Недореформа

Новації оренди землі стримує форма Типового договору десятирічної давності

Минає рік відтоді, як набув чинності Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)", покликаний створити значно сприятливіші умови для розвитку вітчизняного підприємництва, наблизити наше законодавство до норм Євросоюзу й водночас підняти Україну в міжнародному рейтингу Doing Business. Разом із ще одним новим Законом - "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо уточнення повноважень нотаріусів та повноважень реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення", який удосконалює процедуру реєстрації цих прав та забезпечує доступ нотаріусів до відомостей на електронних носіях Державного земельного кадастру, ці документи спрощують процедуру оформлення правовідносин та державної реєстрації прав оренди на землі сільськогосподарського призначення. Хоча проблем ще вистачає…

Закон про дерегуляцію змінює майже чотири десятки різноманітних нормативно-правових актів, у тому числі таких важливих, як Земельний кодекс (ЗК), Закон "Про оренду землі" та Закон "Про особисте селянське господарство". Згідно з ним зменшилася кількість істотних умов договору оренди земельної ділянки та скасовано норми про обов'язковість додатків. З раніше чинних одинадцяти обов'язкових умов залишилося лише три: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору оренди, орендна плата (із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату).

Тобто формальних причин, з яких раніше відмовляли в державній реєстрації договору або визнанні його недійсним у судовому порядку, стало значно менше. А це означає, що бізнес отримав стабільніші умови для свого розвитку. Правда, радіти з цього приводу зарано, адже досі чинна десятирічної давності форма Типового договору оренди землі, в якій міститься той самий розширений перелік умов договору оренди…

Інші спірні чи проблемні питання законом про дерегуляцію було внормовано. Приміром, використання земельних ділянок особистого селянського господарства юридичними особами, яке по-різному трактували, виходячи з положень ЗК та Закону "Про особисте селянське господарство". Тепер цю двозначність прибрано, і селяни можуть передавати земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства, у користування юридичним особам для ведення товарного сільськогосподарського виробництва чи фермерського господарства без зміни цільового призначення цих ділянок.

Унормували й мінімальний строк оренди сільськогосподарських земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства та особистого селянського господарства. Раніше у профільному законі строк оренди сільгоспугідь визначався з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. Фактично, сторони мали право погодити строк між собою.

Потерпали не лише власники, а й сама земля. Укладаючи короткострокові договори, орендарі не надто дбали про родючість ґрунтів, часто виснажуючи їх. Згідно з новими нормами, обов'язковість проектів сівозміни скасована, натомість визначено мінімальний 7-річний строк оренди земельних ділянок із правом дострокового розірвання договору у разі порушення його умов. Правда, чимало фермерів вважають, що попередня норма, коли сторони домовлялися між собою про терміни оренди, була гнучкішою й вигіднішою.

Підкориговано й деякі інші норми. Зокрема, передача землі в оренду відраховується не з часу підписання сторонами акта приймання-передачі (він тепер не потрібен), а з моменту державної реєстрації права оренди. До речі, ця процедура зазнала серйозних змін. Настільки серйозних, що за роз'яснення Закону "Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення" взявся сам міністр юстиції Павло Петренко.

Отож, згідно із законом, нотаріуси уповноважені реєструвати права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення нарівні з державними реєстраторами, Причому можуть це робити незалежно від нотаріального посвідчення договору, на підставі якого виникло таке право.

Доповнивши закон ст. 41, подбали й про тих, хто уклав договори оренди земельних ділянок сільгосппризначення, право власності на яку виникло і оформлене до 1 січня 2013 р., але не зареєстроване в новому Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У такому разі нотаріус реєструє одночасно право оренди і право власності.

За задумом ініціаторів змін, запровадження нового порядку не лише спростить саму процедуру реєстрації та зменшить навантаження на реєстраторів, а й підвищить рівень обслуговування громадян, скоротивши черги, у яких простоювали тисячі людей.

Та не зовсім так сталося, як гадалося. Нотаріусам, які мали розвантажити систему, отримавши від обласного управління Міністерства юстиції доступ до Державного земельного кадастру, довгий час не вдавалося підключитися до кадастрової системи з використанням телекомунікаційних каналів зв'язку та електронного цифрового підпису.

Після набуття чинності законом про реєстрацію похідних речових прав на це відводилося три місяці. Строк сплив 25 червня 2015 р., однак упродовж цього часу нотаріуси так і не отримали доступ до ДЗК. Оскільки без отримання звідти відомостей про земельну ділянку зареєструвати права на неї неможливо, правочин здійснювали тільки після того, як зацікавлена особа сама надавала кадастровий витяг про земельну ділянку.

Відповідну постанову "Про деякі питання надання нотаріусам доступу до Державного земельного кадастру" Кабмін прийняв лише за день до спливання зазначеного строку (24 червня 2015 р.). Нею затверджено порядок, який визначає умови та підстави такого доступу з метою пошуку відомостей про зареєстровану земельну ділянку під час вчинення нотаріальних дій щодо неї (крім посвідчення заповіту) та/або проведення державної реєстрації речових прав на земельну ділянку для формування витягу з кадастру про земельну ділянку. Реально право доступу до земкадастру нотаріуси отримали лише торік восени.

Коментар

Іван ТОМИЧ, президент Асоціації фермерів та приватних землевласників України:

Звісно, вищезгадані закони змінили ситуацію, розширивши доступ до земельного ресурсу, спростили оформлення права оренди. Але внесення до кадастру, переоформлення договору оренди, сама реєстрація настільки забюрократизовані та корумповані процедури, що незначні поправки чинного законодавства не приведуть до серйозних змін.

Залишилася ще ціла низка проблем, розв'язання яких потребує чимало часу та грошей. Приміром, два реєстри (Мін'юсту і Держгеокадастру), понад два десятки дозволів у разі зміни цільового призначення земель, скажімо задля будівництва господарських споруд. Нерозмежування земель державної, комунальної, приватної власності, що дає простір для розгулу корупції. Викривлене ринкове середовище у сфері орендної плати за використання земель агрохолдингами і фермерами, які перебувають у нерівних економічних умовах.

Ці та інші питання ми недавно обговорювали з головою ВР. Знайшли порозуміння і чекаємо результатів. Передусім ішлося про розгляд найближчим часом зареєстрованого законопроекту №1159 "Про деякі заходи щодо посилення ролі територіальних громад в управлінні земельними ресурсами", покликаного передати право розпоряджатися державними землями від Держземагентства до територіальних громад.

Я солідарний із авторами законопроекту в тому, що місцевим громадам слід передати повноваження розпоряджатися землями, прибравши з цього процесу чиновників. Однак, окрім цього, вважаю, що треба ще й надати право об'єднаним громадам вести кадастр (нині його ведуть у Мін'юсті та Держгеокадастрі). Це буде серйозним ударом по корупційній системі, вибудуваній попередньою владою з метою концентрації та суцільного контролю за землями.