НА ПМЖ ЗА МІСТО, КРОКОМ РУШ!

Дійство під назвою «бум на ринку столичних квартир» так чи інакше сприяє розвиткові будівництва житла жителів столиці в передмісті Києва. Схоже, що й київська влада вирішила посприяти цій динаміці. Так, недавня заява начальника головного управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації Анатолія Муховикова про те, що нинішнього року буде призупинено надання найдорожчої в Україні землі (тобто насамперед київської) під індивідуальну та котеджну забудову, набула резонансу в ЗМІ і, очевидно, змусила потенційних власників житлових будівель серйозніше замислитися над варіантом будівництва омріяного будинку саме за межами міста.

Крім того, будівництво житла в передмісті Києва нинішнього року може активізуватись і через прогнози експертів щодо зростання цін на землю в Києві (як мінімум, на 20%) через впровадження з початку 2004 року ПДВ на її продаж.

Ці та інші чинники підштовхують бажаючих мати власний будинок до перших кроків із втілення задумів, тобто до придбання землі. І тут виникає низка запитань, пов’язаних із часом заплутаними й не завжди зрозумілими процедурами придбання земельної ділянки.

Одразу ж зазначимо, охочі придбати земельну ділянку повинні добряче запастися терпінням і бути готовими пожертвувати для цього певною сумою. Щодо першого, то це випливає з, так би мовити, багатоетапності (тобто складності) процедури отримання чи купівлі землі. Щодо ж до прогнозованих фінансових витрат, то вони можуть бути пов’язані з платою за ділянку, а також — із послугами відповідних чиновників, навіть якщо ці послуги де-юре безплатні.

Отже, процедура. Будь-який механізм придбання земельної ділянки регулює Земельний кодекс України (ЗКУ). Відповідно до статті 81, громадяни України можуть придбати ділянку шляхом купівлі, обміну, отримання в дар та в спадщину, шляхом безоплатної передачі із земель державної та комунальної власності, приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування, та виділенням у натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Найпростіше в цьому випадку колишнім колгоспникам, оскільки вони мають право на отримання земельного паю. Проте навряд чи це стосується жителів великих міст, які не працювали в колгоспах, у державних та комунальних сільгосппідприємствах, установах та організаціях. Очевидно, що, навіть за наявності родичів у селі, не всі бажаючі будуватися за містом зможуть успадкувати землю або отримати її в дар. Та ще й саме там, де хотілося б оселитись. Отже, залишається два варіанти: безоплатне отримання земельної ділянки або купівля.

Варіант перший,
фінансово привабливіший

В умовах зростання цін на землю під будівництво житла цей варіант зацікавить дуже багатьох. Припускаємо, що навіть і тих, хто не планує будуватися.

Як же отримати земельну ділянку безплатно? За ЗКУ, будь-хто з українських громадян має право один раз отримати ділянку у власність, зокрема для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах, визначених ЗКУ. Причому ділянку можна вибирати в будь-якому регіоні, незалежно від місця проживання та реєстрації. У кожному разі, теоретично. На практиці ж не все так просто.

Отримати землю під будівництво омріяної будівлі можна за рішенням органів виконавчої влади (як правило, райдержадміністрації) або органів місцевого самоврядування. Якщо будівництво планується на території певного села, звертатися потрібно до місцевої сільради. Якщо поза межами села — до місцевої райдержадміністрації.

Щодо площ для будівництва та обслуговування житлового будинку й господарських будівель, то, відповідно до статті 121 ЗКУ, ви маєте право на безоплатне отримання ділянок із земель державної чи комунальної власності у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах — не більше 0,1 гектара. Для будівництва дач — не більше 0,1 гектара, а гаражів — не більше 0,01 гектара.

Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок також визначає ЗКУ. За статтею 118, ви повинні подати заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної чи міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У заяві мають бути зазначені бажані розміри ділянки та мета її використання.

Орган, куди подано заяву, розглядає її і, при згоді на передачу земельної ділянки у власність, надає дозвіл на розробку проекту її відведення. Цей проект на ваше замовлення розробляють організації, які мають дозволи (ліцензії) на виконання таких робіт. Це можуть бути приватні або державні землевпорядні організації, наприклад, інститути землеустрою, які є в кожній області.

Але й на цьому митарства отримувача ділянки не закінчуються. Проект відведення земельної ділянки потрібно погодити з низкою органів: із земельних ресурсів, природоохоронним, санітарно-епідеміологічним, з архітектури, — й подати на розгляд до місцевої держадміністрації чи органові місцевого самоврядування. Там у місячний термін повинні розглянути проект відведення і прийняти рішення про передачу земельної ділянки у власність. Для деталізації певних кроків процедури держадміністрації чи органи місцевого самоврядування мають право затвердити власні процедури надання ділянки, не порушуючи вимог законодавства.

Отже, якщо процедуру пройдено, власник земельної ділянки отримує державний акт, що підтверджує його право власності на цю ділянку.

Але орган виконавчої влади або місцевого самоврядування може відмовити у передачі земельної ділянки у власність. Звісно, в цьому випадку можна подати до суду. Але це не гарантує вам бажаного результату. Як стверджують поінформовані люди, сьогодні отримати безплатно землю на відносно невеликій відстані від Києва (скажімо, за одну годину їзди автомобілем) практично неможливо. Причиною відмови, найшвидше, буде відсутність потрібної ділянки серед земель комунальної чи державної власності, з яких, власне, й виділяють землю для безплатної передачі. Через найбільшу затребуваність ці землі, як правило, вже передані у приватну власність.

Варіант другий, реальніший

Купівля земельної ділянки неподалік міста видається більш здійсненною й реальнішою, ніж отримання безплатно. Однак більша реальність потребує й більших витрат, які в умовах зростання конкуренції теж мають тенденцію до зростання.

Нині землю під Києвом, яка придатна для будівництва житла, скуповують дедалі активніше. Скуповують часто дуже заможні люди з комерційною метою. Наприклад, для елементарної спекуляції чи під будівництво котеджів для їх подальшого продажу. Відомі випадки, коли такою діяльністю, всупереч законодавству, через підставних осіб займаються й іноземні громадяни.

Попри ще одну законодавчу заборону, скуповуються й землі сільгосппризначення. Механізми обходу законодавчих заборон нескладні — покупець за відповідну винагороду, про яку, ясна річ, ніхто не знає, отримує ділянку від власника в дар чи обмінює на щось символічне. З правового боку, все чисто. Але будуватися на цій землі не можна, бо вона має використовуватися за цільовим призначенням. Тому новий землевласник звертається до місцевого органу влади, наприклад, до райдержадміністрації, яка, знову ж, за відповідну винагороду, переводить цю ділянку з розряду земель сільськогосподарського призначення до розряду земель забудови.

Щодо придбання земельної ділянки законним шляхом, то це можна здійснити, купивши власне ділянку або садибу із земельною ділянкою. Норми, що стосуються операцій купівлі-продажу, викладені у главі 54 Цивільного кодексу України (ЦКУ).

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку або іншого нерухомого майна повинен бути укладений у письмовому вигляді й підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації в Реєстрі прав власності на нерухоме майно в Мін’юсті. Адміністратором реєстру, який, власне, й здійснює реєстрацію, є державне підприємство «Інформаційний центр» Мін’юсту, що відповідає за функціонування реєстру.

При купівлі житлового будинку (садиби), відповідно до статті 377 ЦКУ, до покупця переходить право власності на земельну ділянку, на якій будівля розміщена. При цьому цільове призначення ділянки повинно залишатися без змін.

Купівля будинку — процедура стандартна, яку проведе будь-який ріелтор. Але все-таки слід простежити, щоб у договорі про купівлю-продаж була зазначена площа земельної ділянки, бо інакше до вас перейде право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята будівлею, та на частину земельної ділянки, необхідну для обслуговування придбаної будівлі. Таким чином, при неуважному укладанні договору можна купити лише частину ділянки.

Купити земельну ділянку без будівлі можна, відповідно до норм, що викладені у главі 20 ЗКУ. Для забезпечення прозорості купівлі-продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності органи влади та місцевого самоврядування, відповідно до їхніх повноважень, здійснюють продаж землі виключно на конкурентних засадах (аукціон, конкурс). Правда, для спритних ділків не є великою проблемою організувати фіктивні торги. Наприклад, попросити кума, брата чи свата створити видимість конкуренції на торгах, щоб і кози були цілі, і вовки ситі.

Для купівлі землі прості громадяни чи юридичні особи повинні подати заяву (клопотання) до райдержадміністрації або сільської, селищної чи міської ради. У заяві зазначаються бажане місце розташування ділянки, її цільове призначення, розмір та план.

Орган, куди була подана заява, має протягом місяця розглянути заяву і прийняти рішення стосовно продажу земельної ділянки — або про відмову, вказавши при цьому причини відмови. Підставою для відмови є неподання документів, необхідних для прийняття рішення про продаж землі, та виявлення недостовірних відомостей у цих документах. Тобто за наявності відповідної ділянки та дотримання покупцем формальних умов процедури її купівлі, у представників влади не повинно бути причин для відмови в продажу землі. Якщо ж усе-таки чиновники місцевого рівня відмовляють у продажу привабливого шматка землі з незрозумілих, на перший погляд, причин, цю відмову можна оскаржити в суді.

Продаж ділянки здійснюється протягом 30 днів після розробки землевпорядною організацією проекту відведення земельної ділянки. Підставою для укладання договору купівлі-продажу ділянки є рішення відповідного органу влади про продаж земельної ділянки. Договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про сплату грошей за землю є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації. З цієї хвилини покупець стає повноправним землевласником.

Вартість ділянки визначається на підставі її грошової та експертної оцінки, відповідно до методики, затвердженої Кабміном. Розрахунок за землю може здійснюватися із розстроченням.

Якщо ж у обраній місцевості немає для продажу земель комунальної власності, можна знайти альтернативний варіант. Наприклад, придбати землю у власника, готового її продати чи обміняти. Це можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, суть угоди від цього не змінюється. Ці угоди теж укладаються в письмовій формі й посвідчуються нотаріально.

Така угода повинна містити: назву сторін (прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назва юридичної особи); вказування її виду (купівля-продаж, міна, дарування тощо); предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку (державний акт); відомості про відсутність заборони на відчуження земельної ділянки; відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); договірну ціну; зобов’язання сторін.

Угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення.

Зворотний бік медалі — земельні спори

Немає впевненості, що процес купівлі землі з певних причин не стане причиною суперечок, які в юриспруденції називаються земельними спорами. Куди ж звертатися при виникненні таких непорозумінь?

Будь-які земельні спори вирішуються в судах, в органах місцевого самоврядування та виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Проте компетенція цих органів у вирішенні земельних спорів — неоднакова.

Спори щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, вирішуються виключно в суді.

Питання стосовно розмежування земельних ділянок, які перебувають у власності й користуванні громадян на території населених пунктів, та додержання громадянами правил добросусідства в земельних питаннях вирішують органи місцевого самоврядування.

Вирішення будь-яких суперечливих моментів, пов’язаних із розмежуванням землі за межами населених пунктів, встановленням обмежень у використанні земель та земельних сервітутів, належить органам виконавчої влади.

При незгоді власників землі або землекористувачів із рішенням органів місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів спір можна вирішувати в суді.

Бліц-інтерв’ю зі спеціалістом із земельних питань

Роман КОРІНЕЦЬ,
експерт громадської організації
«Інститут сільського розвитку»

— За законом, земельну ділянку можна отримати фактично де завгодно. Це де-юре. А як де-факто? Що може перешкодити цьому? Чесно кажучи, важко віриться, що простий громадянин має таку реальну можливість.

— Ця можливість передбачена чинним законодавством. Реально ж можливі різні варіанти. У популярних для забудови місцях ви можете не отримати земельної ділянки через нестачу вільних місць.

Є й інші причини. У процесі паювання земель сільськогосподарського призначення ніхто не подумав про перспективний розвиток населеного пункту, про можливість його розбудови, оскільки сьогодні такі села оточені розпайованими приватними земельними ділянками сільгосппризначення, на яких неможливо будувати житло.

Звичайно, існують способи для влади «притримати» ділянку-другу в очікуванні грошовитого клієнта.

Крім того, вам можуть відмовити в безоплатному отриманні земельної ділянки, якщо ви вже таким правом скористалися.

— Чи часто люди користуються своїм правом безплатного отримання землі? Мабуть, значна частина українських громадян навіть не знає про це право.

— Змушений не погодитися. Більшість населення України ніколи не платила за земельні ділянки. Їх громадянам видавали, правда, інколи використовувався «блат» із певною «компенсацією». Однак це була не ціна земельної ділянки, це була плата за «послуги».

Сьогодні ж до плати за послуги посередникам (без них у цій справі мало хто обходиться) додається конкретна ціна земельної ділянки. Бажання отримати ділянку — якщо такі ділянки є, якщо це не зона престижної активної забудови — під власний будиночок у більшості випадків може стати реальністю.

— За Земельним кодексом, продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності повинен проводитися на конкурентних засадах. Тобто на аукціоні чи на конкурсі. Які є гарантії щодо прозорості та, відповідно, справедливості цієї процедури?

— Звісно, при великому бажанні зацікавлена сторона може організувати фіктивний конкурс чи аукціон. Проте Земельний кодекс передбачає низку механізмів для забезпечення прозорості конкурентних торгів.

Насамперед продавець таких ділянок повинен зробити публічне оголошення в ЗМІ про торги, які проводяться не раніше, ніж після 30 днів з часу такої публікації. Крім того, передбачено, що на таких земельних ділянках мають бути виставлені інформаційні щити з повідомленням про планований продаж цих ділянок на земельних торгах.

Механізмом забезпечення прозорості є й конкурсна комісія, колегіальність прийняття рішення органами місцевого самоврядування, якщо ця ділянка лежить у межах населеного пункту.

Сьогодні у Верховній Раді України готується до першого читання проект Закону України «Про ринок земель», у якому передбачаються й інші бар’єри на шляху можливих зловживань, наприклад участь громадськості у процедурі земельних торгів.