«Елітні» хрущовки

22 грудня минулого року Верховна Рада ухвалила закон, який міг би стати поворотним пунктом у житті мільйонів українців, але, швидше за все, так і не стане...

Сьогодні складно собі уявити, що в той час, коли Юрій Гагарін полетів у космос, у самісінькому центрі Києва люди ще іноді жили в одноповерхових халупах, де на спільній кухні не було водогону, не кажучи вже про каналізацію, туалет чи центральне опалення. Чи може молодий сучасник зрозуміти стан людини, котра з такого житла потрапляла в трикімнатне «диво» площею 56 квадратних метрів (усього лише), але в них входила окрема кухня, ванна, де з кранів текла вода, холодна й гаряча, і навіть був унітаз?!

Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» міг би дати мільйонам українців можливість відчути подібний — позитивний — шок, звісно, з поправкою на сучасні стандарти. Але за однієї умови — якби його авторам та нашим депутатам вистачило тієї мудрості та політичної волі, котрі вирізняли тодішнього керівника колишнього СРСР, котрому своєю назвою і зобов’язані «хрущовки» і якого більшість наших сучасників знають за його «гучним» виступом на трибуні ООН.

Аби лише оцінити сучасні масштаби проблеми, зазначимо, що в Україні на сьогодні є 75 млн. кв. м старого житла, тобто такого, що підлягає беззастережному зносу, на яких живуть близько 3,6 млн. осіб. У найбільш забезпеченому Києві 9 млн. кв. м із 55 млн., тобто шоста частина житлового фонду, визнані непридатними для проживання. Враховуючи, що хрущовки в столиці становлять близько 20% житлофонду, стає зрозуміло, що саме на них припадає левова частка старого житла.

Чому ж ухвалений закон залишиться, на наше переконання, тільки черговим благим наміром?

Реконструювати чи зносити?

Відомо, що всі хрущовки поділяють на два види — цегляні і панельні. Перші, як і будь-які інші правильно побудовані й екс­плуатовані цегляні будинки, мають практично необмежений строк життя. За радянських часів усім туристам у Таллінні, Вільнюсі чи Ризі показували житлові будинки, яким понад 300—400 років. У Західній Європі можна побачити цілі квартали й міста з таких старовинних, але аж ніяк не старих будинків — жити в них вважається в порядку речей. Тому застаріти цегляні хрущовки можуть тільки морально.

Принципова відмінність панельних будинків полягає в тому, що вони не являють собою такого моноліту, як цегляні, тому за неминучого з часом осідання виникають напруги і тріщини між панелями, що й обмежує строк їхнього життя 50—100 роками.

Для фахівців усе це — азбучні істини, але чиновники, котрі готували й ухвалювали закон про реконструкцію, від них просто відмахнулися. Хоча, здавалося б, закон передусім мав визначити типи будинків, які або підлягають зносу в обов’язковому порядку, або передбачають модернізацію.

Як реконструювати?

Автор нарахував понад 20 типових проектів, реалізованих при масовому індустріальному будівництві (насправді їх, мабуть, значно більше). Існують також десятки проектів як вітчизняних, так і апробованих в інших країнах, що пропонують різноманітні варіанти модернізації, включаючи знесення перегородок, добудовування лоджій і балконів, надбудову кількох повноцінних поверхів або полегшених мансард тощо як із відселенням мешканців, так і без нього, але в будь-якому разі — з істотним поліпшенням якості житла. Крайній варіант — знесення старих і спорудження нових будинків.

Вибір варіантів визначається ступенем зношеності або міцності конструкцій, фінансовими міркуваннями, а також суб’єктивним чинником — чи знайдуть власники будівельних фірм гроші і досить вагомі аргументи для батьків міста, щоб затіяти найдорожчу, але й найприбутковішу справу — все зруйнувати і побудувати наново.

Те, що поле для, м’яко кажучи, зловживань тут оране, свідчить досвід Росії. У Санкт-Петербург 2004 року «увійшла» Московська інвестиційна-будівельна компанія (власник — відома Олена Батуріна). МІБК пообіцяла повністю відселити якийсь квартал №18 у Купчино з 27 хрущовок, побудувавши для жителів новий. Мер Москви Ю.Лужков і губернатор північної столиці В.Матвієнко з помпою підписали договір, за яким компанія зобов’язувалася побудувати 115 тис. кв. м житла. Отримавши чудову ділянку землі по сусідству (мабуть, задарма), МІБК побудувала там обумовлену кількість квадратних метрів.

Однак виявилося, що їх було геть недостатньо: у 18-му кварталі налічувалося 130 тис. кв. м, тобто переселити всіх було просто неможливо. Згодом з’ясувалося, що це із самісінького початку й не планували, але громадськість про це «просто» не сповістили. «Нещасливчикам» пропонували лише «санацію» їхніх будинків, що, звісно, далеко не одне й те саме, що нова квартира. Та­ким чином, бізнес-леді заробила, міська влада пропіарилася, а чимала частина мешканців хрущовок залишилася при своїх інтересах.

Чим закінчилася ця історія, автору достеменно невідомо, але, судячи з того, що дружина Ю.Лужкова і досі у фокусі московських подій, стає зрозуміло, що для неї особисто вона закінчилася добре.

Щоб подібні історії не могли повторитися в Україні, новий закон, окрім іншого, мав визначити процедуру ухвалення рішення про реконструкцію, порядок проведення будівельної та інших експертиз, технічно й економічно обгрунтований вибір виду реконструкції та інші важливі параметри. Чи визначає він це? Судячи з усього, не дуже.

«Где эта улица, где этот дом?»

Головною зброєю в боротьбі зі зловживаннями чи шахрайствами в будь-якій сфері людської діяльності, а не тільки в будівництві, має бути публічність про­цесу. Слід зазначити, що українське законодавство передбачає оповіщення громадян про всі ета­пи будь-якої будівельної дії, починаючи ухваленням рішення про розробку проекту і закінчуючи інформуванням про його затвердження і публікацією висновків різних експертиз про мож­ливі наслідки реалізації цьо­го проекту. Проте, як показали події останніх років у Києві, коли жителі змушені були масово про­тистояти будівництвам у своїх дворах, ефективність цього законодавства наближається до нуля.

Абсолютно очевидно, що реконструкція, котра безпосередньо стосується кожного (!) жителя кварталу чи мікрорайону, — геть особливий випадок. Уявіть собі ситуацію: людина поїхала на заробітки за кордон, повертається через кілька років і не може знайти свій будинок, не може навіть упізнати квартал, де вона виросла. Виявляється, його повністю знесли і побудували на його місці щось зовсім інше. Малоймовірно, скажете ви? Але за законом імовірності такі події цілком можливі, якщо кількість мешканців хрущовок досить велика.

Отже, у нашому випадку потрібно передбачити особливий порядок інформування громадян і гарантії при неотриманні останніми подібної інформації. Зрозуміло, що це саме той випадок, який може наплодити значну кількість осіб «без певного місця проживання», і зрозуміло, що шахраї не забаряться ним скористатися.

Чи дає ухвалений закон якісь гарантії — запитання суто риторичне.

Хочу бути царицею морською!

Якщо почитати висловлювання високих чиновників і менеджерів від будівництва про реконструкцію хрущовок, усі вони останніми роками прямо-таки волали про необхідність ухвалення цього закону. Чому? Прямо вони про це не казали, але сподівалися, що закон позбавить їх основного головного болю — проблеми відселення жителів.

Недавно гендиректор дуже великої і відомої будівельної компанії описав таку ситуацію: стоїть будинок, визнаний аварійним, усіх жителів розселили — куди вони захотіли, але одна з мешканок не захотіла бути «простою бояринею». Будинок давно стоїть без даху, у ньому кілька років ніхто не живе, але компанія не може його знести і почати будівництво: всі ці роки триває суд зі старою бабою, котра «захотела стать владычицей морскою, а золотая рыбка — чтоб была у нее на посылках».

Закон ухвалено, але чи задовольнив він забудовників у цьому найделікатнішому питанні? Ні, поставленої проблеми — відселення всіх без винятку мешканців — він не вирішив. А в цьому разі ні знести, ні провести повноцінну реконструкцію будинку неможливо.

Добровільно чи примусово?

Закон запровадив норму про повну добровільність відселення. Але з такою, даруйте, «ліберальністю» він не вартий навіть паперу, витраченого на його написання.

Передбачаю заперечення про священність і недоторканність приватної власності, про права людини, гарантовані Конститу­цією, тощо. Тому відсилаю опонентів до 1100-сторінкової антології «Демократія» (в-во «Смолоскип», Київ, 2005), якщо їм, звіс­но, цікаво. Решті коротко пояснюю: у цивілізованій спільноті будь-яка подібна проблема вирішується, якщо визначено демократичну процедуру, сенс якої полягає от у чому: рішення приймається більшістю, але меншості забезпечуються гарантії дотримання певних захисних прав. Те, що в багатоквартирному будинку мешкає саме спільнота, пов’язана, простіше кажучи, одним дахом, сподіваюся, зрозуміло — це аж ніяк не сукупність абсолютно незалежних власників, як, наприклад, у селі чи котеджному селищі.

Які ж питання треба регламентувати при прийнятті рішення про відселення чи навіть ремонт багатоквартирного будинку? Ну, наприклад, яка частина жителів має погодитися на реконструкцію або переїзд — 50, 75 чи 95%? Які фінансові гарантії для меншості? Які судові санкції у разі відмови від виконання рішення органів влади, зборів мешканців чи суду про переселення або реконструкцію без відселення? Які примусові процедури виселення? І, мабуть, низка інших.

На всі ці запитання закон відповіді не дає, як і на ключове: за ким залишається вирішальне слово — відселяти чи не відселяти? У принципі, відповісти на нього можна дуже просто, як це зробили, наприклад, москвичі.

Стаття 1 закону м. Москви «Про поліпшення житлових умов жителів міста Москви» говорить: «Підставою для звільнення житлових помешкань є рішення уряду Москви». Крапка. Просто і зрозуміло. Друга частина цієї ж статті обумовлює права колективів власників, які управляють своїми будинками, — ЖБК, товариств співвласників та інших. Рішення про відселення приймають загальні збори цих об’єднань. Все, жодних інших випадків немає.

Московське законодавство в цьому питанні досить розроблене. Окрім названого, там ухвалено закони «Про гарантії міста Москви особам, які звільняють житлові приміщення», «Про порядок визначення безоплатних субсидій» і цілий ряд інших нормативних актів. Оце і є сучасне демократичне рішення, котре гарантує права меншості, незгодної з переселенням.

Інший бік проблеми — необхідність гарантувати права більшості. Адже вона може зіткнутися з несумлінністю будівельників або влади при проведенні реконструкції. Тут також чимало проблем і питань — строки і якість ремонтів, перелік робіт та асортимент матеріалів, надбудова поверхів чи мансард тощо. При цьому винятково важливо передбачити позасудові санкції проти будівельників, адже боротися із всесильними будівельними компаніями в наших судах-«безсрібниках» — справа марна.

Тепер можна перейти до другого ключового питання реконструкції хрущовок.

Хто платить за музику?

На жаль, на це питання закон відповів дуже розпливчасто. Здавалося б, весь сенс реконструкції кварталів полягає в тому, щоб поліпшити житлові умови жителів хрущовок без залучення бюджетних коштів міста. Оскільки одні не повинні жити краще за рахунок інших, інакше кажучи, якщо одні кияни отримують нові квартири за рахунок інших киян, це буде несправедливо. Більше того, це буде небезпечно і для стану нових квартир відселенців. Чому?

Як ви гадаєте, чому сила-силенна будинків, споруджених у радянський час (квартири давали, так би мовити, у порядку чер­ги), дуже швидко приходили в жахливий стан — йдеться про стан під’їздів, сходових майданчиків, ліфтів, внутрішньобудинкових мереж? Дозволю стверджувати: це відбувалася абсолютно закономірно — людина не цінує того, що дісталося їй легко чи зовсім безкоштовно.

Закон передбачає досить обмежену компенсацію мешканцям хрущовок за всі незручності. Фактично це можливість збільшення житлоплощі в 1,5 разу за рахунок інвестора, за інші надбавки площі доведеться платити. Але й ця норма — не обов’язкова, що теж викликає запитання.

Економічна доцільність реконструкції полягає от у чому: на місці старих будинків необхідно спорудити нові (чи в інший спосіб збільшити житлові площі) із такого розрахунку, щоб продаж новопобудованих квартир компенсував усі витрати.

Будівельникам це вигідно з безлічі причин — спрощуються питання отримання земельної ділянки, інженерна інфраструктура готова, місце розташування більшості хрущовок — в обжитих й упоряджених частинах міста (у Києві 80% таких будинків — поблизу станцій метро), тобто ліквід­ність і ціна різко зростають. Відомо, що за фактичної собівартості 1 кв. м близько 500—600 дол. у Києві ці ж метри продають за 2,5—3,5 тис. дол. і більше. Тож можна припустити, що навіть для забезпечення житлом відселенців із хрущовок будівельники мають чотири-п’ятиразовий запас фінансової міцності.

Проте й у цьому разі лобісти закону заклали туди можливість «черпати» із бюджетної годівниці. Чого лише варта безневинна, на перший погляд, фраза про джерела фінансування реконструкції: «кошти державного та місцевих бюджетів із наступним їх поверненням»?!

Будівельний досвід зведення «пірамід»

Якщо будівельна компанія не має коштів чи банківських кредитів для того, щоб спорудити стартовий будинок для відселення людей із кварталу реконструкції, то прокуратура може сміливо брати з її власників підписку про невиїзд і починати повномасштабну фінансову перевірку. Прохання компанії позичити бюджетні гроші у міста (для початку відселення) можуть означати лише одне — вона працює за «принципом піраміди»: будує квартири для тих, хто заплатив раніше, за гроші тих, хто заплатив пізніше. Те, що більшість київських будівельних компаній працюють саме за таким принципом, — не визнаний суспільством, але досить очевидний факт.

Підтверджують його цілий ряд ознак, що лежать на поверхні. По-перше, практично всі будинки, споруджувані за рахунок інвесторів, не здають у встановлений умовами договору строк — а либонь гроші вже сплачено! По-друге, практично всі будівельні компанії намагаються створити якомога більше «заділів», тобто отримати землю, захистити ділянку, вирити котлован і... залишити все це до кращих часів. Глядиш, щось-таки та подорожчає: земля, квартири чи щось ще. Зрозуміло, що на таких «заділах» осідає значна частина коштів, які повернуться невідомо коли.

На підтвердження наводимо слова «головного землеміра» Києва А.Муховикова, сказані ще 2005 року: Київською міськрадою виділено земельних ділянок під будівництво приблизно 7,6 млн. кв. м житла, тобто на п’ять років уперед.

Зазначимо, що в кожному рішенні міськради вказується строк, протягом якого необхідно оформити всю проектну документацію і розпочати будівництво. Це і змушує будівельників ставити паркани, рити котловани, а потім спокійно «кидати» будівництво. При цьому одному Богу відомо, скільки компаній безплатно (за вирахуванням хабарів) отримали землю тільки для того, щоб потім її просто продати.

По-третє, хоча розслідування за гучним «Еліта-центром» не завершено, смію припустити, що його власники спочатку хотіли заробити, а не вкрасти, просто не змогли зібрати достатньо грошей, аби завершити вже розпочаті об’єкти. Справді, навіщо красти, якщо люди добровільно платять уп’ятеро більше, ніж коштує цей товар?

Замість того, щоб наводити інші аргументи, які підтверджують тотальність «методики пірамід» у будівельній галузі, зробимо одне важливе попередження.

Порятунок будівельників — справа рук самих будівельників

Як відомо математикам, якби «піраміди» будували на нескінченній множині, їхня висота була б нескінченною. Але вони руйнуються саме тому, що будуються на кінцевій, обмеженій кількості людей, яких удасться втягнути в «гру». Щойно в країні закінчаться люди, які можуть заплатити потрібні суми за будівництво житла, усі будівництва просто зупиняться.

Теоретично можна, звісно, припустити, що кількість людей, які мають гроші на будівництво квартири, буде постійним усі наступні роки. Люди народжуватимуться, зароблятимуть гроші і вкладатимуть їх у будівництво житла, тобто фінансовий потік у кишені будівельників ніколи не вичерпається. Але так само зрозуміло, що ширина і глибина його, тобто кількість інвесторів і вартість квартир не будуть постійними.

На цей потік впливає безліч чинників і будь-яка випадковість, наприклад, ситуація з компанією «Еліта-центр» (а це радше випадковість, аніж закономірність), може вплинути на стійкість цього процесу. Постраждати в результаті можуть десятки і сотні тисяч ні в чому не винних людей.

Крий Боже, звісно, щоб представники прокуратури чи податкової надумали скористатися висновками цієї статті як керівництвом до дії і вже завтра організувати повномасштабні перевірки всіх будівельних компаній країни. Це якраз і може призвести до обвалу ринку і заморожування будівельної та суміжних галузей. Провести санацію, тобто очищення в середовищі будівельних компаній необхідно, але робити це слід вкрай обережно: підтримати слабких за рахунок сильних шляхом створення будівельних асоціацій, холдингів та інших форм бізнес-взаємодії.

В іншому разі падіння слабких компаній неминуче вдарить і по сильних. Тому не лише справа честі «Київміськбуду», «Житлоінвесту» й інших флагманів підтримати своїх колег, але, можна сказати, це й справа їхнього власного порятунку.

Як остаточно не занапастити Київ?

Це — третє ключове питання в проблемі реконструкції хрущовських кварталів і мікрорайонів. І ось чому. Ці квартали будували за містобудівними нормами, розрахованими на певну кількість жителів, задану висотність, певне навантаження на соціальну й інженерну інфраструктуру. Просто збудувати на місці п’ятиповерхівок ліс із хмарочосів означає загнати людей у рукотворні кам’яні ущелини. Сонце з’являтиметься там лише в день літнього сонцестояння, дитячі майданчики розташують поруч із витяжками на дахах громадських гаражів, а дерева й кущі будуть кімнатних розмірів і ростимуть у діжках біля під’їздів.

Отже, необхідно дотримати баланс між економічною доцільністю проекту (його окупністю) і містобудівними — людськими! — параметрами, втіленими в старих СНіПах чи нових українських ДБН. Надії на міську владу немає. Не хотілося домішувати до цього аналізу політику, але без неї, вочевидь, не обійтися — це вже довели події в столиці як за старого, так і за нового мера.

Саме О.Омельченко перед виборами показово зупинив десять найскандальніших будівництв, які після виборів благополучно рушили далі. Саме
Л.Черновецький перед виборами пообіцяв, що «не буде жодного незаконного будівництва», але всі вони, як на гріх, виявилися «законними» й успішно продовжуються, непомітні на тлі тарифної епопеї.

Тож надія тільки на нас самих, жителів великих міст, яким найбільшою мірою загрожує процес неконтрольованої міською громадою «комплексної реконструкції». У тому, що вона рано чи пізно почнеться, навіть із таким недолугим законом, немає ані найменших сумнівів.