Житло: доступність за списками

Високі ціни на житло завжди були проблемою зароджуваного українського середнього класу. За останні роки відрив цін на квадратний метр від поточних зарплат різко зріс. У 2006-му ціна квартир у містах-мільйонниках упевнено перетнула позначку в тисячу доларів за квадратний метра і пішла далі.

У Києві ціни на вторинному ринку за той же метр становлять уже близько 2,5 тис. дол., у ближніх передмістях столиці — 1,5 тис. Тоді як середня зарплата в більшості регіонів країни починається від 200 дол., а в Києві — від 450 дол. за місяць.

Чи є якісь особливі передумови для хоч скількись істотного, хоча б на 10%, зниження цін? На жаль. Знижувати просто нічого. Обсяги будівництва залишаються невеликими. Зате всі політичні сили, включаючи президента, безперервно обіцяють українцям світле житлове майбутнє.

А поки… Житло досі будується в розрахунку на елітний сегмент. Тобто ігноруються не лише малозабезпечені, а й середні прошарки населення.

У столиці не рідкість дивовижні пропозиції двокімнатних квартир по 100—120 квадратних метрів. За майже повної відсутності пропозиції значно більш затребуваних квартир по 60—70 «квадратів». Затято, шостий рік поспіль, гранди будівництва не реагують на попит, натомість розповідаючи про свою важку і великотрудну роботу.

На будівельному ринку столиці ясно видно ознаки картельної змови. Це помітно всім, за винятком хіба що Антимонопольного комітету.

Результатом стали дві чотирирічки застою.

У 2000—2004 роках київські будівельники потихеньку будували по мільйону квадратних метрів «напівфабрикатів», назвати які будинками не дозволяють радянські БНіПи. А з 2005-го третій рік освоюють нову сходинку — 1,3 млн. метрів. При цьому весь приріст метражу забезпечують нові компанії-забудовники.

Загалом по країні ситуація ще гірша. Обсяги будівництва з початку 90-х знизилися більш як удвічі. З 17,7 млн. квадратних метрів кризового 1990 року (про 21 млн. 1987-го просто забудемо) до 8,6 млн. квадратів наприкінці п’ятого року горезвісного «будівельного буму».

Та й у цій цифрі (окрім Києва) 54% — частка індивідуальних забудовників, які будують більше, ніж 1990-го (хоча також менше, аніж 1985-го). Без «індивідуалів» падіння метражу було б ще більш убивчим.

Ситуація із забезпеченням житлом усіх бажаючих у країні також далека від нормальної. Радянський механізм його розподілу майже помер, а якась розумна альтернатива так і не була запропонована.

Відносно благополучна цифра в 22 квадратні метри на душу населення не повинна нікого ввести в оману. За даними Держ­комстату, житлова площа двох із кожних п’яти домогосподарств країни була нижчою від санітарної норми (13,65 метра на людину). До речі, остання прийшла до нас ще з революційних часів, і в початковому варіанті звучала як «три квадратні сажні». Однак досі 45% городян не мають її, а у 19% немає навіть «двох квадратних сажнів на душу». Загалом, Європа — XXI століття.

Тож не дивно, що тема житла стала вкрай злободенною. І на минулих виборах не було жодної партії, яка не пообіцяла б рідному електорату «розрулити» питання. Благо, що кожне п’яте українське домогосподарство невдоволене умовами свого проживання, а ще третина — не проти їх змінити.

У листопаді ц.р. свою концепцію «розрулювання» житлового питання оприлюднив президент України Віктор Ющенко. 8 листо­пада він підписав указ «Про заходи щодо будівництва доступного житла в Україні і поліпшення забезпечення громадян житлом».

Цей манускрипт, судячи зі слів представників секретаріату президента, став плодом його п’ятимісячної титанічної роботи. Судячи з традиційної кількості ляпів — так воно і є.

Приміром, Ющенка забули поінформувати, що дуже схожу концепцію вже розробив Кабмін. Що призвело до курйозу: не встиг президент анонсувати свої пропозиції, як присутній на презентації міністр регіонального розвитку та будівництва пан Яцуба радісно прозвітував, що все й так реалізується. І вручив для прочитання помітно здивованому Віктору Андрійовичу відповідну папку. Щоб президент не забув про документ, проект концепції було терміново опубліковано в «Урядовому кур’єрі».

Заодно на урядовому порталі з’явилася інформація про те, як дивно збігаються пропозиції президента й уряду. Збіги ж пояснюються просто: лобісти концепції не клали яйця в один кошик, а пра­цювали відразу з обома центрами впливу. Це гарантувало успіх за будь-якого формату виборів. У результаті Кабмін «відстрілявся» ще влітку, а Ющенко презентував концепцію в листопаді.

Якщо коротенько, то пропозиції президента звелися до того, що держава дасть гроші частині тих, хто потребує житла. «На моє глибоке переконання, держава мусить подбати про одноразову безплатну грошову допомогу на перший внесок при купівлі житла в розмірі 30%», — сказав Віктор Андрійович.

Уряду пропонується знайти на цю справу 0,5% ВВП (4 млрд. грн.) починаючи з 2009 року. Влас­не кажучи, про тих, хто потребує житла, на цьому все. Як і про доступність.

Важко уявити собі доступне житло, яке розподіляється чиновниками за складеними ними списками. А саме це, по суті, і пропонується.

У найбільш райдужних розрахунках це має забезпечити рух житлової черги з 20 тис. ордерів на рік, як зараз, до 70 тис. «колись». Враховуючи, що в черзі зараз стоять 1,3 млн. осіб, перспективи неважко порахувати. До речі, 290 тис. із них житло взагалі мають видати або позачергово, або в першу чергу. Якщо додати 133 тис. військових черговиків, усе стане ще веселіше.

Тож раніше від 2020 року ця проблема точно не вирішиться. А на той час, як той казав, «або ішак, або падишах». Глибоко сумнівно, що процедура «шарового» або «напівшарового» роздавання житла протягне такий тривалий час. Та й запропонованих президентом цін у 3 тис. грн. за «квадрат» на ринку вже немає навіть у більшості райцентрів.

Навіть поділивши запропоновані 4 млрд. грн. на рік на декларовану вартість квадратного метра, отримаємо трохи більше мільйона метрів для роздавання. Тобто по метру на черговика...

Ну, а виходячи з розрахунку 180 тис. гривень на стартовий внесок при купівлі квартири — більш як 20—25 тис. чоловік на рік забезпечити не вийде. Зате яка тиснява, які відкоти за постановку в чергу!

Втім, спокійне ставлення до достовірності цифр — схоже, справа не лише президентських аналітиків. Приміром, пан Яцуба порадував громадськість заявою, що в результаті застосування нових схем фінансування до 2012 року буде забезпечено 27 квадратних метрів житла на людину. Навряд чи, однак, будівельники за найближчі п’ять (та й десять) років здадуть 200 млн. квадратних метрів...

Проте тут пан Яцуба не самотній. У Верховній Раді з грудня 2006 року лежить законопроект №2809 «Про державну підтримку забезпечення громадян житлом і розвиток житлового будівництва». Саме завдяки його розробникам і відбувається зворушливе єднання планів президента і Кабміну.

У пояснювальній записці до законопроекту скромно стверджується, що його реалізація дасть змогу протягом 15 років підвищити рівень забезпечення громадян житлом із 21,5 до 31,5 кв. метрів. Тобто до рівня країн Центральної Європи. Взагалі-то це означає приріст 400 млн. «квадратів» (ймовірність, що населення вимре до потрібного при сучасних обсягах будівництва рівня, не розглядаємо).

У Міністерства регіонального розвитку і будівництва найближчі цілі скромніші. Там обіцяють, що за рахунок збільшення обсягів будівництва до 2012 року досягнуть щорічного введення 17 млн. кв. метрів, тобто подвоєння існуючих темпів. Та й цю цифру можуть поправити. Як прозорливо зауважив улітку міністр, «великий план завжди можна скоригувати, а от маленький розширити неможливо».

До речі кажучи, урядова концепція будівництва доступного житла, безсумнівно, детально опрацьована і дещо більше наближена до реалій.

Втім, було б передчасно стверджувати, що указ спіткає доля благополучно прийнятого і відразу забутого Закону «Про житловий фонд соціального призначення». Ряд пунктів напевно виконуватимуть. Найсмачнішою (і найздійсненнішою) частиною, заради якої переважно і пробивалася ідея, є земельна частина...

Автори і законопроекту, і урядової концепції збираються зобов’язати місцеву владу виділяти землю під програму безплатно. У перекладі на загальнодоступні терміни це остаточно поховає таку неприємну для будівельників ідею проведення земельних аукціонів, а забезпечить подальше існування нині діючої корупційної схеми. Сьогодні, після важких переговорів із конкретним чиновниками, міська громада прощається з ділянкою за безплатно. Після чого будівельник починає будувати новий будинок (зекономивши на ринковій вартості землі), а чиновники починають інвестувати (за бажання) нову дачу для улюбленої доньки або ще щось корисне... І всім учасника переговорів добре.

Законодавче закріплення подібної практики зустрінуть «на ура».

А от наступний пункт викликає набагато менше ентузіазму: із забудовників хочуть зняти відрахування на інфраструктуру, а також передачу частини квартир місту. Будівельникам це, безсумнівно, сподобається. Хоча реальні витрати на інфраструктуру рідко вражають уяву. Проте все одно — дрібниця, а приємно...

А от міста одержать реальну дулю з маком. Замість статті доходів — статтю витрат. За нинішнього стану бюджетів більшості з них «захват» легко передбачуваний. Разом з тим у міської влади заберуть годівницю у вигляді розподілу отриманого житла.

Так відверто їсти рибку і кататися на санчатах у будівельників не вийде. Швидше за все, у результаті доведеться домовлятися. Проте досвід погоджень накопичено. Впораються!

Ще одним цікавим моментом обіцяє бути розподіл ресурсів.

В указі обіцяно «впровадити систему моніторингу і контролю над діяльністю суб’єктів ведення господарства, які діють у сфері житлового будівництва, з метою виявлення недобросовісних суб’єктів ведення господарства в цій сфері і розголошення їхніх списків». Після чого, треба думати, недобросовісні забудовники перемруть від сорому.

Самі будівельники прагматичніші. Як уже зазначалося, основний законопроект, який вони проштовхують, — №2809. Саме на ньому базується більшість ідей указу і більша частина каб­мінівської концепції.

У законопроекті застосовується набагато більш жорст­кий ценз. Забудовник має у попередній до одержання держфінансування рік здати в експлуатацію не менш як 20 тис. квадратних метрів. Цим від корита держресурсу відразу відсікаються 98% будівельних компаній. У кращому разі, вони зможуть брати участь як підрядники...

Іноземців «підуть» ще веселіше. «Всі генеральні підрядні організації, субпідрядні організації, підприємства — виробники і постачальники, які беруть участь у будівництві житла за підтримки держави, мають бути національними виробниками».

Просто і зі смаком — і ніяких там СОТ. Хіба що перекупити (недешево, звісно) когось із цих самих національних виробників. Тож за всього багатства вибору вибирати доведеться з кількох забудовників, здебільшого столичних. Чи відбудеться при подальшому стисканні конкуренції і появі поділу учасників на «пільговиків» та інших насичення ринку — запитання суто риторичне.

Хоча і для «групи товаришів» не все гладко. Перед тим, як поділити гроші, їх треба вибити. Отут у сторін і починаються деякі неузгодженості. В указі досить багато сказано про Державну іпотечну установу і досить нечітко — про те, звідки візьмуться гроші. Зокрема, Національному банку України пропонується розглянути питання доцільності рефінансування комерційних банків під заставу іпотечних облігацій.

У концепції Кабінету міністрів промайнула ще одна надбудова — Державна спеціалізована житлова фінансова установа (навіщо вона потрібна — то велика таємниця є, але певну кількість робочих місць, особливо начальницьких, забезпечити нова установа може).

А в спочатку анонсованих планах уряду питання фінансування вирішувалися просто: гроші треба було взяти в Нацбанку.

Фінансове обгрунтування вражало майже дитячою наївністю. «У разі прийняття рішення про щорічне рефінансування Національним банком України Державної іпотечної установи на суму 7 млрд. грн. під товарне забезпечення житловою нерухомістю, це разом із приватними інвестиціями приведе до додаткового залучення коштів у сектор житлового будівництва в розмірі близько 20 млрд. грн. на рік. Такий обсяг фінансування дасть змогу збільшити щорічні обсяги будівництва житла майже на 6 млн. кв. м.

Зважаючи на це і виходячи з того, що 1 гривня, додатково вкладена в житлове будівництво, дає приріст у 3 гривні ВВП, а з допомогою державного бюджету, за даними Мінфіну, розподіляється близько 30% ВВП, додаткові надходження податків та інших обов’язкових платежів до державного бюджету становитимуть близько 18 млрд. грн.».

Утім, зважаючи на все, кабмінівцям пояснили, що так просто вийняти з НБУ за чотири роки 28 млрд. грн. не вийде. І тепер пропозиції щодо джерел фінансування здебільшого розмиті...

А от у законопроекті №2809 «Про держпідтримку забезпечення громадян житлом і розвиток житлового будівництва» НБУ, як і раніше, призначений тумбочкою, де гроші лежать.

Більш того, у ньому передбачено оригінальну новелу. Нацбанк не просто зобов’язаний забезпечити довгострокове рефінансування, якого вимагає майбутній закон. Його чиновників, у разі відмови виділити кошти, збираються... штрафувати — на 10—20 тис. дол. із носа. Отак, скромно та зі смаком. Узагалі-то, у світовій практиці в національних банків дещо інші завдання, ніж безплатне кредитування приватних фірм. Але запах грошей так солодко кружив голови розробникам законопроекту...

Доволі весело читати, як у законопроекті прописано вимоги до уповноваженого банку. Але написати просто заповітне слово «Аркада» все ж не наважилися. Просто зробили наголос на досвід роботи з фондами фінансування будівництва.

Законопроект вийшов чудовий. Відверто кажучи, такого в Раді, здається, ще не було. Докладно розписавши, кого й як треба штрафувати, автори вкрай скупо позначили відповідальність за діяльність забудовників. А вже про те, щоб будувати доступне житло близько до розцінок того ж таки Мінбудівництва, очевидно, й думки не виникало.

Чи забезпечити вимоги до прозорості фінансів забудовника. Тепер у тому ж таки Києві їхні бухгалтерські звіти чітко відповідають анекдоту: будую за 800 дол., продаю — за 1600, от на ці ДВА відсотки прибутку й живу. У будь-якому разі, майже всю дельту успішно освоюють. І давати субсидії в схему з чудово налагодженою мінімізацією податків якось не зовсім логічно...

Узагалі, не дуже розумно накачувати грішми систему, яка й так явно ними перенасичена, за вкрай невеликої пропозиції. У країні будується 80—90 тис. жител, а для порівняння: у Франції — 400 тис.

Тим часом будівельні блоки партійних програм становлять куций набір загальних фраз про потребу «розглянути й розвивати». При цьому гроші в галузь можуть піти вже 2009 року, а приріст будівництва буде в ліпшому випадку отримано в 2010—2011-му. У проміжку ми цілком можемо насолодитися ще одним стрибком цін.

А поки що в нас є унікальна можливість хоч трохи повчитися на чужому досвіді. В Росії нині діє національна програма «Доступне і комфортне житло росіянам». У результаті там удалося серйозно наростити обсяги будівництва.

Тепер у РФ за втроє більшого населення будують жител у сім разів більше, ніж в Україні. Однак випереджальне накачування грошима за рахунок масового розвитку іпотечних програм призвело до стрибка цін. І тепер доступність житла в сусідів ще нижча, ніж до початку програми. Москва дуже наблизилася за середніми цінами до Парижа.

З іншого боку, проробка самої програми там на порядок вища, ніж подані українські пропозиції, разом узяті. Приміром, є чітка публічна система індикаторів. Мета російського проекту — забезпечити вартість умовної двокімнатної 54-метрової квартири для трьох чоловік на рівні 108 місячних зарплат. Правда, у реальності співвідношення виходить, м’яко кажучи, інше...

Загалом, якщо повернутися до позитиву, то в Україні визнано критичність становища й (у неявній формі) провал усіх попередніх будівельних програм. Адже чого-чого, а планів було з надлишком. Зокрема, на рівень 12 млн. метрів на рік передбачалося вийти ще 2005-го. Але замість аналізу конкретних пропозицій пропонується ще один набір гасел — цього разу з невеличким фінансовим підживленням. Однак те, за якими принципами його збираються ділити, заздалегідь гарантує провал.

І річ не в тім, що всі потрібні законопроекти, а їх треба прийняти приблизно десять плюс Житловий кодекс, не пройдуть Раду. За певного вміння, дресировкою «кнопкодавів» можна щось і протягнути. Хоча не швидко й не все.

Проблема в тому, що питання з доступністю житла давно переросло рівень лобістських ігор. Діло реально погане. Треба вирішувати питання з обсягами будівництва, треба вирішувати питання з ринком оренди, з допуском нових (зокрема іноземних) учасників, з якістю будівництва, зняттям корупційних схем. Загалом, потрібно багато чого й багатьом. Але поки що, очевидно, не тим...