Назад у 2005-й: у Києві впав ринок квартир

На столичному ринку нерухомості — застій. На багато об’єктів ціни впали вдвічі, проте потенційних покупців це не заохотило. Навіть для мінімального пожвавлення ринок потребує ще більшого просідання цін. Проте багато продавців, навіть загрузлих у непосильних кредитах, ще не розуміють, що старі часи і старі ціни вже не повернуться. Питання про те, чи будуть ціни на київські (і не тільки) квартири знижуватись і надалі, вже не стоїть. Воно лише в глибині і темпах зниження.

Бульбашка, яку надували понад три роки, — лопнула!

Ви хочете дізнатися про реальні січневі ціни на житло в Києві? Для цього необов’язково обдзвонювати ріелторські агент­ства, та ще й «просіювати» на достовірність отриману інформацію. Краще зазирніть в архів найпопулярнішого столичного видання «купи-продай» і відкрийте в Інтернеті грудень 2005 року. Ви побачите майже дзеркальне відображення реаль­них пропозицій продажу економваріантів житла сьогодні.

Квартир вищих за класом, у більш престижних районах і з якісним ремонтом за цінами кінця 2005 року поки що не знайдете. Проте максимум за два-три місяці і вони пропонуватимуться в Києві за цінами грудня 2005 року, а можливо, й нижче.

Втім, особливої радості цінопад на столичному ринку житла не викликає. Річ у тому, що разом із ринком нерухомості обвалилася і вся економіка країни в цілому. Відповідно житло стало більш доступним лише для власників солідного валютного кешу, котрі, уважно слухаючи солодкоголосих політиків і високопоставлених чиновників, тримали дулю в кишені, а вільні кошти розміщали в іноземній валюті. Бульбашка лопнула, і цілком закономірно ринок нерухомості повертається в той час, коли ця бульбашка почала рости.

Пригадаємо хронологію 2005-го і наступних років. Обіцян­ка мільйонів нових робочих місць. Європейські зарплати — уже сьогодні. Ревальвація гривні.

Україна — серце і мотор, без яких не зможе існувати Євро­союз. Три тисячі підприємств — на реприватизацію. Від кожного за здібностями — кожному за потребами, неконтрольована роздача соціальних благ. Зростання заробітних плат бюрократичного апарату в рази. Зростання чисельності бюрократичного апарату в рази.

Вимога надати перекладача з російської на українську на «газових» переговорах із Росією.

Закономірне вилітання в чорну діру коштів від продажу меткомбінату. Роздача з бюджету компенсацій вкладникам Ощадбанку. І ще раз ревальвація гривні. Роздуми чиновників Нацбанку про справедливе співвідношення гривня—долар один до трьох. І заяви про те, що кризи немає і не буде, у той час, коли світові фінансові ринки вже розносило «в пух і прах».

І ще багато-багато чого «веселого», що призвело до створення в економіці країни безлічі різнокаліберних бульбашок.

Пружина популізму та економічно необґрунтованих обіцянок багатьом принесла легкі і, по суті, незароблені гроші. Нежиттєздатна економіка. Відсутність упровадження хоч якихось масштабних енергозберігаючих технологій. Інфраструктура часів СРСР.

Дороги, які нагадують повоєнні. Колосальні розриви в бюджеті. Шалені валютні курси. І тисячі, сотні тисяч бюрократів — чиновників і суддів із фантастичними окладами і пенсіями. Все це й раніше було з нами, проте досі залишалося «за кадром».

Люди повірили в європейський рівень життя вже сьогодні, що призвело до буму кредитування і споживання. Населенню ніхто не пояснив, що це в Європі дві-три тисячі євро заробітної плати сьогодні — це як мінімум не менша сума і через рік, і через п’ять років. Ніхто не акцентував уваги і на тому, що 10—15% річних кредитних ставок — це ненормально і небезпечно.

Як результат — сила-силенна валютних кредитів на найрізноманітніші цілі. Падіння доларової складової доходів та заощаджень майже вдвічі. Перспектива ще більшого падіння валютного еквівалента заробітної плати. Загроза втратити роботу взагалі. І сумнівна радість володіння автомашиною, купленою втридорога, або квартирою, придбаною за ціною, що не стане актуальною в найближчі роки.

Вхід на ринок — 30 тисяч доларів США

Ще в жовтні 2008 року, всього лише трохи більше двох місяців тому, знайти в Києві таку-сяку готельку за ціною нижче 85 тис. дол. було майже нереально. Вже в грудні власники надекономних варіантів зробили спробу вскочити в останній вагон поїзда, що рушив, і намагалися продавати квартири нижчої цінової категорії за ціною в 50—60 тисяч у.о. Початок січня 2009 року ознаменувався тим, що вхідний квиток на столичний ринок нерухомості став коштувати 30—35 тис. Бази ріелторських агентств на сьогоднішній день переповнені масовими пропозиціями готельок або хрущовок у не дуже зручних місцях за 35—40 тис. американських доларів. Проте при появі більш-менш реального покупця в результаті торгу більшість власників житла готельного типу (не в найкращих районах) готові віддати свій «скарб» саме за 30 тисяч у.о. Випадки продажу нижче цієї ціни поки що поодинокі і трапляються лише при термінових продажах.

Таким чином, ті, хто все-таки купив у жовтні 2008 року готельку, приміром, на бульварі Перова у Дніпровському районі за 85 тис., «влетів» на 55 тис. «вічнозелених одиниць». А тим, хто ризикнув провернути таку операцію в кредит, очевидно, не залишається нічого іншого, як просто повернути своє придбання «рідному» банку, який профінансував такий «вдалий» правочин. Адже відомо, що за квартиру вартістю 85 тис. протягом 20 років доведеться «викласти» фінансовій установі з урахуванням відсотків потрійну вартість, тобто 255 тис. доларів, або трохи менше — залежно від розміру початкового внеску. Саме цей приклад наочно показує всю нерозумність як позичальників банків, так і некомпетентність кредитної політики всієї нашої банківської системи в цілому, що може призвести до здування ще однієї бульбашки «на просторах» країни — кредитної — вже протягом 2009 року.

Дна ще не видно. Типову однокімнатну квартиру в Києві досі ще можна «обміняти» на трикімнатну з «євроремонтом» у столиці Німеччини.

Не щодня випадає заощадити 45 тис. дол.

При підготовці матеріалу були опитані столичні ріелтори. Дмитро, працівник одного з найбільших і найвідоміших у Києві агентств, розповів про кілька грудневих правочинів. Так, було продано квартиру в тихому центрі на вул. Інститутській за 270 тис. дол. США. Ціна квадратного метра становила трохи більше 3 тис. у.о при тому, що ще нещодавно схожі об’єкти пропонувалися, а іноді і «йшли» по 5—7 тис. дол. за квадрат. Символічно, що квадратний метр житла в елітному районі Києва при реальних продажах оцінюється сьогодні рівно в стільки, скільки ще два місяці тому коштував у якійсь столичній готельці в під’їзді «із шприцами».

Також було продано дві однокімнатні хрущовки в «жилому стані» на вже згадуваному бульварі Перова кожна по 35 тис. дол., проте це було ще в грудні, тепер, очевидно, їхня ціна була б значно нижчою.

Повчальною виявилася історія про один правочин, який не відбувся. Так, у жовтні 2008 року клієнт Дмитра домовився про покупку двокімнатного «хруща» на Солом’янці за 115 тисяч у.о. На настійну вимогу ріелтора суму завдатку вдалося знизити з трьох до 1 тис. доларів. Спостерігаючи за рухом ринку, Дмитро переконав клієнта дещо затягти укладання правочину, у результаті він не відбувся. Сьогодні схожі квартири в цьому районі пропонуються навіть за 70 тис. Клієнт, звичайно, залишився задоволений, адже не щодня випадає заощадити 45 тис. дол. (одну тисячу втраченої застави — до уваги не беремо). Тому, крім гонорару за роботу, довелося суто по-дружньому прийняти й пів’ящика дорогого віскі від вдячного клієнта.

Співробітниця ще однієї фірми Лариса похвалилася нещодавно укладеними угодами купівлі-продажу двох готельок — однієї на Нивках, іншої на Лісовому проспекті. Обидва «пішли» за 27 тис. американських доларів.

За словами співробітника агентства, повнометражні квартири в більш зручних районах поки що стартують із вищих рівнів. По 60—70 тис. (тобто на 50 тис. дешевше, ніж восени) пропонуються однокімнатні варіанти з більш-менш адекватними ситуації на ринку цінами на Позняках і Оболоні.

Сергій, покупець, котрий дав оголошення про придбання однокімнатної квартири від 30 тис. дол., заявив, що інформацію в спеціалізоване видання «запустив» з метою пробити ринок. Він констатує велику кількість дзвінків із пропозиціями купити малометражку за ціною 30—35 тис. доларів. Але купувати поки що не збирається, розраховує на подальше зниження цін, а сигналом до купівлі вважає інформацію ЗМІ про масштабне поновлення іпотечного кредитування. До цього часу, як упевнений Сергій, ціни на житло тільки знижуватимуться.

Щодо рестарту кредитування Сергієві, схоже, можна не хвилюватися. На думку аналітиків, рівень життя в країні впав надовго і на докризовий рівень повернеться нескоро, тому навіть поновлення іпотечного кредитування не розжене ринок нерухомості у зворотний бік.

Цікавою видається інформація, отримана від ріелтора Олександра. За його словами, один із клієнтів примудрився вкласти в ремонт своєї двокімнатної в Деснянському районі майже 50 тисяч доларів. Кварти­ра вдалася на славу: умонтовані дубові меблі, іспанська плитка в санвузлах, якісні склопакети і «весь фарш» виключно фірми «Бош» на додачу.

Загалом з урахуванням ремонту квартира обійшлася в 147 тисяч доларів, саме на такій сумі спочатку й наполягав клієнт, якому було потрібно терміново продати житло. Проте від запропонованих у листопаді реальним покупцем 130 тис. продавець категорично відмовився. Тепер за таке житло більше 90 тис. американських доларів ніхто не дасть, 50-тисячний суперремонт виявився нікому не потрібним в умовах стрімкого падіння ринку.

До речі, саме в Олександра запитали — «а яку квартиру ви б купили зараз для себе, якби у вас були гроші для такої покупки?». «Напевно, ніяку», — відповів Олександр, — «адже в моїх партнерів, які працюють на ринку нерухомості Берліна, сьогодні, приміром, у роботі трикімнатна квартира у східній частині міста з дуже достойним ремонтом із стартовою ціною в 23 тис. євро. А тепер порівняйте переддефолтний стан нашої країни і рівень життя жителів столиці першої економіки єврозони».

За словами Олександра, навіть для економпропозицій по 30—40 тис. знайти покупця дуже складно. Падають ціни на жит­ло й у центральних районах столиці. Так, двокімнатні квартири в районі метро «Арсе­нальна» із досить скромним ремонтом, котрі ще недавно пропонували за ціною не менше 280—350 тис. у.о., нині поки що рідко, але заявляються за ціною 150—160 тис. Однак і на такі пропозиції покупців немає. Очевидно, «олігархів» маломет­ражки без ремонту, хай навіть і в хороших районах, не цікавлять, а просто заможний середній клас країни «склав валізи і зник у невідомому напрямку».

Продавці первинного ринку — в аутсайдерах

Реалізатори вторинного ринку, розуміючи, що найгірше ще попереду, виявилися спритнішими за продавців первинного житла. Продавці квадратних метрів на первинному ринку, так само, як і продавці заставних квартир, — фінансові установи, — просто не встигають за падінням ринку, ціни, запропоновані ними, це вже вчорашній день.

Для компаній-забудовників настав час сплачувати за рахунками. У гонитві за надприбутками, доки бульбашка ринку житла надувалася, девелопери не зупинялися ні перед чим — мільйони потрібним чиновникам за доступ до земельної ділянки, шалені суми за купівлю землі на вторинному ринку, розкішні оклади і преміальні топ-менеджменту, відкоти при оформленні дозвільної документації, прокручування грошей інвесторів в абсолютно інших проектах. Усе це призвело до того, що собівартість квадратного метра житла в Києві стала набагато вище собівартості квадратних метрів у благо­получних європейських країнах.

І «запасних аеродромів» для продавців новобудов тепер залишилося не так уже й багато.

Перший — відверто демпінгувати на ринку, намагаючись випередити більш повільних конкурентів. У цьому разі щось удасться «скинути» за собівартістю або навіть із невеличким прибутком. Причому діяти слід негайно, оскільки ціни падають швидше, ніж працює менеджмент відділів продажів будкомпаній. Щоправда, продати в такому разі можна буде лише квартири в житлових будинках майже стовідсоткової готовності. Недобудови сьогодні не цікавлять нікого і ні за якими цінами.

Другий — очікувати подальшої девальвації гривні, адже тоді вартість квадратних метрів первинної нерухомості, виражена в доларах, різко впаде і стане більш конкурентоспроможною порівняно з ринком вторинного житла.

Третій — уже зараз, не чекаючи остаточного приземлення ринку, почати продавати квартири нижче реальної собівартості, розраховуючи на те, що при реалізації наступних проектів квадратні метри обійдуться забудовникові значно дешевше. Адже помітно подешевшають як будівельні матеріали вітчизняного виробництва, так і вартість робочої сили. Так само впаде нижче плінтуса вартість послуг корумпованих українських чиновників через їхню непотрібність у нових умовах гри.

Вже з’являються приватні оголошення (щоправда, про про­даж комерційної нерухомос­ті) під гаслом — продам «удвічі дешевше, ніж у забудовника». Тож багато компаній ризикують зависнути із незатребувани­ми площами на багато років.

Четвертий — спробувати «подоїти» державу, розраховуючи на викуп проблемних метрів за завищеними цінами. Схоже, саме на такий варіант розвитку подій сподіваються учасники будівельного бізнесу. І навіть досягнуті певні домовленості в цьому напрямі. Та чи не залишаться вони лише на стадії «паперових» намірів, якщо навіть обіцяні виплати вкладникам Ощадбанку зависли в цілковитій невизначеності.

Хай там як, але цілком імовірно, що більш-менш повноцінно «шестірні» первинного ринку закрутяться, коли усереднена ціна по столиці «піде» на рівні нижче від еквівалента 1тис. дол. за 1 кв. м.