П'ятий рік рецесії на ринку нерухомості — в ціні тільки "діаманти"

Цикл стійкого зростання на ринку житла, що зародився ще 2003 р., врешті-решт перетворився, як відомо, на безпрецедентну бульку, яка лопнула наприкінці 2008-го. На жаль, покупці й продавці, засоби масової інформації, експерти і, зрозуміло, ріелтори сліпо прогнозували нескінченне стрибкоподібне зростання на ринку житла. Безвідповідальні прогнози призвели до того, що багато тисяч громадян в одну мить втратили значну частину свого особистого капіталу, а банківські установи списали на збитки багатомільйонні суми.

До речі, DT.UA ще задовго до лопання бульки попереджало читачів про насування колапсу ринку, матеріал під однозначним заголовком "Не забудь продати квартиру" вийшов ще на початку 2008-го. Були й інші публікації про бульку на ринку житла у 2006–2007 р.

Передбачати точку в циклі "підйом-падіння" дуже непросто, понад п'ять років тому думку газети про перегрів ринку мало хто поділяв. Ось і тепер, всупереч усталеній думці, що до дна ринку нерухомості ще дуже далеко, висловимо припущення про повільне відновлення ринку квартир, правда, поки що лише в окремому сегменті сучасного якісного житла, розташованого в "козирних" місцях.

Двократне падіння

Розглянемо динаміку цін на житло в розрізі різних типів будинків у районі столичного метро Лівобережна, яка, втім, легко проектується й на інші райони Києва. Для ілюстративності візьмемо оптимальні, двокімнатні квартири.

Так, 52 "квадрати" у старенькій радянській "чешці-панельці" (дев'ять поверхів побудови 1970 р.) у непривабливому стані, але за кілька хвилин пішки від станції метро "Лівобережна" 2003 р. можна було придбати за 28 тис. дол. А в середині 2008-го, тобто фактично через п'ять років, її можна було легко продати вже за 160 тис. дол., причому в тому ж "убитому" стані. Після першої хвилі фінансово-економічної кризи кінця 2008 р. аналоги зазначеної квартири подешевшали зі 160 до 75–85 тис. умовних одиниць, тобто практично вдвічі, пішовши в мінус на 80 тис. дол.

Район станції метро "Лівобережна" багатий на так звані відомчі будинки-"радміни", житло в яких високо цінувалося ще в радянські часи, насамперед завдяки монументальності та якості спорудження самого будинку. За 43-метрову двокімнатну квартиру з "косметикою" у 12-поверхівці на вул. Флоренції в розпал бульки просили трохи менше 250 тис. Тепер такі квартири виставляються за ціною від 120-130 тис., якщо, звісно, продавець хоче продати нерухомість, а не безрезультатно "повісити" свої квадратні метри на певний час у бази рекламних агентств.

Двокімнатні апартаменти (86 кв. м) у недобудованій "свічці" в тому ж районі і в безпосередній близькості від тієї ж станції метро, з краєвидами на Русанівський канал, у розпал істерії на ринку житла оцінювалися не менше ніж 250 тис. дол. Тепер будинок добудований, але ціна квартири також практично вдвічі нижча - 120–130 тис. дол. (стан "від забудовника"). Мінус у ціні в середньому становить ті ж таки 120 тис. дол.

Квартироволодіння у ще одному будинку в період божевілля на ринку нерухомості в незавершеному вигляді пропонувалося за ціною близько 6 тис. дол. за 1 кв. м. (Будинок позиціювався в сегменті преміум-класу: з обгородженою охоронюваною територією, швидкісними ліфтами, імпортними меблями у вестибюлі, центральною системою кондиціювання та тому подібними зручностями для особливо забезпечених людей.) Будинок уже побудований і зданий в експлуатацію. Однак низка відчутних проблем (серед них і позахмарна квартплата), що стосуються саме цього проекту, призвели до того, що спроби позбутися купленої нерухомості набрали мало не масового характеру. Квадратний метр оцінюють у 3тис. дол., але й по 2,5тис. мало хто купує. Тобто ціна впала навіть більш ніж удвічі. З огляду на порівняно великі метражі квартир, мінус у ціні становить понад 200 тис. дол.

Отже, з осені 2008-го й донині очевидна класична стагнація на столичному ринку житла. Ціни впали практично вдвічі. Лише на одній квартирі нинішній покупець, порівняно з покупцем "булькових" часів, залежно від об'єкта, заощаджує від 50 до 250 тис. валютних одиниць. Однак купівельного ажіотажу явно не помітно.

Повторний обвал чи відновлення?

Період стагнації на ринку житла не обмежений часовими рамками, він може тривати роками. Зміна циклу відбувається або після падіння у повторний обвал ринку, або після його плавного переходу до відновлення.

Розглянемо стиcло можливість повторного обвалу на ринку житла в Києві.

Такі ризики є, і прорахувати їх досить легко, про них тепер усі говорять. Якщо замість того, щоб узяти гроші на відновлення економіки з багатих, почнуть притискати "бідних", якщо МВФ не дасть дешевих і довгих грошей, а інших фінансових донорів не знайдеться, якщо не розв'яжеться газова проблема... Тоді депресія в економіці загалом і на ринку нерухомості зокрема тільки посилюватиметься.

Утім, імовірність такого сценарію, у кожному разі поки що, не дуже велика. Саме тому на ринку квартир з'явилися ознаки повільного відновлення, яке дуже гальмується через відсутність позитивних зрушень на ринку праці й недоступну надто дорогу іпотеку.

Проте падіння цін удвічі для багатьох співвітчизників стало значним аргументом на користь спроби саме тепер вирішити свої житлові проблеми. Статистика все-таки демонструє, що столичний ринок купівлі-продажу квартир функціонує досить активно, хоча все ще й далекий від колишніх оборотів.

Родзинки завжди в ціні

Крім статистики, довіри до якої, як відомо, мало, певне оздоровлення ринку квадратних метрів підтверджується також базою рекламних пропозицій і цінових індексів.

Кількість адекватних за критерієм "ціна-якість" об'єктів у базі помітно зменшується, а ціни на решту пристойних квартир (крім, природно, переоцінених та тих, що висіли в базах як інформаційне сміття) корегуються у бік підвищення. І це попри те, що загалом цінові графіки все ще дивляться вниз. Річ у тому, що справді привабливих об'єктів на ринку порівняно небагато, в пропозиції переважає масовка сумнівних якості та місця розташування.

Ось і виходить - хороше дорожчає, поганеньке дешевшає. Оскільки хорошого порівняно мало, то саме масовка диктує цінові індекси й тягне графіки вниз.

Що стосується комерційної нерухомості, наприклад, то хороший об'єкт у відмінному місці й за адекватною ціною взагалі можна було вигідно взяти лише 2009 р. Майже всі "ласощі" нежилої нерухомості розмели ще три роки тому. Хороший магазин або офіс зі швидкою окупністю (такі не стоять порожняком, навіть коли місто забите приміщеннями, які "нудьгують" без орендарів) - це взагалі штучний товар, тому він і закінчився практично миттєво (протягом року).

Те ж саме, але з уповільненням, відбувається тепер і з ринком житлової нерухомості. Рік у рік дедалі важче "вивудити" з ринку своєрідні "діаманти", тобто особливо ліквідні квартири за середньоринковими, не позахмарними цінами. Вартість такого товару (через обмеженість пропозиції) помірно підвищувалася й підвищується навіть зараз, у період стагнації на ринку.

Родзинкою ринку житла можна назвати лише привабливий параметрами якості та місця розташування об'єкт, що
реалізовується за адекватною ціною. Якщо ж ціну, хай навіть і на хороший об'єкт, безбожно завищено – він уже не є родзинкою і, природно, не викликає жодного інтересу з боку
покупців.

Весна на ринку

Період відновлення ринку столичного житла, імовірно, вже розпочався й, швидше за все, буде тривалим та плавним.

Ніколи вже в Україні не "роздаватимуть" квартири за ціною середненької іномарки, навіть у випадку найвідчайдушніших складнощів із економікою країни.

Багато потенційних покупців нетерпляче чекають дефолту або хоча б різкої девальвації національної грошової одиниці, не розуміючи, що "дармових" квартир не буде навіть за такого варіанта розвитку подій.

Навпаки, потенційні продавці почнуть масово знімати об'єкти з продажу, оскільки за будь-яких розкладів нерухомість - відносно безризиковий актив. На відміну від внесків у фінансові установи, які від потрясінь економіки почнуть сипатися, наче груші з дерева.

Ринок нерухомості - і комерційної, і житлової - основний у будь-якій економіці будь-якої країни світу.

Без цього ринку неможливі ані ринок праці, ані ринок капіталу, ані ринок товарів і послуг, оскільки, щоб існувати, і люди, і підприємства мусять мати у власності або орендувати для своєї діяльності приміщення. Інакше кажучи, депозитом ситий не будеш, гривня, долар та євро - лише інструмент для накопичення коштів, необхідних для купівлі у власність або оренди приміщення.

До речі, цикли в розвитку ринку нерухомості в основному не збігаються з циклами в інших галузях економіки. В Україні спад на ринку нерухомості почався, по суті, ще на початку літа 2008 р. До обвалу національної валюти й краху економіки було доволі далеко, ціни на квартири по інерції зростали, але житла вже майже ніхто не купував.

Так і тепер: відновлення економіки не видніється навіть на обрії, а перші ознаки відновлення на ринку нерухомості (про піднесення говорити поки що рано) вже прозирають.

Підтвердження цього - поведінка будівельних компаній. Так, по країні розкидано безліч заморожених будинків та об'єктів комерційного призначення. Причина в тому, що в період цінового божевілля мало хто замислювався над привабливістю місця будівництва, інфраструктурою, котра має супроводжувати об'єкт, раціональністю метражів приміщень та затребуваністю об'єкта загалом. Це був час, коли залучали гроші покупців та банків і, по суті, закопували їх у землю.

Тепер інша ситуація. Яскравий приклад - "свічка" за кількох хвилин ходьби від станції метро "Лівобережна" в Києві. За проектом 2008 р., будинок планувався на 22 поверхи з паркінгом на 115 місць. Врешті-решт його перебудували на 25-поверховий (по дев'ять квартир на кожному поверсі) з гостьовою стоянкою на 15 авто.

Метражі квартир у будинку зменшилися майже вдвічі. Відповідно, кількість апартаментів зросла зі 188 до 432. Правда, планування стало зручним, "кризовим", вікна передбачено панорамні.

Площа 1-кімнатних квартир - 37–41 кв. м, 2-кімнатних - 62–71 кв. м, 3-кімнатних - 79–81 кв. м. Район - один із найкращих у Києві. Поруч не понатикано багатоповерхових "свічок" за страшненьким принципом "вікно у вікно", як це заведено в інших районах столиці. Метро поруч, зелені - море, інфраструктура в порядку, краєвид із багатьох квартир - приголомшливий.

Проект розпочато в розпал кризи й зараз практично завершено. На сотні квартир знайшлися покупці, скоро люди закінчать ремонт і відсвяткують новосілля. Ціна покупки в забудовника стартувала від 1150–1250 у.о. за 1 кв. м. Тепер пробують "переуступати" від 1500 у.о. за "квадрат".

Чи це не початок відновлення ринку нерухомості?

Такі приклади не поодинокі. Покупці прицінюються й купують. Гроші в "бетонометри" вже ніхто бездумно не вкладає. Квартири в новобудовах - це товар, який, щоб бути успішно проданим, як мінімум, повинен: міститися в сучасних якісних будинках, мати розумне планування і бути розташованим у привабливих місцях.

Особистий фінансовий захист

Інвестиції в нерухомість, як і будь-які вкладення, мають свої плюси й мінуси.

До вад можна зарахувати те, що інформація про ринок нерухомості не така відкрита й прозора як, наприклад, про ринок товарів, що ускладнює процес обґрунтування для обсягу та характеру інвестицій.

Вирахувати, в якій саме точці циклу: піднесення, бульки, падіння, обвалу чи стагнації – перебуває ринок й, відповідно, ціна на бажаний об'єкт, доволі непросто. А численні аналітики та експерти, звісно, не допомагають, а лише заплутують покупців і продавців. Та й реального професіонала серед спеціалістів із нерухомості знайти часом буває досить важко.

Не сприяє учасникам ринку нерухомості й держава. Досі немає законодавчої бази стосовно обов'язкової публікації інформації про угоди на ринку нерухомості, як це заведено в усіх цивілізованих країнах. Те, що публікується в нас, - лише жалюгідна крапля необхідної інформації.

В Україні досі дані про кількість угод купівлі-продажу квартир чомусь особливо засекречені. Публікується лише інформація про кількість договорів відчуження, куди входить, крім іншого, відчуження квадратних метрів за договорами дарування, обміну, спадкування, довічного утримання тощо.

Переваги вкладення в нерухомість також добре відомі.

Купівля квартири або комерційного об'єкта (якщо він правильно вибраний) - це можливість отримати вищий прибуток, ніж на інших ринках за весь період експлуатації об'єкта (якщо нерухомість купується не для власного використання).

Інвестиція в затребуваний для здачі в оренду об'єкт нерухомості - це супернадійне й достойне пенсійне забезпечення. Квартира в хорошому будинку - з краєвидом на смужку зелені або дитячий садок неподалік столичного метро - завжди й за будь-яких розкладів знайде свого орендаря. Те ж саме можна сказати про невеличкий магазинчик або офіс у місцях із високим пішохідним трафіком, житло в новобудові в центрі Львова серед чарівних старовинних особняків австрійського і польського періодів, квартири у престижних районах приморської Одеси та прибережну нерухомість Криму.

Виберіть об'єкт розумно і вчасно, й тоді ваша інвестиція:

- матиме достатню ліквідність, оскільки хороші квартири та офіси цінуються за будь-яких обставин і мають стійкий споживчий попит;

- менше піддаватиметься коливанням економічних циклів (що ми й бачимо наразі в Україні: економіка валиться, а хороша нерухомість дорожчає);

- ніколи не збанкрутує як пенсійний фонд;

- у довгостроковій перспективі не знеціниться, як це періодично стається з призначеними державою пенсіями;

- ніколи не згорить, як це інколи буває з депозитами в банках;

- і, нарешті, така інвестиція - надійна страховка від надмірної запопадливості друкарських верстатів Національного банку, Євроцентробанку та ФРС США.

"Первинка" у фаворі

Є така перевірена часом і в різних країнах закономірність: коли ринок нерухомості йде вниз (або тупцює на місці) й квартири нікого не цікавлять, то ніхто й не поспішає їх купувати, незважаючи на надзвичайно широкий вибір об'єктів та можливість успішно торгуватися, отримуючи прийнятну ціну. Але коли ринок розгортається, всім терміново потрібно вирішити своє житлове питання. Тоді продавці орієнтуються доволі оперативно (інерційності більше на циклах спаду), на ринку за попередніми цінами залишаються переважно "висяки" й неліквіди, а решта, більше менш нормальне та адекватне, дорожчає, зростає конкуренція покупців, на особливо привабливі об'єкти повертаються вже забуті міні-аукціони.

На київському ринку нерухомості все ще панує ринок покупця (продати квартиру тепер усе ще дуже складно), хоча, якщо говорити про новобудови, на момент здачі будинку в експлуатацію більшість адекватних за ціною квартироволодінь, розміщених у "вдалих" місцях, розкуповуються. Причому претенденти на квартири поступово переорієнтовуються із вторинного на первинний ринок. Люди хочуть жити у зручних, світлих квартирах, зі схожими за статусом сусідами, у будинках із безпечними й швидкісними ліфтами, чистими, затишними під'їздами та вестибюлями, під управлінням порядного, чесного, не рейдерського ОСББ.

До того ж в умовах вимушеної імпотенції фінансових установ забудовники придумали свою міні-іпотеку. Навіть у покупців найпривабливіших об'єктів є можливість розбити платежі як мінімум на рік-півтора до моменту здачі будинку в експлуатацію. Стосовно менш престижних об'єктів розстрочка зростає до двох-трьох років і більше. Якщо оплата стовідсоткова, обов'язкова істотна знижка ціни квадратного метра.

Сьогодні охочих прикупити "малогабаритку" в брудному, холодному будинку не так уже й багато. А ось попит на якісні будинки, споруджені після 1990 р., стабільно високий. Покупця цікавить уже не просто дах над головою, а й якість життя під ним. Відповідно, ціни на квартири в нових будинках залишаються на порівняно високій планці або навіть підвищуються, а неякісний старий житлофонд (за винятком "сталінок", "радмінів" тощо) поступово дешевшає.

Важко знаходять свого покупця і квартири в нових будинках "жорсткого економ-класу". Житло за 25–30 тис. дол., рекламою якого рясно обвішані вагони столичного метро, розміщене в передмісті Києва чи у віддалених промзонах столиці, мало цікавить покупців. Адже економічна криза вдарила передусім по незаможному населенню, яке перебивається від зарплати до зарплати. Для такої "цільової аудиторії" і 25–30 тисяч – занадто багато.

Таким чином, ринок успішно "поглинає" й "перетравлює" сучасні та якісні будинки, побудовані з урахуванням нових реалій. Однак його розвиток гальмується депресією в економіці, напруженою ситуацією на ринку праці, незадовільними доходами переважної більшості громадян країни та практично відсутністю "неграбіжницького" кредитування.

Зима в економіці країни в самому розпалі, тож навіть майбутні весна-літо, швидше за все, не розморозять столичного ринку нерухомості.

Отож потенційні покупці мають ще доволі часу, аби придивитися, поторгуватися й визначитися в українському супермаркеті нерухомості.

І комусь із них пощастить. Адже на ринку, хоч і зрідка, та трапляються унікальні об'єкти: якісні квартири в хороших будинках, розміщених у досить унікальних місцях, які поєднують переваги міських привілеїв (розвинена інфраструктура, зручне транспортне сполучення) та зелені зони мегаполісу.

Повз такий "діамант" ринку нерухомості, якщо він, звісно, пропонується за адекватною ціною, проходити не варто, інакше його підніме хтось
інший.