ЖИТЛО ЗНОВУ СТАЛО ВИГІДНИМ ВКЛАДЕННЯМ КАПІТАЛУ

За рік квартири в Києві подорожчали на чверть від своєї старої ціни

За подібних темпів зростання цін і гідного попиту вже є сенс пограти на ціновій динаміці. Адже якщо середній відсоток приросту цін по Києву сягнув 25% річних, то, скажімо, однокімнатні квартири в центрі міста додали в ціні 28,5 %, а на околиці — понад 42%! Це вже щось, особливо коли врахувати, що ризик втратити кошти в таких іграх не такий уже великий. Усе ж маємо справу з нерухомістю. Навіть якщо відбудеться зміна сьогоднішньої тенденції, то це буде не швидко і не раптово. До того ж, давайте не забувати, що попереду вибори, а вони завжди вносять елемент непередбачуваності для паперового капіталу. Втім, тих, хто це не лише усвідомлює, а й використовує на практиці, теж є в достатній кількості. Інакше, чого б це їм зростати? Цінам?..

Приватизація казенного житла і, як наслідок цього процесу, угоди купівлі-продажу квартир поклали основу легальному ринку нерухомості, що вже була в користуванні. Власники державних і кооперативних квартир перетворювали надлишки житла на капітал, а новоспечені капіталісти, навпаки, здійснювали надійне вкладення зароблених грошей. Ціни, підштовхувані зростаючим попитом (коли це раніше можна було запросто купити квартиру в Києві?), нестримно йшли вгору. У ті часи було дуже вигідно навіть просто вкласти гроші в квартиру, щоб згодом вигідно її перепродати. Багато хто чинив підприємливіше і робив собі капітал на перепродажу попередньо відремонтованих квартир. Квартира з євроремонтом суттєво зростала в ціні.

Так було приблизно до кінця 1997 року. На той час, як потім з’ясувалося, ціни сягнули свого максимуму. Більше того, тенденція бурхливого зростання вартості квадратного метра житлової площі замінилася на протилежну. Прийшов час, коли стало вигідно, навпаки, продати своє житло (природно, його надлишки), щоб, приміром, через рік придбати аналогічне чи навіть краще, але вже з меншими витратами. Як тоді запевняли ріелтори, ціни падали в міру збільшення пропозиції і зниження попиту. У 1998—1999 роках уже нікого не дивувало, що на одного покупця припадало по 6—8 продавців. Загалом, масова приватизація і вільний ринок зробили свою справу. Посильний внесок у ситуацію на ринку нерухомості зробили і будівельні організації. Вони на той час оговталися і почали пропонувати всім бажаючим нове житло. У результаті ціни знижувалися не лише за рахунок зростаючої пропозиції, а й за рахунок конкуренції за покупця між первинним і вторинним ринками житлової нерухомості. Час від часу навіть спостерігалися цікаві метаморфози: так, наприкінці 1999 року можна було придбати новопобудовану квартиру за ціною нижчою, аніж старі апартаменти в тому ж районі і зі значно меншою площею. Щоправда, у цьому випадку не обходилося без примх курсу долара, адже нове житло продається за гривні, тоді як те, що було в експлуатації, — за тверду валюту.

1999 року навіть дуже досвідчені фахівці були абсолютно переконані в тому, що ціни знизяться ще більше. Як переконливий аргумент вони наводили країни Східної Європи та Прибалтики, де ціни на нерухомість установилися на значно нижчому рівні. Правда, при цьому специ багатозначно додавали: «Так, ціни дивляться униз, але це не означає, що нерухомість перестала бути надійним вкладенням капіталу, значно надійнішим, аніж паперові гроші». І от, здійснилося: не досягнувши пророкованого мінімуму, ціни пішли вгору. Хто перейнявся і ризикнув придбати квартирку, тепер не шкодує. Особливо виграв той, хто купив її 2000-го, коли низхідна тенденція сягнула свого дна. Тепер вона вже може коштувати дорожче на 40% і вище (!) залежно від її площі, розташування і комфортабельності.

Рік 2001-й: довгострокова тенденція у черговий раз обламалася. Усе пішло назад: у районах і масивах столиці, де свого часу зниження було сильнішим, вартість квадратного метра почала відновлюватися швидше. За розрахунками агентства нерухомості «Янус», зараз за «квадрат» у двокімнатній квартирі на Теремках просять на 46,6% більше, аніж рік тому, на Оболоні — на 44,2%, на Лісовому — на 42,5%, у Дарниці — на 40,4%. Меншою мірою — у середньому на 20% — подорожчали трикімнатні квартири. Пік подорожчання припадає на однокімнатні апартаменти, розташовані на околиці міста. Такі квартири зросли в ціні на Березняках на 52,4%, Куренівці — на 49,1%, Сирці — на 48,6%, Русанівці — на 47,0%. Меншою мірою схильний ціновим коливанням центр, більшою — околиця.

Можна дивуватися, але експерти одну з причин зростання цін на житло в Києві прямо пов’язують із гучними терористичними актами в Нью-Йорку. А ще — із переходом на нову валюту країн ЄС. Ігор Геллер, експерт Інституту статистики, обліку й аудиту Держкомстату України, бачить тут логіку ось у чому: «Подібні екстремальні ситуації завжди викликають переорієнтування попиту з грошей на золото, нерухомість, інші нескороминущі цінності». Почасти можна погодитися з цим. Тим більше не секрет: частина людей давно збирала кошти на придбання житла (а це, як правило, тверда валюта) і, цілком імовірно, події підштовхнули їх нарешті зробити серйозну покупку. Чи ж жарт, багато років відкладати гроші, щоб вони в один момент знецінилися?

Однак не можна заперечити і той факт, що перелом тенденції відбувся не у вересні, а ще на початку минулого року. Причину цього оцінювачі схильні бачити, по-перше, у компенсації надмірного зниження цін за попередні роки. По-друге, у значному скороченні пропозиції на продаж житла за рахунок збільшення пропозиції на його оренду. І, нарешті, по-третє, у погіршенні комфортності проживання в інших містах. Зараз практично лише в столичній квартирі мешканець може отримати повний набір комунальних послуг цілодобово і за помірну плату. Важко погодитися з останнім доказом, але в будь-якому випадку останнім часом у столицю переїжджає на постійне місце проживання набагато більше людей, аніж виїжджає звідти. За офіційними даними, ця різниця нині обчислюється кількома десятками тисяч чоловік за рік.

Що буде далі? Питання — відкрите. Судячи з цифр, тенденція набирає розгону: усього за один місяць (грудень 2001 року) квартири на околиці подорожчали без малого на 6%, у районах, що прилягають до центру, — майже на 4,5% і навіть у центрі — на 3,4%. Експерти ж стверджують, що зростання цін уповільнюватиметься в міру стабілізації ситуації на ринках долара та євро. Не виключено, що кон’юнктуру підігріють вибори у Верховну Раду. Нарешті, цілком можливо, що згодом відбудеться самопогашення виниклої рік тому «ланцюгової реакції», тільки-но попит виявить, що ціни явно перегріті і йому вже більше не по зубах. Але тоді виникає інше запитання: «Коли це буде, і на якому саме рівні встановиться цінова планка?». У відповідь можна сказати: «Знав би прикуп — жив би в Ялті»...