Європейська перспектива на ринку житла: оренда за ціною комуналки?

Якщо раніше ціни на нерухомість незмінно підвищувалися при зростанні цін на нафту/сировину/метал, то останнім часом ми спостерігаємо незмінне та впевнене зниження цін на ринку житлової нерухомості України, попри коливання курсу, інфляцію та інші фактори.

При цьому обсяги будівництва продовжують то зростати, то падати. І зростання цих обсягів часом настільки пригнічує чомусь саме посередників/ріелторів/так званих фахівців з нерухомості, що вони договорилися до того, що б'ють на сполох і вже кілька років поспіль попереджають нас про якусь "бульбашку" на ринку, що от-от лусне. Пояснення про те, що "бульбашка" виникає при зростанні цін, а не при зниженні, цими "спецами" до уваги не беруться. А головна проблема в тім, що ці "фахівці" закликають терміново рятувати ринок нерухомості вливанням у нього державних коштів, тобто наших податків. Інакше, мовляв, постраждають інвестори, які купили квартири, а ще - забудовники, їхні співробітники... ну й далі по ланцюжку...

Від чого насправді страждають інвестори

Хочеться пояснити цим горе-фахівцям, що інвестори страждають набагато більше через поведінку недобросовісних забудовників/девелоперів, котрі, як і раніше, після всіх скандалів, пропонують найчастіше "віддати їм гроші та забути". Адже в договорах, які підписують інвестори/покупці повітря в недобудованих будинках, усе ще присутні дискримінаційні умови стосовно покупців. Фактично інвестори після всіх скандалів на ринку нерухомості та після всіх нововведень у вигляді купівлі модних нині деривативів або майнових прав, як і раніше, ніяк не захищені від втрати своїх грошей і квадратних метрів.

Жодна з існуючих нині легальних схем придбання житла не захищає інвестора, і це сумно усвідомлювати. Хоча створення дієвого механізму захисту прав інвестора є важливим державним завданням, держава чомусь не поспішає захищати покупців і регулювати відносини між покупцем нерухомості та продавцем. Наприклад, договори на купівлю майнових прав (або деривативів) прописано так, що сплачені за квартиру кошти вам можуть повернути в будь-який момент без пояснення причин. Особливо це вигідно для забудовника/девелопера в момент різких стрибків курсу: адже платите ви в гривнях, і повертають вам ваші кошти в гривнях, але це вже "не ті" гривні!

При цьому жоден із забудовників не погоджується на індексацію перерахованої суми у разі її повернення не з вини покупця або на прописування еквівалента в доларах США. І це в найкращому разі. У найгіршому забудовник просто зникає з вашими грошима, і домогтися їхнього повернення неможливо.

Ви запитаєте: а як же тоді купуються квартири? Відповідь проста: покупці беруть на себе всі ризики, у них просто немає іншого виходу: не хочеш - не купуй. Одержавши ваші гроші, забудовник за фактом прописаного в договорі не несе жодної відповідальності за зрив строків уведення будинку в експлуатацію - це в найкращому разі, якщо строки прописані. Практика така, що затримка в півроку - нормальна ситуація. Реально ви зможете розпочати ремонт у квартирі через рік після обіцяного, тому що ви з подивом виявите, що, попри наявність документа про введення, будівництво зовсім не закінчено: фасад не оздоблено, комунікації не підключено, а забудовник чекає офіційного рішення про поштову адресу... (звичайно, є винятки з описаної поширеної ситуації).

Тож якщо ви вплутались у процедуру купівлі недобудованої квартири, вам треба запастися терпінням, бо не лише забудовники хронічно не виконують усіх своїх обіцянок, а й чимало будинків зводяться без дозвільних документів і потім роками вводяться в експлуатацію. Це якщо вводяться, оскільки є вже будинки, щодо яких судом прийнято рішення про їхнє знесення, бо побудовані вони були незаконно - на ділянці землі, що має інше цільове призначення, або з порушенням багатьох норм державних стандартів.

Чому держава не хоче захищати своїх громадян? Але це й так зрозуміло, адже депутати представляють найчастіше інтереси саме забудовників, а не інвесторів, і уявити собі, що вони проголосують за законопроект, який захистив би покупців квартир, просто неможливо.

Однак повернімося до спроб залучити наші податки на "порятунок" будинків, що зводяться.

Так званим фахівцям з нерухомості слід було б вітати зниження цін на нерухомість, тому що саме це робить житло більш доступним для громадян. Хоча слабкість ринку кредитування, обвал банківської системи та обвал гривні призвели до того, що дедалі частіше квартири використовуються як інвестиційні інструменти - банально для того, щоб не втратити заощаджень, а також для здавання квартир в оренду. На сьогодні ринок нерухомості є ледь не єдиним способом зберегти заощадження та навіть отримати певний дохід. За оцінкою деяких експертів, приблизно 20% житла купують для особистого проживання, а решту 80% - як інвестиції. І цих останніх, безумовно, цікавить і віддача на капітал (тобто який відсоток на рік від початково вкладеної суми можна одержати), і повернення капіталу, тобто за скільки вони зможуть продати цю квартиру у разі необхідності.

Строк окупності

Щоправда, відомі "фахівці" намагаються переконати наївних громадян, що термін окупності нерухомості 30–40 років. Що це означає?

Спочатку розберімося, як розраховується цей самий термін окупності. Це зовсім нескладно: треба загальну вартість квартири з урахуванням ремонту, що буде зроблено, розділити на річну суму, за яку квартиру можна здати в оренду. Це й називається періодом окупності, тому що за цей період ви одержуєте повне повернення вкладених у квартиру коштів.

Тоді період у 40 років окупності означає таке: якщо купити квартиру за вартістю квадратного метра 20 тис. грн, тоді невелика квартира в Києві площею 45 кв. м обійдеться в 900 тис. грн плюс ремонт 100 тис. грн (тобто загальні вкладення 1 млн грн), то в оренду цю квартиру можна здати за 2000 грн на місяць, оскільки 1 000 000:40:12 = 2000. Але вибачте, для тих, хто знає київські ціни, не секрет, що здача в оренду приноситиме не менш як 5 тис. грн/місяць. Аналіз співвідношення реальної орендної плати та ціни квартир у Києві в найрізноманітніших сегментах показує, що період окупності становить у межах 10–12 років (близько 10% річних), а іноді, при вдалому виборі квартири, може становити й 7–8 років (14–15% річних). Такої дохідності не дає жоден банківський депозит, номінований у твердій валюті, а от ризик втратити 800 тис. із вкладеного 1 млн грн (за винятком 200 тис. від ФГВФО, якщо покласти 1 млн грн на депозит) залишається дуже високим, особливо у разі чергової "чистки" банківської системи.

Чи буде таке співвідношення між вартістю квартири та орендною платою залишатися й надалі? На це запитання відповісти досить складно, хоча тенденція до збільшення термінів окупності при аналізі останніх 20 років явно простежується.

Тут цікавий приклад країн Балтії, де в багатьох випадках здати житло в оренду з терміном окупності в 10–15 років практично неможливо - немає довгострокових орендарів. Іноді квартири здають в оренду за ціною комунальних послуг - такий низький попит на оренду. І пов'язаний він із високою комунальною платою та податками на нерухомість. Чи очікує Україну така ситуація? Можливо, очікує, особливо у тому разі, якщо економіка не почне поліпшуватися, а відплив робочої сили не зменшиться.

Крім пророцтв про "бульбашку", "фахівці" висловлюють ідеї про те, щоб забудовники в примусовому порядку передавали житло в оренду. Ці ідеї взагалі видаються досить дивними, адже в усьому світі існує спеціалізація: забудовники будують, а орендодавці здають в оренду, і змішувати ці види діяльності силовими методами цілком безглуздо. Понад те, якщо забудовникам буде вигідно, вони здаватимуть в оренду те житло, яке не продається або продається повільно. Що вони успішно роблять уже сьогодні. Тому жодні державні програми, за якими забудовники передаватимуть житло в оренду, просто не потрібні, ринок усе розставить на свої місця. І взагалі, не треба змушувати державу втручатися туди, де це втручання зовсім не потрібне: "Руки геть від наших податків!".

Інша річ, що держава (в особі місцевої влади) повинна припинити передавати безплатно житло суддям, прокурорам, чиновникам і депутатам. Вона має продавати землю для забудови або права на забудову. А ще просто зобов'язана нарешті перейнятися кадастром нерухомості, в якому поєдналася б інформація з містобудівного кадастру та реєстру нерухомості, а також додати туди інформацію із земельного кадастру. Адже, на жаль, усією цією такою необхідною інформацією управляють різні міністерства/відомства.

Для подальшого розвитку ринку нерухомості хотілося б побачити кардинальні зміни в будівельних нормах - там надто багато зайвих вимог, але немає необхідних. Наприклад, у всьому світі каркаси висотних житлових будинків будують із металу, а ми, як і раніше, - із залізобетону, це прямо пов'язано з вимогами ГОСТів. Про необхідність повної заміни інфраструктури поставок комунальних послуг, напевно, не говорив хіба що ледачий, але віз і нині там.

Що буде з цінами на житло?

Наостанок - із приводу цін. Не можна сказати, що вони однаково знижуватимуться в усіх сегментах нерухомості, хоча поки є ще де втиснути чергову будівлю у центрі Києва, доти буде й конкуренція. На жаль, щільність забудови в Києві без розширення інфраструктури стає такою, що зникає комфорт від життя в центрі міста. Дедалі більше й більше часу треба проводити в пробках дорогою на роботу.

Саме обмеженість можливості забудови нових земельних ділянок диктуватиме ціни в центральній частині, хоча можна передбачити знесення "старих", не "історичних" будівель і будівництво на їхньому місці нових хмарочосів. Швидше за все, це буде наступним етапом розвитку київського ринку нерухомості.

Що ж до нецентральних районів, то тут теж поступово все забудовується, і будівництво дедалі більше йде на околиці, а дороги при цьому не розширяються взагалі. У деяких районах на околиці спостерігається просто транспортний колапс - я вже не кажу про школи, дитячі садки та лікарні, їх катастрофічно не вистачає.

Ви можете купити житло в дуже симпатичному комплексі з чудовою інфраструктурою (дитячий садок, супермаркет, спортивні майданчики), але добиратися до цього земного раю ви будете в жахливих пробках. Тому інвестиційна привабливість будинків на околицях знижуватиметься саме тому, що "краще вже заплатити більше, але жити недалеко від місця роботи".

Сьогодні в розвинених країнах популярності набуває концепція життя "без автомобілів", коли на роботу йдуть пішки або їдуть на двоколісному транспорті спеціально обладнаними доріжками. Автомобілі дедалі більше займають підземний простір і використовуються в основному для заміських поїздок, а доставку продуктів із супермаркетів незабаром здійснюватимуть роботи та дрони. У Києві катастрофічно не вистачає ні велосипедних доріжок, ні прогулянкових місць, а до улюбленого всіма Ботанічного саду вхід платний, що можна охарактеризувати як "ганьбу столиці", адже саме в Києві - величезний дефіцит паркових зон для прогулянок і відпочинку жителів столиці. Зате дедалі більше й більше простору, зайнятого новими будівництвами, а не парками...

Безумовно, на ціни нерухомості в Києві впливатиме наявність альтернативних вкладень та їхня надійність, якість споруджуваного житла, досвід придбання квартир покупцями (наприклад, люди нарешті перестануть підписувати надто вже одіозні та дискримінаційні договори) і багато інших факторів. Але навряд чи слід очікувати зростання цін до того, як відбудуться макроекономічні зміни, покращаться умови ведення бізнесу й збільшаться доходи населення, що навряд чи відбудеться в рік виборів і великих виплат по державних боргах.