Олексій Коваль: "Добудова об'єктів "Укрбуду" — питання не одного року"

"Укрбуд" не впорався з узятими на себе зобов'язаннями, і рішення про долю 14 тисяч покупців квартир ухвалювалося на рівні президента України, із залученням РНБО й столичної влади. Інакше в Україні з'явилося б на 25 недобудов більше. Усього, за даними Міністерства розвитку громад і територій, в Україні 150 проблемних будинків.

Керівник проєкту Perfеct Group Олексій Коваль розповідає, які проблеми можуть виникнути у будівельної компанії при добудовуванні чужого проєкту, і чим небезпечні псевдоактивісти.

- Компанія має великий досвід добудовування чужих проєктів. Як думаєте, із чим матиме справу "Київміськбуд" при добудовуванні будинків "Укрбуду"?

- Фахівці Perfеct Group проводили первинний аналіз низки об'єктів "Укрбуду", брали участь у переговорному процесі для пошуку рішення. Насамперед наша компанія наполягала на пакетній передачі всіх 25 об'єктів, тому що обговорювалися й варіанти, щоб ділити їх між різними інвесторами. Але ми проаналізували і побачили, що у всіх об'єктів різний рівень готовності, різна кількість уже проданих квартир, а відповідно, й рентабельності для нового інвестора. Тобто не можна було частину маржинальних об'єктів передати одному інвесторові, а інших залишити ні з чим. На ринку є всього кілька гравців, які могли б реалізувати такий обсяг проєктів цілком, і, безумовно, "Київміськбуд" був найкращим рішенням.

Є безліч різних підводних каменів - і юридичних, і технологічних, з якими стикаєшся при добудовуванні чужих об'єктів. Ці нюанси показує аудит проєкту, який триває вже кілька місяців. Наша компанія бере участь у цьому аудиті, і надалі ми також плануємо допомагати в реалізації деяких об'єктів. Основною проблемою, як я вже казав, є те, що всі об'єкти перебувають на різній стадії готовності, у більшості комплексів квартири реалізовані більше ніж на 2/3.

Попереду тривалий процес переговорів з існуючими інвесторами, який ніколи не буває простим. Рішення щодо переоформлення договорів, робота з кредиторською та дебіторською заборгованістю, переоформлення дозвільних документів і так далі. Усе це питання не одного року.

- Зараз профільне міністерство працює над створенням законопроєкту про недобудови. Що би ви порадили врахувати при створенні цього документа?

- Необхідно законодавчо визначити, що таке довгобуд і недобудова. Наприклад, будинок має споруджуватися два роки, але минуло п'ять, а проєкт досі на рівні котловану - і жодної динаміки на будмайданчику. Це недобудова чи довгобуд? А якщо роботи тривають, але дуже повільно - це що? Сьогодні багато забудовників будують не за власні гроші, а за кошти, залучені від продажу квартир. Обсяг фінансування то менший, то більший, будівництво йде млявими темпами, і забудовникам складно визначити, в який момент у них настає криза. Тому потрібно дати характеристику поняттям "довгобуд" і "недобудова" і сформулювати перелік відповідних властивостей. І найважливіше питання - це консервація. Процес консервації недобудов має чітко відповідати технології, чого зараз не відбувається в абсолютній більшості випадків. Тоді наступному забудовникові буде значно легше завершити проєкт, а не розбирати по два-три поверхи, щоб зміцнити конструкцію.

- Однією з проблем, що заважає завершити недобудови, у профільному міністерстві називають передачу об'єкта від однієї юридичної особи іншій. Це правда?

- Залежить від об'єкта і юрособи. Є недобудови з великим шлейфом зобов'язань, які не хочеться на себе брати. Наприклад, на момент нашого входження в ЖК "Київський шлях" (Бориспіль) його забудовник перебував у процесі банкрутства. Новий забудовник, який входить до нашої групи компаній, цей проєкт отримав "у навантаження", коли на аукціоні купив виробничі потужності й автобазу. Наш забудовник не став правонаступником, а отримав незавершений проєкт із досить складною історією. Недобудові 14 років, проєкт потребував доробки відповідно до вимог часу, а в об'єкті вже реалізували 50% квартир. У такій ситуації суми від реалізації квартир, що залишилися, недостатньо для завершення будівництва, тому потрібно залучити додаткові кошти. Йшлося про суму 1400 гривень за квадратний метр. Існуючим інвесторам було заздалегідь озвучено, що треба буде доплатити, при цьому забудовник надавав можливість гасити цю суму на виплат.

У процесі роботи над об'єктом виникали й інші нюанси. Наприклад, у якийсь момент з'явилося кілька десятків додаткових договорів на нібито оплачені квартири, але при цьому без жодних підтверджень з банку. Це питання тривалий час перебувало на рішенні суду, але також було вирішене позитивно.

Однак попри всі труднощі, ми вважаємо це позитивним кейсом, - на цей час об'єкт добудовано. Інвестори отримали свої квартири, а ми - черговий реалізований проєкт у портфель і цінний досвід. Але на ринку є випадки, коли забудовники десятиліттями не можуть вирішити проблеми свого попередника.

- Могли б навести приклад?

- Ми зараз розглядаємо один з об'єктів на Оболоні, знамениту недобудову на Сім'ї Кульженків. На цьому проєкті змінилося вже троє гравців. Спочатку ЖК називався Family Тown, потім - Tesla House, а ще через якийсь час - Kyiv Sky. Однією з проблем є ідентифікація поточних інвесторів, але це тільки одна з проблем, хоча саме місце розташування ділянки дуже перспективне.

- Якщо проєкт такий проблемний, то навіщо ви туди йдете?

- Остаточного рішення ми поки що не прийняли. Так, було три спроби довести цей проєкт до розуму, але серед тих, хто спробував, не було жодного великого забудовника з репутацією і відповідним досвідом завершення недобудов, який маємо ми. Першу спробу реінкарнації було зроблено, що називається, на хайпі, ще в докризові часи, коли всі хотіли стати забудовниками. Під час другої, більш виваженої, частину квартир навіть продали, але грошей для добудовування об'єкта не вистачило. Третя спроба теж була невдалою, бо забудовник був маловідомий і не зміг побороти упередження потенційних покупців. Українці не довіряють новачкам без портфеля реалізованих проєктів, навіть якщо їхня концепція добудовування - грамотна й виважена.

Але упевнений: наш напрацьований роками досвід дозволить вирішити проблеми, які виникли у попередніх забудовників. Тим більше що проєкт має великий плюс - його можна добудувати без доплат від тих покупців, які раніше придбали в ньому квартири й ось уже понад 10 років їх чекають.

- Наявність списків інвесторів підвищує шанси недобудови зацікавити іншого забудовника?

- Так. Якби завдання зі створення списків на себе брало профільне міністерство, то багатьох проблем вдалося б уникнути. Такий документ став би офіційним, ним можна було б оперувати, не боячись, що завтра в списку з'являться ще плюс кілька десятків нібито проданих квартир.

- Ви завершили три довгобуди. Їм усім було понад 10 років. За такий час із "коробкою" може статися будь-що…

- Ми повертаємося з вами до питання термінології: що саме вважати недобудовою і/або довгобудом. Був досвід, коли забудовник, не залучаючи грошей інвесторів, вкладав свої обігові кошти, а проєкт на продаж не виводив через ринкову ситуацію. Цей об'єкт можна назвати потенційною недобудовою. І такі проєкти є.

Перед тем як увійти в проєкт, ми проводимо аналіз його технічного стану. Крім того, багато питань виникає і щодо концепції. 10–15 років тому масовий запит українців стосовно житлових комплексів був іншим: невибагливі "коробки", невисокі стелі, без інфраструктури і т.д. Зараз покупець став вимогливішим, тому, приймаючи рішення про добудовування того чи іншого проєкту, ми також оцінюємо, чи зможемо внести в проєкт щось нове, унікальне.

- Недобудови - це складна історія з безліччю підводних каменів. Навіщо вони компанії? Простіше ж придбати ділянку на "вторинці" й створити проєкт з нуля.

- У Києві зараз дуже мало наділів з відповідним цільовим призначенням і всім пакетом документів. Іноді легше зайти в недобудову, ніж намагатися змінити цільове призначення ділянки. У випадку з довгобудом алгоритм інший, він вимагає певних навичок і знань. Я неодноразово читав у експертів ринку, що існує орієнтир, показник успішності добудовування довгобуду - відсоток непроданих квартир. Це не зовсім так, немає певної формули, де X можна помножити на Y і отримати прибуток. Треба дивитися на локацію, репутаційну історію проєкту, маркетингові складові та інше.

Класифікація псевдоактивістів

- При добудовуванні недобудов ви часто спілкуєтеся з інвесторами. Напевно не всі задоволені якимись умовами співробітництва. А от професійні будактивісти приходили?

- Я з ними стикався не тільки при роботі з недобудовами. Навіть вивів свою класифікацію.

- Правда? Поділіться.

- Мешканці прилеглих будинків - це непрофесійні активісти. До останніх можна зарахувати тих, хто обрав для себе такий спосіб заробітку. Є одиночки. Я стикався з бабусею - божою кульбабкою. Вона розповідає про незаконність, пише листи в інстанції, ходить на прийоми до міністрів і так далі. А після всього цього приходить і просить велику знижку, на межі рентабельності. Коли стикнувся вперше - подумав, що в людини життєві труднощі і йдеться про допомогу. Але вона з'явилася пізніше вже на іншому проєкті, з такими самими претензіями і проханням. Такі будактивісти незагрозливі, вони використовують законні методи.

А є ті, хто просто приходить і каже, наприклад: ми хочемо тут парк. Причому наявність ДПТ (детальних планів території. - А.Ш.) і всіх дозвільних документів ігнорується, з'являються неформальні лідери, які займаються здирництвом. Це спеціально навчені люди, які підуть битися з охоронцем, трощити паркани і таке інше.

- І скільки коштує припинення неподобства на будмайданчику?

- Якщо в грошовому еквіваленті, то 10–50 тисяч доларів. Якщо квартирами, то одна-дві.

- Як упали розцінки… До кризи 2008 року йшлося про мільйони.

- Тоді була перша проба пера, та й рентабельність бізнесу будкомпаній була значно вищою. Може прийти не одна організація, а три-чотири. Якщо одна пішла з грішми, то це сигнал для інших будактивістів. Є такі, що приходять і просять гроші спочатку за "тишу", а потім пропонують свої послуги з охорони.

- Які є ефективні інструменти для боротьби з профактивістами?

- Законні методи - тільки суд. Наша юридична служба готова обстоювати нашу позицію в суді. Ми працюємо в рамках закону і точно не будемо завдавати шкоди місту спірними проєктами.

- Як ви вважаєте, чи можна на рівні міста протистояти цьому тіньовому ринку?

- У мене немає для міста якихось готових рецептів. Самі ми за те, щоб обстоювати свої позиції в судах. Якби кримінальні справи відкривалися не тільки стосовно забудовників, а й щодо таких псевдоактивістів, то, думаю, це допомогло б.

- Як на мене, у створенні такого ринку винні й самі забудовники. Споруджують будинки в заповідних зонах, історичних місцях і так далі.

- Зараз іде боротьба за ласі шматочки. Потрібно переглянути поточний і затвердити новий генплан. Адже на цей момент є багато промислових зон або зон із призначенням під складські приміщення там, де логічно було б споруджувати житлові квартали. Наявність працюючого генплану території, який відповідає часу, допомогла б розв'язати багато проблем. Значно простіше працювати, коли є документ, де прописано, які зони можна забудовувати. Якби законодавці створили для нас прозорі правила гри, то багато питань відпало б.

Законодавчий біль ринку

До 01.01.2020 р. уряд має запровадити електронний кабінет замовника будівництва, а до лютого 2020 р. - затвердити план заходів щодо створення та впровадження Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Цього вимагає Закон від 17.10.2019 р. №199-IX, який набув чинності з 01.12.2019 р. Єдина державна електронна система у сфері будівництва - це: реєстр будівельної діяльності, електронний кабінет користувача електронної системи, портал електронної системи.

- Електронний кабінет якісь наявні проблеми вирішує?

- Переваги роботи онлайн очевидні. Але детальніше я поки що не готовий коментувати. Зараз іде тестування системи, давайте дочекаємося, коли запрацює. У будь-якому разі сподіваюся, що піде в минуле та практика, яку ми маємо з ДАБІ. Ми відправляємо пакет документів, а нам його повертають, тому що одна сторінка не завірена.

- Зараз ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція. - А.Ш.) обезголовлена. Як працює відомство?

- Складно сказати. Ми цього року вже встигли все здати: ЖК "Лебединий", ЖК Woodstoria, ЖК "V квартал" - усього близько двох тисяч квартир. Наступного року три черги в ЖК Terracotta, остання черга в ЖК "Лебединий", а також ЖК LIKO-GRAD Perfect Town. Відкриємо продаж у новому ЖК бізнес-класу Stanford.

- Чим ЖК Stanford унікальний?

- Для нас це перший самостійний проєкт такого рівня й масштабу в бізнес-класі будівництва. Ідея проєкту виношувалася вже тривалий час, і ми досі ще продовжуємо працювати над поліпшенням концепції. Прагнемо запропонувати нашому вимогливому покупцеві не ефемерне "найкраще", а те, що йому справді необхідне без зайвого лиску й пафосу, що часто зустрічається в об'єктах такого класу. Тому й назвали наш концепт "Бізнес-класикою". Ми не проповідуємо Luxury, ми говоримо "у нас немає нічого зайвого, тому що в нас усе виважено й продумано. Ви платите не за надлишкову розкіш, а за перевірену традиціями бізнес-класику.

За основу взяли архітектурний ансамбль Америки 1930-х. Зараз покупця складно чимось здивувати, тому вирішили відійти від пафосних проєктів і зосередитися на класичній архітектурі й інфраструктурі. Жодної надмірності - тільки необхідні речі. Це буде повноцінний поліфункціональний комплекс, зараз на завершальній стадії інфраструктурна концепція: особливу увагу буде приділено освітньому проєкту, також при старті продажів ми зможемо сказати, де будуть розташовані ресторан, фітнес-центр, супермаркет, квітковий магазин тощо. Реалізуємо унікальну концепцію ландшафтного парку у внутрішньому дворі.

- А як ви ставитеся до скасування пайової участі?

- Її поки ще не скасували, буде перехідний етап. Але загалом - позитивно. Система працює так, що забудовник платить двічі. У будь-якому проєкті будкомпанія виконує якісь інфраструктурні проєкти. Наприклад, у нас є об'єкт, де ми маємо прокласти інженерних мереж на 20 мільйонів гривень, а потім їх безоплатно передати місту. Потім іще треба сплатити суму пайової участі. Додаткові платежі впливають на кінцеву ціну квартир.

Мені дуже імпонує досвід іноземних країн, де забудовник заходить на ділянку, до якої вже підведено всі мережі.

Вплив долара на продаж

- Чимало гравців нарікають, що влітку не було продажів.

- Так, я теж чув про це. Але в нас ситуація інша - улітку квартири продавалися високими темпами. Справді, сезон розпочався не так активно, як зазвичай, але зараз ситуація вирівнялася. Українці мали психологічно звикнути до поточного курсу долара. Думаю, що зараз продажі могли би бути активними, якби держава не лякала, що завтра курс становитиме 27 гривень за долар (Такий курс закладено у бюджет України на наступний рік. - А.Ш.)

- А ви піднімали ціни?

- З початку року зростання цін становило 10%. Піднімати ще будемо, але в об'єктах з високим ступенем готовності.

- Які частки іпотеки й квартир на виплат у структурі продажу?

- Іпотека становить близько 5%. Частка на виплат залежить від життєвого циклу об'єкта, у середньому близько 40%. Але більшість квартир купують при 100-відсотковійп оплаті.

- Кілька місяців тому прем'єр-міністр заявив, що іпотечні ставки знизяться…

- Цей крок позитивно позначився б на ринку. Але, на жаль, я поки що не бачу економічних передумов для зниження іпотечних ставок. Складно сказати, скільки потрібно часу, щоб у нас прийшли до сценарію Польщі, де іпотечна ставка 5% річних.

- Як ви вважаєте, наступний рік буде легшим для забудовників?

- Ринок не працює у вакуумі. Наприклад, ситуація з "Укрбудом" довго тримала в напрузі покупців квартир. Але в цих обставинах ми спостерігали єдність гравців, коли провідні компанії не топили конкурента і не спекулювали на ситуації, а спільно шукали шляхи вирішення. Це свідчить про певну зрілість ринку, його вихід на новий, цивілізованіший етап. З'являються чіткі правила гри, підвищуються стандарти будівництва, удосконалюється законодавство. Рік буде непростим, але за 28 років роботи ми навчилися виконувати свої зобов'язання за будь-яких умов.