Столичний ринок нерухомості: цеглина на парашуті

Ріелтори запасаються шампанським

До початку поточного року ціни на квадратні метри в Україні впали в середньому вдвічі, а кількість угод купівлі-продажу наблизилася до нульових значень. Покупці втратили будь-який інтерес і до земельних ділянок, і до угод у сфері комерційної нерухомості. «Ворушився» тільки ринок оренди, проте і на ньому кількість потенційних квартироздавачів у рази перевищувала кількість шукачів-наймачів.

Втім, до квітня, коли неймовірними зусиллями, на межі фокусу, національну валюту було «загнано» в рамки більш-менш пристойних значень, зупинилося і невпинне падіння на ринку нерухомості.

Мало того, на ринку житла сталося несподіване пожвавлення, і до червня зі столичного ринку нерухомості були буквально зметені (або переоцінені) практично всі готельки за 30—35 тисяч і повноцінні однокімнатні за 40—45 тисяч американських доларів.

Столичні (і не тільки) ріелтори запасаються шампанським у передчутті нового довгострокового зростання цін на квадратні метри. Знуджені без роботи і без грошей торговці нерухомістю часто наважуються навіть радити продавцям квартир негайно ще піднімати ціни.

За останній місяць ціни на багато об’єктів у Києві справді зросли. У середньому на 10 тисяч у.о. подорожчали малометражні готельки — своєрідна розмінна монета на ринку, на 10—
20 тисяч у.о. — одно- і двокімнатні квартири в радянських «чешках». Власники ж так званого радміну (дуже тісного і морально застарілого, але трохи якіснішого порівняно з «чешками» житла в колишніх відомчих будинках) «дооцінили» свій «скарб» відразу на 25—30 тис.
у.о. Деякі квартири у досить непривабливому стані, але в центрі, піднялися й на 50 тис. у.о.

Водночас істотно, іноді й на десятки тисяч доларів, знижувалися ціни на відносно якісне житло у престижних районах, часто з чудовим ремонтом, причому деякі варіанти пропонувалися з умонтованими кухонними меблями та побутовою технікою.

Такий феномен пояснюється дуже просто: навіть знижені з початку економічної кризи в країні ціни на те, що продавці в нас називають елітним житлом, досі залишилися на неадекватних рівнях. За ті гроші, що їх продавці хочуть банально «виманити» в покупців (приміром, за двушки в одній зі зданих в експлуатацію багатоповерхових «свічок» біля станції метро «Лівобережна» чи на Оболоні), можна елементарно придбати кілька аналогічних за метражем апартаментів або одну віллу в престижних районах столиць багатьох країн Євросоюзу.

Не секрет, що ці країни непорівнянно вищі і за рівнем, і за якістю життя. Їхнє населення, попри фінансову кризу (яку, втім, там мало хто помічає), із достатнім оптимізмом дивиться в майбутнє.

Таким чином, різке зростання цін на квартири нижчого цінового сегмента і не менш різке падіння ціни пропозиції на ринку елітних квартир урівноважили індекси цін. Саме тому цінові індекси, які відстежуються на популярних інтернет-порталах нерухомості, не рвонули різко вгору, а показали помірне в межах статистичної похибки цінове зростання.

Тим часом ціла низка чинників вказує на те, що ріелтори явно поквапилися відкривати пляшки з пінистим напоєм, а ринок нерухомості нашої країни ще далекий від «цінового дна».

Паршива вівця всю отару поганить

Не економічна доцільність і не адекватні ціни на квадратні метри загнали нечисленних покупців на ринок житла в квітні-травні поточного року. Покупкам сприяв просто страх за свої особисті фінанси і невпевненість у завтрашньому дні.

Мільйонам співгромадян нещодавно мимохіть довелося стати учасниками програми «фактор страху по-українськи», вони розпочали нерівний бій (і багато хто виграв його) із деякими українськими банками. Це тільки в Америці або в країнах ЄС у разі неплатоспроможності фінансової установи вкладник через тиждень-другий отримує чек на всю належну йому за вкладом суму. А в нашій країні набуло поширення «ноу-хау» з упровадженням так званих тимчасових адміністрацій у проблемні фінансові установи з подальшим заморожуванням вкладів на півроку. До слова сказати, горезвісні шість місяців дії заборони на видачу вкладів у більшості банків — фінансових невдах закінчуються в серпні-вересні. Швидше за все, вкладників згаданих установ і після закінчення цього строку очікує в кращому разі лише виплата дуже незначної частини вкладу і подальше «заморожування» основної суми з примарними перспективами.

За офіційними даними, з вітчизняної фінансової системи громадянами вилучений еквівалент майже 94 (!) млрд. грн., і тільки близько 1 млрд. із цієї суми повернулося в систему у квітні після тимчасової стабілізації курсу гривні.

Неважко здогадатися про плани громадян, котрі вилучили згадані мільярди.

Чи почнеться масове повернення вкладів у банківські установи країни? Ні, не почнеться. Адже до цього часу, щоб отримати свої кілька тисяч гривень, необхідних для лікування, навіть пенсіонерам доводиться проходити принизливі багатотижневі «комісії», де дуже серйозні і, мабуть, високооплачувані люди вирішують, чи гідний вкладник отримати свої ж гроші на лікування (і це за наявності повного пакета завірених медичних документів). Навіть еквівалент однієї тисячі доларів (навіть за медичними показаннями) вирвати сьогодні з деяких фінансових установ України надзвичайно проблематично. Складається враження, що призначені розпоряджатися грошима чиновники з тимчасових адміністрацій уже вважають ці кошти своїми, точніше, державними.

Є така народна мудрість: паршива вівця всю отару поганить. Кількість таких «овець», які ще зовсім недавно навсібіч розкидали авантюрні кредити на житло і одночасно забезпечували своїх власників особистими надприбутками, у нашій країні постійно збільшується. Саме тому про повномасштабне відновлення довіри до банківської системи не може бути й мови. Банківська система скомпрометована всерйоз і надовго.

В умовах невпинного зниження рівня життя в країні та зменшення реальних заробітних плат і доходів частина знятих із банківських рахунків грошей, безперечно, проїдатиметься. Частина піде на «загасаючий» ринок продажу авто, частину буде витрачено на імпортну побутову техніку, через що сальдо зовнішньої торгівлі товарами ще довго «тішитиме» нас від’ємними значеннями.

Ті ж, у кого на руках опинилося кілька десятків тисяч іноземних грошових знаків, звернули свій погляд саме на ринок нерухомості, що й стало приводом для оптимізму операторів ринку. Тому й «розхапали» переважно найдешевші варіанти, а на те, що залишилося, хазяї житла різко підвищили ціни.

Проте зовсім скоро, не виключено — вже восени поточного року, у крайньому разі протягом наступного року, ринок нерухомості України все одно впаде повторно. Причому обвальні тенденції торкнуться всіх видів житла.

Друга хвиля

Є ціла низка обставин, які роблять другу хвилю зниження цін на квадратні метри просто неминучою.

1. Спад економіки, дірявий бюджет, підозріло загрузлий у непідйомних боргах «Нафтогаз» і банкіри, які загралися, вимагають величезної і постійної, звісно незабезпеченої, емісії гривні. Таким чином, девальвація національної валюти — лише справа часу. Валютні ціни на квадратні метри, як показали події минулого року, автоматично падають (із деяким часовим лагом) разом із девальвацією гривні. Виходить, валютна вартість квадратного метра знижуватиметься, і деякі корективи в цей процес може внести лише можливість великих неприємностей для американського долара на світових ринках, на що останнім часом прозоро натякають Росія і Китай.

2. Характерно і те, що на даний момент ціни на ринку нерухомості, порівняно з піковими значеннями минулого року, впали тільки у валютному обчисленні і практично лише на відсоток девальвації гривні. У гривневому обчисленні ціни на квадратні метри залишилися або на старих значеннях, або навіть перевищують докризовий рівень. Але й часи масового споживчого розгулу, коли, приміром, у кожному 25-метровому мобільному салоні відразу два-три банки мали своє представництво і відразу штампували кредити, коли іпотечні кре­дити видавалися мало не особам без постійного місця проживання, вже ніколи не повернуться.

Поки що Україна залишається однією з найбідніших країн Європи з мізерним валовим доходом на душу населення, з низькою оплатою праці, з ледь не тотальною системою корупції, яка перешкоджає проникненню довгострокових неспекулятивних інвестицій у країну, із надмірним енергоспоживанням, із несучасною неінноваційною економікою, а отже, ціни на ринку житла України не можуть бути європейськими. Отже, нас очікує не лише істотна «валютна девальвація» квадратного метра, а й деяке зменшення його ціни в гривневому обчисленні.

3. Вартість квадратного метра і в столиці України, і в регіональних центрах зашкалює за всі мислимі і немислимі межі потенційної окупності квартири. Віртуально окупність житла визначити досить просто. Достатньо розкрити два розділи, присвячені нерухомості, в одному з найпопулярніших столичних рекламних видань і порівняти умовну квартиру з розділу «продаж» з аналогічною за метражем, розташуванням і параметрами з розділу «оренда». Неважко визначити, що окупність майже всіх об’єктів (з урахуванням бодай мінімальних вкладень у періодичні ремонти та оновлення меблевого мінімуму, але за умови безперервного здавання в оренду), представлених на ринку столичного житла, становить у середньому не менше 20—25 років. Нагадаємо: в «добульбашкові» часи майже будь-яка столична квартира окупалася за 7—10 років.

Зрозуміло, що не можна порів­нювати окупність житла на цивілізованих європейських ринках і на нашому ледь не середньовічному (зважаючи на недешеві чинники корупції в землевідведеннях і дозвільних процедурах, а також нестійкість фінансової системи, що зводить до мінімуму альтернативи вкладень у нерухомість). Проте 20—25 років — це занадто. Адже це навіть більше, ніж безнадійна квартирна чер­га на отримання безплатного упо­рядженого житла в радянські часи.

4. Привабливість інвестицій у житло знижуватиметься і в міру підвищення вартості утримання житлового фонду та підвищення тарифної планки на комунальні послуги. Громіздкі, неефективні житлові органи всі свої проблеми, у тому числі й підвищення особистого добробуту працівників житлово-комунального госпо­дарства, і далі вирішуватимуть вик­лючно за рахунок власників житла. Вже зараз цифри у щомісячних квитанціях на оплату квартирних послуг шокують і киян, і жителів інших міст країни.

5. Ну і, нарешті, у якийсь
момент на ринку нерухомості закономірно позначаться проблеми банківського сектора. Якщо сьогодні, не в останню чергу завдяки могутньому будівельному лобі, вищий законодавчий орган країни продукує закони, спрямовані на підтримку неспроможних власників квартир, куплених на іпотечні гроші, то зовсім скоро гра може піти в протилежний бік.

Рада проти вкладників

Закон «Про захист майнових прав громадян у період виходу економіки України зі стану фінансової кризи», яким пропонувалося впровадити мораторій на вилучення банками житла в позичальників, котрі мають проблеми з погашенням іпотеки, фактично означав би повільний, але безповоротний крах вітчизняної банківської системи в цілому, оскільки банків, які не загрузли у проблемній іпотеці, у країні залишилося зовсім небагато.

Втім, закон, який надає привілеї близько 400 тисячам іпотечних позичальників і дискримінує близько 12 мільйонів вкладників вітчизняної фінансової системи, на гроші котрих, власне кажучи, і відбувається весь бенкет на ринку нерухомості, імовірно, буде ветований президентом і навряд чи буде ухвалений повторно в початковому вигляді.

Рано чи пізно і вкрай популістськи налаштовані законодавці, і банкіри мають дійти спільного знаменника, який полягає в тому, що тиск на боржників-іпотечників усе одно зростатиме, а непідйомні (за кредитом) квартири все-таки потраплятимуть на ринок і сприятимуть зниженню загального рівня цін на ньому.

Таким чином, навіть при поновленні іпотечного кредитування, якого з певним занепокоєнням чекають потенційні покупці квартир, ринок нерухомості України у протилежний бік не розвернеться. Занадто високими будуть відсотки з іпотеки зважаючи на ризики банківської системи, і надто обережно ставитимуться до позичальників представники тих банків, які все-таки виживуть.

Втім, і до широкомасштабного (не під конкретні проекти) кредитування ще далеко. Так, днями прес-служба одного з банків першої десятки, який належить іноземним власникам, повідомила таке:

«Планується, що в 2009 році в Україні нові кредитування буде призупинено, портфель роздрібних і корпоративних кредитів реорганізовано, а зусилля, пов’язані зі стягненням кредитів, нарощуватимуться. Витрати в Україні буде скорочено (закриття 100 філій і скорочення робочих місць). На інших же ринках, які розвиваються, докладатимуться зусилля для залучення нових клієнтів».

Іншими словами, завбачливі «закордонні» банкіри бояться нашої країни, непередбачуваності нашого політикуму та непрогнозованості нашої економіки.

Нові тисячі порожніх офісів і квартир із псевдоелітним ремонтом, які не те що продати, а й в оренду здати буде неможливо, — от що очікує український ринок нерухомості, якщо ціни на квадратні метри і далі штучно утримуватимуться на неадекватних рівнях.

До речі, на деякі інтернет-сай­ти, де оголошення про продаж столичних квартир публікуються з фотографіями, невдовзі чекає масовий приплив відвідувачів, проте не з метою прицінитися до майбутньої покупки, а просто посміятися. Чого варта одна з останніх пропозицій інтернет-ресурсу з оголошенням про продаж квартири в Києві в Печерському районі, але далеко не в престижній центральній частині міста, майже за 2 млн. євро. Пікантності пропозиції надає той факт, що замість цінних порід дерева на підлозі дешевенький ламінат, а обс­тановка в квартирі просто-таки аскетична. Не менше вражають і деякі інші фотопропозиції, де з посиланням на євроремонт присутні голі, погано поштукатурені стіни, із страшненькою плиткою — а-ля Радянський Союз — у санвузлі.

Ще мінімум 30% падіння

Для того щоб механізм ринку як вторинного, так і первинного житла (а разом із ними і національна економіка) закрутився у звичному режимі, необхідне додаткове — як мінімум 30-відсоткове (від нинішньої ціни) — зниження валютної вартості квадратного метра, що незабаром і станеться.

Причому, як очікується, «посадка» явно переоцінених квадратних метрів так званого елітного житла в процентному вираженні буде набагато жорсткішою, ніж «посадка» тих самих квадратних метрів у квартирах економкласу. Адже якщо в економсегменті навіть зараз, у період вкрай тяжкої економічної кризи, рух не зупинено, то ринок дорогих квартир практично цілком заморожений. Дедалі менше охочих розлучитися із сотнями тисяч доларів за житло тільки тому, що, як вказано у квартирних оголошеннях, у житлі є дешевий 300-доларовий китайський кондиціонер, або підключено Інтернет, або квартиру оснащено металопластиковими вікнами, які в багатих країнах встановлюють лише найбідніші верстви населення або виключно в офісах. Адже саме цими дешевими аргументами багато власників продаваних квартир мотивують своє бажання взяти за них суми, які перевищують середню заробітну плату пересічного українця за багато десятиліть...