Позичальники банків зіграли в «іпотечному» казино. І програли

Розмір банківських відсотків і ціни на квадратні метри дозволяють із цілковитою впевненістю заявляти — те, що існувало в нас в останні роки, це був не ринок нерухомості, а справжнє казино. Як наслідок — мільйони українців потрапили в довгострокову боргову яму, яку вони «вирили» собі самі, підписавши кредитну угоду з банком. Як вибратися з трясовини кредиту? Вирішувати цю проблему українцям, скоріш за все, доведеться теж самотужки. Пропозиції ж чиновників про заборону вилучати заставні квартири є недоречними хоча б тому, що ставлять під сумнів один з основних принципів цивільно-правових відносин: право заставоутримувача вилучити заставу неплатника і стягнути з нього борг.

Квартири немає. Грошей немає, роботи й зарплати теж

Ось уже третій місяць країна живе в режимі економічного екстриму. Криза — вона, звичайно, в усьому світі криза. Саме на світові тенденції стало дуже модно списувати власні прорахунки. Тим часом громадяни саме нашої країни несуть поки що найбільші втрати.

Становище позичальників різне. Одні вже встигли виплатити значну частину кредиту й тепер буквально з останніх сил намагаються «тягти лямку». Частина позичальників — із тих, хто не встиг зробити значних виплат фінансовій установі, серйозно готуються повернути рідному банкові ключі від квартири чи автомобіля.

Мільйони громадян перебувають у стані «особистого дефолту». Ти­пові випадки активно обговорюються на інтернет-форумах, учасники яких намагаються знайти бодай якийсь вихід із патової ситуації.

Отже, місце дії — один з обласних центрів Західної України. Сторони договору: будівельник із зарплатою 5 тис. грн. і банк із першої десятки. Дата укладення договору — травень 2008 року. Об’єкт договору кредитування: «убита» однокімнатна квартира на околиці міста вартістю 50 тис. дол. Початковий внесок — 4 тис. дол. Щомісяч­ний платіж — 565 дол. Майнове становище позичальника — йому належить третина невеликої батьківської квартири. Перший фінансовий поручитель — дружина позичальника, нерухомим майном не володіє, працює на низькооплачуваній бюджетній роботі, до того ж перебуває в декретній відпустці. Другий фінансовий поручитель — тесть, нерухомим майном не володіє, зареєстрований у неприватизованій квартирі, де, крім нього, живуть іще п’ять членів сім’ї. Заробіток тестя — 3 тис. грн.

Динаміка погашення кредиту: до жовтня поточного року — у запланованому режимі, жовтень і листопад — валютний еквівалент заробітної плати різко зменшився, позичальник із великими потугами робить виплати тільки відсотків, без погашення «тіла» кредиту.

У грудні позичальника звільняють із роботи, мотивуючи це тим, що будівництво велося на кредитні гроші, і його роботодавець тепер сам не цілком розуміє, чим і як віддаватиме також валютний кредит банку. Дружина позичальника продовжує перебувати в декретній відпустці. Тестя переводять на неповний робочий день із відповідним зменшенням зарплати до 900 грн.

Позичальник твердо вирішує повернути придбане рідному банку. Вартість заставної квартири, за інформацією позичальника, на момент повернення «плавно» знизилася з 50 до 30 тис. дол. Причому навіть за такою ціною продати її в принципі нереально, ринок нерухомості не просто знерухомлений, він — у колапсі.

У результаті велика фінансова установа залишається із заставою — квартирою, яку в кращому разі можна реалізувати за 20—25 тис. дол. Адже аналогічних пропозицій по 30 тис. у.о. повно, а тут іще й клеймо — «заставне житло».

Втрати позичальника на даний момент — трохи менше ніж 10 тис. дол. і загроза стягнення ще близько 20 тис. дол. Квартири немає. Грошей немає, роботи й зарплати також немає. Цілком можливо, що позичальник умикає телевізор, а там черговий чиновник бадьо-
ро заявляє — у країні нічого особливого не відбувається, це, мовляв, світова криза винна.

Зрозуміло, що банківська установа також залишиться в накладі, оскільки, продавши заставне житло за безцінь, залишки боргу в повному обсязі повернути практично неможливо. Адже протистоїть значній сумі боргу скромний 900-гривневий дохід тестя.

Уже не викликає сумніву, що зовсім скоро у багатьох фінансових установах замість грошей на рахунках збереться багато мішечків із ключами від квартир і автомобілів, які в найоптимістичнішому варіанті можна буде реалізувати за півціни. Альтернативи немає, якщо в листопаді тільки кожний п’ятнадцятий позичальник не порушив строків виплат за своїми зобов’язаннями.

Хто винен?

Кредитний договір — споживчий, іпотечний чи для придбання автомобіля — це цивілізований спосіб поліпшити якість свого життя прямо зараз. Справді, за час виплати кредиту заощадження можуть знецінитися, а житло подорожчати. А купивши квартиру, вже не доведеться витрачати кошти на оренду. Тому партнерські стосунки банк—клієнт, звісно ж, річ корисна та взаємовигідна. Для успішного співробітництва потрібно не так багато. З боку фінансової установи потрібен зважений підхід до оцінки платоспроможності клієнта й добре налагоджена робота служби ризик-менеджменту. З боку клієнта — обґрунтована упевненість у тому, що сонце (особисте фінансове) сходитиме щоранку, що країна проживання забезпечить гідну роботу й гідну винагороду за неї чи адекватну «швидку допомогу» при тимчасовій її втраті.

Водночас цивілізованому європейцеві навряд чи спаде на думку кредитуватися в грошовій одиниці, що різниться від тієї, в якій йому виплачується заробітна плата. Так само як і громадяни США навряд чи захотіли б прокредитуватися в китайських юанях, монгольських тугриках чи в українській гривні.

Практика засвідчила, що Україна надто рано повною мірою приєдналася до такого блага цивілізації, як кредитування громадян. Мільярди доларів і євро, що їх роздали позичальникам вітчизняні банки, величезною брилою зависли і над простими громадянами, і над банківською системою, і над економікою країни в цілому.

Причому в ситуації, що склалася, винні відразу всі сторони.

Політики

Замість будувати міцний європейський дім, вони загодували народ солодкими, але незаробленими цукерками, роздаючи нічим не підкріплені та не забезпечені гроші.

Не тільки жінки хочуть подобатися всім. Як виявилося, багато українських політиків ладні піти мало не на все, аби видати бажане за дійсне й сподобатися всім виборцям. Сумно, але багато хто повірив, що Україна зовсім трошки не дотягує до рівня розвинених європейських країн, а також у мільйони новостворених робочих місць і в європейські зарплати вже сьогодні.

Банкіри

Дуже небагато банківських установ акцентували свою роботу саме на кредитуванні реального сектору економіки. Натомість «білі комірці» надували бульбашки іпотечного, споживчого та автокредитування.

Особливо тісною стала спайка банків і спекулянтів квартирами. Банки кредитували перекупників, отримували швидкий прибуток, а ціни на ринку нерухомості штучно збільшувалися. Фактично це була передпродажна політика, тобто чітка установка на стрімке нарощування активів за будь-яку ціну, аби продатися якомога дорожче.

Легкі гроші пожежонебезпечні. Не всім випало продатися з небаченими коефіцієнтами ціна—капітал. Рано чи пізно мишоловка мала захлопнутися. І справді, черга за українськими банками розсмокталася. Навіть досить символічна сума угоди вже нікого із закордонних інвесторів не приваблює. Хто не встиг, той запізнився, а створені проблеми фінансистам доводиться розгрібати самотужки.

Будівельники

Забудовники перебували в ейфорії, їм здавалося, що зростання буде нескінченним, вони не хотіли навіть слухати про можливі неприємності, тому й не готувалися до них. Коли ж з’явилися перші проблеми, спробували їх вирішити методом страуса із використанням піску. Проте закритість і самообман лише множать проблеми. Будівельні піраміди бувають стійкими лише обмежений час.

Чиновники

Деякі чиновники, котрі пов’язані із розподілом земельних ділянок і затвердженням дозвільної будівельної документації під час буму на ринку нерухомості, «наколядували» цілі багатства.

Позичальники

Безперечно, частина провини в цій ситуації лежить на тих, хто підсів на наркотик споживання, розраховуючи, що ціни на куповане майно і власні доходи підвищуватимуться паралельними курсами.

Найлегше тепер вражено розводити руками й випрошувати екстрену допомогу, посилаючись на те, що «нас обдурили», «нас заманили», «а куди дивився уряд» тощо.

Насправді позичальники банків свідомо ризикнули грошима і добробутом своєї сім’ї в «іпотечному казино» під небачені відсотки позик, під фантастичні ціни купівлі квадратних метрів — і програли.

Позичальники з «великої дороги»

«Щоб виплатити кредит на машину, киянин пішов грабувати автозаправку»...

«Касир одного з супермаркетів викрала з барсетки, залишеної покупцем у передкасовій зоні, пластикову картку з грошовим вкладом. Разом із карткою був конверт із ПІН-кодом. Упродовж кількох днів гроші знімалися з чужого рахунка, і вся сума відразу ж використовувалася для погашення власних заборгованостей за кредитами...»

«38-річний житель Донецька (який до цього не мав конфліктів із законом) зайнявся поширенням порнопродукції (записував диски на домашньому комп’ютері). Увесь виторг пішов на погашення простроченого кредиту...»

«Завідувачка сільського магазину оформляла в банку фінансовими поручителями власних кредитів своїх знайомих, які, не цілком розуміючи свою юридичну відповідальність, без вагань підписувалися в банківських документах. Через якийсь час жінка кудись зникла і лише зрідка телефонує своїм сусідам, а кредити за неї виплачують односельці...»

«Листоноша одного з населених пунктів Сумщини, маючи труднощі із виплатою іпотеки, не вигадала нічого кращого, ніж погасити заборгованість пенсіями своїх клієнтів — пенсіонерів селища...»

Подібні історії з кримінальним ухилом тепер не рідкість.

25% прострочення виплат — уже реальність

Надміру життєрадісний Нацбанк завжди заспокоював громадськість твердженнями про те, що кількість «ризикованих» кредитів не перевищує в портфелі банків символічних 1—2% і з надлишком перекривається прибутком фінансової установи.

Експерти, приміром, Standard & Poor’s вважали дещо інакше. На їхню думку, ризики неповернення можуть сягнути 75% (!) від загальної кількості виданих у банківській системі країни кредитів. Щоправда, коли аналітики озвучували такі цифри, ішлося лише про ризики наростання проблемної заборгованості за умов назрівання кризи.

Високопоставлені чиновники нашої країни попередження Standard & Poor’s вважали дилетантськими і надто песимістичними.

Як наслідок — сьогодні, вже й за офіційними оцінками, 25% прострочення виплат — це жорстока реальність. Тим часом позичальники втрачають роботу й зарплату. Щодня на облік до Державної служби зайнятості стають 6—8 тисяч «новобранців». Невдовзі їх буде мільйони.

Щомісячні ж платежі позичальників зростають не щодня, а щогодини. Твердження, що гривню сильно недооцінено і справедлива її вартість — на рівнях індексу Біг-маку, тобто один євро має коштувати не більше ніж 2,2 грн., у тій чи іншій формі тиражувалися в нас досить давно. Проблема в тому, що висловлювали таку точку зору не письменники-фантасти, а відповідальні за стабільність фінансової системи чиновники. Тому немає нічого надзвичайного в тому, що люди, які отримують зарплату в гривнях, вважали за краще брати як валюту кредиту саме «вічно падаючий» долар. Таких у країні набралося майже дві третини (!) від загальної кількості втягнутих у небезпечні кредитні ігри громадян. Саме ці люди тепер мають оплачувати кредит із щомісячним відсотковим платежем, який практично на 50% перевищує докризовий рівень.

Продовжувати платити чи ні, підкаже калькулятор

А вартість застав за виданими кредитами зменшується. Аксіома: автомобіль, який виїхав за поріг автосалону, «автоматом» втрачає майже 30% своєї вартості. Але те, що вартість «безцінного скарбу» (за версією піар-служб будівельних компаній та представників більшості ріелтерських агентств) — житлової та комерційної нерухомості може впасти у два й більше разів, для багатьох виявилося неприємним сюрпризом.

Тут є про що замислитися позичальникам, у розпорядженні яких виявилося жадане житло за ціною (з урахуванням відсотків), за яку, можливо, зов-
сім скоро можна буде придбати два-три аналогічні об’єкти.

Задумалися й банкіри, адже застави, які страхують їхні активи, невдовзі можуть «усохнути» не тільки реально, а й офіційно. Їм напевне відомо, що реальні угоди на ринку житла якщо й укладаються, то часто з величезним дисконтом від середньоринкової ціни. При цьому деякі банки масово викинули в продаж заставне житло, але поки що виставили на нього практично докризові (скоріш за все, оцінні) ціни.

Пожаліли спекулянта

Останнім часом, намагаючись вирулити із замкнутого кола, чиновники пропонують цілу низку заходів, які нібито можуть вирішити проблему людей, котрі потрапили в кредитну пастку. Пропонується:

1. Накласти мораторій на підвищення кредитних ставок банківською установою в односторонньому порядку.

Низька ефективність мораторію не викликає сумнівів у фахівців. По-перше, депутати виключили пункт, відповідно до якого положення поширюється на договори, укладені до вступу в силу мораторію. Тому всі договори, за якими ставки вже підвищено, діятимуть по-старому. По-друге, як уже підкреслювалося, ставки за кредитами в Україні навіть до їх підвищення були на таких рівнях, що уникнути власного дефолту навіть плато-
спроможному позичальникові досить важко.

2. Рахувати відсотки за валютними кредитами за фіксованим курсом у гривні, розтягнути строк виплати кредиту, оголосити кредитні канікули на виплату «тіла» кредиту.

Але ж питання: кредити роздано, зокрема й на кошти, що їх вкладники банків тимчасово розмістили на депозитах. Розриви між строками розміщення депозитів і строками, на які позичальникам видавалися гроші, навіть до кризи були величезними. Тепер же вони в багато разів збільшаться. Якщо відтягнути виплату за активами — кредитами, то як забезпечити своєчасне повернення депозитів?

3. Перерахувати у гривневому еквіваленті (приміром, по 5,05) частину «тіла» валютного кредиту.

А це взагалі прямий шлях до дефолту конкретної банківської установи. Саме тому банкіри ніколи не погодяться добровільно взяти на себе курсові ризики позичальників.

4. Заборонити банківським установам вилучати заставні квартири в боржників (згадаємо призабуті вже комуністичні принципи — «кожному за потребами»). Ухвалення саме цієї пропозиції надзвичайно шкідливе, але малоймовірне. Адже під удар ставляться пасиви — вклади громадян України.

Маємо не забувати й того, що є багато квартир, які брали в кредит із спекулятивною метою. Брали їх і авантюристи. Серед позичальників часто трапляються й просто легковажні, які, не маючи достатніх заощаджень і можливості накопичити їх у майбутньому, купували на позикові гроші нове житло, престижне авто. За
рахунок вкладників банків він не відмовляв собі ні в чому в той час, коли інші громадяни свої покупки з а р о б л я л и.

Чому не можна вилучити квартиру в спекулянта чи авантюриста? Хто має оплатити їхні забави? Вкладники банків? Бюджет? Платники податків? Нічиїх грошей не буває.

Саме тому рішення про неможливість вилучати заставу в рахунок стягнення припустимі лише в одиничних, суто індивідуальних випадках — коли людині справді ніде жити, а вона є добросовісним позичальником і має можливість та бажання погасити свій борг у майбутньому.

«Усе буде — хокей...»

Не можна порушувати питання про неможливість вилучення квартир, адже в такому разі власник іпотечного договору поставить цілком закономірне запитання — «навіщо мені виплачувати кредит, якщо квартира й так моя?» Інакше не банкіри будуть заручниками всепрощенства і вседозволеності. За авантюристів заплатять добросовісні співгромадяни — власники депозитів у фінансових установах країни.

Готуючи матеріал, один з авторів мимоволі став свідком доповіді завідувача відділу заставного майна банку (останнім часом саме цей банк викинув на ринок цілу масовку автомобілів і квартир) своєму начальству: «Так, я передзвонив із приводу прострочення оплати платежів за квартиру. Там молодик, він відразу почав грубіянити, сказав, щоб банк не переживав, що все буде «хокей» і кинув слухавку... Я зателефонував іще раз. Запитав, коли можна зустрітися, щоб обговорити питання прострочення, він відповів, що сам знайде мене через кілька місяців, щойно в нього з’явиться час, і знову кинув слухавку. Я весь час йому телефоную, він постійно в нетверезому стані й постійно грубіянить...»

Невже такі клієнти потребують захисту держави?

Утім, шанси на те, що банкіри раптом почнуть займатися благодійністю, до якої їх закликає уряд, практично нульові. У деяких країнах простих позичальників виручає держава, у казні ж нашої країни таких величезних грошей немає.

Допоможи собі сам

Криза рано чи пізно закінчиться, до цього часу люди мають вирішити для себе: вірити чи не вірити солодкомовним політикам, послужливим банкірам, так само як і забудовникам із їхньою агресивною рекламою — «купуй сьогодні, адже завтра може бути пізно». Кожний має почати перемагати кризу із себе.

Це ми приходили в офіси, купували автомобілі й квартири, на яких хтось за лічені місяці робив колосальні гроші, а ми втягували свою сім’ю в добровільне рабство і згодні були платити несосвітенні суми за дешевенькі (за європейськими мірками) авто та квартири.

Тепер у багатьох випадках ці заставні автомобілі й квартири будуть масово викинуті на ринок і ще більше обвалять його. Наслідки впливів цих процесів на саму банківську систему чітко дадуться взнаки вже наприкінці першого кварталу 2009 року. Хоча якщо вже найближчим часом валютне цунамі не буде зупинено й курс долара до гривні не стане більш-менш адекватним, цілком можна очікувати зростання кредитної заборгованості й виникнення прямих проблем у конкретних фінансових установах іще раніше — вже на початку наступного року.

Ну а клієнти банків із безпрецедентної кризи мають дістати головний урок: кредитами потрібно користуватися відповідально й уміти за свої дії відповідати.