Квартира без землі — що голова без тулуба

Нещодавно голова комітету ВР із питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев опублікував на своїй сторінці у Фейсбуці пост про те, що оподаткування нерухомості за квадратними метрами — це середньовіччя, і настав час переходити до оподаткування за оціночною вартістю. Данило Олександрович навіть приєднав до свого поста таблицю змін до законодавства, що стосуються питань вартості, а найцікавіше, її оцінки та можливої корупції в оцінці. Оці запропоновані зміни й хотілося б обговорити, оскільки диявол, як завжди, криється в деталях.

«Лісапет» від парламенту

Відразу виникає запитання: що мають на увазі під оціночною вартістю? З контексту пропозицій можна дійти висновку, що це саме ринкова вартість. Але ринкова вартість чого? У наведеній таблиці чітко написано: нерухомості, відмінної від земельної ділянки. А це що за звір?

Поняття нерухомості, відмінної від земельної ділянки, з’явилося в нашому законодавстві нещодавно й саме при запровадженні оподаткування за квадратними метрами. І хоча в Цивільному кодексі чітко сказано, що нерухомість — це земельна ділянка з пов’язаними із землею поліпшеннями, хтось примудрився винайти цього монстра: «нерухомість, відмінну від земельної ділянки». Це все одно що сказати: голова без тулуба, на кшталт голови професора Доуеля — живе на трубках і навіть спить ночами, але існує лише у фантастичних романах. Адже насправді ніякої нерухомості без землі не буває, це суперечить поняттю нерухомості, хоч би які трубки та проводи до неї підключали. Щоправда, позбутися цього чергового українського «лісапета» не так уже й просто, ним уже «просочене» все законодавство. Але ж ми йдемо в Європу? То, може, настав час позбуватися таких «лісапетів»?

Чи є вартість землі у вартості квартири?

Нещодавно почули від одного чиновника розмірковування про те, що «але ж у квартирах немає землі»! Дорогі чиновники та разом із ними депутати! Скільки ж можна вам пояснювати, що у вартості квартири є земля. Адже вартість квартири на Хрещатику та на Борщагівці тому й різна, що різна ціна землі на Хрещатику та Борщагівці. Якби у вартості квартири не було землі, то квартири й на Хрещатику, і на Борщагівці коштували б однаково, а вона (бач як, Михаличу) чомусь відрізняється. Просто ми не оцінюємо квартир згідно з витратним підходом, де вартість формується з двох компонентів — вартості землі та будівлі. Ми користуємося так званим порівняльним підходом, де порівнюємо з вартістю квартири в сусідньому будинку та в такий спосіб автоматично враховуємо вартість землі.

Інша річ — будинок у селі: ось вона, землиця, ми її сміливо додаємо до ринкової вартості будівлі та беремо при угодах, як правило, податок двічі — і за землю, і за будиночок. Ну не навчилися наші держоргани, відповідальні за це питання, правильно формувати процедури оцінки при угодах: не розуміють вони, що, оцінивши будиночок за ринковою вартістю з використанням аналогів таких будинків, ми автоматично врахували вартість землі в цьому будиночку. Те саме може відбутися й при щорічному оподаткуванні від оціночної/ринкової вартості, але про це трохи нижче.

Будівлі та земельні ділянки

За даними Міністерства юстиції, у Державному реєстрі прав на нерухоме майно на початок 2020 року було майже 7,8 млн записів про ту саму нерухомість, відмінну від земельних ділянок, і близько 17,7 млн записів про земельні ділянки. За оціночними даними Асоціації бюро технічної інвентаризації, в Україні близько 50 млн будівель, при цьому деякі будівлі належать кільком власникам або в будівлях є вбудовані приміщення, які належать різним власникам. Також єдиним об’єктом може бути й комплекс будівель. За оціночними судженнями фахівців, кількість об’єктів адресації — будівель, квартир, корпусів заводів і фабрик та іншого — становить близько 120 млн. На рис. 1 показано кількість будівель і об’єктів, а на рис. 2 — статистику щодо земельних ділянок.

рис. 1

рис. 2

Хто платить податок

Хочемо звернути увагу читача, що в цій статті ми кажемо тільки про щорічне оподаткування нерухомості. Про оподаткування при угодах ми писали весь минулий рік. Це інший вид оподаткування, там питання про те, чи обкладаються податком усі об’єкти, не виникають, адже якщо учасники хочуть укласти угоду, то інформацію про об’єкти вони надають самі. У випадку ж оподаткування нерухомості фізичних осіб держава сама зобов’язана визначати розмір податку. А як же його визначити, якщо інформації в наявних реєстрах і кадастрах немає?

Понад те, весь пласт таких об’єктів, як споруди, на сьогодні неможливо обкладати за квадратними метрами, — їх там просто немає. Тобто бабуся в занедбаному селі має платити податок на свій будиночок, а от усі ці обленерго, і облгази, і залізниця, та інші монстри не повинні? Немає слів…

І ще потрібно зрозуміти, як визначатиметься ця сама оціночна вартість.

До речі, не слід помилятися й щодо Державного земельного кадастру: інформації там, звичайно, більше, але ця інформація теж дуже навіть неповна. За оцінками фахівців, земельний кадастр наповнений на 70% і в основному ділянками сільгосппризначення. Що ж до земельних ділянок у межах населених пунктів, то ситуація тут сумна: величезна частина земельних ділянок використовується різними ділками без будь-якого оформлення та без будь-якого оподаткування. Державні землі дуже часто розкрадають під грифом «безплатна передача».

Корупційні ризики

Запропоновані Гетманцевим зміни містять одну досить небезпечну норму про те, ким визначатиметься оціночна вартість. Для цього пропонується внести зміни до законодавства з оцінки та ввести поняття масової оцінки нерухомості. Насправді таке поняття у світі є, але ось далі найцікавіше, тому що саме тут закладено корупційні ризики. Пропонується, щоб для цілей масової оцінки Фондом держмайна визначався список оціночних компаній, і щоб цей список затверджувався Кабінетом міністрів. Он як!

Вам нічого не нагадує цей підхід? Не пам’ятаєте 12 оціночних компаній, вибраних 2012 року виконувати оцінку для всієї України? А чотири «майданчики» і схему про оцінку для угод? І скандал із поліграфами ви ще не забули? На жаль, у нас у країні все, що передбачає будь-який відбір, одразу стає корупційним, тому доцільніше було б застосувати процедури, які здавна використовуються у цивілізованих країнах.

Як вирішити ці проблеми

Насамперед треба поставити коня поперед воза. Це означає терміново зайнятися створенням кадастру нерухомості, тобто землі з поліпшеннями, можна на базі земельного кадастру, де буде просторова (X, Y, Z) інформація про кожний об’єкт із технічними характеристиками будівель і споруд та даними про власників. Без створення такого кадастру взагалі незрозуміло, де оцінювачі братимуть дані про об’єкти. І не має значення, приватні чи державні. Адже власники в цій ситуації не понесуть їм документів на блюдечку з блакитною облямівкою: інвентаризацію державі доведеться робити самій і самій наповнювати кадастр нерухомості даними про об’єкти (див. табл.).

Отже, навіть при чинному законодавстві за наявності Держкадастру нерухомості ми можемо зібрати на 32,55 млрд грн більше, а при оподаткуванні оціночної вартості цілком реально збирати до 120 млрд замість 25 млрд грн, тобто в 4,8 разу більше.

Повертаючись до пропозицій Гетманцева, необхідно зазначити, що в них багато правильного. Хоча б у частині оподаткування споруд, у тому числі великих інфраструктурних об’єктів, за які дотепер не платяться податки. Але надалі ці самі пропозиції несуть корупційні ризики. Найголовніший — це відсутність кадастру нерухомості. Другий ризик — це визначення того, яка вартість обкладатиметься податком, і чи можна вирішити проблему з оціночною вартістю так, щоб не стягувати податку двічі за одне й те саме?

Насправді ця проблема вирішується шляхом вирахування вартості земельної ділянки з ринкової вартості всієї нерухомості. От уявіть, що продається приватний будинок, і його ринкову вартість легко визначити за цінами на аналоги таких будинків. Далі є типова площа для подібних будинків із земельною ділянкою, а інформація щодо цін на земельні ділянки є на ринку. Оціночна вартість, яка підлягає оподаткуванню в цій ситуації, — це різниця між ринковими вартостями будинку та земельної ділянки.

У випадку із квартирою вартість земельної ділянки під будинком розноситься пропорційно на всі квартири, тому що в кожній квартирі є так звана земельна складова, яка віднімається від ринкової вартості квартири. Тільки в такий спосіб нерухомість не обкладатиметься податком двічі.

Що ж до оцінки, то запропонований варіант відбору компаній-оцінювачів і затвердження списків Кабміном абсолютно неприйнятний і призведе до корупції. По-перше, оцінку необхідно віддати на місцевий рівень, тому що саме тут місцеві органи влади зацікавлені в справедливій оцінці та зборі податків до місцевого бюджету. По-друге, спочатку необхідно на місцевому рівні розробити та впровадити платформу для розрахунків, затвердити її рішеннями місцевих рад, після чого державні/комунальні оцінювачі будуть виконувати розрахунки, використовуючи вихідні дані з кадастру, аналізувати ці дані та направляти рахунки власникам.

Однак! На самому початку слід виконати головне дійство. Місцева влада повинна запитати місцевих жителів: на що вони хотіли б витратити податки, що збираються? На школу? Міст? Поліклініку? Дорогу? Місцеві жителі на референдумі мають вибрати той варіант вкладень зібраного податку, який вони вважають найбільш прийнятним, адже гроші не повинні йти в «чорну діру» у вигляді місцевого бюджету.

Лише в цьому разі місцеві жителі нормально сприйматимуть збір податку на нерухомість. Це їхні гроші. Вони залишаються в їхній громаді та не мають бути використані, наприклад, на підвищення зарплат чиновників. При цьому очікуване зростання надходжень від податку на нерухомість до місцевого бюджету не може збільшувати навантаження на тих, хто ледь зводить кінці з кінцями. Податкова система має реформуватися комплексно. І якщо ми хочемо брати адекватний податок з нерухомості, то не варто забувати про синхронне зниження податку на доходи фізичних осіб, як це практикується в цивілізованому світі.