Відновлення: самих лише грошей замало, потрібні зміни в дозвільній та законодавчій системах

Ті, хто вирішить допомогти Україні в її відновленні під час або після війни, обов’язково стикнуться з проблемою отримання дозволів на будівництво об’єктів житлового й нежитлового фондів та інфраструктури. І тут уже без змін чинної законодавчої системи, що стимулює корупцію, ніяк не обійтися. Якщо ми справді налаштовані на швидку відбудову України.

Майже сотня нормативно-правових актів

Якщо вам потрібно побудувати будь-який об’єкт або відновити/реконструювати його, то ви, безперечно, стикнетесь із таким поняттям, як містобудування, що охоплює планувальну організацію території, систему розселення, систему взаємопов’язаного комплексного розміщення основних об’єктів промисловості, транспорту, інженерної та соціальної інфраструктури, а також функціональне зонування території України, її частин.

Ця система має на меті створення оптимальної структури міст і селищ в Україні, яка б забезпечувала комфортне середовище для життя населення. У законодавстві є ще багато гарних слів і лозунгів стосовно мети системи містобудування, але зрештою все зводиться до отримання дозвільної документації. І неважливо, чи маєте ви намір щось відновити, реконструювати, а чи побудувати.

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

Плани ЄС використати заморожені активи РФ для відновлення України зіштовхнулися з проблемами — Politico

І ті, хто отримує дозвільну документацію, повинні мати справу з нормативно-правовими актами. А їх на сьогодні ми нарахували аж 92. До переліку, приміром, входять Закони України «Про основи містобудування», «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про Генеральну схему планування території України», «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», «Про будівельні норми», а також значна кількість постанов Кабміну.

І проблема не лише в кількості нормативно-правових актів. Річ іще й у тім, що частина положень цих документів не містять однозначних тлумачень або навіть суперечать одне одному. То який розсудливий інвестор наважиться вступити в цю сферу, якщо в нього немає досвіду спілкування з дозвільними органами?

Наведемо лише один приклад (див. рис.): ви вирішили спорудити будинок. Згідно з містобудівною документацією, його можна розміщувати в «житлових зонах». Тоді землевпорядна документація має бути оформлена як «землі житлової та громадської забудови», а проєктувати ви можете «одноквартирний, багатоквартирний будинок або гуртожиток». І так далі по матриці згори-вниз, від містобудівної через землевпорядну та проєктну документацію в будівництві, завершуючи технічною інвентаризацією та реєстрацією прав власності.

ZN.UA

Тобто насправді всі дозволи можна отримати, якщо мати досвід і знати, як це правильно робити, навіть хабарі платити не доведеться, якщо витримувати послідовність етапів. Хоча насправді багато етапів було б доцільно просто скасувати, адже вони нічого не дають з погляду комфорту життя мешканців, а лише створюють корупцію.

Спальня чи вітальня?

Наведемо приклад зі сфери технічної інвентаризації, з якою стикаються практично всі власники.

Чи знаєте ви, що згідно з наявними нормами інвентаризації, кожне приміщення в квартирі повинне мати в технічному паспорті своє призначення — чи то вітальня, чи то спальня, а поєднувати кухню з житловою кімнатою не можна?

Відповідно, постають запитання: навіщо в техпаспорті вигадувати призначення приміщень? А якщо власник захоче зробити спальню замість вітальні? Хіба цього робити не можна? Звісно, можна. Тоді навіщо ці призначення?

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

«єВідновлення»: як бізнесу долучитися до програми

Ба більше, під час реєстрації квартири має значення лише загальна площа, а от житлова — це просто анахронізм. То навіщо вона? Адже квартири продають або здають в оренду загальною площею, а часи, коли житлова мала значення, давно минули. То, може, давно треба було скасувати ті пережитки й не смішити білий світ?

А якщо власник захоче об’єднати кухню з їдальнею, як це роблять у сучасному світі, наприклад, у Європі? Невже ми залишимо ту совкову заборону?

Крім того, кількість кімнат нині в розвиненому світі рахують за кількістю спалень. Може, нам час ставати частиною світу й переходити на ці стандарти? Скільки ще ми будемо заручниками совкових норм?

Робітники будують новий будинок на місці зруйнованої під час бойових дій у березні 2022 року будівлі в місті Ірпінь, 23 жовтня 2023 року

EPA-EFE/OLEG PETRASYUK

Генплан чи зонінг?

Інший приклад, що стосується розроблення генерального плану населеного пункту. Без нього практично неможливо погодити нову забудову чи реконструкцію. Водночас аналогічні норми відображає зонінг, тобто поділ міста на зони, де будують житло, наприклад, окремо від промислової забудови. Тобто, на відміну від совкових часів, у сучасному світі відповідно до зонінгу не передбачено будувати житло поруч із промисловим підприємством. І це дуже добре.

Водночас генплан — це лише «наміри розвитку», які часто уточнюються (читай «змінюються під оплачений запит девелопера») іншим документом — детальним планом території. В результаті генеральні плани населених пунктів — це далекі від реальності демонстраційні картинки, які «продаються» інвесторам.

У всьому світі існує зонінг, а не генеральні плани міст. Не потрібне індивідуальне погодження цільового призначення земельної ділянки у вигляді детального плану, воно вже прописане в законодавчому документі — зонінгу. А ми всі добре розуміємо, що означає індивідуальне погодження, якого вимагає генеральний план міста.

Звісно, постає запитання: а навіщо нам паралельний документ — генеральний план, який дістався нам від совкових часів і вимагає уточнень та погоджень корупційного характеру? Може, вже час переходити на загальноприйняті європейські норми й не смішити інвесторів недолугістю й численністю застарілих законодавчих норм?

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

Глава Світового банку: Майже третину майбутніх потреб України можна задовольнити за рахунок фінансування з боку приватного сектора

Тільки тимчасове приєднання

Одним із найболючіших питань будь-якого будівництва/реконструкції/відновлення залишається підключення до електричних мереж, або, за термінологією законодавства, — приєднання. І якщо внутрішні мережі є частиною проєктної документації всього об’єкту, то приєднання до зовнішніх мереж маємо проєктувати й отримувати дозволи окремо.

Тобто тут діють вимоги, додаткові до тих 92 нормативно-правових актів. Окрім того, у період воєнного стану внесено зміни. Вони начебто мали б полегшити релокацію підприємств, тобто їх підключення при переміщенні із зон, близьких до тих, де ведуться воєнні дії, до західних областей країни.

Саме таку мету прописано в постанові Кабміну від 26 березня 2022 року №352 про тимчасове приєднання. Здавалося б, мета гарна — полегшити виробничникам приєднання до електромереж. Але ні — заявлена мета не збігається з фактичними змінами законодавства.

А як іще можна схарактеризувати ситуацію, коли, на відміну від заявленої мети, постанова фактично скасовує можливість постійного приєднання на період воєнного стану для ВСІХ підприємств? Тобто з ухваленням цієї постанови постійне приєднання здійснити неможливо — лише тимчасове. Причому для тимчасового приєднання потрібно подавати майже всі ті самі документи, що й для постійного. Водночас упродовж шести місяців після війни потрібно буде подати всі ці документи знову. Може, й за потужність треба платити двічі?

Тобто замість полегшення для підприємств, які переміщуються на захід країни, маємо ускладнення для всіх — і підприємств, і фізичних осіб. І в цих умовах ми досі розраховуємо отримати інвестиції на відновлення?

***

Хаос — це коли сучасні норми існують паралельно із застарілими совковими. Його наслідки непередбачувані, але загалом негативні. Зрозуміло також, що неможливо одночасно змінити всі норми проєктування й отримання дозволів на будівництво. То, може, настав час хоча б відмовитись від радянських принципів у містобудуванні й орієнтуватися на європейські, адже Україна збирається стати частиною Євросоюзу?