Ринок землі: відкривати чи зачекати

Привід довго шукати не довелося, - наприкінці травня Європейський суд з прав людини, розглянувши справу "Зеленчук і Цицура проти України", визнав: мораторій призвів до порушення майнових прав людей - власників земельних ділянок, і це зобов'язує владу ухвалити більш збалансований закон.

Земельна реформа в Україні розпочалася ще 1991 р. і триває досі. Її ключовим елементом була передача сільськогосподарських земель державної власності у колективну, а згодом - у приватну власність. Одне слово, відбувся процес розпаювання. Майже 27 млн га землі передано у приватну власність 7 млн громадян України, які мешкають переважно в сільській місцевості. Проте 2001 р. на земельні права цих громадян було накладено обмеження у вигляді мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Його неодноразово продовжували - аж до 2019 р. Мораторій, який діє вже 17 років, був запроваджений як тимчасовий захід і мав допомогти державі врегулювати земельні відносини та створити цивілізований ринок землі. А що сталося в українських реаліях?

Так, державні органи за цей час впровадили чимало позитивних новацій у цьому напрямі. Створено державний земельний кадастр. І Мін'юст, і Держгеокадастр просунулися у вдосконаленні інструментів для захисту прав власників землі та землекористувачів, зробивши прогресивні кроки, як, наприклад, реєстрацію земельної ділянки (паю) нотаріусами, запровадження аукціонів на право оренди земель державної власності. Результат не забарився, - орендна плата за використання земель державної власності зросла у декілька разів, а це - додаткові надходження до бюджетів. Держгеокадастр запровадив низку електронних послуг, зручних для громадян, поліпшено обмін інформацією між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно і земельним кадастром.

Проте ні для кого не секрет, що земельний мораторій, як губка, увібрав у себе чимало проблем, котрі гальмують розвиток земельних відносин. Він, на жаль, не став стимулом для розвитку земельних відносин і джерелом добробуту громадян-власників паїв.

Нині 90% власників земельних паїв в Україні не можуть самостійно обробляти землю, тому змушені здавати в оренду. Орендарів у типовій місцевості зазвичай 2-4, конкуренція між ними слабка, а тому орендна плата - низька. За даними Державної служби статистики, торік середня орендна плата за 1 га паю в Україні з найродючішими у світі чорноземами становила тільки 50 дол., тоді як у країнах Європи вона сягає в середньому 250 дол. Хоча реально орендна плата за гектар в Україні трохи вища, коливається від 90 до 120 дол., її чомусь не фіксує державна статистика. Та хай там як, але мешканець села щороку втрачає понад 10 тис. грн доходів, що є вищою сумою, ніж низка державних соціальних видів допомоги - пільг, субсидій на оплату житлово-комунальних послуг і т.п. Фактично, мораторій сприяв утворенню агрохолдингів, яким вигідно, зберігаючи орендну плату на низькому рівні, отримувати надприбутки.

Згаданий мораторій стримує розвиток фермерства, бо фермери не можуть узяти в банку кредит під заставу землі, що є поширеною практикою в країнах Європи. Відтак, за даними Асоціації фермерів і приватних землевласників України, із 2010 по 2016 р. кількість фермерських господарств в Україні щороку зменшувалася на 850 -1000.

Неможливість отримати іпотечні кредити гальмує приплив інвестицій у сільське господарство і не дає можливості розвивати нішеві галузі - тваринництво, садівництво, ягідництво… То як же селяни будуть зайняті роботою, коли, як доводить українська аграрна практика, середніх розмірів ферма на 1000 га землі залучає 100 працівників, а рослинництво на 1000 га - тільки сім.

Мораторій посприяв і надалі сприяє монокультуризації землі, неконтрольованому розширенню посівів соняшнику, ріпаку, сої - культур, що призначені на експорт і користуються попитом у Європі. А вже там, за кордоном, у результаті їх глибокої переробки створюється висока додана вартість. Навіть на аграрній Тернопільщині, за інформацією департаменту агропромислового розвитку облдержадміністрації, із 820 тис. га ріллі посіви ріпаку розширилися до 73 тис. га, соняшнику - до понад 80 тис. га. Внаслідок цього катастрофічно падає вміст гумусу в грунті. Судіть самі: на Тернопіллі за останні 15 років він зменшився із 3,24 до 3,16%. Схожі процеси відбуваються і в масштабах держави. Над Україною нависла загроза втратити чорноземи.

Консультант проекту Світового банку "Розвиток прозорого управління земельними ресурсами в Україні" Денис Нізалов під час круглого столу "Підвищення ефективності управління земельними ресурсами в аграрній сфері", що відбувся недавно в Тернополі за підтримки Світового банку, проекту USAID "Агросільрозвиток" та Національної асоціації сільськогосподарських дорадчих служб України, негативно оцінив значення мораторію на продаж землі сільгоспризначення:

- Мораторій - це рудимент соціалізму, коли держава каже: ми краще знаємо, що ви мусите робити. Для того, щоб земля стала ресурсом для зростання, необхідно зняти мораторій та запровадити обіг землі. Це дасть можливість залучити в сільське господарство інвестиції, прискорити економічне зростання країни, поліпшити добробут громадян, особливо мешканців сільської місцевості. Підвищення плати за оренду землі - кращий спосіб соціальної допомоги власникам землі, які нині переважно є пенсіонерами. Зняття мораторію забезпечить можливість людям села почуватися власниками землі, створить новий клас куркулів, у хорошому значенні слова, які дбають за свою родину, громаду, державу і створюють робочі місця. Тоді не буде такої масової трудової міграції за кордон, будуть відроджуватися села. А відтермінування мораторію - це продовження втрат і консервація злиднів у селі…

Цій думці прискіпливо опонує позиція голови Ради сільгосптоваровиробників області, директора приватного агропромислового підприємства середніх розмірів "Аркадія" у Гусятинському районі Тернопільської області Миколи Пилипіва.

- Можливо, у перспективі треба відкривати ринок земель сільгосппризначення, але нині це - небезпечно, - переконує досвідчений аграрій. - Люди в селі тримаються на тому, що мають земельні паї, отримують орендну плату за їх використання і за рахунок цього живуть. Сільськогосподарська земля на сьогодні хоч і перебуває у власності громадян, фізичних осіб, але це - багатство нашої держави. А нам пропонують забрати її в людей ну просто безплатно. Адже ціна на землю в Україні сьогодні сміховинно низька, вона становить у середньому 1 тис. дол. за гектар, тоді як у Європі - на порядок вища, наприклад у Нідерландах - 65 тис. дол. Тож нехай формується нормальна ринкова вартість землі, і тоді з роками можна буде відкривати ринок земель.

Раціональні зерна аргументації є в обох опонентів. Та навряд чи стануть нинішні незаможні власники земельних паїв масово продавати землю за безцінь, що викликає в суспільства серйозні побоювання й застереження. У цьому контексті, цікаві результати опитування, проведеного з 10 лютого по 20 травня 2017 р. Національним науковим центром "Інститут аграрної економіки". Вони свідчать, що тільки 10,4% власників паїв готові продати свої земельні ділянки у разі зняття мораторію, а купити землю бажають 48% нинішніх землекористувачів (було опитано 3000 осіб, 2503 з яких - власники земельних паїв, 900 - землекористувачі (орендарі); опитуванням охоплено 520 сільських населених пунктів і 25 міських).

Звісно, якщо відкривати ринок землі, то потрібно встановити низку запобіжників, щоб, по-перше, земля не стала об'єктом спекуляції, а по-друге - не була консолідована у великі земельні масиви і внаслідок цього ще успішніше розвивалися агрохолдинги.

Що ж нам пропонують автори законопроектів, які стосуються запровадження ринку землі?

У законопроекті "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", який розробили Мінагрополітики та Держгеокадастр, передбачено обмеження для володіння однією особою земельної ділянки до 200 га (в альтернативному законопроекті №5535, розробленому групою народних депутатів, - це обмеження сягає 500 га). У разі успадкування більшої площі громадянин матиме рік часу, аби продати "земельну різницю". Передбачено також, що, коли він цього не зробить, ділянку буде повернуто в державну власність за рішенням суду. Та тільки Богові відомо, як довго триватиме розгляд таких справ у судах і які капітали заробить за цей час власник, використовуючи незаконні гектари.

У законопроектах закладено й інші додаткові обмеження. Наприклад, іноземці, особи без громадянства, іноземні держави та їхні юридичні особи не зможуть набувати у власність земельні ділянки сільгосппризначення, крім набуття їх у спадщину за законом, а набуті у спадщину - зобов'язані відчужити протягом року.

Сякі-такі запобіжники проти консолідації великих земельних масивів в одних руках, взагалі-то, є, але вони, як на мене, не зовсім надійні. В урядовому законопроекті передбачено, що у володінні однієї фізичної чи юридичної особи та пов'язаних із ними осіб не може бути більше 35% площі сільгоспугідь на території району або територіальної громади. Та чи не можна обійти зазначену норму, якщо скуповувати десятки земельних ділянок на підставних осіб, аби потім неформально консолідувати ці ділянки в одних руках?

Автори законопроектів обіцяють бити по руках земельних спекулянтів. Начебто з цією метою вони передбачили заборону протягом 10 років із дня укладення договору про відчуження змінювати цільове призначення земельної ділянки. А щоб запобігти спекуляції, перепродажу землі, пропонується запровадити держмито у розмірі 50% від нормативно-грошової оцінки. Воно накладається, якщо ділянку буде відчужено впродовж трьох років з моменту її придбання у власність. Однак є сумнів, що цей розмір держмита зупинить спокуси і спроби перепродажу землі.

Авжеж, перспектива запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення не перестає тривожити суспільство, не знімає соціальну напругу і може будь-коли спровокувати масові акції протесту. Недарма МВФ чи інші міжнародні донори погодилися, що вимога відкриття ринку землі не буде серед першочергових для продовження програм співпраці з Україною, надання нашій державі чергових траншів макрофінансової допомоги. Проте влада, суспільство, експертне середовище часто повертатимуться до обговорення цього надважливого й чутливого питання, бо обмежений ринок землі як має позитивні сторони, так і створює чимало проблем у суспільстві.