Столичний ринок нерухомості: "грошей немає, але ви тримайтеся"

Власники столичних квартир, які збираються виставити житло на продаж або для здачі в оренду, мають готуватися до істотних поступок, щоб знайти реального покупця або орендаря.

Ліпше синиця в руках…

На ринок нерухомості Києва сьогодні впливають різновекторні чинники.

З одного боку, ситуація в економіці не вселяє жодного оптимізму. Горезвісна комуналка вкотре придушила середній клас, за рахунок якого останніми роками в країні затикають усі дірки. Ось лише деякі з "приємних" новацій: податок на депозити, податок на нерухомість, більш як трикратна девальвація національної грошової одиниці, стрижка депозитів, що перевищують загалом-то мізерний поріг 200 тис. грн, занепад малого й середнього бізнесу…

З іншого боку, життя триває, вирішувати житлові проблеми якось треба, а для тих, у кого "квартирне питання" не стоїть гостро, і кошти дозволяють, завжди є привід замислитися про інвестиційну нерухомість.

Наївно сподіватися на перший, другий, третій… рівні пенсійного забезпечення з урахуванням нестабільності національної грошової одиниці, яка девальвувала з моменту народження більш ніж у 15 разів, і звичних уже для нашої країни економічних потрясінь.

Саме тому багато хто воліє мати не журавля в небі, а синицю в руках у вигляді "зайвої" інвестиційної квартири в найбільш привабливих містах України - Києві, Одесі або Львові.

Однак при виборі об'єкта інвестиції на ринку нерухомості важливо розуміти, що треба вкладати кошти не в головний біль, а в об'єкт, який завжди матиме ліквідність як на ринку купівлі-продажу, так і на ринку оренди.

Основних критеріїв вдалої купівлі на ринку нерухомості Києва не так уже й багато. Перша умова вдалої купівлі - традиційне "місце, місце й іще раз місце", у Києві - це близькість до станцій метро. Причому найкраще, щоб станції ці були відносно близько розташовані до центру міста.

Друга обов'язкова умова привабливої інвестиції - стан будинку, адже квартиру можна відремонтувати та обставити за своїми можливостями й смаком, а от будинок не зміниш.

Хай там як, але стандарти життя потихеньку зростають, риба шукає, де глибше, а людина - де ліпше, всі хочуть жити в добротних будинках і хороших районах.

Хороший будинок - це не завжди й далеко не кожна новобудова "випуску" після 2000 р., це можуть бути й старенькі відомчі будинки (цегляні "радміни") або звичайна чешка 1970-х у панельному будинку, але такому, що має позитивні оцінки не нижче "добре" на спеціальному сайті Київміськадміністрації https://municipal.kiev.ua/kiev), де можна ознайомитися з оцінкою загального стану будинку.

Стабільна депресія

На ринках купівлі-продажу й оренди столичної нерухомості нині панує млявоперебіжна депресія. Ціни на продаж потихеньку знижуються, хоча, здавалося б, нижче вже нікуди. І далеко не кожен об'єкт швидко знаходить свого орендаря.

У те, що насправді жахлива ситуація в нашій економіці не розсмокчеться сама собою, перестали вірити не тільки іноземні інвестори, а й населення країни. Саме тому стан ринку нерухомості можна з упевненістю охарактеризувати як стабільну депресію, а середня температура по лікарні - ціна київського квадратного метра - повільно, але впевнено знижується, втрачаючи у вазі приблизно по 100 дол. щороку.

Нині медіанна ціна столичного "квадрата", за даними одного з найпопулярніших сайтів нерухомості, все ще трохи перевищує позначку 1 тис. дол. Нагадаємо, в 2008 р. (коли DT.UA опублікувало наш матеріал "Не забудь продати квартиру") було зафіксовано пік цін на київську нерухомість, тоді квадратний метр у звичайній чешці біля метро майже подолав планку в 3 тис. дол.

Фактичні ж ціни ще нижчі, ніж декларовані. За спостереженнями фахівців, ціни на звичайне, неелітне житло не перевищують рівня 800–900 дол. за 1 кв. м.

Саме за таку ціну вже реально купити (але не так-то легко продати) квартиру з косметичним ремонтом за п'ять хвилин ходи від станції метро "Лівобережна" в "панельці" 1970-х, що добре збереглася. Втім, останнім часом ціна колихнулася саме до нижньої межі цінового коридора.

З угод останніх місяців: на одній з тихих зелених вуличок, що примикають до станції метро "Лівобережна", продано трикімнатну квартиру 65 кв. м з "косметикою" за 50 тис. дол. Покупця шукали довго й нудно. До моменту продажу її здавали за
6,5 тис. грн на місяць, оскільки часова відстань від будинку до метро становила близько трьох-чотирьох хвилин.

За такої ціни продажу й оренди окупність об'єкта становила трохи менше ніж 20 років.

У спадщину від продавця залишилися орендарі з орендною платою, що еквівалентна 240 дол. на місяць. І оскільки квартиру купували з інвестиційною метою, то й договору оренди розривати не стали - просто з моменту продажу орендарі оплачували своє проживання вже новому власникові квартири.

Таким чином навіть при стані економіки й ринку нерухомості на рівні емоційного "жах, жах, жах" 50 тисяч накопичених доларів за умови більш-менш вдалого вкладання в київську нерухомість забезпечують її власникові еквівалент, більший за дві мінімальні й більш ніж три середні пенсії по країні щомісяця.

Нагадаємо, що в жирні для ринку нерухомості роки така старенька обшарпана "трійка" коштувала на ринку мінімум 170 тис. дол. і здавалася в оренду в середньому за 1 тис. дол. на місяць, що становило близько 15 років умовної окупності.

Потрійний бонус від забудовників

Утім, основну частину потенційних гравців ринку нерухомості не влаштовують фізично й морально застарілі будинки, споруджені до 2000 року.

Не проблема: за ті самі гроші - 900 дол. за квадрат - можна придбати новобуд у досить престижному комплексі, звичайно ж, не в пішій досяжності до метро, але в межах непоганої транспортної досяжності громадським транспортом (15–20 хв.) до "Лівобережної", "Дарниці", "Чернігівської".

За ці гроші вам запропонують клаптик цивілізації в обжитому й зручному районі Києва: надійний забудовник, введений в експлуатацію або майже готовий будинок, сучасний дизайн, територію, що охороняється, зручне планування, хорошу якість будівництва, відмінну інфраструктуру, підземний паркінг.

Знову ж таки, сьогодні по конкретному добре відомому в Києву багатоквартирному комплексу на "лівобережці", що складається з десятків будинків, проводиться акція: ціну тимчасово знижено на 100 дол. - до 800 дол. за кв. м.

Крім того, забудовник пропонує своєрідну заміну іпотеці, що стала недоступною, - до осені (на півроку) квартиру можна взяти без відсотків на виплат, можна також узяти кредит під порівняно комфортні 10% річних на строк уже до п'яти років.

Знижена більш ніж на 10% ціна, виплат і порівняно недорогий кредит на практично готове житло - це своєрідний потрійний бонус від багатьох забудовників Києва на ринку, що має ознаки затоварення.

Таким чином, "двійка" 60–70 кв. м коштуватиме тих-таки 50 тис. дол. з невеличким "хвостиком". Правда, треба ще вкластися в ремонт, що за нинішнім курсом долара буде недешево, але й здавати її можна буде дорожче, ніж квартиру зі старого фонду.

Це - як на чий смак: купувати квартиру практично однакового метражу явно не на прогулянковій відстані від метро в новобудові чи за ті самі гроші - за кілька хвилин пішки від станції метро (від якої до Хрещатика сім-вісім хвилин добиратися), але в старенькому будинку.

Скрізь є свої плюси й мінуси. Так, комплекс нових будинків, про які йшлося, розташований у криміногенно небездоганному районі, і в темний час доби за межі комплексу особливо далеко виходити не рекомендується. Зате для тих, у кого сутужно з бюджетом, пропонуються зручний виплат і доступні кредити. Ну, й спочатку можна прикупити популярний в останній кризовий час смарт-варіант.

Для тих, у кого мало грошей

Забудовники так рекламують свій новий продукт: смарт-квартири - це ціла філософія і нове покоління житла.

Не треба плутати смарт-житло з квартирами-студіями, однокімнатними або квартирами маленького метражу. Смарт-квартири - це окремий клас житла, бо:

– простір використовується більш раціонально: задіяно кожен квадратний метр (функціонал планування вищий на 40%, ніж у звичайних квартирах);

– квартири розташовані в будинку з розширеною інфраструктурою (крім магазинів і дитячих майданчиків є також майданчики для занять спортом, зручне підземне паркування, стилобат із зонами для прогулянок, кімнати для візків і велосипедів);

– наявність підземного паркування й заборона на паркування автомобілів під вікнами дозволяє не створювати зайвого шуму для мешканців;

– повна свобода дій (опорні конструкції є лише в загальному каркасі будинку, а це означає, що можна змінювати планування під себе);

– стильний і мобільний простір (до самої квартири додається інструкція з варіантами розміщення меблів зі збереженням оптимального вільного простору);

– панорамне засклення деяких приміщень (де ви ще в такому ціновому сегменті зустрінете вітальні й балкони з розкішними панорамними вікнами?).

Однак життя набагато прозаїчніше за рекламні слогани.

Вартість смарт-квартири зазвичай дорівнює орендній ставці за кілька років, тобто це типовий варіант "першого житла в Києві". Девелопери знаходять своїх покупців серед тих, хто орендує житло в столиці, тих, хто скоріше купить таку недоквартиру, ніж кілька років орендуватиме чужу.

Крім того, витрати на оплату комунальних послуг у такому житлі також будуть меншими, ніж у звичайних квартирах. Утім, за дешеве житло доводиться платити власним комфортом. Соціальне середовище таких смарт-будинків не найкраще, щільність заселення висока, до того ж смарт-квартира обмежує можливості для подальшого розвитку сім'ї. Ідеться не тільки про те, що у квартирі буде мало місця, а й про те, що за наявності великої кількості таких квартир у будинку можуть виникнути проблеми з інфраструктурою, а надалі - і з маргіналізацією району.

Минуть роки, і тим, хто вчасно не захотів або не зміг "скинути" свій "смарт" новим підкорювачам столиці, які прибули з регіонів, можливо, доведеться змиритися з проживанням у своєрідному гетто.

Назад - у минуле

Падіння вартості столичного квадратного метра до рівня більш ніж десятирічної давності пов'язане з тим, що певні фінансові "жирові" нагромадження в людей закінчилися ще рік-два тому або майже всі, хто мав заощадження, вже вирішили свої житлові питання. Нові цінники на ринку столичних квартир усього лише врівноважилися зі становищем в економіці, рівнем зарплат і доходів населення.

Ситуація на ринку оренди Києва лише ненабагато краща за ситуацію на ринку купівлі-продажу квартир. Попит на оренду, звичайно, буде завжди, люди роз'їжджаються, з'їжджаються, приїжджають на роботу. Десь має місце вимушена зміна житла - наприклад, у випадку, коли власник вирішив продати квартиру й виселяє з цієї причини орендаря. Таке трапляється досить часто, оскільки власники квартир нарешті зрозуміли, що сидіти й чекати біля моря погоди на ринку, що падає, безглуздо, і виставляють свої квартири на продаж.

Як зазначають посередники ринку нерухомості, на цьому етапі пропозиція помітно перевищує попит. Напевно, тому претенденти на оренду стали вимогливішими і навіть примхливими. Не поспішаючи підшукують собі кращий варіант, із хазяїном квартири, який готовий іти на поступки.

Часто попри те, що квартира розташована біля метро (такі раніше просто виривали з рук), власникам доводиться погоджуватися на певні бонуси, щоб швидше здати в оренду "зависле" житло. Нерідко власникам доводиться скидати ціну, робити косметичний ремонт після попередніх квартирантів і навіть погоджуватися на купівлю нових меблів у рахунок оренди.

Утім, такі бонуси, звичайно, не потрібні при здаванні найдешевшого житла - квартир у так званому радянському стані, з меблями родом з 1990-х. Такі квартири беруть у будь-якому стані, аби ціна була бюджетною. Немає жодних проблем здати 43-метрову "двійку-чешку" на Русанівці за 5,5–6 тис. грн, або 65-метрову "трійку" також у "панельці" на "лівобережці" за 6,5–7 тис. грн. Ну, а повноцінних однокімнатних квартир нижче ніж 4,5 тис. грн на ринку оренди Києва просто немає.

"Цей дощ надовго…"

Звичайно, рано чи пізно цінова планка як на ринку купівлі-продажу, так і на ринку оренди столичної нерухомості підніметься. Нині ж на обох ринках встановилися просто-таки смішні ціни. Ціна на квадратний метр опустилася до рівнів 2004-го, а ціни на оренду простеньких квартир і поготів заплигнули в 2003-й. Знайти варіант оренди "двійки" на Русанівці за 200 дол. і 14 років тому було доволі непросто. Слід розуміти, що навіть за катастрофічного варіанта розвитку ситуації в економіці (а ймовірності дефолтного сценарію все ще ніхто не скасував) квартир безплатно ніхто не роздаватиме, у найгіршому разі об'єкти просто знімуть з продажу й оренди.

Так що різкого падіння вартості київських квартир на продаж і оренду очікувати не варто. Втім, і різких злетів поки що також не передбачається. Адже покупці, продавці, орендарі й орендодавці вже зрозуміли, що "цей дощ надовго". Тобто в недалекому майбутньому ніякого повноцінного оптимізму в економічному розвитку країни не передбачається, а отже, і ринок нерухомості буде млявим, без різких цінових коливань у той чи інший бік…