Нестандартне завдання для НАНУ: пошук способу швидкого забезпечення українців квартирами

Важко повірити, що ще якихось десять років тому дво- — трикімнатна квартира в Києві на вторинному ринку коштувала 15—18 тис. дол. І вже зовсім здається неймовірним, що «Київміськбуд», який тільки-но розгортав свої потужності, будував нові дуже пристойні квартири площею 100 кв. м за... 20 тис. дол.! Такі ціни могли зробити доступним нове житло для дуже багатьох людей у нашому небагатому суспільстві.

Але потім розпочався увесь цей кошмар із надуванням цін. Вартість квартир зросла на порядок. Не тільки найбідніші верстви населення, а й середній клас втратив надію на придбання житла. Україна набувала всіх характерних рис тотально корумпованої держави, в якій вулиці заполонили «мерседеси» і «бентлі», а будівельники будують лише так зване елітне житло. Зараз нас запевняють, що ціни на будинки і квартири сягнули дна. Але серйозні аналітики переконані: «дно» — це ціни, з яких починався старт цінових перегонів. Максимум, триста доларів за один квадратний метр нової житлової площі. Проте поки що до цього рівня ціни не впали...

Ви запитаєте: а що спільного в усього цього з високою наукою? Недавно на запрошення Міністерства житлово-комунального господарства України Київ відвідав дійсний член Російської академії наук Віктор Полтерович (спеціаліст із математичних методів в економіці), що взявся за вивчення питання: яким шляхом треба спрямувати економіку Росії, щоб її пересічні громадяни в досяжному майбутньому отримали квартири? Основні результати досліджень російського вченого недавно було оголошено на спільних зборах президії НАНУ і Міністерства ЖКГ України. Висновок: українська академічна наука повинна спуститися з царствених висот і взяти активну участь у розвитку програм, які хвилюють громадян нашої країни. Кореспондент тижневика зустрівся з московським гостем і поставив йому кілька запитань.

— Вікторе Меєровичу, київських колег дуже вразила ваша оцінка ролі будівельно-ощадних кас у формуванні іпотечних інститутів перехідних економік. Ви б могли пояснити суть проблеми так, щоб її зрозуміли не тільки фахівці?

— Уявімо собі ситуацію в державі, в якій іпотеки немає взагалі. Як, наприклад, її не було в країнах соціалістичного табору. Постає запитання: з чого починати розвиток іпотечних інституцій? Як узагалі підходити до цієї проблеми? Але насамперед візьмімо до уваги, що сьогодні у світі є досить значний спектр різних іпотечних інституцій, і перше питання дослідника — зрозуміти, як вони розвиваються, чим зумовлений напрям їх розвитку. З’ясовується, що розвиток іпотеки у світі рухався двома паралельними шляхами: масова та елітна іпотеки. Масова іпотека включала в себе насамперед так звані будівельно-ощадні кооперативи, що піддавалися ліквідації, потім — безперервні кооперативи, які майже еквівалентні будощадкасам, далі — позиково-ощадні асоціації.

А елітна іпотека — це ощадний банк, іпотечний банк і агентство вторинного ринку. Після розвитку всього цього з’являється ринок кредиту, де насправді вторинний ринок повний заставних, так званих моргіджів.

— А якщо все-таки спробувати пояснити цю проблему ще простіше, як-то кажуть, на пальцях?

— Аби зрозуміти принцип ліквідовуваних будівельно-ощадних кооперативів, уявімо, що зібралося разом п’ятеро осіб, які хочуть побудувати квартири однієї вартості. Це люди небагаті — впродовж року кожен із них може зібрати тільки 20 відсотків необхідної вартості. Неважко порахувати: якщо кожен із них збиратиме гроші окремо, то квартиру купить тільки через п’ять років.

Але вони можуть об’єднатися і в перший же рік зібрати гроші й купити одну квартиру. Після цього кидають жереб, і один із них відразу може вселятися. Маймо на увазі, що свій кооперативний кредит він виплачуватиме ще протягом чотирьох років. Наступного року чотири претенденти, які залишилися, так само розіграють квартиру, і ще один щасливчик її отримає. Той, кому не пощастить, отримає квартиру через ті ж таки п’ять років, які він чекав би на житло, коли б збирав гроші сам. Можна підрахувати, що середній очікуваний час отримання квартири для всіх учасників у цьому випадку — три роки. Так просте об’єднання людей у кооператив дало колосальний ефект.

Наступний крок з удосконалення цієї системи — так звані безперервні кооперативи. Уявімо, що об’єдналися ті ж таки п’ять осіб. Але якщо раніше після отримання всіма квартир кооператив закривався, то тепер є приплив по одній людині щороку. В цій ситуації усі отримують свою квартиру протягом трьох років. І якщо потік охочих вступити в кооператив стабільний, виходить дуже серйозна економія на часі отримання квартир.

Ще одна сходинка вгору в удосконаленні цієї системи — будощадкаси. Це безперервний кооператив, якому допомагає держава спеціальними преміями на заощадження. Вони працюють за такою схемою: людині, яка хоче купити квартиру, пропонують вкладати щорічно в касу певну суму. У результаті протягом п’яти років типовий вкладник накопичує 40 відсотків вартості квартири, 40 відсотків отримує за пільговою ставкою від держави в кредит, а 20 відсотків вартості бере в кредит за комерційною ставкою в комерційному банку. Нюансів в організації будощадкас багато, але здебільшого вони працюють саме за такою схемою.

— У чому переваги будощадкас, порівняно з банками?

— Якщо ви прийдете в будь-який банк, щоб узяти кредит на будівництво квартири, у вас попросять кредитну історію, а потім — ще й довідку про зарплату. Банкіра на кредит умовити складно, а якщо він навіть погодиться, відсотки будуть дуже високими.

У будощадкасах усе набагато демократичніше — тут кредит пропонують після того, як людина накопичувала протягом п’яти років. Уже це означає, що вона й надалі буде надійним клієнтом, — вона вже має кредитну історію. На неї можна покластися.

Крім того, будощадкаси мають колосальне культурне значення, тому що створюють у суспільстві стимули для накопичення. При цьому будощадкаси позитивно впливають на всю кредитну систему. Тож їхня роль у суспільстві (особливо в країнах не дуже багатих) набагато ширша, ніж просто забезпечення населення житлом. Це потужний важіль для впливу на масову культуру. У країнах, які правильно розвивають іпотеку, вся кредитна система працює краще.

— Отже, основне питання — з чого починати?

— Безумовно, у країнах із розвиненим ринком кредитів, іпотечними ощадними банками, будощадкаси відіграють дуже незначну роль. Перше, що при цьому спадає на думку, — треба запозичувати систему з розвиненим ринком кредитів. Проте статистика свідчить, що в країнах, які розвиваються, ця логіка не працює практично ніде. Якщо ми в слабке інституційне середовище, де в переважної більшості населення немає кредитних історій, впровадимо інститути високого рівня — будь-які, в тому числі й іпотечні, — нас на 99,9 відсотка чекає невдача.

Висновок для Росії — я впевнений, що й для України: будощадкаси можуть виявитися набагато ефективнішими на певному етапі. Очікується, що мине 10—15 років, і їхня роль поступово зменшуватиметься. Так відбувалося в Німеччині, де будощадкаси добре розвивалися в критичній ситуації після війни, у Чехії і Словаччині — на початку 90-х. Вони там є й тепер, але добробут населення підвищився, і це вже не домінуюча форма.

— У чому причина наших нинішніх невдач у будівництві дешевого житла?

— Вона зрозуміла з того, що я сказав, — це орієнтація на інститути надто високого рівня без урахування стадії розвитку економіки, ігнорування інституційних і культурних перепон. Є два типи стратегії (і це стосується не тільки іпотеки): шокова терапія, тобто відразу впровадити інститут і чекати, коли він почне працювати. Друга стратегія — я її називаю стратегією проміжних інститутів: почати розумно з того інституту, який нам найбільше підходить. А потім поступово з нього вирощувати більш передові інститути.

Східно-європейські країни використовували обидві стратегії. У Польщі і в Росії застосували шокову стратегію. При цьому житло в Москві на 30—80 відсотків купувалося на перепродаж. Тепер ріелтори сидять і чекають, коли можна буде продати куплене.

Американські експерти спробували перевірити результати того, що радили їхні агентства з розвитку. З’ясувалося, що в 19 країнах із 28 спроб впровадити дворівневу іпотеку (переважно іпотечних банків) 26 провалилися і тільки дві були успішні. Ми проаналізували вдалі спроби, але й вони виявилися дуже сумнівними. Незважаючи на це, 2002 року американські експерти рекомендували розвивати вторинний ринок іпотеки в Монголії. Можна уявити наслідки.

Словаччина і Чехія діяли зовсім інакше. У 1992—1993 роках вони не дослухалися до модних порад. Декому їхній підхід здавався примітивним, селянським, — вони створили будощадкаси, які вже нібито зникли в багатьох розвинених країнах. Проте через десять років 10 відсотків населення Словаччини і 45 відсотків населення Чехії перебували в будощадкасах. Правда, чехи зробили помилку — вони призначили надто велику премію на будзаощадження, і стало вигідно просто накопичувати гроші в будощадкасах, навіть якщо тобі не потрібні квартира або будинок. Це й дало такий великий відсоток учасників будощадкас у Чехії. Згодом вони виправили становище.

Словаки діяли розумніше. Вони вибрали величину премії раціонально, а з часом почали її зменшувати. Відтак 20 відсотків населення у Словаччині обновило житло. І при цьому витрати держави на житло у відсотковому значенні були набагато меншими, ніж у Польщі та Росії. Їхня стратегія продемонструвала свою ефективність. У 2002 році зростання введення в експлуатацію житла в Словаччині на 1996 рік збільшилося у 2,4 разу. Тим часом у Польщі, яка використовувала новітні західні іпотечні схеми, воно трохи збільшилося, а в Росії — взагалі не змінилося.

— Проте будощадкаси — не універсальний засіб для забезпечення житлом, адже і в Росії, і в Україні є чимала верства людей, чиїх доходів сьогодні не вистачить для участі в такому будівництві.

— Звісно. Не треба думати, що такі каси здатні забезпечити всіх. Соціальне житло так чи інакше залишається необхідним. Наші розрахунки проводилися для восьмої і дев’ятої дохідних груп. Восьма група — це середні доходи. Дев’ята — це на 15—20 відсотків вищі за середні. Ось для них будощадкаси — хороший інститут. Уже починаючи з сьомої та шостої і нижчих дохідних груп — не все так добре, хоча їх можна залучити. А для низьких дохідних груп, як і раніше, залишиться актуальною проблема соціального житла.

Але й тут можна полегшити людям отримання квартир, зацікавити їх. Можна брати в будощадкаси тих, хто стоїть у черзі на соціальне житло, але дати їм значні пільги. Тобто з умовою, що вони якусь частину все-таки заплатять самі, наприклад 50 відсотків за них може заплатити держава.

Створення будощадкас — це не тільки масштабний проект із забезпечення населення житлом, а й масштабний спільний проект держави та приватного сектору, спрямований на підвищення масової економічної культури, створення кредитних умов і розвиток усієї кредитної системи.

P. S. Виступаючи на спільному засіданні президії Національної академії наук України і колегії Міністерства з питань житлово-комунального господарства України, академік Б.Патон зазначив, що розвиток ЖКГ пов’язаний не тільки із соціально-економічним розвитком України, а й із національною безпекою країни. Тому немає нічого дивного в тому, що вже понад 20 дослідних установ залучені до роботи над проектами в тісній взаємодії з Міністерством ЖКГ. Щоб переконати тих, хто сумнівається в перспективності такої співпраці, Борис Євгенович навів одну цифру: реалізація програми тільки з енергозбереження дозволить заощадити близько 30 відсотків газу!

Міністр ЖКГ Олексій Кучеренко, який виступив услід за Б.Патоном, відзначив, що ділова співпраця з академією допоможе майбутній реформі житлової сфери уникнути непотрібної політизації. Саме науковий підхід дозволить знайти точні відповіді і позбавити цю болючу для нашого суспільства тему спекуляцій. Користь від співпраці Академії наук і Міністерства ЖКГ очевидна вже тільки на прикладі вибору стратегічного шляху для розвитку іпотечного фінансування будівництва в нашій країні.