Тільки диво може врятувати від повторного обвалу

Аномальне затишшя, якого на ринку нерухомості не спостерігалося з 90-х років минулого століття, плюс мінімальна присутність покупців можуть бути провісниками другої хвилі обвалу і, відповідно, чергового зниження цінової планки квадратного метра.

Гроші покинули ринок

Ріелтори Києва забили тривогу. Річ у тім, що літні місяці показали не тільки рекордно низьку кількість угод з купівлі-продажу житла, а й безпрецедентну пасивність покупців. Телефони агентств нерухомості мовчать — квартири за заявленими цінами практично нікого не приваблюють. Покупці не тільки відмовляються оглядати апартаменти, виставлені за неадекватними цінами, а й навіть не цікавляться ними.

Учасники ринку стверджують: такого застою, принаймні за останні десять років, на ринку нерухомості столиці вони не пригадують. І справа не в традиційному сезонному гальмуванні ринку — навіть улітку кризового 2009-го картина була значно оптимістичнішою.

І на цьому сумному тлі представники деяких іще працюючих «нерухомих» агентств видають на-гора прогнози про прийдешнє осіннє пожвавлення ринку, про те, що київська нерухомість перебуває «на дні» і саме зараз її треба купувати. При цьому з покупців, які випадково забрели на ринок, як і раніше, намагаються здерти докризові 5% за укладання угоди, а точніше, усього лише за інформацію про точну адресу вподобаної квартири і збирання довідок і документів.

Такі «ведмежі» дії уже викликали роздратування і відповідну реакцію. Так, генеральний директор однієї з найбільших ріелтерських компаній намагається провести своєрідну революцію в ріелтерському бізнесі Києва: «Колеги, не займайтеся здирництвом, не вимагайте позахмарних відсотків з тих, хто, по суті, не замовляє ваших послуг».

Натомість керівництво цієї фірми пропонує брати з рідкісних потенційних покупців усього лише помірну фіксовану плату за допомогу в оформленні угоди купівлі-продажу та її юридичний супровід. Відсотки ж за угодою повинні сплачувати продавці квадратних метрів.

І в цьому є резон, адже київський ринок нерухомості сьогодні — це стовідсотковий ринок покупця. Адже продавців — тисячі, а покупців — тільки сотні. На потенційного покупця зараз припадає не менше десяти продавців, яких життєві обставини змушують продавати свої квадратні метри саме зараз.

Нездоровий ринок невпинного зростання пішов з України всерйоз і надовго. Продавці квартир і офісів уже не можуть поводитися алогічно, адже дикий дефіцит пропозиції закінчився, йому на зміну прийшов дефіцит попиту, і ситуація найближчим часом не виправиться.

Чому він поки що тримається

Чинники, які стримують ринок від обвалу:

1. Багато вкладників банків уже «обпеклися» на гривневих депозитах, вкладених до кризи, коли американський долар коштував менше ніж 5 грн., і до того ж насилу витягнули їх із деяких проблемних фінансових установ. Такі люди купуватимуть будь-що, аби вистачило коштів. У когось вистачає тільки на оновлення побутової техніки, а в когось набирається і на новий автомобіль або квартиру.

2. Частина співгромадян з числа тих, хто вміє аналізувати в «глобальному масштабі», розуміють, що американський долар рано чи пізно знеціниться через безмежні дефіцити країни, яка є його батьківщиною. Багато хто «рятувався» від можливої девальвації долара переведенням коштів у другу за значенням світову валюту — євро. Проте прибічників євро спіткало курсове розчарування, боргова криза слабких членів єврозони призвела до панічного скидання європейської валюти. Коли західні експерти, які ще вчора розповідали про неминучий крах «зеленого», почали пророкувати паритет євро-долара, нерви у багатьох наших співвітчизників не витримали. Ще навесні вони вирішили швиденько поміняти свої грошові знаки на квадратні метри.

3. Підтримкою для ринку став і короткостроковий весняний сплеск активності покупців після закінчення президентської виборчої кампанії, пов’язаний із сподіваннями на стабільність і прогнозованість економічної ситуації в країні.

4. Серед покупців, котрі «затаїлися», є й ті, хто успішно продав свої обшарпані 43 кв. м в одному з київських «спальників» за 150 тисяч доларів ще до кризи і банально не встиг витратити гроші. Нагадаємо, в той час на столичному ринку товару дешевше, ніж 100 «штук», практично не спостерігалося.

5. Нагадаємо й те, що кілька докризових років були періодом «надприбутків» у малому й середньому бізнесі країни. Свідчення того — орендні ставки на приміщення під магазин на центральних вулицях якогось закуткового містечка обласного значення, що досягають 50 дол. за квадрат. Відповідно, за 40-метрове приміщення деякі орендодавці отримували близько двох тисяч доларів щомісяця. Треба розуміти — не менший прибуток мали підприємці-орендарі. Цей успішний «дріб’язок» із регіонів досить часто виступав покупцем київського економкласу. Багато приватних підприємців також банально не встигли витратити зароблені в період розквіту особистого бізнесу гроші.

6. Навесні поточного року через ЗМІ було здійснено масовану психологічну атаку на споживачів на звичну тему: «Київська нерухомість недооцінена і тільки дорожчатиме». Її мета — змусити людей знову йти в кредитне рабство, оскільки своїх заощаджень для придбання квартир за нинішніми цінами майже ні в кого немає. Відсутність грошей у більшої частини потенційних покупців пояснює, чому якщо й купується, то переважно тільки найдешевше і погане житло.

Покупці, сьогодні ринок ваш, ціни теж

Чинники, що грають на охолодження ринку:

1. Кошти, «нахом’ячені» завбачливими громадянами в докризові часи, мають властивість потихеньку закінчуватися: хтось прикупив авто з гарним бонусом, хтось придбав квартиру за «схудлою» ціною, хтось оплатив навчання дітей або витратив гроші на відновлення приватного бізнесу. «Нові» ж кошти заробляються досить важко.

2. Ілюзії щодо перспектив економічного розвитку розвіялися порівняно швидко. Оптимізм поступився місцем песимізму в момент, коли малий бізнес країни зрозумів, що невдовзі він може стати ще меншим і саме за його рахунок спробують зшити те, що не зшивається, — роздутий бюджет країни.

3. Багатомільярдні вливання в банківську систему країни все-таки привели до певної фінансової стабілізації, тримати гроші в банку стало не так страшно. Статистика приросту вкладів фізичних осіб підтверджує: люди повиймали те, що було «під подушкою», і розмістили депозити насамперед у тих фінансових установах, які сумлінно виконували свої зобов’язання навіть у найтяжчі дні фінансової паніки. Ринок нерухомості перестав бути єдиною альтернативою розміщення особистих заощаджень, оскільки довіра до банківської системи частково відновилася.

4. Ідею оподаткування банківських депозитів (принаймні на найближчу п’ятирічку) благополучно відкладено. Разом з тим жахливий стан бюджету може таки змусити (попри могутнє антилобі високопоставлених власників дорогих і престижних квартир, домоволодінь, магазинів і офісів) у тій чи іншій формі прийняти норми, що регулюють оподаткування «понадлімітних» метрів житлової та комерційної нерухомості. Скуплені для спекуляцій метри рано чи пізно просто мусять потрапити на ринок і обвалити його.

5. На сьогодні 85 тис. дол. — це (незважаючи на тотальне зниження ставок депозитної винагороди майже всіма фінустановами) гарантовані близько 500—600 дол. щомісячних банківських відсотків або «напівубита» (як кажуть ріелтори) малометражна «двушка» в одному зі «спальників» Києва. Тільки при обміні доларів на метри покупець при здаванні в оренду в найкращому випадку зможе отримувати еквівалент не більше ніж 400—450 дол. При цьому доведеться витратитися ще й бодай на «косметику» квартири, і на її утримання, врахувати чинник тимчасових простоїв житлоплощі. Підбиваючи річний баланс прибутку від інвестиції, з’ясується, що банківська установа за ту саму суму вкладу платить майже вдвічі більше. Таким чином інвестиційна привабливість київського житла перебуває на досить низькому рівні. Умовна окупність квадратних метрів до кризи становила 20—25 років, сьогодні 15—20 років, разом з тим у «добульбашкові» часи повернути гроші, витрачені на житло, через здавання об’єкта в оренду реально було за 8—12 років.

6. Витрати на утримання житла зростатимуть регулярно й відчутно. А тому й бізнес по-українському (скуповування інвестиційних квадратних метрів) невдовзі остаточно занепаде. Напевно мало якому німцю, італійцю або поляку спаде на думку скуповувати з метою інвестицій дешеве типове житло в «спальниках», та ще й за кредитні гроші, та ще й за «космічними» цінами. Тим часом саме таким способом заробляли багато киян. Тепер вони змушені спостерігати, як пачка свідоцтв про право власності фінансово «легшає» просто-таки на очах.

7. Протягом першого етапу обвалу київського ринку житла падала переважно доларова складова ціни, у гривнях квадратні метри подешевшали дуже неістотно. Схоже, під час другої (щоправда, менш істотної) хвилі обвалу ціна квадратного метра понизиться також і в національній грошовій одиниці, адже для того щоб заробити на скромну двокімнатну квартиру в морально застарілих будинках радянської забудови пересічному київському подружжю досі ще необхідно відкладати одну середню зарплату щомісяця протягом 20 років, це не враховуючи іпотечних відсотків. На другу зарплату необхідно оплачувати оренду житла і утримувати сім’ю.

8. На іпотеку поки що розраховувати не доводиться. Позахмарні банківські відсотки і щомісячне зниження вартості квадратних метрів тут поганий стимул. Мало охочих позичити в банку, приміром, 500 тисяч гривень, щоб протягом десяти років віддати разом із відсотками майже півтора мільйона. Розуміють це і самі банки, тому заявлені кредитні програми здебільшого виконують піар-функції, а фінансові установи в часи іпотечного простою «граються» в ОВДП з державою, що в майбутньому може виявитися не менш небезпечно, ніж видача ризикованих кредитів.

9. Відкритим залишається і питання реалізації банківських застав за реальними цінами. Поки що банки мають гігантські запаси іржавіючих автомобілів і старіючого житлового та нежитлового фонду. На продаж усе це добро виставлено за цінами, які значно перевищують ринкові. Знову ж таки вічно цей абсурд тривати не може — хтось перший проігнорує спроби колег-конкурентів утримати ринок від обвалу і запропонує квадратні метри й автомобілі, що втратили товарний вигляд, за адекватними цінами, тоді й інші кинуться у «вузьке горлечко пляшки» платоспроможного попиту.

Не купите цю квартиру, купите кращу

Тільки диво може врятувати український ринок нерухомості від повторного обвалу. Сьогодні продається лише нижній ціновий сегмент, а в ньому — тільки те, що на 10—20% дешевше ринку.

Ніхто, звичайно, не знає, до якого цінового порога має опуститися вартість київського житла, щоб механізм ринку нерухомості закрутився зі звичною швидкістю і потягнув за собою відновлення спочатку суміжних галузей, які мають безпосередній стосунок до будівництва (виробництво будматеріалів, сантехніки, покриттів для підлоги, меблів тощо), а потім і економіки загалом. Можливо, для цього необхідно, щоб первинний ринок нерухомості Києва стартував не з 8 тис. грн., а хоча б із 6 тис. за квадрат в облаштованому столичному «спальнику» (причому за таку ціну має пропонуватися житло з мінімальним оздобленням).

Що ж до вторинного ринку, то можна припустити більш істотне падіння ціни квадратного метра — від 10—20% в економсегменті до 30—50% на найбільш переоцінене так зване якісне житло.