ЗАГНАНИЙ КІНЬ З РИНКУ КВАРТИР, ЩО МОГЛИ, УЖЕ ВИЧАВИЛИ

«Не пий із калюжі — козенятком станеш», — казала братику Іванку сестричка Оленка. Тільки не послухався братик Іванко... Так у казці мовиться. У житті ж зовсім навпаки. Застерігає глава Нацбанку населення не грати на підвищення євро, і що? Хто понадіявся на долар, тепер кусає лікті за дешевим євро. Зате ті, хто вчинив інакше, — примножив свій капітал чи принаймні зберіг колишню його вартість. Радили «спеціалісти» не купувати квартиру, мовляв, ціни ввійшли в зеніт. Ви не купили торік? Тепер порахуйте недоотриманий прибуток. 2004-го про такий можна лише мріяти.

Вірус ажіотажу

Прискорене зростання цін на апартаменти 2001—2002 років 2003-го перейшло в ажіотажне. Дорожчали не тільки квартири, а й комерційна нерухомість, земля (за деякими даними, її ціна за рік подвоїлася), приватні будинки. На думку аналітиків, нижня межа річного приросту ціни на нерухомі об’єкти становила 30%. Причому тенденція, що раніше зародилася в столиці, тепер поширилася на регіони. Більш інтенсивно тривав процес у містах-мільйонниках — Дніпропетровську, Харкові, Одесі, Донецьку. Трохи слабше — у Тернополі, Чернігові, Черкасах, Полтаві, Кіровограді. Не стали винятком і маленькі населені пункти. Експерти Асоціації фахівців із нерухомості (ріелторів) України полічили, що середнє зростання цін за минулий рік по Україні, залежно від сегмента ринку і стану об’єкта, становило від 30 до 70%.

Про причини ажіотажу говорити не будемо, про це вже достатньо сказано. Нагадаємо лише, що останнім ціновим сплеском ринок зобов’язаний державі, яка скасувала пільгу з ПДВ для фізосіб—покупців новобудов. Підігрів апетити громадян-товстосумів і Закон «Про податок на доходи фізичних осіб», що теж набув чинності з 1 січня 2004 року. У результаті частина будівельних компаній, скориставшись передноворічним ажіотажем, підвищила ціни ще 2003 року, решту добрали 2004-го, задекларувавши 8—20-відсоткову надбавку до вартості. Все. Далі стоп машина. Аналітики зафіксували зупинку цінової динаміки і відсутність платоспроможного інтересу з боку покупців. Хоча, слід сказати, охочих придбати житло менше не стало, чого не скажеш про їхні можливості. І тепер перед ринком стоїть питання: якщо Магомет уже не може йти до гори, то чи піде гора до Магомета?

Вимушена зупинка

Перегрів, як мінімум, уже не дозволить цінам зростати поточного року так само хутко, як це було останніх два роки. Але навіть така тимчасова зупинка — це сигнал потенційним продавцям–власникам квартир, які представляють собою відкладену пропозицію. Мусять зреагувати на зміну тенденції і спекулянти, що заробляють на перепродажі, у тому числі й нового, житла. Вони дочекалися максимуму цін. Логічно припустити, що серед продавців найстійкішими виявляться будівельні компанії, та й у них нерви не залізні, а фінансовий ресурс — не безмежний. А будувати, щоб тільки будувати, ніхто ж не буде.

Знову розгойдати ринок дозволить хіба що іпотека. Та й у такому разі покупець зможе по-страусячому знехтувати рівнем цін, тільки якщо йому запропонують досить низькі кредитні ставки і тривалі терміни погашення боргових зобов’язань. Однак таких коштів у вітчизняних банків зараз немає. (Розмови про те, що НБУ дозволить знизити нормативи обов’язкового резервування під іпотечні кредити, поки що залишаються розмовами.) Більше того, у житті відбувається зворотне — вартість споживчого кредитування зростає. А між іншим, саме значно нижчі кредитні ставки під будівництво чи купівлю житла, порівняно з темпами зростання цін на апартаменти, і підігрівали спекулятивні настрої на ринку протягом останніх кількох років. Тепер же все навпаки: кредитні ставки зростають, а ціни вичікують.

Закордон не встигає

Офіційне визнання іпотечних схем, що відбулося у зв’язку з прийняттям закону про іпотеку, трохи змінює ситуацію. Дешеві гроші вже пообіцяв дати ЄБРР. Так, рада директорів Європейського банку схвалила рамкову програму іпотечного фінансування України на суму 30 млн. дол. Гроші не бозна-які, однак добрий початок — половина справи. Під іпотеку, швидше за все, не проти виділити кошти і Світовий банк. Звісно, йдеться не про меценатство, але відсоткові ставки будуть доступнішими. Але, знову-таки, коли? Не все ще докладно прописано в іпотечному законодавстві. Для іноземців це гальмо. А час не чекає. До того ж іпотека — теж палиця на два кінці.

Не минуло і двох років активного кредитування населення, як позичальники-фізособи почали усвідомлювати, що в кредитування два боки медалі. Гроші все одно потрібно повертати вчасно і з відсотками. Втім, це не обов’язково, але тоді доведеться віддати своє житло кредиторам, адже воно перебуває в заставі доти, доки по ньому не зроблено повного розрахунку. А банк — це не жек, довго умовляти не стане. У нього час — у буквальному сенсі, ті ж гроші, які він теж у когось позичив. Виселятимуть без церемоній. Можете не сумніватися, закон уже дозволяє. Квартиру — з молотка. А позичальникові–банкруту з сім’єю, в кращому разі, запропонують якесь скромне житло, природно, тимчасово і за додаткову плату. А що? Нормальна цивілізована практика. До речі, поява таких квартир у вільному продажу створить додатковий тиск на ціни у бік їх зниження, перша хвиля якого очікується вже в березні—квітні 2004-го. Щоправда, так вважають аналітики-песимісти. Ну, ті, які змогли передбачити зимове гальмування і тепер запевняють, що черговий п’ятирічний максимум цін на житло ми вже пройшли...