Оренда житла за соціальною ціною

Якщо на ринку продажів нерухомості активність різко впала, то оренда невпинно набирає обертів. Цьому сприяють вимушені міграційні процеси всередині країни. Багато людей позбавлені даху над головою і мусять шукати житло. Ой яка це непроста робота, особливо для переселенців зі сходу чи Криму.

Розповім про свій особистий досвід. Наприкінці минулого літа на вулиці опинилася сім'я переселенців із Криму. Жінка з двома дітьми була вимушена переїхати з Сімферополя до Львова, до чого спонукала як політична ситуація, так і життєва необхідність: один із хлопчиків уже 10 років лікується в нашому місті. Він потребує постійного медичного нагляду і чекає операції на серці. Три місяці сім'я прожила в студентському гуртожитку, але на початку вересня їх в ультимативній формі попросили звідти виїхати. Львів - студентське місто, і традиційно з початком навчального року заселяється все доступне житло - від гуртожитків до недорогих квартир та кімнат. Однак такою безнадійною ситуація ще не була ніколи. Всі відповіді ріелтерів упродовж місяця були як під копірку: "Вибачте, ви не перша. Ось тут люди приїхали з … (далі називалися міста сходу) і мусили ночувати в хостелі (на вокзалі, на вулиці)". Волонтер організації "КРИМ-SOS", створеної для допомоги із житлом та роботою кримським переселенцям, на моє прохання відповіла, що вона сама живе в офісі. Усі звернення до державних структур закінчилися нічим, а в одній із церков розповіли, що в їхньому паломницькому центрі живуть по дві сім'ї в одній кімнаті. Я обдзвонила всіх друзів і знайомих, неодноразово писала в соціальних мережах - усе марно: вільних квартир немає. Тобто, взагалі, квартири є - подобово (від 100 грн за добу) або за 500 дол. на місяць, але хіба це реально? Інтернет рясніє оголошеннями з привабливими пропозиціями, проте насправді це фікція, рекламний хід, щоб ви зателефонували ріелтеру. Зрештою, завдяки "Карітас Україна" багатостраждальна сім'я на два місяці поселилася в сімейному гуртожитку в кімнаті юнака, який пішов воювати в АТО. Але що буде далі? Знову на вулицю?

Є ще один аспект цієї проблеми. Випадки злочинних дій окремих переселенців, справжні вони чи просто вміла пропаганда, призвели до того, що квартировласники категорично відмовляються здавати житло на одну тільки згадку про Крим, Донецьк чи Луганськ. Зневірені люди повертаються в зону бойових дій, сподіваючись хоч на якийсь дах над головою.

Різкий сплеск попиту і знецінення гривні "підігріли" ціни на оренду майже вдвічі. Тобто, якщо на ринку і з'явиться вільна нерухомість, вона буде дорожча й недоступна для таких незахищених категорій населення, як переселенці, студенти, молоді сім'ї та сім'ї з дітьми, де працює лише один із батьків. Втім, є люди, котрі знайшли роботу, не чекають допомоги від держави, але вимушені жити у невідповідних умовах. Цивілізований ринок орендованого житла сприяв би вирішенню житлової проблеми, створенню нових робочих місць, зокрема в супутніх сферах, виведенню з тіні доходів орендодавців. Більше того, у тривалій перспективі держава могла б частково зняти з себе тягар ЖКГ та впровадження енерго- й теплоощадних заходів, у яких буде зацікавлений насамперед сам власник дохідного будинку.

Які ж перспективи для розвитку дохідних домів в Україні сьогодні? Будівельні компанії та девелопери прогнозують інвестиції лише у преміум-сегмент, орієнтований на іноземців та корпоративних клієнтів у містах-мільйонниках (такі проекти вже реалізовано в Києві). Очевидно, необхідна активна участь держави, щоб стимулювати приплив капіталу в будівництво житла, доступного для всіх категорій населення. Звісно, в кризових умовах витрати держави на економічну діяльність та інвестиції зменшуються в першу чергу. Але слід зауважити, що навіть тепер виділяються кошти на заходи, які не принесуть жодної прямої фінансової вигоди в майбутньому. Особливо "потішили" суми майже 60 млн грн на реформування державної статистики та ще 60 млн грн на модернізацію державних фінансів, залучені від МБРР на 2014 р. А ще 300 тис. дол. надійдуть на оновлення системи соціального забезпечення. У 2013 р. з державного бюджету профінансовано будівництва житла "аж" на 307 млн грн, тоді як трансферти підприємствам сягнули 8 млрд, або 45% усіх капітальних витрат держави! Про ефективність такої "щедрості" говорити не варто! Часто це приховане субсидування "обраних" у ручному режимі без відповідного економічного обґрунтування. В регіонах ситуація ще гірша.

Але якщо участь держави як прямого інвестора сумнівна, є багато інших інструментів державного стимулювання. Наприклад, у вересні Держінвестпроект підписав меморандум про наміри щодо залучення найбільшої прямої китайської інвестиції за всю історію незалежності України на суму 58 млн дол. у вітчизняний аграрний сектор. Отже, необхідно забезпечити привабливість і житлового будівництва для іноземних інвесторів, котрі мають доступ до дешевших і довгих фінансових ресурсів. Це можуть бути відповідні податкові пільги, надання в безоплатне користування земельних ділянок, державні гарантії та навіть пайова участь держави. Щороку на Львівщині відбуваються інвестиційні форуми, на інформаційне забезпечення яких витрачаються чималі кошти. Але, крім декларацій та меморандумів, якихось значних результатів вони не досягли. Чому б нам не запропонувати інвестиційний проект дохідного дому або навіть цілого кварталу, як, наприклад, "комуни" у Швеції. Таким чином можна стимулювати й вітчизняних інвесторів, адже чималу частину собівартості будівництва становлять витрати на земельну ділянку та супутні витрати забудовника на підключення до комунальних мереж міста. Все це може забезпечити місцева влада. Як і прискорення процесу отримання необхідних для будівництва дозвільних документів. Можливий також варіант пайового чи акціонерного фінансування з участю коштів державного чи місцевих бюджетів. Виправдане й залучення позик муніципалітетами під будівництво дохідних будинків. Адже ці проекти - окупні, хай і в тривалому періоді, а міста отримають власність, вартість якої з часом не знижуватиметься. Важливо забезпечити цьому процесові відповідне правове регулювання, вивчивши досвід інших країн.

Втім, вирішувати назрілі соціальні проблеми, що, власне, і було приводом до написання статті, можна вже сьогодні. Наприклад, за схемою програм молодіжного житлового кредитування. За кошти бюджету купуються квартири в новобудовах (за собівартістю будівництва), але не продаються претендентам, а здаються в оренду за соціальною ціною. Такий варіант потребує менше капіталовкладень на нинішньому етапі й може бути реалізований уже найближчим часом. Але слід пам'ятати, що чим більше помешкань у дохідному будинку, тим вища його прибутковість.

Тож бути чи не бути цивілізованому ринку орендованого житла - питання державне, але долучитися до його вирішення можемо ми всі. Будуймо нову Україну!