Договір купівлі-продажу права оренди землі: огляд від «Ілляшев та Партнери»

Можливість вільно продавати та купувати право оренди земель сільськогосподарського призначення є вдалою альтернативою ризикових, квазіюридичних договорів і має витіснити сумнівні й небезпечні схеми з відчуження права користування землями сільськогосподарського признання, що роками складалися на ринку. Звісно, за умови належної обачності та ретельності у підготовці до майбутньої угоди. Як правильно оформити такі договірні відносини? Читайте в огляді відомої юридичної фірми «Ілляшев та Партнери».

Десятиліття мораторію на продаж земель с/г призначення, а також обмеження та недосконалості земельного законодавства стимулювали, по-перше, накопичення аграріями орендних земельних банків, по-друге, напрацювання альтернативних способів відчуження прав на орендовані землі. Серед них найпопулярнішими є купівля-продаж корпоративних прав, укладення договорів суборенди, т.зв. «перепідписання» договорів оренди, тобто розірвання раніше укладених договорів оренди з попереднім орендарем та укладення нових договорів з іншою особою або ж укладення договорів спільного обробітку, інвестиційних договорів та інших «джентльменських угод».

Альтернативні схеми містять в собі значні ризики й незручності, що сформувало запит на винайдення безпечної, прозорої та законної схеми відчуження права оренди с/г земель приватної форми власності. Цей запит задовольнив Закон України № 1423-IX від 28.04.2021 р., заклавши фундаментально нові принципи оренди землі: орендарі отримали можливість відчужувати право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності.

Особливістю та перевагою такого договору є повний вихід «старого» орендаря землі з орендних відносин та неможливість його подальшого впливу на користування землею.

Іншою особливістю є можливість відчуження права оренди без жодного на те погодження з боку власника (орендодавця) такої земельної ділянки, на відміну від тієї ж суборенди. Здійснюється таке відчуження за письмовим договором між орендарем та особою, на користь якої таке право оренди відчужується (по суті – новим орендарем), і такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі.

Досвід «Ілляшев та Партнери» вказує на можливість уникнення багатьох ризиків та складнощів у разі відмови від сумнівних договірних схем на користь легального придбання або відчуження права оренди. Проте укладаючи ці договори треба максимально ретельно підходити до їх підготовки, адже все законодавче регулювання такого інструменту зводиться до мінімуму. Вберегтись від потенційних проблем шляхом відсилки до прямої норми закону тут не вийде, всі питання між «старим» та «новим» орендарем слід вирішити в договорі максимально ретельно. Не вийде також скористатися і усталеною судовою практикою, адже її ще просто не існує.

Зокрема, слід чітко виписати предмет договору, закріпити ряд запевнень та гарантій від продавця права оренди та розмежувати відповідальність. Важливо також якнайдетальніше зафіксувати ціноутворення, тобто ціну права оренди слід визначати не за пул земель загалом, а виходячи з ціни за один гектар та загальної кількості. Це допоможе у випадку майбутніх претензій щодо втрати прав на частину орендованих земель через певні дії чи бездіяльність попереднього орендаря. «Ілляшев та Партнери» також завжди рекомендують ретельну увагу приділити аудиту земельного банку, який буде предметом придбання.