту не буде і досягти темпів зростання економіки 8-10% теж не можна буде», - наголосив Р. Шпек.

Віце-президент «Альфа-банку» переконаний, що сумнівні судові рішення повністю нівелюють позитивні наслідки дерегуляції будівництва, які ініціювала влада. «Маємо велику надію, що Національний банк і тут, як і в випадку з валютним кредитуванням, зіграє відповідну роль і допоможе поставити це питання на рівні глави держави».

Коментуючи зазначену проблему, директор департаменту з управління валютними резервами НБУ Олександр Дубихвіст зауважив, що регулятор пильно стежить за ситуацією, а причиною її виникнення назвав «різночитання» законодавства, в т.ч. нормативної бази НБУ. Чиновник наголосив, що для усунення двозначностей Нацбанк має намір дати однозначне роз’яснення своїх підзаконних актів та готовий виступити як третя сторона у судових процесах на боці комерційних банків при вирішенні «недобудовних» спорів.

Законодавство – поліпшити, статистику – впорядкувати

За словами ж Василя ГОРБАЛЯ, для відновлення будівельної галузі потрібно удосконалювати чинну законодавчу базу. Народний депутат назвав недостатніми нещодавні зміни до законодавства в частині дерегуляції системи містобудування. Як запевнив парламентар, вже найближчим часом на розгляд Верховної Ради має бути винесений законопроект, який виправить законодавчі недоліки.

В. Горбаль вважає, що сприяти реанімуванню будівництва має удосконалена система рефінансування банків в частині іпотечного кредитування. Крім того, більш проактивну позицію для пожвавлення ринку має займати також ДІУ – щоб бути не «роздавачем квартир», а реальним каталізатором кредитування населення банками.

Характеризуючи стан «будівельного» законодавства, Володимир ВИСОЧИН підкреслив, що наразі завершено тільки перший етап його удосконалення. Для того ж, щоб вже закріплені законом норми запрацювали, Кабміну потрібно прийняти ще зо два десятки підзаконних актів.

За даними представника Мінрегіонбуду, на сьогодні в державі налічується близько 4 тисяч об’єктів незавершеного житлового будівництва, або це 16 мільйонів квадратних метрів. За словами В. Височина, це дуже великий показник, враховуючи, що в 2010 році в експлуатацію було введено 9,3 мільйони квадратних метрів житла. Водночас на половині нинішніх недобудов роботи продовжується й існує «реальна» можливість їх завершення.

В. Височин проінформував, що наразі в Мінрегіонбуді формується реєстр громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Він дасть можливість чітко зрозуміти, скільки житла і в яких регіонах потрібно будувати, і чи є сенс завершувати всі незакінчені будівництва – можливо, де-не-де по країні така потреба відпаде.

Державні гроші співають романси

Як зазначив у своєму виступі Леонід РИСУХІН, «наявність відповідної кількості недобудов є запорукою стабільності цін на первинному ринку житлового будівництва». За його даними, в рамках реалізації програми доступного житла в минулому році 600 громадян одержали 30-відсоткову допомогу від держави на придбання житла. З них 114 вклали кошти в об’єкти, які були введені в експлуатацію вже в 2010 році. Таким чином, завдяки 9 млн державних гривень та 20 млн приватних вдалося завершити об’єкти сукупною вартістю 260 млн грн (1110 квартир).

За словами голови правління Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, якщо в поточному році буде повністю використано 150 млн грн, передбачених у держбюджеті на будівництво доступного житла, уряд може розглянути можливість збільшення обсягу фінансування. Якщо ж навіть і буде освоєно тільки 150 млн грн., додатково від фізосіб вдасться залучити ще 350 млн грн. Завдяки цим 500 млн грн. (150+350) в експлуатацію вдасться ввести житла загальною кошторисною вартістю на 2 млрд грн.

На думку Л. Рисухіна, відсутність платоспроможного попиту – основна причина перебування будівництва в стані анабіозу. Сприяти ж більш активному поступленню інвестицій в цей сектор можуть лише банки. Чиновник вважає, щоб активізувати іпотечний ринок, потрібно забезпечити більшу захищеність кредиторів і на законодавчому рівні, і з точки зору судових процедур при прийнятті в забезпечення майнових прав на незавершене будівництво.

З приводу компенсації частини ставки за іпотечними кредитами чиновник зауважив, що від такої підтримки може бути певний ефект зростання на ринку. Водночас він висловив пересторогу щодо цієї ідеї з огляду на зростаюче навантаження на держбюджет, що вже сьогодні призвело до формування великої заборгованості перед людьми. «При довгостроковому кредитуванні не досить виправдано виходити на значну компенсацію відсоткової ставки», - зазначив Л. Рисухін.

… А караван іде

Більш повільне зниження ставок за кредитами у порівнянні із темпами зменшення депозитних ставок, яке сьогодні спостерігається, Борис ТИМОНЬКИН пояснив тим, що фінустановам доводиться виплачувати відсотки за «старими», дорогими, вкладами. Найважливішим же фактором нинішньої активізації кредитування будівництв банкір назвав надлишок коштів, накопичених у банківській системі, які банки просто вимушені «випихати» із себе. Хоча за логікою ситуації в судовій системі ніякого кредитування не мало б бути. «Іпотеки в Україні не має, нею торгують в роздріб», - зазначив топ-менеджер «Укрсоцбанку».

За прогнозом Б. Тимонькина, до кінця року очолювана ним фінустанова видаватиме 200-300 іпотечних кредитів щомісяця (у березні видано 45 кредитів, у квітні буде 50-60). Відсоткова ставка при цьому становить 16% для людей «з вулиці» (на придбання вже готового житла) та 15% - при купівлі житла у забудовників-партнерів банку (під заставу майнових прав на незавершене будівництво).

Експерт погодився з думкою, що механізм компенсації частини відсоткової ставки за іпотечним кредитом – ефективний інструмент для стимулювання ринку, однак він є ризикованим для держбюджету з огляду на непередбачуваність обсягів потрібного фінансування.